ماذا يعني حقّ الانتفاع في إسبانيا لمشتري العقارات؟

في سوق العقارات الإسباني، يتيح حق الانتفاع لشخص ما استخدام العقار والانتفاع به دون امتلاكه. ويُعد هذا النظام شائعًا بشكل خاص في حالات الميراث والتخطيط العقاري، إلا أن بعض المستثمرين قد يصادفون عقارات معروضة للبيع بحق الانتفاع وبأسعار مخفّضة. لذلك، فإن فهم معنى حق الانتفاع بدقة يُعد أمرًا أساسيًا لاتخاذ قرار شراء واثق وذكي. في هذا المقال، نسلّط الضوء على تعريف حق الانتفاع، والفرق بينه وبين أنواع الملكية الأخرى، وما الذي يعنيه ذلك لمشتري العقارات في إسبانيا.

ما هو حق الانتفاع في إسبانيا؟ وما الفرق بينه وبين الملكية الكاملة والإيجار؟

حق الانتفاع هو حق عيني عقاري في إسبانيا يمنح شخصًا ما الحق في استخدام العقار والانتفاع به وجني ثماره، رغم أن الملكية القانونية تعود لشخص آخر. ويُعد هذا تقسيمًا مؤقتًا لحقوق الملكية لفترة محددة، سواء مدى الحياة أو لمدة زمنية معينة. وعلى عكس الملكية الكاملة، لا يحمل المنتفع سند الملكية. إذ يحتفظ المالك العاري (Nuda Propiedad) بسند الملكية، بينما يحتفظ المنتفع بحق الاستخدام.

يُستخدم حق الانتفاع بشكل شائع في حالات الميراث والتخطيط العقاري. ففي الميراث، غالبًا ما يحصل الزوج أو الزوجة الباقية على قيد الحياة على حق الانتفاع، بينما يرث الأبناء الملكية العارية. وفي التخطيط العقاري، قد يكون ذلك ضمن اتفاق عائلي، أو قد يقوم المالكون ببيع سند الملكية مع الاستمرار في السكن بالعقار أو الاستفادة من عوائده. ويمكن أن ينطبق حق الانتفاع على كامل العقار أو على جزء منه فقط.

الفرق الرئيسي بين حق الانتفاع والإيجار هو أن حق الانتفاع يُعد حقًا عينيًا مرتبطًا بالعقار نفسه، بينما الإيجار هو حق تعاقدي. يمكن إنشاء حق الانتفاع بموجب القانون أو العقد أو الوصية، في حين يتم الإيجار عبر عقد فقط. كما أن المنتفع لا يدفع إيجارًا للمالك العاري، بل يمكنه حتى تحقيق دخل من العقار.

حقوق والتزامات المنتفع في إسبانيا

تمنح قوانين حق الانتفاع في إسبانيا العديد من الحقوق للمنتفع دون أن يكون مالكًا للعقار. ويظل هذا الحق قائمًا حتى في حال تغيّر المالك العاري.

يحق للمنتفع السكن في العقار أو استخدامه لتحقيق دخل، مثل تأجيره للغير. ويمكنه الاستفادة من جميع العوائد، سواء كانت منتجات الأرض، أو دخل الإيجار، أو أي مكاسب اقتصادية ضمن مدة حق الانتفاع.

وفي المقابل، يتحمّل المنتفع مسؤولية صيانة العقار وإعادته بحالة جيدة عند انتهاء حق الانتفاع. كما أن الضرائب العقارية تُدفع من قبل المنتفع وليس المالك العاري خلال فترة الانتفاع.

قيود حق الانتفاع في إسبانيا

رغم المزايا الكبيرة لحق الانتفاع، إلا أن هناك بعض القيود المفروضة على المنتفع. فلا يحق له بيع العقار، أو إجراء تغييرات جوهرية عليه، أو رهنه. وإذا كان حق الانتفاع مدى الحياة، فإنه ينتهي بوفاة المنتفع. وعند انتهائه، يستعيد المالك العاري السيطرة الكاملة على العقار، ولا يمكن توريث حق الانتفاع.

ومع ذلك، وعلى الرغم من عدم إمكانية بيع العقار، فإن حق الانتفاع نفسه يمكن نقله إلى طرف ثالث بنفس الشروط والمدة الأصلية.

