Als je als Amerikaan overweegt een woning in Spanje te kopen, behoor je tot een van de snelst groeiende kopersgroepen op de Spaanse vastgoedmarkt van het afgelopen decennium. Volgens de Algemene Raad van Notarissen van Spanje nam de totale buitenlandse vraag in 2025 licht af, terwijl het aantal aankopen door Amerikanen juist met 3% steeg en in de afgelopen zes jaar bijna verdrievoudigde. Daardoor vertegenwoordigen Amerikanen inmiddels ongeveer 2% van de markt, terwijl Britten – jarenlang de grootste buitenlandse kopersgroep – terrein verloren.
Opvallend is niet alleen het aantal aankopen, maar ook hoeveel Amerikanen gemiddeld uitgeven. Zij behoren tot de buitenlandse kopers die het meest betalen per vierkante meter, ruim boven het nationale gemiddelde. Vooral de luxere markt is populair, van kustgebieden zoals de Costa del Sol tot de grote Spaanse steden. Volgens het Spaanse College van Vastgoedregisters (Colegio de Registradores), zoals vermeld in de kwartaalrapporten Estadística Registral Inmobiliaria (ERI), betaalden Noord-Amerikaanse kopers in elk kwartaal van 2025 de hoogste gemiddelde prijs per vierkante meter van alle buitenlandse kopers. Die piekte op €4.583/m² in het eerste kwartaal en bleef de rest van het jaar boven de €4.300/m². De conclusie is duidelijk: Amerikanen vormen weliswaar een relatief klein, maar stabiel deel van de markt en beschikken over de hoogste koopkracht.
De aantrekkingskracht van Spanje gaat verder dan alleen het zonnige klimaat. De hoge levenskwaliteit, het gevoel van veiligheid en de groeiende interesse onder Amerikanen om hun vermogen buiten de Verenigde Staten te spreiden spelen eveneens een belangrijke rol. Dit komt vaak naar voren bij mensen die een verhuizing naar Spanje overwegen, waarbij levensstijl en financiële spreiding hand in hand gaan. Voor velen is wonen in Spanje als Amerikaan veranderd van een verre droom in een realistisch vijfjarenplan, een ontwikkeling die zichtbaar is in zowel zoekgedrag als aankoopcijfers.
Kunnen Amerikaanse Staatsburgers Vastgoed Kopen in Spanje?
Een van de meest gestelde vragen is: kan een Amerikaan zonder verblijfsvergunning een huis kopen in Spanje? Het antwoord is ja. Amerikaanse staatsburgers kunnen zonder beperkingen onroerend goed kopen; hun nationaliteit vormt daarbij geen belemmering. De verblijfsstatus heeft alleen invloed op de belastingheffing, niet op het recht om een woning te kopen.
Amerikaanse kopers hebben dezelfde eigendomsrechten als Spaanse burgers, of het nu gaat om een vakantiewoning, een investeringsobject of een woning voor permanente bewoning. Er geldt geen minimale investering, geen vereiste voor een verblijfsvergunning of staatsburgerschap en voor de meeste woningen is geen speciale toestemming van de overheid nodig. Daarom is het belangrijk om een veelgestelde vraag direct te beantwoorden: heeft een Amerikaan een visum nodig om een huis in Spanje te kopen? Nee. Die vraag heeft betrekking op verblijf in Spanje en niet op het aankoopproces zelf.
De verschillen voor buitenlandse kopers zijn vooral praktisch van aard. Iedere niet-Spaanse koper heeft een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) nodig voordat officiële documenten kunnen worden ondertekend. Daarnaast voeren banken en notarissen strengere controles uit op grond van de antiwitwaswetgeving. Buitenlandse kopers moeten doorgaans uitgebreider aantonen waar hun financiële middelen vandaan komen. Of je nu een woning koopt om met pensioen te gaan of als investering, deze administratieve vereisten blijven hetzelfde.
Er bestaat wel één beperkte uitzondering: woningen die zich bevinden in aangewezen "zones van nationaal defensiebelang". Dit zijn gebieden in de buurt van militaire installaties of bepaalde grens- en kustregio's. Niet-EU-kopers, waaronder Amerikanen, hebben voor de aankoop van vastgoed in deze zones vooraf toestemming nodig van het Spaanse Ministerie van Defensie. In de praktijk geldt dit slechts voor een klein deel van het woningaanbod, maar het is goed om hiervan op de hoogte te zijn.
Uiteindelijk draait vastgoed kopen in Spanje als Amerikaan vooral om een goede voorbereiding. Vrijwel alle uitdagingen zijn praktisch en administratief, niet juridisch.
