En Espagne, de nombreux biens résidentiels font partie d’une structure juridique partagée qui régit le fonctionnement des immeubles, des complexes et des communautés. Cette structure est appelée propriété horizontale et elle est régie par la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), communément appelée la Loi sur la propriété horizontale.
Ces biens relèvent d’un régime juridique dans lequel les propriétaires individuels détiennent la pleine propriété de leurs unités privatives tout en partageant la propriété des éléments communs. Ces éléments communs comprennent les escaliers, les ascenseurs, les toitures, les façades, les jardins, les piscines, les parkings et les voies d’accès. Cette forme de propriété est établie par la division horizontale, qui sépare juridiquement un immeuble en unités indépendantes.
En raison de cette structure, les responsabilités financières et les règles de propriété en Espagne sont étroitement liées. La loi espagnole sur la propriété horizontale détermine la manière dont les décisions sont prises, comment les coûts sont répartis et comment les conflits sont résolus. La loi sur la propriété horizontale en Espagne réglemente également des questions sensibles telles que les rénovations, les nuisances sonores et les activités locatives.
Dans ce guide, nous analysons les lois espagnoles sur la propriété immobilière, en mettant particulièrement l’accent sur la propriété horizontale, afin d’accompagner acheteurs, investisseurs et bailleurs vers une transaction fluide. Dans ce cadre, vous trouverez également une explication détaillée de la Ley de Propiedad Horizontal.
Quels sont les Principes Fondamentaux de la Loi sur la Propriété Horizontale pour les Propriétaires en Espagne?
Pour comprendre la loi sur la propriété horizontale en Espagne, il est d’abord nécessaire d’en appréhender les principes fondamentaux. Comme indiqué précédemment, la loi repose sur une copropriété équilibrée par des droits individuels. Elle établit la coexistence des unités privatives et des éléments communs au sein d’un même régime juridique. Les éléments suivants définissent ce système:
1. Propriété Individuelle et Éléments Communs
Chaque propriétaire détient la pleine propriété de son unité privative, telle qu’un appartement, une maison mitoyenne ou un local commercial. En parallèle, il possède automatiquement une quote-part proportionnelle des éléments communs. Cette copropriété découle de l’acte de division horizontale (Escritura de División Horizontal), qui définit juridiquement les limites de chaque unité et les espaces partagés. La quote-part de propriété attachée à chaque unité est indissociable du bien.
Par conséquent, sans ce document, ces biens:
- ne peuvent pas obtenir de titres de propriété indépendants,
- ne peuvent pas être vendus ou transférés en tant qu’unités distinctes,
- peuvent être soumis à des limitations juridiques et financières.
Ainsi, si vous vous demandez « où s’applique la loi sur la propriété horizontale? », on peut dire qu’elle s’applique partout où plusieurs propriétaires partagent des éléments communs au sein d’un même ensemble immobilier. Cela inclut les immeubles d’appartements, les complexes résidentiels et les résidences fermées, même lorsque les logements individuels semblent indépendants. Elle s’applique également aux projets à usage mixte combinant des unités résidentielles et commerciales.
Dans tous les cas, le cadre juridique ne devient effectif qu’une fois la division horizontale enregistrée au registre foncier. Sans cet enregistrement, les unités individuelles ne bénéficient pas d’une reconnaissance juridique complète. Si vous envisagez d’enregistrer une propriété horizontale en Espagne, vous trouverez l’explication de la création de l’acte de division horizontale dans l’une des sections suivantes, une fois les éléments fondamentaux exposés.
2. Gouvernance Démocratique de la Communauté
La gestion des communautés fonctionne selon un système démocratique. Les propriétaires votent lors des assemblées générales, et les décisions sont prises selon des majorités définies par la loi. Cette structure permet aux communautés de gérer collectivement l’entretien, les budgets et les règles de coexistence.
