معلومات ضرورية عن ضريبة العقار الثاني في إسبانيا

شراء منزل ثانٍ في إسبانيا يمكن أن يكون تجربة مثيرة، لكن الآثار الضريبية لامتلاك منزل ثانٍ غالبًا ما تكون أكثر تعقيدًا مما يتوقع الكثيرون. تختلف قواعد ضريبة المنزل الثاني في إسبانيا حسب طريقة استخدام العقار، وموقعه، وما إذا كنت مقيماً أم لا. بعض العقارات تُفرض عليها ضرائب سنوية حتى دون وجود دخل إيجاري، بينما قد تستفيد عقارات أخرى من خصومات أو تخضع لرسوم محلية إضافية. كما تختلف الضرائب حسب المنطقة، مما يؤثر على المبالغ التي تدفعها عند شراء أو امتلاك أو توريث العقار. التخطيط الدقيق يمكن أن يساعد في تقليل ما تدين به، خاصة من خلال هياكل الملكية القانونية أو تجنب الازدواج الضريبي للمقيمين غير الدائمين.

كيف تفرض إسبانيا ضرائب على العقارات المتعددة والمنازل الثانية

في إسبانيا، يُعتبر المنزل الثاني أي عقار تملكه وليس هو مسكنك الرئيسي ولا يُستخدم لأغراض تجارية. وهذا يعني أنك لا تعيش فيه بشكل دائم ولا تستوفي شروط "الإقامة العادية". يصبح العقار مسكنك الرئيسي فقط إذا عشت فيه بشكل مستمر لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، أو انتقلت إليه خلال سنة من شرائه لأسباب شخصية مثل الزواج أو النقل الوظيفي. أي عقار آخر تملكه يُعتبر منزلاً ثانيًا، وهذا له أهمية في الضرائب. تُطبق قواعد ضريبة المنزل الثاني في إسبانيا بشكل مختلف، وغالبًا ما تتضمن احتساب دخل سنوي افتراضي بناءً على القيمة العقارية المسجلة للعقار.

يتم التعامل مع مسكنك الرئيسي بشكل أكثر تفضيلاً من باقي ممتلكاتك، حيث يحصل على إعفاءات ضريبية وقد يسمح بخصم فوائد القرض العقاري إذا اشتريته قبل عام 2013. أما المنازل الثانية فلا تستفيد من هذه المزايا، بل يجب عليك إعلانها ودفع ضريبة عليها كدخل إيجار مفترض حتى وإن لم يسكنها أحد. فرض ضريبة على ملكية منزلين في إسبانيا يختلف حسب الاستخدام، وكلا النوعين يخضعان للضرائب المحلية على الممتلكات، رغم أن النسب والقواعد قد تختلف.

يمكن أن تتراكم الضرائب على عدة عقارات في إسبانيا بسرعة إذا لم تخطط بعناية، خاصة وأن هذه الضرائب تتأثر باستخدام العقار والمنطقة وحالة الملكية. كما تختلف ضريبة العقارات على الأجانب عن تلك التي يدفعها المقيمون، لا سيما في كيفية التعامل مع الخصومات واحتساب الدخل الافتراضي. تلعب حالة الإقامة دورًا رئيسيًا، فإذا كنت مقيماً ضريبياً في إسبانيا، يجب عليك الإبلاغ عن المنزل الثاني في إقرار ضريبة الدخل السنوي ودفع الضريبة بناءً على قيمته.

أما إذا كنت غير مقيم، فتُطبق ضريبة العقار على غير المقيمين بنظام ونسبة ثابتة تختلف حسب بلدك الأصلي. كما يضيف تأجير المنزل طبقة أخرى من الضرائب، حيث يُفرض ضريبة على الدخل الإيجاري، مع إمكانية خصم بعض المصروفات. لذلك، من الضروري فهم كيف يمكن للإقامة في إسبانيا أن تؤثر على مقدار الضريبة المستحقة عليك.

