Alles wat je moet weten over belasting op tweede woningen

Een tweede huis kopen in Spanje kan spannend zijn, maar de fiscale gevolgen van het bezitten van een tweede woning in Spanje zijn vaak complexer dan veel mensen verwachten. De belastingregels voor een tweede huis in Spanje kunnen variëren afhankelijk van hoe het pand wordt gebruikt, waar het zich bevindt en of u al dan niet resident bent. Sommige woningen worden jaarlijks belast, zelfs zonder huurinkomsten, terwijl andere in aanmerking kunnen komen voor aftrekposten of lokale toeslagen (extra kosten). De belasting op een tweede huis in Spanje kan ook per regio verschillen, wat invloed heeft op hoeveel u betaalt bij aankoop, bezit of overdracht van het pand. Zorgvuldige planning kan helpen om de belastingdruk te verlagen, vooral via legale eigendomsstructuren of door dubbele belasting te vermijden als niet-resident.

Hoe Spanje meerdere woningen en tweede huizen belast

In Spanje is een tweede huis elke woning die u bezit en die niet uw hoofdverblijf is en niet voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. Dit betekent dat u er niet permanent woont of niet voldoet aan de voorwaarden van een “vivienda habitual.” Een woning wordt pas uw hoofdverblijf als u er continu gedurende minstens drie jaar woont, of er binnen een jaar na aankoop intrekt om persoonlijke redenen zoals huwelijk of werkverplaatsing. Elke andere woning die u bezit wordt beschouwd als tweede huis, en dat is relevant voor de belastingen. Spaanse belastingregels voor tweede huizen gelden anders, vaak met jaarlijkse inkomstenimputaties op basis van de kadastrale waarde van de woning.

Uw hoofdverblijf wordt gunstiger behandeld dan uw andere eigendommen. Er zijn belastingvrijstellingen en mogelijk hypotheekrenteaftrek als u het voor 2013 hebt gekocht. Tweede woningen komen daarentegen niet in aanmerking voor deze voordelen. In plaats daarvan moet u ze opgeven en belasting betalen over het tweede huis in Spanje als fictieve huurinkomsten, zelfs als niemand er woont. Het bezit van twee woningen in Spanje wordt verschillend belast afhankelijk van het gebruik, en beide soorten woningen zijn onderworpen aan lokale onroerendezaakbelasting (IBI), hoewel tarieven en regels kunnen verschillen.

De belastingen op meerdere woningen in Spanje kunnen snel oplopen als u niet zorgvuldig plant, vooral omdat deze belastingen worden beïnvloed door het gebruik van het pand, de regio en de eigendomsstatus. De onroerendgoedbelasting in Spanje voor buitenlanders kan ook verschillen van wat inwoners betalen, met name in hoe aftrekposten en inkomstenimputaties worden behandeld. Uw residentiestatus speelt een sleutelrol. Als u belastingresident in Spanje bent, moet u uw tweede woning opnemen in uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting en belasting betalen op basis van de waarde ervan.

Als u echter niet-resident bent, wordt de onroerendgoedbelasting in Spanje voor niet-residenten toegepast onder een ander systeem en vast tarief, dat varieert afhankelijk van uw land van herkomst. Verhuur van de woning introduceert een extra laag, omdat huurinkomsten belastbaar zijn, hoewel sommige kosten aftrekbaar kunnen zijn. Het is daarom essentieel te begrijpen hoe wonen in Spanje de belastingdruk kan beïnvloeden.

Welke extra belastingen gelden voor tweede huizen in Spanje

Het bezit van meer dan één woning in Spanje kan extra kosten met zich meebrengen die verder gaan dan alleen de aankoop van de woning. Voor vastgoed omvat belastingheffing in Spanje jaarlijkse belastingen en eenmalige kosten die snel kunnen oplopen. Veel van deze kosten zijn afhankelijk van waar de woning zich bevindt, hoe u deze gebruikt en of u fulltime in Spanje woont. Inzicht in deze belastingen en de Spaanse belastingregels voor expats kan u helpen beter te budgetteren en verrassingen te vermijden.

Inkomstenbelasting voor niet-residenten (zelfs zonder huurinkomsten)

U moet belasting betalen, zelfs als u uw tweede huis niet verhuurt. Als niet-resident heft Spanje inkomstenbelasting op de waarde van uw woning, niet op daadwerkelijke huur. Dit wordt fictief inkomen genoemd. Het is meestal 2% of 1,1% van de kadastrale waarde, belast tegen een vast tarief van 24% (of 19% als u in de EU of EER woont). Deze belasting is jaarlijks verschuldigd en geldt ongeacht of de woning wordt gebruikt, wat antwoord geeft op een veelgestelde vraag: betaalt u meer belasting op een tweede huis in Spanje? In veel gevallen is het antwoord ja, vanwege deze fictieve inkomensregel.

Belasting op fictief inkomen bij tweede woningen

Alle tweede woningen in Spanje worden belast alsof ze inkomsten genereren. Dit geldt voor zowel residenten als niet-residenten. De belasting is gebaseerd op een percentage van de kadastrale waarde, niet de marktwaarde. Het voegt een vaste jaarlijkse kost toe aan het bezit van het pand, wat de reden is dat veel eigenaren ervoor kiezen het pand een deel van het jaar te verhuren om dit bedrag te dekken. De fiscale gevolgen van meerdere woningen in Spanje worden ernstiger wanneer deze jaarlijkse verplichtingen zich opstapelen.

