عقد العربون في إسبانيا: خطوة محورية في معاملات شراء العقارات

يُعد شراء العقارات في إسبانيا عملية قانونية تتضمن عدة خطوات، ومن أبرز هذه الخطوات توقيع "Contrato de Arras"، وهو ما يُعرف على نطاق واسع بعقد العربون في السوق العقاري الإسباني.
سواء كنت تشتري منزل أحلامك على ساحل كوستا ديل سول أو تستثمر في شقة في برشلونة، فإن فهمك لطبيعة هذا العقد سيساعدك على خوض عملية شراء العقار في إسبانيا بثقة وأمان أكبر.

في هذه المدوّنة، المقدَّمة من Spain Homes ®، وهي علامتكم الموثوقة التابعة لشركة TEKCE العالمية في مجال العقارات، سنأخذك في جولة تفصيلية لفهم كل ما تحتاج إلى معرفته حول هذا العقد العقاري الأساسي في إسبانيا.
سنوضح لك ما هو هذا العقد الإسباني للبيع، ولماذا يُعد مهمًا، وما الذي يتضمنه، وكيف يختلف عن غيره من العقود في سوق العقارات الإسبانية.

ما هو "Contrato de Arras" في إسبانيا؟

"Contrato de Arras" هو اتفاق خاص يُوقَّع بين المشتري والبائع قبل إتمام عملية البيع الرسمية للعقار. يُعرف هذا العقد أيضًا باسم عقد العربون أو عقد جدية الشراء في السوق العقارية الإسبانية. وبعبارة بسيطة، فإنه يُعد بمثابة عقد عربون يضمن التزام الطرفين بإتمام الصفقة وفقًا للشروط المتفق عليها بينهما.

يهدف عقد العربون في معاملات العقارات الإسبانية إلى أن يكون بمثابة ضمان متبادل؛ فهو يضمن حجز العقار للمشتري فقط، مما يمنحه راحة البال بأن العقار لن يُباع لطرف آخر أثناء سير الإجراءات. أما بالنسبة للبائع، فيُظهر هذا العقد جدية المشتري واستعداده المالي للمضي قدمًا في عملية الشراء، مما يقلل من احتمالية الانسحاب المفاجئ في اللحظات الأخيرة.

عادةً ما يتضمن هذا العقد دفع المشتري لعربون يُقدَّر غالبًا بحوالي 10٪ من سعر البيع المُتفق عليه. وتُعد هذه القيمة بمثابة ضمان مالي؛ ففي حال انسحب أي من الطرفين دون مبرر قانوني، فإن هناك تبعات مالية سيتم توضيحها لاحقًا.
بشكل عام، يُوفّر عقد العربون أساسًا قانونيًا وماليًا لضمان صفقة عقارية آمنة ومنظمة في إسبانيا.

كيف يحمي عقد العربون (Arras) المشتري والبائع في إسبانيا؟

قد يتساءل البعض: "لماذا أحتاج إلى عقد عربون عند شراء عقار في إسبانيا؟"
في الواقع، يلعب عقد العربون دورًا حاسمًا في حماية كل من المشتري والبائع عند شراء العقارات في إسبانيا، إذ يُضفي طابعًا رسميًا على الاتفاق من خلال عربون مالي، ويُحدِّد بوضوح الشروط والمسؤوليات والعواقب في حال أخلّ أحد الطرفين بالتزاماته.

ولكن، لماذا من المهم توقيع عقد العربون؟
لأن عقد العربون يمنح المشتري ضمانًا بأن العقار سيُحجز له فقط ولن يُعرض للبيع لطرف آخر. أما بالنسبة للبائع، فإنه يُثبت جدية المشتري واستعداده المالي الحقيقي لإتمام الصفقة.
وفي سوق عقاري تنافسي، يُعتبر هذا النوع من الضمان المبكر أمرًا ضروريًا لتفادي التراجع المفاجئ أو الانسحاب غير المتوقع من أحد الطرفين.

وفي حال قرر أي من الطرفين الانسحاب دون سبب قانوني مذكور في العقد، يتم تفعيل شروط الإلغاء المنصوص عليها في عقد العربون الإسباني:

• إذا انسحب المشتري، فإنه يخسر العربون المدفوع.

• أما إذا انسحب البائع، فعليه إعادة العربون مضاعفًا للطرف الآخر.

وبالإضافة إلى الحماية المالية، يمنح هذا العقد كلا الطرفين الوقت الكافي للاستعداد لإتمام عملية البيع، من خلال إجراء الفحوصات القانونية اللازمة، وترتيب التمويل، واستكمال المتطلبات القانونية، وذلك ضمن إطار منظم ومدعوم قانونيًا.
ومن خلال تحديد عناصر أساسية مثل السعر، والمواعيد النهائية، والمسؤوليات، يساهم عقد العربون في منع سوء الفهم ويُبقي جميع الأطراف على المسار الصحيح.

