Lagen om horisontellt ägande i Spanien

I Spanien ingår många bostäder i en gemensam juridisk struktur som reglerar hur byggnader, komplex och bostadsgemenskaper fungerar. Denna struktur kallas horisontellt ägande och regleras av Ley de Propiedad Horizontal (LPH), allmänt känd som lagen om horisontellt ägande.

Dessa fastigheter avser ett rättsligt system där enskilda ägare har full äganderätt till sina privata enheter samtidigt som de delar ägandet av gemensamma delar. Dessa gemensamma delar omfattar trapphus, hissar, tak, fasader, trädgårdar, swimmingpooler, parkeringsområden och tillfartsvägar. Denna ägandeform fastställs genom horisontell indelning, som juridiskt delar upp en byggnad i fristående enheter.

På grund av denna struktur är ekonomiska skyldigheter och äganderättsregler i Spanien nära sammanlänkade. Spaniens lag om horisontellt ägande fastställer hur beslut fattas, hur kostnader fördelas och hur tvister löses. Lagen om horisontellt ägande i Spanien reglerar även känsliga frågor såsom renoveringar, buller och uthyrningsverksamhet.

I denna guide analyserar vi spansk fastighetsrätt, med särskilt fokus på horisontella fastigheter, för att vägleda köpare, investerare och hyresvärdar genom en smidig transaktion. Som en del av detta hittar du även en detaljerad förklaring av Ley de Propiedad Horizontal.

Vilka är grundprinciperna i lagen om horisontellt ägande för bostadsägare i Spanien?

För att förklara lagen om horisontellt ägande i Spanien måste vi först förstå de grundläggande principerna för dessa fastigheter. Som nämnts ovan bygger lagen på gemensamt ägande i balans med individuella rättigheter. Den fastställer hur privata enheter och gemensamma delar samexisterar inom ett och samma rättsliga system. Nedan följer de element som definierar detta system:

1. Individuellt ägande och gemensamma delar

Varje ägare har full äganderätt till sin privata enhet, såsom en lägenhet, ett radhus eller en kommersiell lokal. Samtidigt äger de automatiskt en proportionerlig andel av de gemensamma delarna. Detta gemensamma ägande uppstår genom den horisontella delningsakten (Escritura de División Horizontal), som juridiskt definierar gränserna för varje enhet och de gemensamma utrymmena. Den ägarandel som är knuten till varje enhet är oskiljaktig från fastigheten.

Därför gäller att utan detta dokument kan dessa fastigheter:

• Inte erhålla separata lagfarter,
• Inte säljas eller överlåtas som fristående enheter,
• Ställas inför juridiska och ekonomiska begränsningar.

Om du alltså frågar ”var gäller lagen om horisontellt ägande?”, kan vi säga att lagen om horisontellt ägande gäller överallt där flera ägare delar gemensamma delar inom samma projekt. Detta omfattar flerbostadshus, bostadskomplex och inhägnade bostadsområden, även när enskilda bostäder verkar fristående. Den gäller även för projekt med blandad användning som kombinerar bostäder och kommersiella enheter.

I samtliga fall blir det rättsliga ramverket giltigt först när den horisontella indelningen har registrerats i fastighetsregistret. Utan denna registrering saknar de enskilda enheterna full juridisk erkännandestatus. Om du överväger att registrera en horisontell fastighet i Spanien hittar du en förklaring av hur den horisontella delningsakten upprättas i ett av följande avsnitt, när grundelementen har förklarats.

2. Demokratisk förvaltning av gemenskapen

Förvaltningen av gemenskaperna sker genom ett demokratiskt system. Ägarna röstar vid bolagsstämmor, och beslut fattas utifrån lagstadgade majoriteter. Denna struktur gör det möjligt för gemenskaper att gemensamt hantera underhåll, budgetar och regler för samlevnad.

3. Ägarnas skyldigheter

Lagen om horisontellt ägande i Spanien definierar tydligt fastighetsägarnas ansvar. Dessa omfattar korrekt underhåll av privata enheter, respekt för gemensamma delar, att ge tillträde för nödvändiga reparationer samt att betala samfällighetsavgifter i tid. Det finns även ytterligare skyldigheter enligt LPH. Ägarna måste bidra till reservfonden, som ska uppgå till minst 5 % av gemenskapens årliga budget.

4. Flexibilitet inom lagliga ramar

Gemenskaper kan anta interna regler för att reglera samlevnad, användning av gemensamma faciliteter och den dagliga driften. Dessa regler måste följa lagen och får inte åsidosätta registrerade stadgar eller huvudakten. Därför kan vi säga att flexibilitet finns, men att de rättsliga gränserna är fasta, särskilt när begränsningar påverkar äganderätter eller tillåtna användningsområden.

Hur upprättar man en horisontell delningsakt i Spanien?

