Unterhalt und Kosten eines Hauses

Herzlichen Glückwunsch – Sie sind der neue stolze Besitzer eines schönen Hauses im sonnigen Spanien! Nun, da Sie Ihren Traum leben, wie viel kostet es, ein Haus in Spanien zu unterhalten?

Ganz oben auf der Liste der Kosten für die Instandhaltung einer Immobilie in Spanien steht die spanische „IBI” („Impuesto Sobre Bienes Inmuebles”), was wörtlich übersetzt „Grundsteuer” bedeutet. Genauer gesagt handelt es sich jedoch um eine Abgabe, die mit der Gemeindesteuer in Großbritannien vergleichbar ist, da die IBI an die Gemeindeverwaltung gezahlt wird, in der Ihre Immobilie registriert ist, um die kommunalen Dienstleistungen und die Infrastruktur zu finanzieren.

Die spanische Grundsteuer IBI: Wie viel muss ich zahlen?

Die spanische Grundsteuer (IBI) ist jährlich (etwa zwischen August und November) fällig und wird auf der Grundlage des regionalen Katasterwerts berechnet, der die Größe des Gebäudes, die Klassifizierung des Grundstücks, auf dem es steht, die Grundstücksgröße und die Nähe zu Dienstleistungen und Infrastruktur berücksichtigt. Diese Faktoren sind allesamt Variablen in der Gleichung, mit der jeder Immobilie in der Region ein „valor cadastral” (Steuerwert) zugewiesen wird. Als allgemeine Richtlinie gilt, dass der vom örtlichen Rathaus („Ayuntamiento” auf Spanisch) berechnete steuerpflichtige Wert in der Regel etwa 0,4 bis 1,1 % pro Jahr des Katasterwertes beträgt. Beispielsweise beträgt die IBI für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro in der Regel etwa 400 Euro pro Jahr.

Bei der Berechnung des Katasterwerts gibt es in Spanien erhebliche Unterschiede zwischen den Gemeinden, je nachdem, wie gut die kommunalen Dienstleistungen sind und ob es sich um eine kleine Stadt oder eine große Provinzhauptstadt handelt. Die Lage des Grundstücks und die Art der Immobilie haben einen direkten Einfluss auf die jährlichen Grundsteuern in Spanien. Für eine Finca im ländlichen Spanien fällt eine IBI-Steuer im niedrigen dreistelligen Bereich an, während eine Immobilie in exklusiven Küstenorten wie Marbella teurer sein kann.

Die IBI-Steuer wird in ganz Spanien allgemein als „SUMA” bezeichnet, in einigen Gebieten, wie beispielsweise in der Provinz Alicante, jedoch als „Suma Gestión Tributaria” – die vom Provinzrat von Alicante eingerichtete öffentliche Provinzbehörde, die sich auf die Steuerverwaltung spezialisiert hat: Veranlagung, Rechnungsstellung, Einziehung und Vollstreckung.

Wie zahle ich die IBI-Grundsteuer?

Die meisten Rathäuser versenden in Spanien Bescheide über die IBI-Grundsteuer, in denen erklärt wird, wie, wo und wann die Zahlungen fällig sind. Einige Rathäuser bieten Rabatte für rechtzeitige Zahlungen an, und alle Rathäuser erheben Strafen für verspätete Zahlungen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die gesetzliche Verantwortung für die Zahlung der spanischen Grundsteuer beim Hauseigentümer liegt. Die Rathäuser sind nicht verpflichtet, Mahnungen zu versenden, und der Nicht-Erhalt einer schriftlichen Mitteilung entbindet nicht von der Verpflichtung zur fristgerechten Zahlung.

Gut zu wissen: IBI-Grundsteuer

• Die IBI-Steuer auf Immobilien in Spanien wird von Ihrer Gemeindeverwaltung erhoben.
• Die IBI-Grundsteuer ist einmal jährlich zu entrichten.
• Bewahren Sie Ihre IBI-Grundsteuerrechnungen auf, denn wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, wird der Anwalt des Käufers Kopien der letzten vier Jahre verlangen.

Grundsteuer für Nicht-Residenten in Spanien

IRNR Die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (auf Spanisch „Impuesto Sobre la Renta de No Residentes”) ist eine jährliche Steuer für Nicht-Residenten (die weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien leben) und Eigentümer von Immobilien. Als nicht ansässiger Immobilienbesitzer, der seine Immobilie nicht vermietet und keine weiteren Einkünfte in Spanien hat, müssen Sie Einkommensteuer auf den Wert Ihrer Immobilie zahlen.