Visumopties voor Amerikanen na het Einde van de Golden Visa (Update 2026)
Sinds de afschaffing van de Spaanse Golden Visa in april 2025 zijn het Non-Lucrative Visa en het Digital Nomad Visa de meest geschikte verblijfsopties voor Amerikanen die zich in Spanje willen vestigen.
Hier ontstaat vaak de meeste verwarring: heeft een Amerikaan een visum nodig voor Spanje? Dat hangt volledig af van de duur van het verblijf en het doel ervan. Amerikaanse staatsburgers mogen volgens het Spaanse Ministerie van Buitenlandse Zaken maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen zonder visum in Spanje verblijven. Wie slechts enkele kortere vakanties plant, heeft dus mogelijk helemaal geen visum nodig. Pas wanneer je permanent of langdurig in Spanje wilt wonen, wordt een verblijfsvisum noodzakelijk.
Een andere veelgestelde vraag is of een Amerikaan onbeperkt in Spanje kan wonen door simpelweg een woning te bezitten. Het antwoord is nee. Eigendom van een woning en verblijfsrecht zijn volledig gescheiden juridische zaken. Een woning geeft op zichzelf geen recht op verblijf; daarvoor is een passend visum vereist.
Een woning kopen en in Spanje wonen zijn dus twee verschillende trajecten met elk hun eigen voorwaarden. Sinds het einde van de Golden Visa in april 2025 biedt de aankoop van vastgoed geen directe route meer naar een verblijfsvergunning. Toch zijn er nog steeds aantrekkelijke alternatieven. Voor de meeste Amerikanen zijn het Non-Lucrative Visa en het Digital Nomad Visa de beste opties, naast enkele minder gebruikelijke verblijfsroutes. Wie zich permanent in Spanje wil vestigen, moet aan de voorwaarden van een van deze visa voldoen.
Non-Lucrative Visa
Dit visum is bedoeld voor mensen die niet van plan zijn om in Spanje te werken, zoals gepensioneerden of personen die leven van spaargeld, pensioen of beleggingsinkomsten. Aanvragers moeten aantonen dat zij beschikken over een stabiel passief inkomen van ongeveer €2.400 per maand (circa €28.800 per jaar of ongeveer $31.000), plus een aanvullend bedrag voor iedere meeverhuizende gezinslid. Pensioenen, dividenden, huurinkomsten en rendement uit beleggingen tellen mee; salaris of freelance-inkomsten niet. Ook werken op afstand voor een Amerikaanse werkgever is onder dit visum niet toegestaan. Daarom is dit een populaire keuze voor gepensioneerden en financieel onafhankelijke kopers die permanent in hun Spaanse woning willen wonen.
Digital Nomad Visa
Dit visum is juist bedoeld voor mensen die vanuit Spanje willen blijven werken voor buitenlandse werkgevers of opdrachtgevers. Het is geschikt voor werknemers op afstand en freelancers met inkomsten die hoofdzakelijk buiten Spanje worden verdiend. De inkomenseis is gekoppeld aan het Spaanse minimumloon en wordt jaarlijks aangepast. In 2026 bedraagt deze ongeveer €2.850 per maand. Daarnaast moeten aanvragers aantonen dat zij al enkele maanden voor een buitenlandse werkgever of internationale klanten werken. Freelancers mogen ook Spaanse klanten hebben, zolang deze niet meer dan 20% van hun totale inkomen vertegenwoordigen.
Een extra voordeel is dat veel aanvragers in aanmerking kunnen komen voor de zogenaamde Beckham-regeling, die een vast belastingtarief biedt in plaats van het reguliere progressieve belastingstelsel. Daardoor is dit visum bijzonder aantrekkelijk voor Amerikanen die op afstand blijven werken terwijl zij in Spanje wonen. Samen met het Non-Lucrative Visa biedt het de meest gebruikte route voor Amerikanen die zich langdurig in Spanje willen vestigen, afhankelijk van de vraag of hun inkomen afkomstig is uit werk of uit vermogen.
Geen Visum Nodig om een Woning te Kopen
Het is belangrijk om te benadrukken dat geen van deze visa een voorwaarde is voor de aankoop van een woning. Ook toeristen kunnen tijdens hun visumvrije verblijf van maximaal 90 dagen een woning kopen. Vastgoedeigendom versnelt echter geen visumaanvraag en vervangt deze ook niet. De aankoop van een woning en de aanvraag van een verblijfsvisum zijn twee volledig afzonderlijke procedures met elk hun eigen planning.