3. Obligations des Propriétaires
La loi sur la propriété horizontale en Espagne définit clairement les responsabilités des propriétaires. Celles-ci incluent l’entretien approprié des unités privatives, le respect des éléments communs, l’autorisation d’accès pour les réparations essentielles et le paiement ponctuel des charges de copropriété. D’autres obligations existent également dans le cadre de la LPH. Les propriétaires doivent notamment contribuer au fonds de réserve, qui doit représenter au minimum 5 % du budget annuel de la communauté.
4. Flexibilité dans les Limites Légales
Les communautés peuvent adopter des règles internes afin de réguler la coexistence, l’utilisation des installations communes et le fonctionnement quotidien. Ces règles doivent être conformes à la loi et ne peuvent pas prévaloir sur les statuts enregistrés ni sur l’acte constitutif. On peut donc dire que la flexibilité existe, mais que les limites légales demeurent strictes, en particulier lorsque les restrictions affectent les droits de propriété ou les usages autorisés.
Comment Créer un Acte de Division Horizontale en Espagne?
Le processus consiste à établir un acte notarié fondé sur des plans architecturaux approuvés et à obtenir les autorisations municipales requises. Une fois cette étape achevée, vous devez vous rendre au registre foncier pour la division horizontale en Espagne, où l’acte est officiellement enregistré et chaque unité obtient un statut juridique indépendant. Après l’enregistrement de l’acte de division horizontale, chaque unité peut être vendue, hypothéquée ou transférée séparément.
Que Couvre la Loi sur la Propriété Horizontale?
En pratique, la loi sur la propriété horizontale couvre cinq domaines principaux: la structure de propriété, la gouvernance communautaire, les règles de prise de décision, les restrictions d’usage des biens et la gestion financière ainsi que les mécanismes d’exécution. La loi développe l’article 396 du Code civil espagnol et établit la propriété horizontale comme un régime de propriété spécifique pour les immeubles divisés en unités indépendantes par division horizontale.
Afin d’assurer une administration adéquate et une représentation juridique, chaque communauté de propriété horizontale doit disposer d’organes de gestion chargés du fonctionnement quotidien et du respect de la loi. Ces organes comprennent:
- Assemblée générale des propriétaires: principal organe décisionnel de la communauté
- Président: représentant légal de la communauté
- Vice-président: fonction facultative soutenant le président si nécessaire
- Secrétaire: responsable de la tenue des registres et des communications officielles
- Administrateur: chargé de la gestion financière, de l’entretien et des opérations quotidiennes
Remarque: sauf disposition contraire des statuts de la communauté, ces fonctions peuvent être exercées par les propriétaires eux-mêmes ou par des professionnels externes désignés par la communauté.
En vertu de la loi espagnole sur les immeubles à logements multiples, les règles de vote dépendent du type de décision à prendre. Les décisions courantes de gestion sont approuvées à la majorité simple des propriétaires. Les décisions plus importantes, telles que les modifications structurelles ou les changements d’usage d’un bien, requièrent une majorité des trois cinquièmes (3/5). En d’autres termes, toute modification affectant l’acte constitutif ou les quotes-parts de propriété doit être approuvée par l’ensemble des propriétaires.
Ces règles de vote deviennent particulièrement importantes lorsque les communautés limitent l’usage des biens, modifient les espaces communs ou interdisent les locations touristiques dans le cadre de la LPH. À ce sujet, depuis le 3 avril 2025, certaines modifications de la loi sur la propriété horizontale en Espagne ont clarifié les règles applicables aux locations touristiques. Désormais, les communautés peuvent légalement encadrer ou interdire les locations touristiques dans leurs immeubles ou complexes résidentiels conformément à la nouvelle loi sur la propriété horizontale de 2025.
Selon la loi sur la propriété horizontale applicable aux locations touristiques en Espagne, les propriétaires souhaitant proposer des locations de courte durée doivent obtenir l’approbation préalable de la communauté par un vote à la majorité des trois cinquièmes (3/5). En outre, les communautés peuvent appliquer une charge supplémentaire pouvant aller jusqu’à 20 % aux unités destinées à la location touristique afin de couvrir l’usure et l’utilisation accrues des installations communes.