IBI (lokale onroerendezaakbelasting) verschillen

IBI is een jaarlijkse lokale belasting op basis van de kadastrale waarde van uw woning. Tarieven variëren per gemeente, meestal tussen de 0,4% en 1,3%. Tweede woningen kunnen kortingen missen die eerste woningen wel krijgen, en sommige gemeenten rekenen extra toeslagen voor het bezit van meerdere woningen. Deze toeslagen op onroerendgoedbelasting in Spanje kunnen uw jaarlijkse rekening aanzienlijk verhogen, afhankelijk van de regio. Hierdoor kunnen twee woningen in verschillende steden zeer uiteenlopende IBI-kosten hebben.

Vermogensbelasting bij meerdere woningen

Spanje belast persoonlijk vermogen als uw nettovermogen hoger is dan €700.000 (plus een vrijstelling van €300.000 voor uw hoofdverblijf). Deze belasting geldt voor zowel residenten als niet-residenten en stijgt als u meer dan één woning bezit. Sommige regio’s, zoals Madrid, bieden volledige vrijstelling, maar andere niet. Als uw vermogen meer dan €3 miljoen bedraagt, kunt u ook een extra solidariteitsbelasting ondervinden met hogere tarieven. Dit creëert in feite een extra belasting op twee woningen in Spanje als uw totale vermogen de vrijstellingsdrempels overschrijdt.

Jaarlijkse versus eenmalige kosten

Naast jaarlijkse belastingen zijn er ook eenmalige kosten bij het kopen van onroerend goed in Spanje. Zo komt bij de aankoop van een bestaande woning een overdrachtsbelasting (ITP) van 7%–10%, afhankelijk van de regio. Nieuwe woningen omvatten 10% btw en een extra documentatiebelasting (AJD). U betaalt ook notaris-, kadaster- en eventuele gestoría-kosten (juridische administratie). Deze kunnen 11%–14% aan uw totale aankoopprijs toevoegen, dus u moet deze kosten vanaf het begin in uw plannen opnemen.

Hoe de belastingdruk op een tweede woning in Spanje te verlagen

Uw tweede woning in Spanje verhuren kan helpen de belastingdruk te verlagen. Als het pand wordt verhuurd, kunt u verschillende kosten aftrekken zoals hypotheekrente, reparaties, verzekeringen, nutsvoorzieningen en beheerkosten. Inwoners van de EU en EER mogen alle kosten aftrekken, maar niet-EU-eigenaren hebben strengere beperkingen. Als de woning het hele jaar verhuurd wordt, hoeft u geen fictief inkomen aan te geven, wat belasting bespaart. Zelfs tijdens leegstand wordt de belasting op fictief inkomen verlaagd naar 1,1% van de kadastrale waarde als deze in de afgelopen 10 jaar is herzien. Gebruikmaken van belastingvoordelen voor tweede woningen in Spanje via legale verhuur en nauwkeurige onkostenregistratie kan uw jaarlijkse belasting aanzienlijk verlagen.

U kunt uw belastingverplichting ook verlagen door te plannen hoe u het eigendom houdt. Enkele gangbare strategieën zijn:

• Mede-eigendom: Verdeel het eigendom om het belastbare aandeel per persoon te verlagen en individuele aftrekposten te gebruiken.
• Holdingbedrijven: Richt een Spaanse burgerlijke vennootschap of buitenlandse entiteit op om belastingheffing naar vennootschapsbelastingtarieven te verschuiven, maar let op extra regelgeving.
• Vruchtgebruik + blote eigendom: Behoud het gebruiksrecht van de woning terwijl u het toekomstige eigendom overdraagt aan erfgenamen, wat de erfbelasting later kan verlagen.

Elke methode heeft voor- en nadelen, dus het is verstandig juridisch advies in te winnen voordat u beslist. Wees u ervan bewust dat deze strategieën van invloed kunnen zijn op hoe uw IBI-belasting voor een tweede woning lokaal wordt vastgesteld, aangezien sommige gemeenten verschillende regels hanteren op basis van eigendomsstructuren.

Niet-residenten kunnen dubbele belasting vermijden via de belastingverdragen die Spanje met veel landen heeft. Deze verdragen maken het mogelijk om de in Spanje betaalde belasting te verrekenen met de belasting die u in uw thuisland verschuldigd bent, zodat u niet dubbel belasting betaalt over hetzelfde inkomen. Om hiervan te profiteren, is het belangrijk kopieën van uw Modelo 210-formulieren te bewaren en de betaalde Spaanse belastingen op te nemen in de belastingaangifte van uw thuisland. Hoewel deze verdragen de Spaanse belasting zelf niet wegnemen, zorgen ze ervoor dat u niet twee keer belasting betaalt. Deze belastingvermindering is vooral belangrijk als u het pand verhuurt of het in de toekomst verkoopt. Daarnaast kunnen regionale belastingverschillen tussen de Spaanse autonome regio’s invloed hebben op hoeveel u verschuldigd bent over tweede woningen, wat inzicht in lokale belastingregels essentieel maakt.