Die periode van 90 dagen geeft tevens antwoord op een andere veelgestelde vraag: hoe lang mag een Amerikaan zonder visum in Spanje verblijven? Houd er rekening mee dat de inkomenseisen voor visa jaarlijks kunnen veranderen en dat iedere aanvraag individueel wordt beoordeeld. Daarom kiezen veel kopers ervoor om samen te werken met een partij die zowel de aankoop van het vastgoed als de verblijfsprocedure begeleidt. Een intern juridisch team kan bijvoorbeeld zowel de eigendomsoverdracht als de visumaanvraag coördineren, zodat beide trajecten goed op elkaar aansluiten. Wie serieus nadenkt over een verhuizing naar Spanje doet er verstandig aan deze planning al vóór de zoektocht naar een woning te starten.
Stapsgewijs een Woning Kopen in Spanje als Amerikaan
Wie onderzoekt hoe je als Amerikaan vastgoed in Spanje koopt, doorloopt meestal dezelfde acht stappen.
1. Bepaal je Wensen en Kies een Woning
Begin met de basis: je budget, het doel van de aankoop (investering, vakantiewoning of permanente verhuizing) en de regio die het beste bij je levensstijl past. Een kort gesprek met ons team helpt om van een groot aanbod een gerichte selectie van geschikte woningen te maken.
Zodra de selectie klaar is, regelen we bezichtigingen op locatie of online, zodat je de woning goed kunt bekijken en direct al je vragen kunt stellen.
2. Juridische Begeleiding en Due Diligence
Het inschakelen van een advocaat wordt sterk aanbevolen bij iedere aankoop in Spanje. Je kunt een eigen juridisch adviseur meenemen of samenwerken met een betrouwbare advocaat die door je makelaar wordt aanbevolen. In beide gevallen behartigt deze jouw belangen gedurende het hele aankoopproces, te beginnen met het juridische onderzoek (due diligence). Deze stap is net zo belangrijk wanneer je een woning koopt voor eigen gebruik als wanneer je investeert. Bij Spain Homes begeleiden onze interne juristen zowel de aankoop van de woning als de visumaanvraag, zodat beide trajecten gelijktijdig verlopen.
Voordat er geld wordt overgemaakt, controleert je advocaat onder meer of de verkoper wettelijk bevoegd is om de woning te verkopen, of er schulden of beslagen op het pand rusten, of alle nutsvoorzieningen zijn betaald en of de woning zich in goede staat bevindt.
3. Reservering en Koopovereenkomst
Met een reserveringsbetaling (meestal tussen €6.000 en €10.000) wordt de woning van de markt gehaald. Vervolgens wordt het Contrato de Arras ondertekend, waarbij doorgaans ongeveer 10% van de aankoopprijs wordt betaald. Hiermee wordt de koop officieel vastgelegd en worden zowel koper als verkoper beschermd tijdens het verdere proces.
4. Je NIE-nummer Aanvragen (Número de Identificación de Extranjeros)
Zonder een NIE-nummer kan in Spanje vrijwel niets officieel worden geregeld. Dit identificatienummer voor buitenlanders is verplicht voor alle documenten die verband houden met de aankoop en de financiële afhandeling.
Je kunt een NIE aanvragen via een Spaans consulaat in de Verenigde Staten voordat je afreist, of bij een politiebureau in Spanje. De procedure verschilt echter per regio. Op sommige locaties duurt het meer dan een week voordat er een afspraak beschikbaar is en gelden verschillende documentvereisten. Omdat dit vanuit het buitenland lastig te organiseren kan zijn, regelt ons team de afspraak en houdt het de benodigde documenten bij, zodat alles al in gang is gezet voordat je in Spanje aankomt.
5. Een Spaanse Bankrekening Openen
Een Spaanse bankrekening is wettelijk niet verplicht, maar in de praktijk vrijwel onmisbaar. Je gebruikt deze voor het betalen van de aanbetaling, belastingen en doorlopende kosten zoals nutsvoorzieningen.
De grootste uitdaging is meestal praktisch van aard: beperkte openingstijden, werken op afspraak en medewerkers die niet altijd Engels spreken.
Wij plannen de afspraak voor je in en begeleiden je tijdens het bezoek aan de bank, waardoor deze stap meestal in één middag kan worden afgerond. Daarmee beantwoorden we ook een veelgestelde vraag: kan een Amerikaan een bankrekening openen in Spanje? Jazeker, maar juist vanwege het afspraaksysteem kiezen veel kopers ervoor om zich hierbij te laten begeleiden.
