قانون الملكية الأفقية في إسبانيا: أبرز الخصائص والقواعد

في إسبانيا، تخضع العديد من العقارات السكنية لنظام قانوني مشترك ينظم كيفية إدارة المباني والمجمعات والمجتمعات السكنية. ويُعرف هذا النظام باسم الملكية الأفقية، وهو محكوم بـ Ley de Propiedad Horizontal (LPH)، والمعروف باسم قانون الملكية الأفقية.

يشير هذا النوع من العقارات إلى نظام قانوني يمتلك فيه كل مالك ملكية كاملة لوحدته الخاصة، مع اشتراكه في ملكية الأجزاء المشتركة. وتشمل هذه الأجزاء السلالم، والمصاعد، والأسطح، والواجهات، والحدائق، والمسابح، ومواقف السيارات، وطرق الوصول. ويُنشأ هذا الشكل من الملكية من خلال القسمة الأفقية، التي تفصل المبنى قانونيًا إلى وحدات مستقلة.

وبسبب هذا النظام، ترتبط المسؤوليات المالية وقواعد ملكية العقارات في إسبانيا ارتباطًا وثيقًا. إذ يحدد قانون الملكية الأفقية كيفية اتخاذ القرارات، وتوزيع التكاليف، وحل النزاعات. كما ينظم مسائل حساسة مثل أعمال التجديد، والضوضاء، وأنشطة التأجير.

في هذا الدليل، سنحلل قوانين ملكية العقارات في إسبانيا، مع التركيز بشكل خاص على الملكيات الأفقية، لمساعدة المشترين والمستثمرين والمُلّاك على إتمام المعاملات بسلاسة. كما ستجد شرحًا تفصيليًا لقانون الملكية الأفقية.

ما المبادئ الأساسية لقانون الملكية الأفقية لمالكي المنازل في إسبانيا؟

لفهم قانون الملكية الأفقية في إسبانيا، يجب أولًا استيعاب مبادئه الأساسية. فكما ذكرنا، يقوم القانون على مبدأ التوازن بين الملكية المشتركة والحقوق الفردية. وهو يحدد كيفية تعايش الوحدات الخاصة والعناصر المشتركة ضمن نظام قانوني واحد. وفيما يلي العناصر التي تُعرّف هذا النظام:

1. الملكية الفردية والعناصر المشتركة

يمتلك كل مالك ملكية كاملة لوحدته الخاصة، مثل الشقة أو المنزل المتلاصق أو المساحة التجارية. وفي الوقت نفسه، يمتلك تلقائيًا حصة نسبية من الأجزاء المشتركة. وتنشأ هذه الملكية المشتركة بموجب صك القسمة الأفقية (Escritura de División Horizontal)، الذي يحدد قانونيًا حدود كل وحدة والأجزاء المشتركة. وتكون حصة الملكية المرتبطة بكل وحدة غير قابلة للفصل عن العقار.

وبالتالي، وبدون هذا الصك، فإن هذه العقارات:

• لا يمكنها الحصول على سندات ملكية مستقلة،
• لا يمكن بيعها أو نقلها كوحدات منفصلة،
• قد تواجه قيودًا قانونية ومالية.

وعليه، إذا كنت تتساءل: “أين يُطبّق قانون الملكية الأفقية؟”، فيمكن القول إنه يُطبّق في كل حالة يتشارك فيها عدة مُلّاك عناصر مشتركة ضمن مشروع واحد. ويشمل ذلك المباني السكنية، والمجمعات السكنية، والمجتمعات المسوّرة، حتى وإن بدت المنازل مستقلة ظاهريًا. كما ينطبق على المشاريع متعددة الاستخدامات التي تجمع بين الوحدات السكنية والتجارية.

وفي جميع الحالات، لا يصبح الإطار القانوني ساريًا إلا بعد تسجيل القسمة الأفقية في السجل العقاري. وبدون هذا التسجيل، لا تتمتع الوحدات الفردية بالاعتراف القانوني الكامل. وإذا كنت تفكر في تسجيل ملكية أفقية في إسبانيا، فستجد شرحًا لكيفية إنشاء صك القسمة الأفقية في أحد الأقسام التالية بعد توضيح العناصر الأساسية.

2. الإدارة الديمقراطية للمجتمع

تعمل إدارة المجتمعات السكنية وفق نظام ديمقراطي. إذ يصوّت المالكون في الاجتماعات العامة، وتُتخذ القرارات بناءً على أغلبيات يحددها القانون. ويتيح هذا النظام للمجتمع إدارة الصيانة والميزانيات وقواعد التعايش بشكل جماعي.

3. التزامات المُلّاك

يحدد قانون الملكية الأفقية في إسبانيا بوضوح مسؤوليات مالكي العقارات. وتشمل هذه المسؤوليات الحفاظ على الوحدات الخاصة بشكل سليم، واحترام الأجزاء المشتركة، والسماح بالدخول لأعمال الصيانة الضرورية، ودفع رسوم المجتمع في مواعيدها. كما يلتزم المالكون بالمساهمة في صندوق الاحتياطي، الذي يجب ألا يقل عن 5% من الميزانية السنوية للمجتمع.

4. المرونة ضمن الحدود القانونية

يمكن للمجتمعات اعتماد قواعد داخلية لتنظيم التعايش واستخدام المرافق المشتركة والعمليات اليومية. إلا أن هذه القواعد يجب أن تتوافق مع القانون ولا يجوز أن تتجاوز الأنظمة المسجلة أو الصك الرئيسي. وبالتالي، توجد مرونة، لكن تبقى الحدود القانونية ثابتة، خاصة عندما تؤثر القيود على حقوق الملكية أو الاستخدامات المسموح بها.

