"Contrato de Arras" in Spanje: steg in fastighetstransaktioner

Att köpa en bostad i Spanien innebär flera juridiska steg, och ett av de viktigaste är att underteckna ett “Contrato de Arras”, som allmänt är känt som ett handpenningavtal i Spanien. Oavsett om du köper ditt drömhem på Costa del Sol eller investerar i en lägenhet i Barcelona, kommer förståelsen för hur detta avtal fungerar att hjälpa dig navigera i den spanska bostadsmarknaden med större trygghet och säkerhet. I denna blogg, framtagen av Spain Homes ®, ditt pålitliga varumärke under det globala fastighetsbolaget TEKCE, guidar vi dig genom allt du behöver veta om detta viktiga fastighetsavtal i Spanien. Vi förklarar vad detta spanska köpeavtal innebär, varför det är viktigt, vad det innehåller och hur det skiljer sig från andra avtal på den spanska fastighetsmarknaden.

Vad är ett “Contrato de Arras” i Spanien?

“Contrato de Arras” är ett privat avtal som undertecknas mellan köpare och säljare innan det officiella bostadsköpet äger rum. Det kallas också handpenningavtal eller ett depositionsavtal i Spanien. Enkelt uttryckt fungerar det som ett avtal där båda parter förbinder sig att genomföra köpet enligt de överenskomna villkoren.

Syftet med ett handpenningavtal vid fastighetsköp i Spanien är att fungera som en ömsesidig garanti. Det säkerställer att bostaden reserveras enbart för köparen och ger trygghet i att den inte säljs till någon annan under processen. För säljaren bekräftar det köparens ekonomiska engagemang och avsikt att genomföra köpet, vilket minskar risken för sena avhopp.

Vanligtvis betalar köparen en handpenning, ofta omkring 10 % av det överenskomna priset. Denna summa fungerar som en säkerhet: om någon av parterna drar sig ur utan giltig anledning får det ekonomiska konsekvenser, vilket vi förklarar längre fram. Sammanfattningsvis utgör avtalet en juridisk och ekonomisk grund för ett tryggt och välorganiserat fastighetsköp i Spanien.

Hur arrasavtalet skyddar köpare och säljare i Spanien

För dig som undrar “varför behövs ett handpenningavtal vid bostadsköp i Spanien?”, är detta avtal avgörande för att skydda både köparen och säljaren vid fastighetsköp i Spanien. Det formaliserar överenskommelsen med en handpenning och anger tydligt villkor, ansvar och konsekvenser om någon av parterna inte uppfyller sin del av avtalet.

Men varför är det viktigt att skriva ett arrasavtal? Därför att ett arrasavtal ger köparen trygghet om att bostaden reserveras för dem. För säljaren visar det att köparen har allvarliga avsikter och ekonomiskt engagemang. På en konkurrensutsatt marknad är detta tidiga skydd avgörande för att undvika ändringar eller avhopp i sista minuten.

Om någon av parterna drar sig ur utan giltigt skäl enligt avtalet, aktiveras avbokningsvillkoren i spanska arrasavtal: köparen förlorar normalt handpenningen, medan säljaren måste betala tillbaka det dubbla beloppet om de annullerar affären.

Förutom ekonomiskt skydd ger avtalet båda parter tid att förbereda sig inför köpet genom att genomföra juridiska kontroller, ordna finansiering och hantera alla rättsliga krav, allt inom ett strukturerat och juridiskt stödsystem. Genom att fastställa viktiga punkter som pris, tidsfrister och ansvar undviks missförstånd och båda parter håller sig på rätt spår.

Är det obligatoriskt att underteckna ett arrasavtal i Spanien?

Nej, ett handpenningavtal är inte ett juridiskt krav enligt spansk lag för att genomföra ett bostadsköp. Transaktionen kan ske enbart genom ett privat köpekontrakt eller slutligen genom undertecknande av lagfarten. Utan detta avtal har dock båda parter färre skydd och kan behöva gå till domstol vid en tvist.

Det sagt, tack vare den trygghet och praktiska nytta det erbjuder, ingår någon form av handpenningavtal i nästan alla fastighetsaffärer i landet – antingen som ett arrasavtal eller ett köpeavtal med förskottsbetalning. Det betraktas som god praxis, särskilt med tanke på kostnaderna för att köpa bostad i Spanien, där tydliga avtal gör det enklare att hantera skatter och avgifter.

För den som undrar “är ett handpenningavtal juridiskt bindande i Spanien?”, är svaret ja. När det väl är undertecknat är det ett bindande avtal enligt spansk lag som skyddar både köparens och säljarens intressen.

Hur länge gäller ett arrasavtal i Spanien?

Giltighetstiden för ett arrasavtal fastställs genom ömsesidig överenskommelse mellan köpare och säljare. Vanligtvis gäller det mellan 30 och 90 dagar, men kortare eller längre tidsfrister kan förhandlas beroende på försäljningens komplexitet.

Denna period gör det möjligt för båda parter att genomföra viktiga åtgärder som due diligence, bolån och juridiska kontroller innan slutavtalet skrivs under. Det finns också tid för inspektioner och verifiering av bostadens rättsliga status. I många affärer fungerar ett spansk reservationsavtal som ett första steg för att säkra bostaden medan dessa kontroller utförs.

Om tidsfristen passerar utan att köpet slutförs och ingen förlängning har gjorts, tillämpas avtalsvillkoren: köparen kan förlora sin handpenning, eller säljaren kan bli skyldig att återbetala dubbla beloppet beroende på vem som drar sig ur.