ما هي الضرائب الإضافية المطبقة على المنازل الثانية في إسبانيا

امتلاك أكثر من عقار في إسبانيا قد يترتب عليه تكاليف إضافية تتجاوز مجرد شراء المنزل. تشمل الضرائب في إسبانيا على العقارات ضرائب سنوية ورسومًا لمرة واحدة يمكن أن تتراكم بسرعة. تعتمد العديد من هذه الرسوم على موقع العقار، وطريقة استخدامك له، وما إذا كنت تعيش في إسبانيا بشكل دائم. فهم هذه الضرائب وقواعد ضريبة العقارات في إسبانيا للمغتربين يمكن أن يساعدك في التخطيط المالي بشكل أفضل وتجنب المفاجآت.

ضريبة الدخل لغير المقيمين (حتى بدون دخل إيجاري)
يجب عليك دفع الضريبة حتى إذا لم تؤجر منزلك الثاني. كغير مقيم، تفرض إسبانيا عليك ضريبة دخل على قيمة العقار، وليس على الإيجار الفعلي. يُطلق على هذا الدخل الافتراضي. عادةً ما تكون نسبته 2% أو 1.1% من القيمة المساحية، ويتم فرض ضريبة ثابتة بنسبة 24% (أو 19% إذا كنت تعيش في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية). تُدفع هذه الضريبة سنويًا وتنطبق سواء تم استخدام المنزل أم لا، وهذا يجيب على سؤال شائع: هل تدفع ضريبة أكبر على المنزل الثاني في إسبانيا؟ في كثير من الحالات، الجواب هو نعم بسبب هذه القاعدة.

ضريبة الدخل الافتراضي على المنازل الثانية
تُفرض ضريبة على جميع المنازل الثانية في إسبانيا كما لو كانت تولد دخلاً. وهذا ينطبق على المقيمين وغير المقيمين. تعتمد الضريبة على نسبة مئوية من القيمة المساحية، وليس القيمة السوقية. تفرض هذه الضريبة تكلفة منتظمة لمجرد امتلاك المنزل، ولهذا السبب يقوم كثير من الملاك بتأجير العقار جزءًا من السنة لتغطية هذه التكلفة. تصبح آثار ضريبة امتلاك عدة منازل في إسبانيا أكثر جدية مع تراكم هذه الالتزامات السنوية على العقارات المتعددة.

الاختلافات في ضريبة الممتلكات المحلية (IBI)
ضريبة الممتلكات المحلية هي ضريبة سنوية تستند إلى القيمة المساحية للعقار. تختلف النسب حسب المدينة، وتتراوح عادة بين 0.4% و1.3%. قد تفقد المنازل الثانية بعض الخصومات التي تحصل عليها المنازل الأولى، وتضيف بعض المدن رسومًا إضافية لامتلاك عدة عقارات. يمكن أن تزيد هذه الرسوم بشكل كبير من فاتورتك السنوية حسب المنطقة. لهذا السبب، يمكن أن تختلف فواتير ضريبة الممتلكات المحلية لمنزلين في مدينتين مختلفتين بشكل كبير.

ضريبة الثروة على العقارات المتعددة
تفرض إسبانيا ضريبة على الثروة الشخصية إذا تجاوز صافي أصولك 700,000 يورو (بالإضافة إلى إعفاء 300,000 يورو لمسكنك الرئيسي). تنطبق هذه الضريبة على المقيمين وغير المقيمين، وتزداد إذا كنت تملك أكثر من عقار. تقدم بعض المناطق مثل مدريد إعفاءً كاملاً، لكن البعض الآخر لا يفعل ذلك. إذا تجاوزت أصولك 3 ملايين يورو، قد تواجه أيضًا ضريبة تضامنية إضافية بنسب أعلى. عمليًا، يشكل هذا ضريبة إضافية على المنزلين في إسبانيا إذا تجاوزت أصولك الإجمالية حدود الإعفاء.