En matière de gestion financière, la répartition des charges selon la loi sur la propriété horizontale impose aux communautés d’approuver des budgets annuels, de fixer les charges de copropriété et de gérer collectivement les dépenses communes. En cas de non-paiement par un propriétaire, la communauté peut constater la dette et engager des poursuites judiciaires.
Comment est calculée la répartition des charges dans les propriétés horizontales?
La cuota de participación, que l’on peut traduire par « quote-part de propriété », est l’un des termes immobiliers en Espagne qu’il est important de connaître avant d’acheter une propriété horizontale. Elle détermine la part de chaque propriétaire dans les éléments communs, son pouvoir de vote et ses obligations financières. Mais comment ces quotes-parts sont-elles calculées?
Les cuotas de participación en Espagne sont déterminées en fonction de:
- la superficie de l’unité,
- sa localisation dans l’immeuble,
- l’usage prévu de l’unité,
- l’accès aux services communs.
Ces pourcentages sont établis lors du processus de division horizontale et consignés dans l’acte de division horizontale.
En conclusion, si vous envisagez d’acheter un appartement en Espagne, le cadre juridique revêt une importance majeure pour calculer ces charges et protéger vos droits. Chez Spain Homes ®, notre connaissance du marché immobilier espagnol et l’expertise de nos avocats expérimentés nous permettent de vous accompagner à travers les structures juridiques, les procédures d’enregistrement et les règles communautaires. Contactez-nous dès maintenant pour obtenir plus d’informations et réaliser votre achat en toute sérénité!
Foire aux Questions sur la Propriété Horizontale en Espagne
Qu’est-ce qu’une propriété horizontale en droit espagnol?
Une propriété horizontale (propiedad horizontal) désigne un bien divisé en unités indépendantes (appartements, bureaux ou locaux commerciaux) partageant des parties communes. Chaque propriétaire détient la propriété individuelle de son unité et la copropriété des parties communes.
Comment fonctionne la loi sur la propriété horizontale en Espagne?
La loi sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal) régit les biens divisés en plusieurs unités, tels que les appartements d’un même immeuble. Elle fixe les règles relatives à la propriété des unités individuelles et des espaces communs, définit les droits et obligations des propriétaires et encadre le fonctionnement des communautés.
Existe-t-il une différence entre propriété horizontale et propriété exclusive en Espagne?
Oui. La propriété exclusive signifie la détention intégrale d’un bien sans parties communes. La propriété horizontale divise le bien en plusieurs unités privatives avec des espaces communs partagés.
Qu’est-ce qu’une comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios (association de copropriétaires) est l’entité juridique regroupant tous les propriétaires d’une propriété horizontale. Elle gère les parties communes, applique les règles, perçoit les charges et veille à l’entretien des espaces partagés. Chaque propriétaire en est automatiquement membre.
Qui gère les communautés selon le droit espagnol?
Les communautés sont généralement gérées par un administrateur désigné par les propriétaires. Celui-ci supervise l’entretien, les finances et la conformité juridique, tandis que les décisions sont prises collectivement par les propriétaires lors des assemblées.
Comment les décisions sont-elles prises en vertu de la Ley de Propiedad Horizontal?
Les décisions sont prises lors des assemblées de copropriété, où les propriétaires votent en fonction de leur quote-part de propriété. Certaines décisions nécessitent une majorité simple, tandis que d’autres, comme les modifications structurelles ou l’interdiction des locations, peuvent exiger une majorité qualifiée ou l’unanimité.
Ai-je besoin de l’accord de la communauté pour louer mon appartement en Espagne?
Cela dépend des statuts de votre communauté. Certaines autorisent librement la location, tandis que d’autres exigent l’autorisation de l’association des copropriétaires, en particulier pour les locations de courte durée ou de vacances.
Une communauté peut-elle interdire les locations de vacances en Espagne?
Oui, une communauté peut restreindre ou interdire les locations de vacances si les règles communautaires le prévoient. Ces décisions doivent respecter le droit espagnol, et les propriétaires sont tenus de se conformer aux accords communautaires concernant les activités locatives.
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