6. Volmacht (Power of Attorney)
Niet iedere koper kan meerdere keren naar Spanje reizen tijdens het aankoopproces. Daarom biedt de Spaanse wet de mogelijkheid om een volmacht te verlenen, zodat je advocaat bepaalde documenten namens jou kan ondertekenen wanneer je niet persoonlijk aanwezig kunt zijn.
Daarbij is één detail van groot belang: een in de Verenigde Staten ondertekende volmacht moet correct worden voorzien van een apostille volgens het Haags Apostilleverdrag om in Spanje rechtsgeldig te zijn. Wanneer dit niet correct gebeurt, kan de volmacht worden afgewezen, waardoor het proces weken vertraging kan oplopen. Ons team begeleidt dit volledige traject zodat alles direct correct wordt afgehandeld.
7. Notaris en Inschrijving in het Kadaster
De definitieve overdracht vindt plaats bij een Spaanse notaris. Tijdens deze afspraak betaal je het resterende bedrag en word je officieel eigenaar van de woning.
Het is belangrijk om te weten dat een Spaanse notaris niet dezelfde rol vervult als een Amerikaanse vastgoedadvocaat of een title company. De notaris is een onafhankelijke openbare functionaris die de identiteit van de partijen controleert en bevestigt dat alle documenten voldoen aan de wettelijke eisen. Hij of zij vertegenwoordigt echter niet jouw belangen en onderzoekt de juridische geschiedenis van de woning niet namens jou. Dat blijft de verantwoordelijkheid van je eigen advocaat.
Nadat de eigendomsakte is ondertekend, wordt deze ingeschreven bij het Spaanse Kadaster, waarmee jouw eigendomsrecht officieel wordt vastgelegd.
8. De Sleutels Ontvangen
Dit is het moment waarop alles definitief is. Zodra je de sleutels ontvangt, ben je officieel eigenaar van je woning in Spanje.
Hoeveel Reizen naar Spanje Zijn Er Nodig?
Dat hangt grotendeels af van hoeveel voorbereiding vooraf is gedaan. Kopers die de woning al uitgebreid hebben bekeken via videobezichtigingen, volledige documentatie hebben ontvangen en precies weten wat ze zoeken, kunnen de volledige aankoop vaak tijdens hun eerste bezoek aan Spanje afronden.
Anderen geven er de voorkeur aan om meerdere woningen persoonlijk te bezichtigen, de omgeving rustig te verkennen en later terug te keren om de aankoop definitief af te ronden.
Beide aanpakken zijn prima. Het belangrijkste is dat een ervaren team ondertussen de aanvraag van het NIE-nummer, het openen van de bankrekening en alle juridische voorbereidingen regelt. Zo kun jij je tijdens je verblijf in Spanje richten op het maken van de juiste keuze, in plaats van op administratieve zaken.
Belastingen voor Amerikaanse Kopers in Spanje (Eenvoudig Uitgelegd)
Voor iedereen die zich verdiept in belastingen voor Amerikanen die in Spanje wonen, is het belangrijk om te weten dat de fiscale verplichtingen beginnen bij de aankoop en daarna blijven doorlopen. Houd vanaf het begin rekening met ongeveer 10–15% extra boven op de aankoopprijs en besef dat je na de aankoop zowel tegenover de Spaanse als de Amerikaanse belastingdienst verplichtingen hebt.
Bij de Aankoop
Welke belasting je betaalt, hangt af van één belangrijke factor: koop je een nieuwbouwwoning of een bestaande woning?
Bij nieuwbouw betaal je 10% btw (IVA) plus zegelrecht (AJD). Voor bestaande woningen betaal je geen btw, maar overdrachtsbelasting (ITP). De tarieven verschillen per regio: 7% in Andalusië (Málaga, Costa del Sol), 9% in de regio Valencia (Alicante, Costa Blanca) en 10% in Catalonië (Barcelona). Daarnaast moet je rekening houden met kosten voor de advocaat, notaris en inschrijving in het Kadaster.
Een belangrijke voorbereiding is het kunnen aantonen waar je financiële middelen vandaan komen. Banken en notarissen controleren niet-EU-kopers strenger op basis van de antiwitwaswetgeving. Een onvolledig dossier is een van de meest voorkomende oorzaken van vertraging bij de overdracht.
Bron: Junta de Andalucía, Agència Tributària de Catalunya
Jaarlijkse Belastingen
Ook nadat je eigenaar bent geworden, blijven er jaarlijkse belastingverplichtingen bestaan, ongeacht of je de woning gebruikt of verhuurt.