Und wie hoch ist nun die Grundsteuer für Nichtansässige in Spanien? Die Steuer wird auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Katasterwerts berechnet, der auf Ihrer IBI-Rechnung zu finden ist, die Ihnen jedes Jahr von Ihrer Gemeinde ausgestellt wird. Diese Steuer muss zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember für das vorangegangene Steuerjahr entrichtet werden.

Die IRNR ist in der Regel sehr niedrig. Sie basiert auf einem steuerpflichtigen Betrag von 1,1 % des Katasterwerts und wird für EU-Bürger mit 19 % und für Nicht-EU-Bürger mit 24 % besteuert. Für eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro müssen Sie beispielsweise 190 Euro pro Jahr oder als Nicht-EU-Bürger 240 Euro IRNR zahlen.

Alle Einkünfte, die Sie als Nicht-Resident in Spanien erzielen, unterliegen ebenfalls der Einkommensteuer, wie z. B. Zinsen aus Bankguthaben in Spanien, Immobilien in Spanien, Mieteinnahmen in Spanien oder Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit in Spanien. Die bereits in Spanien gezahlte Steuer kann aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Ländern abgezogen werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie anstelle der oben beschriebenen IRNR Einkommensteuer auf die Miete zahlen. Sie müssen Ihre Einkünfte und abzugsfähigen Ausgaben angeben und vierteljährlich Einkommensteuer zahlen.

Die Einkommensteuersätze für 2025 sind wie folgt:

Residentensteuer

Die IRPF-Einkommensteuer (auf Spanisch „Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas”) ist eine direkte Steuer, die auf das Jahreseinkommen von Einwohnern Spaniens (unabhängig vom Immobilienbesitz) erhoben wird und jährlich auf Ihr weltweites Einkommen zu zahlen ist. Das persönliche Einkommen kann aus einer Beschäftigung oder selbständiger Tätigkeit stammen, und das zu versteuernde Einkommen wird als Differenz zwischen dem weltweit erzielten Einkommen und den nach spanischem Recht abzugsfähigen Ausgaben ermittelt.

Als Einwohner können Sie Ihre Mieteinnahmen in Ihrer jährlichen spanischen Einkommensteuererklärung als allgemeine Einkünfte angeben.

Steuerlich absetzbare Ausgaben in Spanien

Bestimmte absetzbare Ausgaben, wie z. B. die Betreuung von unterhaltsberechtigten Verwandten, Kindern und Beträge für den Kauf einer Wohnung oder für zu diesem Zweck eröffnete Konten („cuentas vivienda“), können in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden.

Arbeitgeber sind außerdem verpflichtet, ihren Arbeitnehmern eine Bescheinigung über die einbehaltenen Steuern (Certificado de Retenciones) auszustellen, damit diese die gezahlten Beträge bei der Berechnung ihrer Steuerpflicht abziehen können.

Hausmüllsteuer

Die Hausmüllsteuer, auf Spanisch „Tasa de recogida domiciliaria de basura“, ist je nach Art und Lage Ihrer Wohnung zu entrichten.

Sie kann 80 Euro für eine Wohnung oder bis zu 200 Euro für eine Villa betragen.

Durchschnittliche Nebenkosten für ein Haus in Spanien?

Die Nebenkosten in spanischen Haushalten können je nach Lage und Größe der Immobilie variieren, umfassen jedoch in der Regel die Kosten für Strom, Wasser, Gas, Internet, Fernsehen und Telefon. Im Durchschnitt liegen die Stromkosten in Spanien für einen Standardhaushalt zwischen 50 und 100 Euro pro Monat, wobei es je nach Verbrauch und Tageszeit zu Schwankungen kommen kann. Die Wasserversorgung ist in der Regel günstiger und kostet durchschnittlich 20 bis 40 Euro pro Monat. Gas, das zum Heizen und Kochen verwendet wird, kann weitere 30 bis 70 Euro zu den Nebenkosten hinzukommen. Internet, Fernsehen und Telefon kosten zusammen in der Regel zwischen 40 und 80 Euro pro Monat, je nach Anbieter und gewähltem Paket.