Vissa avtal inkluderar flexibla klausuler som tillåter förlängningar genom ömsesidigt samtycke. Oavsett detta är det avgörande att giltighetstiden tydligt anges från början för att undvika missförstånd och säkerställa en smidig övergång till det slutgiltiga avtalet.

Vad bör ett handpenningavtal innehålla i Spanien?

Ett tydligt utformat handpenningavtal ska inkludera alla viktiga delar av bostadsaffären. Ett arrasavtal i Spanien bör innehålla följande:

• Identifiering av köpare och säljare: Fullständiga namn, ID-nummer (pass eller nationellt ID) och kontaktuppgifter
• Information om fastigheten: Fullständig adress, fastighetsbeteckning (katasterreferens), beskrivning och eventuella befintliga skulder eller rättsliga bördor
• Köpeskilling och handpenning: Det överenskomna priset och beloppet på handpenningen
• Typ av arras: Vilken typ av garanti har avtalats (se nästa avsnitt)
• Betalningsvillkor: Hur och när handpenningen ska betalas
• Slutdatum för försäljningen: Det avtalade datumet eller tidsramen för undertecknande av lagfarten
• Villkor vid avhopp eller kontraktsbrott: Konsekvenser och sanktioner om någon part drar sig ur
• Kostnadsfördelning: Vem betalar för skatter, notarieavgifter, registrering och andra utgifter
• Underskrifter: Underskrifter från båda parter som bekräftar godkännande

De 3 typerna av handpenningavtal i Spanien

Enligt spansk fastighetslagstiftning finns det tre huvudsakliga typer av arrasavtal, med olika juridiska följder vid kontraktsbrott:

1. Arras Penitenciales (Ångerarras):

Detta är den vanligaste typen. Enligt detta avtal kan båda parter dra sig ur affären. Men vad händer om en köpare ångrar sig? Då förlorar köparen sin handpenning. Om säljaren däremot drar sig ur måste denne enligt lag återbetala dubbla beloppet till köparen.

2. Arras Confirmatorias (Bekräftande arras):

Denna handpenning betraktas som en del av köpeskillingen. Den viktiga skillnaden mellan ånger- och bekräftande arras i Spanien är att det senare juridiskt binder båda parter. Om någon bryter avtalet kan skadestånd krävas genom domstol, men handpenningen förverkas inte automatiskt.

3. Arras Penales (Straffarras):

Detta fungerar som en avtalad straffklausul vid avtalsbrott utan att beloppet automatiskt förverkas eller fördubblas. I stället regleras skadeståndet enligt vad båda parter har kommit överens om i förväg.

Skillnaden mellan ett arrasavtal och ett köpekontrakt i Spanien

Det är lätt att blanda ihop arrasavtalet (contrato de arras) med det slutliga köpekontraktet (contrato de compraventa), men de fyller olika funktioner och undertecknas i olika skeden av köpprocessen.

• Arrasavtalet är ett preliminärt avtal, undertecknat innan alla juridiska kontroller och dokument är klara. Det inkluderar en handpenning och bekräftar viljan att slutföra köpet.
• Det slutliga köpekontraktet är ett bindande avtal som vanligtvis undertecknas hos notarien när alla villkor är uppfyllda och äganderätten officiellt överförs.

Med andra ord: arrasavtalet är ett löfte om köp och försäljning, medan det slutliga kontraktet är själva affären.

Hur handpenningavtalet passar in i köpprocessen

För att förstå hur ett arrasavtal i Spanien passar in i fastighetsköpet följer här en förenklad tidslinje:

Resan mot att underteckna ett contrato de arras börjar med att söka efter och reservera rätt bostad, därefter följer pris- och villkorsförhandling med säljaren. När en överenskommelse har nåtts är nästa steg att utarbeta och underteckna arrasavtalet, vilket säkrar köparens åtagande.

Därefter genomför båda parter viktiga juridiska och ekonomiska kontroller – due diligence – för att säkerställa att allt är i sin ordning. Om det behövs ordnas bolån i detta skede.

Processen avslutas med att det slutliga köpekontraktet undertecknas hos notarien, följt av överlåtelsen av lagfarten i Spanien, där bostaden officiellt registreras i köparens namn och transaktionen slutförs.

Det är också viktigt att komma ihåg att varje steg omfattar olika faktorer, som skatter, avgifter och den totala kostnaden för att köpa bostad i Spanien – allt detta bör planeras noggrant för en smidig köpupplevelse.

Säkra din bostad med ett arrasavtal i Spanien

När du funderar på att köpa ett hem i detta vackra land är det avgörande att förstå vikten av ett Contrato de Arras och se till att det utformas noggrant. Om du undrar hur man säkrar en bostad med handpenning i Spanien, är det klokt att ta hjälp av erfarna fastighetsmäklare och juridiska rådgivare. På så vis skyddas du från vanliga fallgropar och oväntade kostnader.

Det är här vi kommer in. På Spain Homes ® erbjuder vi omfattande vägledning genom hela köpprocessen – från att hitta rätt bostad, erbjuda juridisk och finansiell rådgivning, stöd i förhandlingar, till dokumenthantering och en smidig lagfartsöverföring. Vårt dedikerade team är här för att göra din upplevelse så trygg och problemfri som möjligt.

Kontakta oss redan idag för att börja din resa och säkra din idealiska bostad med sinnesro!