De eerste is de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de gemeentelijke onroerendgoedbelasting die iedere eigenaar betaalt.
Daarnaast moeten niet-ingezeten eigenaren jaarlijks Modelo 210 indienen. Volgens de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) is dit de aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Zelfs wanneer de woning leeg staat, gaat Spanje uit van een fictief inkomen waarover belasting verschuldigd is. Veel eigenaren vergeten deze aangifte, waardoor later bij de verkoop problemen kunnen ontstaan.
Wanneer je de woning verhuurt, wordt in hetzelfde formulier de daadwerkelijke huurinkomst aangegeven in plaats van het fictieve inkomen. Niet-EU-burgers betalen hierover een vast belastingtarief van 24% over de bruto huurinkomsten, zonder mogelijkheid om kosten af te trekken.
Ook de vermogensbelasting kan relevant zijn voor duurdere woningen. In Andalusië en Madrid is deze belasting in de praktijk afgeschaft. De regio Valencia heeft de vrijstelling verhoogd naar €1 miljoen, terwijl Catalonië de belasting volledig toepast op vermogens boven €500.000. Voor Amerikaanse kopers met omvangrijkere vastgoedbezittingen is het verstandig hierover vooraf advies in te winnen.
Belastingverplichtingen in de Verenigde Staten
Ook na de aankoop blijven je fiscale verplichtingen in de Verenigde Staten bestaan. Amerikaanse staatsburgers betalen belasting over hun wereldwijde inkomen en blijven daarom jaarlijks aangifte doen bij de IRS.
Twee regelingen voorkomen meestal dubbele belasting. De Foreign Earned Income Exclusion (FEIE) maakt het mogelijk een deel van het buitenlandse arbeidsinkomen vrij te stellen van Amerikaanse belasting. Daarnaast biedt de Foreign Tax Credit (FTC) een belastingvermindering voor belastingen die al in Spanje zijn betaald. Omdat de Spaanse belastingtarieven vaak hoger liggen dan de Amerikaanse, betalen veel Amerikanen uiteindelijk weinig of geen extra belasting aan de IRS wanneer beide regelingen correct worden toegepast.
Daarnaast geldt dat niet de woning zelf, maar een Spaanse bankrekening aanleiding kan geven tot een FBAR-meldingsplicht wanneer het gezamenlijke saldo van buitenlandse rekeningen op enig moment in het jaar hoger is dan $10.000. Hoewel deze melding geen extra belasting oplevert, kunnen de boetes bij het niet nakomen van deze verplichting aanzienlijk zijn.
Belastingregels en vrijstellingen veranderen regelmatig. De wisselwerking tussen de Spaanse en Amerikaanse belastingwetgeving is complex. Daarom is het verstandig om vóór de aankoop advies in te winnen bij een Spaanse gestor en een Amerikaanse belastingadviseur die ervaring heeft met internationale belastingzaken.
Voor een uitgebreid overzicht van alle belastingen kun je onze gids raadplegen: Belastingen in Spanje voor Amerikaanse Kopers.
Hypotheken in Spanje voor Amerikaanse Staatsburgers
Een hypotheek afsluiten in Spanje als Amerikaan is zeker mogelijk, maar het proces verschilt op verschillende punten van een hypotheek in de Verenigde Staten. De inkomensbeoordeling, financieringslimieten en documentatie zijn anders en een goede voorbereiding is belangrijker dan onderhandelen over de voorwaarden.
Een veelgestelde vraag is dan ook: kan een Amerikaan een hypotheek krijgen in Spanje? Het antwoord is ja, al gelden voor niet-ingezetenen meestal iets andere voorwaarden.
Niet-ingezeten kopers kunnen doorgaans rekenen op een financiering van 60 tot 70% van de aankoopwaarde. Dat betekent dat je het resterende bedrag én de aankoopkosten zelf moet financieren.
Spaanse banken beoordelen het netto-inkomen in plaats van het bruto salaris. Daarbij wordt het inkomen omgerekend naar euro's tegen de actuele wisselkoers. Daarnaast verwachten banken dat je totale maandelijkse financiële verplichtingen niet hoger zijn dan ongeveer een derde van je netto-inkomen.
Inkomsten uit loondienst, zelfstandig ondernemerschap, huurinkomsten en pensioen worden doorgaans geaccepteerd.
Qua documentatie moet je meestal je paspoort en NIE-nummer overleggen, recente salarisstroken, belastingaangiften van de afgelopen twee tot drie jaar, bankafschriften, een kredietrapport en bewijs van de herkomst van je eigen inbreng. Documenten die niet in het Spaans of Engels zijn opgesteld, moeten worden voorzien van een beëdigde vertaling. Sommige documenten vereisen bovendien een apostille.
