Wet op Horizontaal Eigendom in Spanje

In Spanje maken veel woningen deel uit van een gedeelde juridische structuur die regelt hoe gebouwen, complexen en gemeenschappen functioneren. Deze structuur staat bekend als horizontale eigendom en wordt geregeld door de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), beter bekend als de Wet op de Horizontale Eigendom.

Deze eigendommen verwijzen naar een juridisch regime waarbij individuele eigenaars volledig eigendom hebben over hun privé-eenheden, terwijl zij gezamenlijk eigenaar zijn van de gemeenschappelijke delen. Deze gedeelde elementen omvatten trappenhuizen, liften, daken, gevels, tuinen, zwembaden, parkeerplaatsen en toegangswegen. Deze vorm van eigendom wordt vastgesteld via een horizontale splitsing, die een gebouw juridisch opsplitst in zelfstandige eenheden.

Door deze structuur zijn financiële verantwoordelijkheden en eigendomsregels in Spanje nauw met elkaar verbonden. De Spaanse Wet op de Horizontale Eigendom bepaalt hoe beslissingen worden genomen, hoe kosten worden verdeeld en hoe conflicten worden opgelost. De Wet op de Horizontale Eigendom in Spanje regelt ook gevoelige kwesties zoals renovaties, geluidsoverlast en verhuuractiviteiten.

In deze gids analyseren we de Spaanse eigendomswetgeving, met bijzondere aandacht voor horizontale eigendommen, om kopers, investeerders en verhuurders te begeleiden bij een soepele transactie. Als onderdeel hiervan vind je ook een gedetailleerde uitleg van de Ley de Propiedad Horizontal.

Wat zijn de kernprincipes van de Wet op de Horizontale Eigendom voor huiseigenaren in Spanje?

Om de Wet op de Horizontale Eigendom in Spanje uit te leggen, moeten we eerst de kernprincipes van deze eigendommen begrijpen. Zoals hierboven vermeld, is de wet gebaseerd op gedeeld eigendom in balans met individuele rechten. Ze bepaalt hoe privé-eenheden en gemeenschappelijke delen samen bestaan binnen één juridisch regime. Hieronder staan de elementen die dit systeem definiëren:

1. Individueel eigendom en gemeenschappelijke delen

Elke eigenaar heeft volledig eigendom over zijn of haar privé-eenheid, zoals een appartement, rijwoning of commerciële ruimte. Tegelijkertijd bezit hij automatisch een evenredig aandeel in de gemeenschappelijke delen. Dit gedeelde eigendom ontstaat uit de Akte van Horizontale Splitsing (Escritura de División Horizontal), die de grenzen van elke eenheid en de gemeenschappelijke ruimtes juridisch vastlegt. Het eigendomsaandeel dat aan elke eenheid is gekoppeld, is onafscheidelijk van het eigendom.

Daarom geldt dat deze eigendommen zonder dit document:

• Geen afzonderlijke eigendomsakten kunnen verkrijgen,
• Niet als afzonderlijke eenheden kunnen worden verkocht of overgedragen,
• Te maken kunnen krijgen met juridische en financiële beperkingen.

Dus als je je afvraagt “waar is de Wet op de Horizontale Eigendom van toepassing?”, kunnen we zeggen dat deze wet van toepassing is overal waar meerdere eigenaars gemeenschappelijke delen delen binnen hetzelfde project. Dit omvat appartementsgebouwen, wooncomplexen en afgesloten woonwijken, zelfs wanneer individuele woningen onafhankelijk lijken. De wet is ook van toepassing op gemengde projecten die woon- en commerciële eenheden combineren.

In alle gevallen wordt het juridische kader pas van kracht zodra de horizontale splitsing is ingeschreven in het Kadaster. Zonder deze registratie hebben individuele eenheden geen volledige juridische erkenning. Als je overweegt een horizontale eigendom in Spanje te registreren, vind je in een van de volgende secties een uitleg over hoe je de akte van horizontale splitsing opstelt, zodra de kernonderdelen zijn toegelicht.

2. Democratisch gemeenschapsbestuur

Het bestuur van de gemeenschappen werkt via een democratisch systeem. Eigenaars stemmen tijdens algemene vergaderingen en beslissingen worden genomen op basis van wettelijk vastgestelde meerderheden. Deze structuur stelt gemeenschappen in staat om onderhoud, budgetten en samenlevingsregels gezamenlijk te beheren.

3. Verplichtingen van eigenaars

De Wet op de Horizontale Eigendom in Spanje definieert duidelijk de verantwoordelijkheden van vastgoedeigenaars. Deze omvatten het correct onderhouden van privé-eenheden, het respecteren van gemeenschappelijke delen, het verlenen van toegang voor noodzakelijke reparaties en het tijdig betalen van gemeenschapsbijdragen. Daarnaast zijn er nog andere verplichtingen onder de LPH. Eigenaars moeten bijdragen aan het reservefonds, dat minstens 5% van het jaarlijkse gemeenschapsbudget moet bedragen.

4. Flexibiliteit binnen wettelijke grenzen

Gemeenschappen kunnen interne regels aannemen om het samenleven, het gebruik van gedeelde faciliteiten en de dagelijkse werking te reguleren. Deze regels moeten in overeenstemming zijn met de wet en mogen geregistreerde statuten of de hoofakte niet overrulen. We kunnen dus stellen dat er flexibiliteit bestaat, maar dat de wettelijke grenzen stevig blijven, vooral wanneer beperkingen invloed hebben op eigendomsrechten of toegestane gebruiken.