التكاليف السنوية مقابل التكاليف لمرة واحدة
بجانب الضرائب السنوية، تواجه أيضًا تكاليف لمرة واحدة عند شراء عقار في إسبانيا. على سبيل المثال، شراء منزل مستعمل يتطلب دفع ضريبة نقل ملكية (ITP) تتراوح بين 7% و10% حسب المنطقة. المنازل الجديدة تشمل ضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 10% وضريبة إضافية على الوثائق (AJD). كما تدفع رسوم كاتب العدل، وتسجيل الأراضي، وربما رسوم الإدارة القانونية (gestoría). هذه الرسوم قد تضيف ما بين 11% و14% إلى إجمالي تكلفة الشراء، لذلك يجب تضمينها في خطتك من البداية.

كيفية تخفيف العبء الضريبي على المنزل الثاني في إسبانيا

تأجير منزلك الثاني في إسبانيا يمكن أن يساعد في تقليل العبء الضريبي. إذا تم تأجير العقار، يمكنك خصم عدة مصاريف مثل فوائد الرهن العقاري، إصلاحات، التأمين، المرافق، ورسوم إدارة الممتلكات. يُسمح للمقيمين في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية بخصومات كاملة، بينما يواجه مالكو العقارات من خارج الاتحاد الأوروبي قيودًا أكثر صرامة. إذا تم تأجير العقار طوال العام، لا تحتاج إلى الإبلاغ عن الدخل الافتراضي، مما يوفر عليك الضرائب. حتى خلال الأشهر التي يكون فيها العقار خاليًا، يتم تخفيض ضريبة الدخل الافتراضي إلى 1.1% من القيمة المساحية إذا تمت مراجعة قيمة العقار خلال العشر سنوات الأخيرة. الاستفادة من حوافز ضريبة المنزل الثاني في إسبانيا، من خلال التأجير القانوني والمتابعة الدقيقة للمصاريف، يمكن أن تخفض بشكل كبير تكاليفك الضريبية السنوية.

يمكنك أيضًا تقليل التعرض الضريبي عبر التخطيط لكيفية امتلاك العقار. بعض الاستراتيجيات الشائعة تشمل:

• الملكية المشتركة: تقسيم الملكية لتقليل الحصة الخاضعة للضريبة لكل شخص واستخدام الخصومات الفردية.

• شركات القابضة: إنشاء شركة مدنية إسبانية أو كيان أجنبي لنقل الضرائب إلى معدلات الشركات، مع الحذر من القوانين المضافة.

• الحق في الانتفاع + الملكية المطلقة: الاحتفاظ بحق استخدام العقار مع نقل الملكية المستقبلية للورثة، مما قد يقلل من ضرائب الإرث لاحقًا.

لكل طريقة مزايا وعيوب، لذلك من الحكمة الحصول على استشارة قانونية قبل اتخاذ القرار. كن على علم بأن هذه الاستراتيجيات قد تؤثر على كيفية تقييم ضريبة الممتلكات المحلية (IBI) للعقار الثاني، حيث تطبق بعض البلديات قواعد مختلفة بناءً على هيكل الملكية.

يمكن لغير المقيمين تجنب دفع الضريبة مرتين عبر الاتفاقيات الضريبية المزدوجة التي تبرمها إسبانيا مع العديد من الدول. تسمح هذه الاتفاقيات باعتماد الضريبة الإسبانية التي تدفعها مقابل الضريبة المستحقة في بلدك، مما يمنع الازدواج الضريبي على نفس الدخل. للاستفادة من ذلك، من المهم الاحتفاظ بنسخ من نماذج الضرائب Modelo 210 والإبلاغ عن الضرائب الإسبانية المدفوعة في إقرار ضريبة بلدك. بينما لا تلغي هذه الاتفاقيات الضريبة الإسبانية نفسها، فإنها تضمن عدم دفع الضريبة نفسها مرتين. هذا الإعفاء الضريبي مهم بشكل خاص إذا كنت تؤجر العقار أو تخطط لبيعه في المستقبل. بالإضافة إلى ذلك، تؤثر الفروقات الضريبية بين مناطق الحكم الذاتي في إسبانيا على مقدار ما تدفعه على المنازل الثانية، مما يجعل فهم القوانين المحلية للضرائب أمرًا ضروريًا.