Een belangrijk voordeel van de Spaanse hypotheekwet uit 2019 is dat de bank de kosten van de notaris, de inschrijving van de hypotheek in het Kadaster, de kosten van de gestoría en het zegelrecht op de hypotheekakte betaalt. De koper betaalt alleen de taxatie van de woning, eventuele afsluitkosten en de kosten van de eigen juridisch adviseur.
Voor een uitgebreide uitleg over rentetarieven, documentatie en de beste manier om als niet-ingezeten Amerikaan een hypotheek aan te vragen, lees je onze gids: Hypotheken in Spanje voor Amerikaanse Staatsburgers
Bron: Ley 5/2019 – Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
De Beste Regio's in Spanje voor Amerikanen
Voor Amerikaanse kopers springen drie regio's in Spanje eruit: de Costa del Sol in Andalusië, de Costa Blanca in de regio Valencia en Catalonië, met name Barcelona en de Costa Brava. Elke bestemming spreekt een ander type koper aan: de Costa del Sol staat bekend om exclusief wonen aan de kust, de Costa Blanca biedt een breed en toegankelijk woningaanbod, terwijl Barcelona aantrekkelijk is voor wie op zoek is naar een stedelijke levensstijl, cultuur en het hele jaar door een levendige omgeving.
Costa Blanca (Alicante)
Alicante behoort tot de meest internationale vastgoedmarkten van Spanje, waar buitenlandse kopers een aanzienlijk deel van alle transacties voor hun rekening nemen. Hoewel Noord-Amerikaanse kopers slechts een bescheiden aandeel hebben binnen de regio Valencia, zorgt de omvang van de markt voor een ruim en gevarieerd aanbod.
Vooral de stad Alicante trekt Amerikanen aan die het hele jaar door in Spanje willen wonen. De stad biedt uitstekende infrastructuur, een internationale luchthaven, een universiteit en een stedelijke levensstijl die aantrekkelijker kan zijn dan kleinere, meer seizoensgebonden badplaatsen.
Costa del Sol (Málaga)
De Costa del Sol blijft een van de populairste regio's voor Amerikaanse kopers in Spanje. De provincie Málaga behoort al jarenlang tot de Spaanse regio's met de grootste buitenlandse vraag naar vastgoed, terwijl Andalusië zich onderscheidt door een relatief groot aandeel Noord-Amerikaanse kopers.
De belangstelling van Amerikanen concentreert zich vooral rond Marbella, Nueva Andalucía, Benahavís, Estepona en de stad Málaga. Marbella en Benahavís trekken kopers aan die op zoek zijn naar luxe woningen, privacy en een gevestigde internationale gemeenschap. Estepona biedt een betaalbaarder alternatief aan dezelfde kust, terwijl Málaga-stad populair is bij mensen die stedelijk wonen willen combineren met een internationale luchthaven, een groeiende technologiesector en het leven in een bruisende stad die het hele jaar actief is.
Samen maken deze locaties de Costa del Sol tot een van de aantrekkelijkste regio's voor Amerikanen die waarde hechten aan levenskwaliteit, een aangenaam klimaat en een internationale gemeenschap.
Barcelona
Barcelona spreekt een ander type Amerikaanse koper aan: mensen die bewust kiezen voor het leven in een wereldstad in plaats van een kustresort. Hoewel het aantal Noord-Amerikaanse kopers in Catalonië lager ligt dan in Andalusië of de regio Valencia, blijft Barcelona een van de populairste bestemmingen voor Amerikanen dankzij de rijke cultuur, indrukwekkende architectuur, uitstekende bereikbaarheid te voet en sterke internationale verbindingen.
De grootste belangstelling bestaat voor wijken zoals Eixample en Gràcia, waar stedelijk comfort, culturele voorzieningen en een hoge levenskwaliteit samenkomen. Voor Amerikanen die het stadsleven verkiezen boven wonen in een badplaats blijft Barcelona een van de beste steden in Spanje om zich te vestigen.
Veelgemaakte Fouten van Amerikanen (en Hoe Je Ze Voorkomt)
1. Denken dat het kopen van een woning automatisch recht geeft op verblijf.
De Golden Visa is in 2025 afgeschaft en het kopen van een woning in Spanje heeft nooit automatisch recht gegeven op een verblijfsvergunning. Een woning kopen en een verblijfsvergunning aanvragen zijn twee afzonderlijke procedures met elk hun eigen voorwaarden en planning.