الآثار الضريبية لحق الانتفاع في إسبانيا

كما ذُكر سابقًا، يتحمّل المنتفع ضريبة العقار، إلا أن هناك حالات تترتب فيها ضرائب أخرى.

في حال قيام المنتفع بتأجير العقار وتحقيق دخل، يكون مسؤولًا عن دفع ضريبة الدخل. حيث يدفع المقيمون ضريبة الدخل الشخصي (IRPF)، بينما يدفع غير المقيمين ضريبة الدخل لغير المقيمين (IRNR).

تُفرض ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع أو نقل حق الانتفاع إلى طرف ثالث أو إلى المالك العاري، ويتم احتسابها على الفرق بين قيمة البيع وقيمة شراء حق الانتفاع الأصلية.

أما في حال وراثة أو هبة حق الانتفاع، فيخضع ذلك لضريبة الميراث والهبات (ISD)، ولا ينطبق ذلك على شراء حق الانتفاع.

متى يكون شراء عقار بحق الانتفاع في إسبانيا مناسبًا ومتى لا يكون كذلك؟

يمكن أن يوفّر شراء عقار بحق الانتفاع في إسبانيا مزايا مالية، خاصةً لأصحاب الميزانيات المحدودة. فعادةً ما تُعرض هذه العقارات بأسعار مخفّضة بشكل كبير بسبب قيود الملكية. وعند انتهاء حق الانتفاع، تنتقل الملكية الكاملة تلقائيًا.

ومع ذلك، فإن هذا الخيار غالبًا ما لا يكون عمليًا للعديد من المستثمرين الدوليين الذين يرغبون في استخدام العقار أو تأجيره فورًا، إذ إنهم يشترون فقط الملكية العارية. وهذا يعني امتلاك سند الملكية دون القدرة على استخدام العقار حتى انتهاء حق الانتفاع. كما أن قوانين حق الانتفاع تضمن استمرار هذا الحق حتى في حال تغيّر المالك العاري، مما يوفر أمانًا قانونيًا للمنتفع، لكنه في المقابل قد يفرض انتظارًا لسنوات قبل الاستفادة الفعلية من الاستثمار.

وبالنسبة للمستثمرين الباحثين عن سيولة سريعة أو الذين يعتقدون أن حق الانتفاع مشابه لعقود الإيجار، فقد لا يكون هذا النوع من العقارات الخيار الأنسب. إذ قد تستغرق هذه الاستثمارات وقتًا أطول مقارنةً بالاستثمارات العقارية التقليدية لاسترداد رأس المال.

إذا كنت تخطط لـ شراء عقار في إسبانيا للسكن العائلي أو للاستثمار، فإن الملكية الكاملة تمنحك تحكمًا واستقرارًا أفضل منذ اليوم الأول. وعلى الرغم من أن حق الانتفاع قد يكون أداة مفيدة في بعض الحالات، إلا أن الملكية الكاملة توفّر لمعظم المشترين المرونة والسيطرة والقيمة طويلة الأمد التي تجعل الاستثمار العقاري في إسبانيا خيارًا قويًا.

أسئلة شائعة حول حقوق الانتفاع في إسبانيا

ما هو مفهوم الملكية العارية (Nuda Propiedad) في إسبانيا؟
تشير الملكية العارية إلى الشخص الذي يملك سند الملكية القانوني للعقار. وفي سياق حق الانتفاع، يحتفظ المالك العاري بالملكية القانونية، لكنه لا يستطيع استخدام العقار أو الاستفادة منه حتى انتهاء حق الانتفاع.

هل حق الانتفاع مؤقت أم مدى الحياة في إسبانيا؟
حق الانتفاع يكون دائمًا مؤقتًا، وقد يستمر مدى حياة المنتفع أو لفترة زمنية محددة مسبقًا.

ماذا يحدث عند انتهاء حق الانتفاع في إسبانيا؟
عند انتهاء حق الانتفاع، سواء بانقضاء المدة أو بوفاة المنتفع، يستعيد المالك العاري جميع حقوق الاستخدام ويصبح المالك الكامل للعقار.