Hoe stel je een akte van horizontale splitsing op in Spanje?

Het proces omvat het opstellen van een notariële akte op basis van goedgekeurde architectonische plannen en het verkrijgen van eventuele vereiste gemeentelijke vergunningen. Daarna moet je het Kadaster voor horizontale splitsing in Spanje bezoeken, waar de akte officieel wordt geregistreerd en elke eenheid een onafhankelijke juridische status krijgt. Zodra de akte van horizontale splitsing is ingeschreven in het Kadaster, verkrijgt elke eenheid een zelfstandige juridische status en kan zij afzonderlijk worden verkocht, verhypothekeerd of overgedragen.

Wat regelt de Wet op de Horizontale Eigendom?

In de praktijk bestrijkt de Wet op de Horizontale Eigendom vijf hoofdgebieden: eigendomsstructuur, gemeenschapsbestuur, besluitvormingsregels, beperkingen op het gebruik van eigendommen en financieel beheer en handhavingsmechanismen. De wet werkt artikel 396 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek uit en stelt horizontale eigendom vast als een bijzonder eigendomsregime voor gebouwen die via een horizontale splitsing zijn verdeeld in zelfstandige eenheden.

Om een correct bestuur en wettelijke vertegenwoordiging te waarborgen, moet elke gemeenschap van horizontale eigendom bestuursorganen hebben die verantwoordelijk zijn voor het dagelijks beheer en de naleving van de wet. Deze bestuursorganen omvatten:

• Algemene Vergadering van Eigenaars: Het belangrijkste besluitvormende orgaan van de gemeenschap
• Voorzitter: De wettelijke vertegenwoordiger van de gemeenschap
• Vicevoorzitter: De optionele functie die de voorzitter ondersteunt wanneer nodig
• Secretaris: Verantwoordelijk voor verslaglegging en officiële communicatie
• Beheerder: Verantwoordelijk voor het toezicht op financiën, onderhoud en dagelijkse werkzaamheden

Opmerking: Tenzij de gemeenschapsstatuten anders bepalen, kunnen deze functies worden vervuld door de eigenaars zelf of door externe professionals die door de gemeenschap zijn aangesteld.

Onder de Wet op Eigendom van Gebouwen met Meerdere Eenheden in Spanje zijn de stemregels afhankelijk van het type beslissing dat wordt genomen. Beslissingen over het dagelijks beheer worden goedgekeurd met een eenvoudige meerderheid van eigenaars. Belangrijkere beslissingen, zoals structurele wijzigingen of veranderingen in het gebruik van een eigendom, vereisen een drie vijfde (3/5) meerderheid. Met andere woorden, elke wijziging die de hoofakte of eigendomsaandelen beïnvloedt, moet door alle eigenaars worden goedgekeurd.

Deze stemregels worden vooral belangrijk wanneer gemeenschappen het gebruik van eigendommen beperken, gedeelde ruimtes aanpassen of toeristische verhuur verbieden onder de LPH. Sinds 3 april 2025 hebben enkele wijzigingen in de Wet op de Horizontale Eigendom in Spanje de regels rond toeristische verhuur verduidelijkt. Gemeenschappen kunnen nu wettelijk toeristische verhuur in hun gebouwen of wooncomplexen reguleren of verbieden volgens de nieuwe Wet op de Horizontale Eigendom in Spanje in 2025.

Volgens de Wet op de Horizontale Eigendom voor toeristische verhuur in Spanje moeten eigenaars die kortetermijnverhuur willen aanbieden eerst goedkeuring verkrijgen van de gemeenschap via een drie vijfde (3/5) meerderheid van stemmen. Daarnaast mogen gemeenschappen een extra bijdrage van maximaal 20% aan toeristische verhuureenheden opleggen om het intensievere gebruik en de slijtage van gedeelde faciliteiten te dekken.

Wat betreft financieel beheer vereist de kostenverdeling onder de Wet op de Horizontale Eigendom dat gemeenschappen jaarlijkse budgetten goedkeuren, gemeenschapsbijdragen vaststellen en gezamenlijke kosten collectief beheren. Als een eigenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, kan de gemeenschap de schuld registreren en juridische stappen ondernemen.

Hoe wordt de kostenverdeling berekend bij horizontale eigendommen?

De cuota de participación, wat kan worden vertaald als “kostenverdeling”, is een van de vastgoedtermen in Spanje die je moet kennen voordat je een horizontale eigendom koopt. Deze bepaalt het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke delen, het stemrecht en de financiële verplichtingen. Maar hoe worden cuotas de participación berekend?

Cuotas de participación in Spanje worden bepaald op basis van:

• De grootte van de eenheid
• De ligging binnen het gebouw
• Het beoogde gebruik van de eenheid
• De toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen

Daarnaast worden deze percentages vastgesteld tijdens het horizontale splitsingsproces en vastgelegd in de akte van horizontale splitsing.

Tot slot, als je overweegt een appartement in Spanje te kopen, wordt het juridische kader erg belangrijk om deze kosten te berekenen en je rechten te beschermen. Bij Spain Homes ® stellen onze kennis van de Spaanse vastgoedmarkt en de expertise van onze ervaren advocaten ons in staat om je te begeleiden bij juridische structuren, registratieprocedures en gemeenschapsregels. Neem nu contact met ons op voor meer informatie en om je aankoop soepel te laten verlopen!

Veelgestelde vragen over horizontale eigendommen in Spanje