Zo voorkom je dit: Bepaal vóórdat je een woning kiest welke verblijfsroute het beste bij je past, zoals het Non-Lucrative Visa, het Digital Nomad Visa of helemaal geen visum. Idealiter werk je samen met een team dat zowel de aankoop als de visumaanvraag gelijktijdig begeleidt.
2. Denken dat de Spaanse notaris dezelfde rol heeft als een Amerikaanse vastgoedadvocaat.
Een Spaanse notaris controleert de documenten en ziet toe op de wettelijke formaliteiten, maar vertegenwoordigt jouw belangen niet. Ook onderzoekt de notaris niet de juridische geschiedenis van de woning en onderhandelt hij of zij niet namens jou. Kopers die geen eigen advocaat inschakelen omdat ze verwachten dat de notaris eventuele problemen zal ontdekken, komen daar vaak pas later achter.
Zo voorkom je dit: Schakel vanaf het begin een onafhankelijke advocaat in die uitsluitend jouw belangen behartigt.
3. De administratieve procedures rond het NIE-nummer en de bankrekening onderschatten.
Beperkte openingstijden van banken, werken op afspraak en sterk uiteenlopende wachttijden voor een NIE-afspraak verrassen vrijwel iedere Amerikaanse koper die voor het eerst in Spanje koopt.
Zo voorkom je dit: Begin ruim op tijd met de aanvraag van je NIE-nummer en het openen van een Spaanse bankrekening. Een ervaren aankoopbegeleider kan de afspraken plannen en het papierwerk voor je organiseren voordat je naar Spanje reist.
4. Een volmacht ondertekenen zonder de juiste apostille.
Een volmacht die in de Verenigde Staten is ondertekend, moet volgens het Haags Apostilleverdrag correct worden gelegaliseerd om in Spanje rechtsgeldig te zijn. Wanneer dit niet gebeurt, kan de volmacht worden afgewezen, wat weken vertraging kan veroorzaken.
Zo voorkom je dit: Laat dezelfde juridische adviseur die je aankoop begeleidt ook het volledige apostilleproces verzorgen.
5. Alleen rekening houden met de aankoopprijs.
Veel kopers begroten uitsluitend de vraagprijs van de woning en vergeten de bijkomende kosten. Bij de overdracht komen daar meestal nog 10 tot 15% aan belastingen, notariskosten, juridische kosten en registratiekosten bovenop.
Zo voorkom je dit: Vraag vooraf om een volledig kostenoverzicht waarin alle belastingen, bijkomende kosten en eventuele financieringskosten zijn opgenomen voordat je een bod uitbrengt.
6. De jaarlijkse aangifte Modelo 210 vergeten voor een niet-verhuurde woning.
Dit is waarschijnlijk de meest vergeten fiscale verplichting voor Amerikaanse eigenaren. Ook wanneer de woning niet wordt verhuurd, gaat Spanje uit van een fictief inkomen waarover jaarlijks belasting moet worden betaald.
Zo voorkom je dit: Werk vanaf het eerste belastingjaar samen met een Spaanse gestor of belastingadviseur, zodat alle aangiftes correct en op tijd worden ingediend.
7. Aannemen dat internationale bankoverschrijvingen en hypotheken hetzelfde werken als in de Verenigde Staten.
Grote bedragen overmaken zonder een duidelijke herkomst van de gelden te kunnen aantonen, of ervan uitgaan dat Spaanse hypotheken op dezelfde manier functioneren als Amerikaanse, leidt regelmatig tot vertraging. Spaanse banken controleren de herkomst van het geld van niet-EU-kopers veel uitgebreider.
Zo voorkom je dit: Verzamel alle financiële documenten ruim van tevoren en werk samen met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met Amerikaanse kopers die niet in Spanje wonen.
8. Verontrust raken door berichten over een "100% belasting" zonder de actuele regelgeving te controleren.
Het voorgestelde extra belastingtarief voor niet-EU-kopers zonder Spaanse verblijfsvergunning is nooit wettelijk ingevoerd. Bovendien waren nieuwbouwwoningen vanaf het begin al uitgesloten van het voorstel. Toch zorgen de berichtgeving en oude nieuwsartikelen nog steeds voor onnodige onzekerheid.
Zo voorkom je dit: Vertrouw op actuele informatie van je makelaar of juridisch adviseur in plaats van op verouderde nieuwsberichten of koppen uit 2025.