Processen innebär att upprätta en notariell handling baserad på godkända arkitektritningar samt att erhålla eventuella nödvändiga kommunala tillstånd. När detta är klart måste du besöka fastighetsregistret för horisontell indelning i Spanien, där akten registreras officiellt och varje enhet tilldelas en självständig juridisk status. När den horisontella delningsakten har registrerats i fastighetsregistret får varje enhet en oberoende juridisk status och kan säljas, belånas eller överlåtas separat.

Vad omfattar lagen om horisontellt ägande?

I praktiken omfattar lagen om horisontellt ägande fem huvudområden: ägarstruktur, gemenskapsförvaltning, beslutsregler, begränsningar av fastighetsanvändning samt ekonomisk förvaltning och verkställighetsmekanismer. Lagen utvecklar artikel 396 i den spanska civillagen och fastställer horisontellt ägande som ett särskilt äganderättssystem för byggnader som genom horisontell indelning delas upp i fristående enheter.

För att säkerställa korrekt administration och juridisk representation måste varje gemenskap för horisontellt ägande ha styrande organ som ansvarar för den dagliga driften och efterlevnaden av lagen. Dessa styrande organ inkluderar:

• Ägarnas generalförsamling: Gemenskapens högsta beslutande organ
• Ordförande: Gemenskapens juridiska företrädare
• Vice ordförande: En valfri roll som stödjer ordföranden vid behov
• Sekreterare: Ansvarig för protokollföring och officiell kommunikation
• Förvaltare: Ansvarig för tillsyn av ekonomi, underhåll och den dagliga verksamheten

Obs: Om inte gemenskapens stadgar anger annat kan dessa roller innehas av fastighetsägarna själva eller av externa yrkespersoner som utsetts av gemenskapen.

Enligt lagen om fastigheter med flera enheter i Spanien beror röstningsreglerna på vilken typ av beslut som fattas. Beslut om den dagliga förvaltningen godkänns med enkel majoritet av ägarna. Mer betydande beslut, såsom strukturella förändringar eller ändringar i hur en fastighet används, kräver tre femtedels (3/5) majoritet. Med andra ord måste varje ändring som påverkar huvudakten eller ägarandelarna godkännas av samtliga ägare.

Dessa röstningsregler blir särskilt viktiga när gemenskaper begränsar hur fastigheter används, ändrar gemensamma ytor eller förbjuder turistuthyrning enligt LPH. Sedan den 3 april 2025 har vissa ändringar i lagen om horisontellt ägande i Spanien gjort reglerna kring turistuthyrning tydligare. Nu kan gemenskaper lagligen kontrollera eller förbjuda turistuthyrning i sina byggnader eller bostadskomplex enligt den nya lagen om horisontellt ägande i Spanien 2025.

Enligt lagen om horisontellt ägande för turistuthyrning i Spanien måste fastighetsägare som vill bedriva korttidsuthyrning först få godkännande från gemenskapen genom en tre femtedels (3/5) majoritetsomröstning. Dessutom kan gemenskaper ta ut en extra avgift på upp till 20 % för turistuthyrningsenheter för att täcka det ökade slitaget och användningen av gemensamma faciliteter.

När det gäller ekonomisk förvaltning kräver kostnadsfördelningen enligt lagen om horisontellt ägande att gemenskaper godkänner årliga budgetar, fastställer samfällighetsavgifter och hanterar gemensamma kostnader kollektivt. Om en ägare inte uppfyller sina betalningsskyldigheter kan gemenskapen registrera skulden och vidta rättsliga åtgärder.

Hur beräknas kostnadsfördelningen i horisontella fastigheter?

Cuota de participación, som kan översättas som ”kostnadsfördelning”, är ett av de fastighetstermer i Spanien som du bör känna till innan du köper en horisontell fastighet. Den avgör varje ägares andel av de gemensamma delarna, rösträtt och ekonomiska ansvar. Men hur beräknas cuotas de participación?

Cuotas de participación i Spanien fastställs utifrån:

• Enhetens storlek
• Enhetens läge i byggnaden
• Det avsedda användningsområdet för enheten
• Tillgången till gemensamma tjänster

Dessutom fastställs dessa procentsatser under processen för horisontell indelning och registreras i den horisontella delningsakten.

Sammanfattningsvis blir det juridiska ramverket mycket viktigt om du överväger att köpa en lägenhet i Spanien, för att kunna beräkna dessa kostnader och skydda dina rättigheter. På Spain Homes ® gör vår kunskap om den spanska fastighetsmarknaden och expertisen hos våra erfarna jurister det möjligt för oss att vägleda dig genom juridiska strukturer, registreringsförfaranden och gemenskapsregler. Kontakta oss nu för mer information och för att göra ditt köp smidigt!

Vanliga frågor om horisontella fastigheter i Spanien