Versicherungen in Spanien

Neben den regulären Nebenkosten sind in Spanien auch die Kosten für eine Hausratversicherung zu berücksichtigen, deren Jahresprämien je nach Wert der Immobilie und Umfang des Versicherungsschutzes in der Regel zwischen 100 € und 300 € liegen. Es ist wichtig, sich über die Kaufnebenkosten in Spanien im Klaren zu sein, da versteckte Gebühren im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie anfallen können, wie z. B. Gemeinschaftsgebühren für Mehrfamilienhäuser, Müllabfuhrgebühren und Kosten für Reparaturen oder Verbesserungen. Diese Ausgaben können sich im Laufe der Zeit summieren, daher ist es wichtig, sie bei der Anschaffung einer Immobilie in Spanien zu berücksichtigen.

Immobilienkosten: Verwaltung und durchschnittliche Gemeinschaftsgebühren in Spanien

Gemeinschaftsgebühren (auf Spanisch „comunidad” genannt) sind Kosten, die für die Instandhaltung von gemeinsamen Einrichtungen und Gemeinschaftsräumen gezahlt werden, die von allen Bewohnern einer privaten Wohnanlage, auf Spanisch „urbanización” genannt, genutzt werden. Diese Gebühren decken die Kosten, die der Verwaltung der Wohnanlage für die Instandhaltung und Pflege von Grünflächen und Landschaftsgestaltung, Schwimmbädern, Tennisplätzen, Spielplätzen, internen Straßen und Beleuchtung, Treppenhäusern und Aufzügen zu den Wohnblocks, Umzäunungen, Sicherheit und routinemäßiger Reinigung entstehen. Die jährlichen Instandhaltungsbudgets werden auf Verwaltungsebene und in Absprache mit der Eigentümergemeinschaft, der alle Bewohner beitreten können, festgelegt. Das vereinbarte Jahresbudget wird dann entsprechend der Art und Größe der Immobilie auf alle Bewohner aufgeteilt. In Fällen wie der Vermietung einer Immobilie sind die Verwaltungsgebühren in Spanien ebenfalls angemessen, abhängig von der Lage.

Wie hoch sind die Gemeinschaftsgebühren?

Die Verwaltungsgebühren in Spanien können zwischen hundert und einigen hundert Euro pro Jahr variieren.

Mietverträge in Spanien: Muss ich Mehrwertsteuer hinzufügen?

Die Mehrwertsteuer (IVA) muss nicht entrichtet werden, wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien zu Wohnzwecken vermieten. Wenn Ihre Immobilie jedoch an Mieter vermietet wird, die die Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke nutzen möchten, sind Sie als Vermieter verpflichtet, 21 % Mehrwertsteuer abzuziehen und vierteljährlich eine Mehrwertsteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen. Hinweis: Die Mehrwertsteuer wird in Spanien als „IVA” bezeichnet.

Beauftragen Sie einen Buchhalter oder „Gestor”, der sich um alle Formalitäten kümmert und Ihnen das Leben erleichtert. Dies kostet Sie etwa 300 Euro pro Jahr.

Wie hoch sind die Immobiliensteuern in Spanien im Vergleich zu anderen europäischen Ländern?

Die Grundsteuern in Spanien gelten im Vergleich zu anderen europäischen Ländern als moderat. Die Hauptsteuern (IBI), die Immobilienbesitzer in Spanien zu entrichten haben, variieren je nach Gemeinde, liegen jedoch in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sind die Grundsteuern in Spanien tendenziell niedriger als in Ländern wie Frankreich oder Großbritannien, wo die Grundsteuern und Gemeindesteuern höher ausfallen können. Darüber hinaus sind die Kaufnebenkosten in Spanien, wie Notargebühren, Eintragung und Steuern, ebenfalls relativ günstig und liegen in der Regel zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises. Im Gegensatz dazu können einige europäische Länder, insbesondere solche mit höheren Immobilienwerten wie die Schweiz oder Dänemark, höhere Kaufnebenkosten und jährliche Grundsteuern erheben. Insgesamt bleibt Spanien aufgrund seiner wettbewerbsfähigen Steuersätze eine attraktive Option für Immobilienkäufer.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Kosten für den Unterhalt eines Hauses in Spanien mit den entsprechenden Kenntnissen leicht zu bewältigen sind. Die durchschnittlichen Unterhaltskosten für ein Haus in Spanien sind zwar niedriger als in vielen anderen europäischen Ländern, aber die Kenntnis der Steuersätze und Zahlungstermine kann die Abwicklung erleichtern. Neben den Unterhaltskosten macht auch der niedrige Prozentsatz der Steuern auf den Kauf von Immobilien in Spanien das Land attraktiv. Obwohl die Grundsteuer in Spanien für Einwohner und Nicht-Einwohner unterschiedlich ist, sind die Sätze in beiden Fällen ideal für den Besitz einer Immobilie.