هل توقيع عقد العربون (Arras) إلزامي في إسبانيا؟

لا، عقد العربون ليس إلزاميًا بموجب القوانين الإسبانية لإتمام عملية بيع العقار. يمكن أن تتم الصفقة فقط من خلال عقد شراء خاص أو في النهاية بتوقيع نقل ملكية العقار الرسمي.
ومع ذلك، بدون هذا العقد، يكون لدى أي من الطرفين حماية أقل وضوحًا، وقد يضطر إلى اللجوء إلى إجراءات قضائية طويلة في حال حدوث نزاع.

مع ذلك، وبفضل اليقين والمزايا العملية التي يوفرها، تشارك جميع معاملات العقارات تقريبًا في إسبانيا بنوع من عقد العربون أو عقد شراء خاص يتضمن عربونًا مبدئيًا. ويُعتبر هذا أفضل ممارسة، خاصة عند التعامل مع تكاليف شراء العقار في إسبانيا التي تشمل الضرائب والرسوم، والتي يكون من الأسهل إدارتها من خلال اتفاقيات واضحة ومحددة.

أما بالنسبة للمشتريين الذين يتساءلون: "هل عقد العربون ملزم قانونيًا في إسبانيا؟"
فالجواب هو نعم. بمجرد توقيعه، يصبح العقد اتفاقًا قابلًا للتنفيذ بموجب القانون الإسباني، مما يحمي مصالح كل من المشتري والبائع.

ما هي مدة صلاحية عقد العربون (Arras) في إسبانيا؟

تُحدد مدة صلاحية عقد العربون باتفاق متبادل بين المشتري والبائع. في معظم الحالات، تتراوح الفترة الزمنية بين 30 إلى 90 يومًا، مع إمكانية التفاوض على فترات أقصر أو أطول حسب تعقيد عملية البيع.

تتيح هذه الفترة للطرفين إتمام مهام مهمة مثل إجراء الفحوص القانونية اللازمة، وترتيب التمويل العقاري (الرهن العقاري)، والتحققات القانونية قبل التوقيع النهائي. كما تسمح أيضًا بإجراء عمليات التفتيش والتحقق من الوضع القانوني للعقار. في العديد من المعاملات، يُعد عقد حجز العقار الإسباني خطوة أولية لتأمين العقار أثناء استكمال هذه الفحوص.

إذا تجاوز الموعد النهائي المتفق عليه دون إتمام البيع ولم يتم الاتفاق على تمديد، تُطبق عادةً العقوبات المنصوص عليها في العقد، مما يعني أن المشتري قد يفقد العربون المدفوع، أو قد يُضطر البائع إلى إعادة ضعف المبلغ، حسب الطرف الذي ينسحب من الصفقة.

في بعض الحالات، تسمح البنود المرنة بتمديد المدة باتفاق متبادل بين الطرفين. ومع ذلك، من الضروري أن تُحدد مدة صلاحية العقد بوضوح من البداية لتجنب الالتباس وضمان انتقال سلس إلى عقد البيع النهائي.

ماذا يجب أن يتضمن عقد العربون في إسبانيا؟

يجب أن يوضّح عقد العربون المصاغ بشكل جيد جميع العناصر الأساسية لاتفاقية شراء العقار. والعناصر المطلوبة في عقد العربون في إسبانيا هي:

• هوية المشتري والبائع: الأسماء الكاملة، أرقام التعريف (جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية)، وبيانات الاتصال
• تفاصيل العقار: العنوان الكامل، الرقم الكادستري (رقم التسجيل العقاري الرسمي)، الوصف، وأي رهون أو أعباء قائمة على العقار
• سعر الشراء وقيمة العربون: السعر الإجمالي المتفق عليه ومبلغ العربون المدفوع
• نوع العربون: نوع الضمان المتفق عليه (سيتم التوضيح في القسم التالي)
• شروط الدفع: كيفية وموعد دفع العربون النموذجي عند شراء العقار في إسبانيا
• المهلة النهائية لإتمام البيع: التاريخ أو الفترة الزمنية المتفق عليها لتوقيع نقل الملكية الرسمي
• شروط الانسحاب أو الإخلال بالعقد: العواقب والعقوبات في حال قرر أي من الطرفين عدم الاستمرار في الصفقة
• توزيع التكاليف: من يتحمل دفع الضرائب، ورسوم الكاتب العدل، ورسوم التسجيل، وغيرها من المصاريف
• التوقيعات: توقيع الطرفين لتأكيد الموافقة

استكشاف الأنواع الثلاثة لعقود العربون المستخدمة في صفقات العقارات في إسبانيا

وفقًا للقوانين العقارية في إسبانيا، هناك ثلاثة أنواع رئيسية من عقود العربون، لكل منها تبعات مختلفة في حالة الإخلال بالعقد:

1. عقد العربون التوبوي (Arras Penitenciales):
   هذا هو النوع الأكثر شيوعًا من العقود. بموجب هذا الاتفاق، يمكن لأي من الطرفين الانسحاب من الصفقة.
   ماذا يحدث إذا انسحب المشتري من عقد العربون؟ في هذه الحالة، يخسر المشتري العربون المدفوع.
   أما إذا قرر البائع الانسحاب، فإنه يكون ملزمًا قانونيًا بإعادة ضعف مبلغ العربون للمشتري.

