Steuern in Spanien: Ratgeber für Käufer

Spanien ist ein beliebtes Reiseziel am Mittelmeer, wenn es um den Kauf eines Zweitwohnsitzes, einer Sommerresidenz oder einer Anlageimmobilie geht. Mit seinem sonnigen Klima, dem entspannten Lebensstil, den wettbewerbsfähigen Immobilienpreisen und dem expandierenden Immobilienmarkt zieht das Land weiterhin sowohl einheimische als auch internationale Käufer an. Vor einem Kauf ist es jedoch wichtig, die Steuern in Spanien zu verstehen. Wenn Sie über immobilienbezogene Steuern informiert sind, können Sie unerwartete Ausgaben vermeiden und den Kaufprozess sicher steuern.

In diesem Ratgeber erklären wir die wichtigsten Steuern und Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen, und welche Kosten Sie vor und nach der Transaktion beachten sollten.

Wer gilt als in Spanien steuerlich ansässig?

Die steuerliche Ansässigkeit ist ein entscheidender Faktor für Ihre Verpflichtungen im spanischen Steuersystem.

• Sie gelten als in Spanien steuerlich ansässig, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:
• Sie verbringen mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien

Ihre wichtigsten wirtschaftlichen Interessen oder Geschäftstätigkeiten befinden sich in Spanien

Was bedeutet das für Sie?

Steuerpflichtige müssen ihr weltweites Einkommen angeben und unterliegen der spanischen Einkommensteuer auf alle Einkommensquellen, sowohl auf lokaler als auch auf internationaler Ebene

Nichtansässige hingegen werden nur auf ihr in Spanien erzieltes Einkommen besteuert, einschließlich der spanischen Grundsteuer für Nichtansässige, die häufig auf die kalkulatorischen Mieteinnahmen eines Zweitwohnsitzes erhoben wird, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird.

Für eine langfristige Planung ist es unerlässlich, Ihren Aufenthaltsstatus zu kennen, insbesondere wenn Sie Immobilien im Rahmen einer umfassenderen Umzugs- oder Investitionsstrategie erwerben.

Was ist mit Doppelbesteuerung?

Spanien hat mit über 90 Ländern, darunter Großbritannien, die USA, Deutschland, Frankreich und viele weitere, Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet. Diese Abkommen verhindern, dass Einzelpersonen in Spanien und in ihrem Wohnsitzland zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden.

Wenn Sie ein nicht ansässiger Käufer sind und in Spanien Steuern auf Mieteinnahmen oder Kapitalerträge zahlen, können Sie diese Steuer in der Regel mit den Steuern verrechnen, die Sie in Ihrem Heimatland schulden, wodurch eine Doppelbesteuerung vermieden wird.

Um davon zu profitieren, müssen Sie:

• einen Nachweis über Ihren Wohnsitz in Ihrem Heimatland erbringen (häufig durch eine Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz)
• das spanische Einkommen bei Ihren örtlichen Steuerbehörden angeben
• eine Steuererleichterung im Rahmen des entsprechenden Steuerabkommens beantragen

Dies zu verstehen ist besonders wichtig, wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten oder Einnahmen aus dem spanischen Immobilienmarkt zu erzielen.

Wichtige Steuern und Gebühren für Immobilienkäufer in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen für Käufer verschiedene Steuern und Rechtskosten an. Diese variieren je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder einen Wiederverkauf handelt, sowie je nach Standort und Aufenthaltsstatus. Sehen wir uns die einzelnen Kosten im Detail an.

1. Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisión Patrimonial – ITP)

Dies ist eine der wichtigsten Steuern für Käufer von Wiederverkaufsimmobilien (Gebrauchtimmobilien) in Spanien. Die Grunderwerbsteuer wird in Spanien als Prozentsatz des angegebenen Kaufpreises erhoben. Der Steuersatz wird von jeder Autonomen Gemeinschaft festgelegt und variiert daher je nach Standort der Immobilie.

Hier sind einige aktuelle ITP-Sätze:

Andalusien – 7 %

Balearen – 8 % bis 13 % (progressiv je nach Wert)

Kanarische Inseln – 6,5 %

Katalonien – 10 % bis 11 %

Murcia – 8 %

Valencia – 10 % bis 11 %

Der Staat legt einen Mindestsatz von 6 % fest, den jede Region auf der Grundlage ihrer Steuerpolitik anpasst. Das bedeutet, dass Sie den Steuersatz speziell für die Region prüfen müssen, in der Sie kaufen möchten.

2. Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Die Mehrwertsteuer auf Immobilien in Spanien gilt nur für neu gebaute Immobilien, die direkt von einem Bauträger erworben werden. Dies umfasst sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien. Die Standard-Mehrwertsteuersätze sind:

• 10 % für Wohnimmobilien (z. B. Wohnungen, Häuser)
• 21 % für Gewerbeimmobilien und Grundstücke

Diese Mehrwertsteuer wird direkt auf den Kaufpreis aufgeschlagen und bei der Unterzeichnung der Urkunde gezahlt.

Wenn Sie also ein neues Haus in Spanien kaufen, zahlen Sie die Mehrwertsteuer anstelle der ITP. Beide Steuern werden jedoch nicht gleichzeitig erhoben.

3. Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Diese Steuer wird zusätzlich zur Mehrwertsteuer auf neue Immobilien erhoben und bei der offiziellen Eintragung der Immobilie in das Grundbuchamt fällig. Die Stempelsteuersätze liegen je nach Region zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises.

4. Notar- und Grundbuchgebühren

Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten, die mit der Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura) und der Eintragung der Immobilie verbunden sind. Zusammen belaufen sie sich in der Regel auf 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises. Die Gebühren hängen vom Wert der Immobilie und der Komplexität der Transaktion ab.

5. Anwaltskosten

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, wird die Beauftragung eines Anwalts beim Kauf einer Immobilie in Spanien dringend empfohlen. Die Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises. Ihr Anwalt wird Ihnen dabei helfen, die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherzustellen, den Status der Immobilie zu überprüfen und Sie durch die steuerlichen Verpflichtungen zu führen.

6. Zusätzliche Kosten und versteckte Gebühren

Bei der Überlegung, in Immobilien in Spanien zu investieren, sollten Käufer auch einige weniger bekannte Kosten einplanen:

• Spanische Grundsteuer für Nichtansässige: Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie Einkommenssteuer auf den potenziellen Mietwert der Immobilie zahlen, auch wenn Sie sie nicht vermieten.
• Einrichtungskosten für Versorgungsunternehmen: Anschluss an Wasser-, Strom- und Internetdienste.
• Hausratversicherung: In der Regel obligatorisch, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen.
• Bankgebühren und Übersetzungskosten.

All diese Kosten können sich summieren, daher ist es wichtig, sie bei der Budgetplanung zu berücksichtigen.

Wie man eine Immobilie im Grundbuchamt registriert

Nach der Unterzeichnung der Urkunde vor einem Notar muss die Immobilie im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. In der Regel reicht Ihr Anwalt oder Notar die erforderlichen Unterlagen ein. Nach der Eintragung ist die Immobilie offiziell auf Ihren Namen eingetragen. Dieser Vorgang löst auch Steuerpflichten aus, wie z. B. die Zahlung der AJD oder ITP, je nachdem, ob es sich um eine neue oder eine wiederverkaufte Immobilie handelt.

Wie Sie nach dem Kauf Ihren Steuerpflichten nachkommen

Nach dem Kauf müssen Sie mehrere Schritte ausführen:

1. Zahlen Sie die anfallenden Steuern (ITP oder IVA + AJD) innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde.

2. Reichen Sie die Steuerformulare über das regionale Finanzamt ein.

3. Registrieren Sie die Urkunde im Grundbuch.

4. Geben Sie die Immobilie in Ihrer jährlichen spanischen Einkommensteuererklärung an, wenn Sie in Spanien ansässig sind.

5. Nichtansässige müssen jährlich die spanische Grundsteuer für Nichtansässige erklären und zahlen.

Grundsteuer in Spanien verstehen

Steuern und Gebühren sind ein unvermeidlicher Teil des Immobilienkaufs in Spanien, aber mit der richtigen Planung müssen sie nicht überwältigend sein. Der Schlüssel liegt darin, die steuerlichen Unterschiede zwischen Neubau- und Gebrauchtimmobilien zu verstehen, regionale Unterschiede bei den Steuersätzen zu berücksichtigen und mit Rechtsexperten zusammenzuarbeiten, um Überraschungen zu vermeiden.

Ob Sie ein Ferienhaus kaufen, in spanische Immobilien investieren oder dauerhaft umziehen möchten – wenn Sie über die spanischen Grundsteuergesetze informiert sind, können Sie klügere Entscheidungen treffen.

Für alle, die sich beim Kauf eines Hauses in Spanien nach Steuern erkundigen, bietet dieser Ratgeber die wesentlichen Informationen an. Sie können sich jederzeit an Spain Homes ® wenden, um die neuesten rechtlichen und finanziellen Ratschläge zu erhalten, die auf Ihre Situation zugeschnitten sind.