كيف يتم إنشاء صك القسمة الأفقية في إسبانيا؟

تشمل العملية إعداد صك موثق لدى كاتب العدل استنادًا إلى مخططات معمارية معتمدة والحصول على أي تصاريح بلدية مطلوبة. وبعد الانتهاء، يجب تسجيل الصك في السجل العقاري، حيث يتم تسجيل القسمة الأفقية رسميًا ومنح كل وحدة وضعًا قانونيًا مستقلًا. وبمجرد تسجيل الصك، تصبح كل وحدة قابلة للبيع أو الرهن أو النقل بشكل منفصل.

ماذا يغطي قانون الملكية الأفقية؟

عمليًا، يغطي قانون الملكية الأفقية خمسة مجالات رئيسية: هيكل الملكية، وإدارة المجتمع، وقواعد اتخاذ القرار، وقيود استخدام العقار، والإدارة المالية وآليات التنفيذ. ويُطوّر هذا القانون المادة 396 من القانون المدني الإسباني، ويُنشئ الملكية الأفقية كنظام ملكية خاص للمباني المقسّمة إلى وحدات مستقلة عبر القسمة الأفقية.

ولضمان الإدارة السليمة والتمثيل القانوني، يجب أن يكون لكل مجتمع ملكية أفقية هيئات إدارية مسؤولة عن تسيير الأعمال اليومية والالتزام بالقانون. وتشمل هذه الهيئات:

• الجمعية العامة للمُلّاك: الهيئة العليا لاتخاذ القرارات
• الرئيس: الممثل القانوني للمجتمع
• نائب الرئيس: دور اختياري لدعم الرئيس عند الحاجة
• السكرتير: مسؤول عن حفظ السجلات والمراسلات الرسمية
• المدير: مسؤول عن الإشراف على الشؤون المالية والصيانة والعمليات اليومية

ملاحظة: ما لم تنص أنظمة المجتمع على خلاف ذلك، يمكن أن يشغل هذه الأدوار المالكون أنفسهم أو مهنيون خارجيون يعيّنهم المجتمع.

وبموجب قانون المباني متعددة الوحدات في إسبانيا، تعتمد قواعد التصويت على نوع القرار. فقرارات الإدارة اليومية تُعتمد بالأغلبية البسيطة. أما القرارات الأكثر أهمية، مثل التغييرات الهيكلية أو تغيير استخدام العقار، فتتطلب أغلبية ثلاثة أخماس (3/5). وبعبارة أخرى، أي تغيير يؤثر على الصك الرئيسي أو حصص الملكية يجب أن يحظى بموافقة جميع المُلّاك.

وتكتسب قواعد التصويت هذه أهمية خاصة عند تقييد استخدام العقارات، أو تعديل المناطق المشتركة، أو حظر الإيجارات السياحية بموجب قانون الملكية الأفقية. ومنذ 3 أبريل 2025، أوضحت بعض التعديلات على القانون القواعد المتعلقة بالإيجارات السياحية. وبات بإمكان المجتمعات الآن التحكم قانونيًا أو حظر هذا النوع من الإيجارات وفق قانون الملكية الأفقية الجديد في إسبانيا لعام 2025.

وبموجب قانون الملكية الأفقية المتعلق بالإيجارات السياحية، يجب على المُلّاك الراغبين في تأجير وحداتهم على المدى القصير الحصول أولًا على موافقة المجتمع بأغلبية ثلاثة أخماس (3/5). كما يمكن للمجتمعات فرض رسوم إضافية تصل إلى 20% على وحدات الإيجار السياحي لتغطية الاستهلاك المتزايد للمرافق المشتركة.

أما من حيث الإدارة المالية، فيلزم قانون الملكية الأفقية المجتمعات بإقرار الميزانيات السنوية، وتحديد الرسوم، وإدارة النفقات المشتركة جماعيًا. وإذا تخلّف أحد المُلّاك عن السداد، يمكن للمجتمع تسجيل الدين واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

كيف يتم احتساب توزيع النفقات في الملكيات الأفقية؟

تُعد حصة المشاركة (Cuota de participación) من مصطلحات العقارات في إسبانيا التي يجب معرفتها قبل شراء ملكية أفقية. فهي تحدد حصة كل مالك من الأجزاء المشتركة، ووزنه في التصويت، ومسؤولياته المالية. ولكن كيف يتم احتساب هذه الحصص؟

تُحدد حصص المشاركة في إسبانيا بناءً على:

• مساحة الوحدة
• موقعها داخل المبنى
• الغرض المخصص للوحدة
• مدى الاستفادة من الخدمات المشتركة

كما يتم تحديد هذه النسب أثناء عملية القسمة الأفقية وتُسجّل في صك القسمة الأفقية.

ختامًا، إذا كنت تفكر في شراء شقة في إسبانيا، فإن الإطار القانوني يصبح عنصرًا أساسيًا لحساب هذه النفقات وحماية حقوقك. في Spain Homes ®، يتيح لنا فهمنا العميق لسوق العقارات الإسباني وخبرة محامينا المتخصصين إرشادك خلال الهياكل القانونية وإجراءات التسجيل وقواعد المجتمع. تواصل معنا الآن للحصول على مزيد من التفاصيل وإتمام عملية الشراء بسلاسة.

الأسئلة الشائعة حول الملكيات الأفقية في إسبانيا