Veelgestelde Vragen over het Kopen van Vastgoed in Spanje als Amerikaan
Kunnen Amerikaanse staatsburgers vastgoed kopen in Spanje?
Ja. Amerikanen kunnen zonder beperkingen vastgoed kopen in Spanje. Ze hebben dezelfde eigendomsrechten als Spaanse staatsburgers en er geldt geen minimuminvestering of vereiste voor het Spaanse staatsburgerschap.
Geeft het kopen van een woning in Spanje automatisch recht op verblijf?
Nee. Het Golden Visa-programma is in 2025 beëindigd en het bezit van een woning heeft nooit automatisch recht gegeven op een verblijfsvergunning. Vastgoedaankoop en verblijfsrecht zijn twee volledig aparte procedures.
Moet ik in Spanje wonen om daar een woning te kunnen kopen?
Nee. Buitenlanders kunnen ongeacht hun verblijfsstatus een woning kopen. Je verblijfsstatus heeft alleen invloed op de belastingheffing, niet op je recht om vastgoed te kopen.
Met welke extra kosten moet ik rekening houden naast de aankoopprijs?
Houd rekening met ongeveer 10 tot 15% extra voor belastingen (btw of overdrachtsbelasting, afhankelijk van of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat), juridische kosten, notariskosten en de registratie van de eigendomsakte.
Moet ik naar Spanje reizen om de aankoop af te ronden?
Niet per se. Met een correct gelegaliseerde volmacht (voorzien van een apostille) kan je advocaat verschillende stappen namens jou afhandelen. Sommige kopers ronden de volledige aankoop tijdens één bezoek af, terwijl anderen liever twee keer naar Spanje reizen.
Kunnen Amerikanen een hypotheek krijgen in Spanje?
Ja. Niet-ingezeten kopers kunnen doorgaans 60 tot 70% van de aankoopwaarde financieren. De lening wordt berekend op basis van de laagste waarde van de aankoopprijs of de officiële taxatie van de bank.
Welke visumopties zijn er voor Amerikanen sinds het einde van de Golden Visa?
De belangrijkste mogelijkheden zijn het Non-Lucrative Visa (voor gepensioneerden en mensen met passieve inkomsten) en het Digital Nomad Visa (voor mensen die op afstand werken met inkomsten uit het buitenland). Geen van beide visa is gekoppeld aan de aankoop van een woning.
Moet ik belasting betalen in zowel Spanje als de Verenigde Staten?
In de meeste gevallen moet je in beide landen belastingaangifte doen. Dankzij het belastingverdrag tussen Spanje en de Verenigde Staten kan dubbele belasting echter vaak worden voorkomen, onder andere via de Foreign Tax Credit (FTC) en, voor wie hiervoor in aanmerking komt, de Foreign Earned Income Exclusion (FEIE).
Leidt het bezit van een woning in Spanje automatisch tot een FBAR- of FATCA-meldingsplicht?
Nee. Een woning zelf wordt niet beschouwd als een buitenlandse financiële rekening. Wel kan de Spaanse bankrekening die je gebruikt voor de aankoop en het beheer van de woning aanleiding geven tot een meldingsplicht.
Wat is Modelo 210 en moet ik dit elk jaar indienen?
Modelo 210 is de Spaanse belastingaangifte voor niet-ingezeten eigenaren. Als je een woning bezit, moet je deze aangifte jaarlijks indienen, ook wanneer de woning niet wordt verhuurd. Spanje belast in dat geval een fictief inkomen over de woning.
Bestaat de veelbesproken belasting van 100% voor buitenlandse kopers echt?
Nee. Dit voorstel is nooit wettelijk ingevoerd. Bovendien waren nieuwbouwwoningen al vanaf het begin uitgesloten van het oorspronkelijke voorstel.
Waar kopen de meeste Amerikanen een woning in Spanje?
Drie regio's zijn bijzonder populair: de Costa del Sol (vooral de luxe omgeving van Marbella), de Costa Blanca en Barcelona. Elke bestemming spreekt een ander type koper aan, van gepensioneerden tot thuiswerkers en mensen die kiezen voor een stedelijke levensstijl.
Mag ik mijn woning via Airbnb verhuren?
Dat hangt af van de locatie. In verschillende steden en populaire kustgebieden, waaronder delen van Barcelona en de Costa del Sol, zijn nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur tijdelijk stopgezet. Controleer daarom altijd de lokale regelgeving voordat je een woning koopt met verhuur als doel.
*Laatst bijgewerkt: juli 2026
Disclaimer: Deze gids is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen vervanging voor juridisch, fiscaal of immigratieadvies.
EUR