2. عقد العربون التأكيدي (Arras Confirmatorias):
   يُعامل هذا النوع من العربون كجزء من سعر الشراء.
   الفرق بين عقد العربون التوبوي والعقد التأكيدي في إسبانيا مهم جدًا لفهمه. على عكس العقد التوبوي، يلتزم العقد التأكيدي الطرفان بالعقد. إذا أخل أي من الطرفين بالعقد، يمكن المطالبة بالتعويضات من خلال المحاكم، ومع ذلك، لا يتم مصادرة العربون تلقائيًا.

3. عقد العربون الجزائي (Arras Penales):
   يعمل هذا النوع كشرط جزائي مفروض في حالة الإخلال بالعقد، دون الحاجة إلى مصادرة العربون أو مضاعفته. بدلاً من ذلك، يتم الاتفاق مسبقًا على قيمة التعويضات من قبل الطرفين.

الفرق بين عقد العربون وعقد الشراء في إسبانيا

قد يُختلط الأمر أحيانًا بين عقد العربون (Contrato de Arras) وعقد البيع والشراء النهائي (Contrato de Compraventa)، لكن كل منهما يخدم غرضًا مختلفًا ويتم توقيعه في مراحل مختلفة من عملية الشراء.

• عقد العربون هو عقد تمهيدي يُوقَّع قبل استكمال جميع الفحوصات القانونية والإجراءات الورقية. يتضمن دفع عربون ويُعبّر عن نية إتمام البيع.
• عقد البيع والشراء النهائي هو العقد النهائي الملزم، ويتم توقيعه عادةً لدى كاتب العدل بعد استيفاء جميع الشروط ويتم بموجبه نقل الملكية رسميًا.

بعبارة أخرى، عقد العربون هو وعد بالبيع والشراء، في حين أن العقد النهائي هو الصفقة الفعلية.

كيف يندرج عقد العربون ضمن عملية شراء العقار بشكل عام

لفهم كيفية توافق خيارات عقد العربون في إسبانيا مع عملية شراء العقار، إليك جدول زمني مبسط:

تبدأ رحلة توقيع عقد العربون بالبحث عن العقار المناسب وحجزه، يلي ذلك التفاوض والاتفاق على السعر والشروط مع البائع. بمجرد التوصل إلى اتفاق، تأتي الخطوة التالية وهي صياغة وتوقيع عقد العربون، الذي يؤكد التزام المشتري.

بعد ذلك، يقوم الطرفان بإجراء الفحوصات القانونية والمالية المهمة، والمعروفة باسم "العناية الواجبة" (due diligence)، لضمان أن كل شيء على ما يرام. وإذا لزم الأمر، تُرتب التسهيلات التمويلية (الرهن العقاري) خلال هذه المرحلة.

تنتهي العملية بتوقيع العقد النهائي أمام كاتب العدل، يليه نقل سند الملكية في إسبانيا، والذي يسجل العقار رسميًا باسم المشتري ويُكمل الصفقة.

كما يجب مراعاة أن كل من هذه الخطوات تتضمن اعتبارات مختلفة، بما في ذلك الضرائب والرسوم والتكاليف الإجمالية لشراء العقار في إسبانيا، والتي يجب التخطيط لها بعناية لضمان سير عملية الشراء بسلاسة.

تأمين عقارك من خلال عقد العربون في إسبانيا

عند التفكير في شراء منزل في هذا البلد الجميل، من الضروري فهم أهمية عقد العربون (Contrato de Arras) والتأكد من صياغته بعناية. إذا كنت تتساءل عن كيفية تأمين منزل من خلال العربون في إسبانيا، فإن وجود خبراء عقاريين ومستشارين قانونيين ذوي خبرة إلى جانبك يمكن أن يوجّهك في كل خطوة. بهذا الشكل ستكون محميًا من المخاطر الشائعة والتكاليف غير المتوقعة خلال العملية.

وهنا يأتي دورنا. في Spain Homes ®، نقدم لك إرشادات شاملة خلال كامل عملية الشراء، بدءًا من العثور على العقار المثالي، مرورًا بتقديم المشورة القانونية والمالية المتخصصة، ودعمك في التفاوض، وحتى إدارة الأوراق وضمان نقل سند الملكية بسلاسة. فريقنا المتفاني ملتزم بجعل تجربتك سهلة وخالية من الضغوط.

تواصل معنا اليوم لتبدأ رحلتك وتأمين منزلك المثالي براحة بال!