Gesetz über Wohnungseigentum in Spanien: Hauptmerkmale - Vorschriften

In Spanien sind viele Wohnimmobilien Teil einer gemeinsamen Rechtsstruktur, die den Betrieb von Gebäuden, Komplexen und Gemeinschaften regelt. Diese Struktur wird als Wohnungseigentum bezeichnet und unterliegt dem Ley de Propiedad Horizontal (LPH), allgemein bekannt als Gesetz über Wohnungseigentum.

Diese Immobilien beziehen sich auf ein Rechtssystem, bei dem einzelne Eigentümer das vollständige Eigentum an ihren privaten Einheiten behalten und gleichzeitig das Eigentum an gemeinschaftlichen Elementen teilen. Zu diesen gemeinsamen Elementen gehören Treppenhäuser, Aufzüge, Dächer, Fassaden, Gärten, Schwimmbäder, Parkplätze und Zufahrtsstraßen. Diese Form des Eigentums wird durch horizontale Aufteilung geschaffen, wodurch ein Gebäude rechtlich in unabhängige Einheiten unterteilt wird.

Aufgrund dieser Struktur sind die finanziellen Verpflichtungen und die Regeln für das Eigentum an Immobilien in Spanien eng miteinander verbunden. Das spanische Gesetz über horizontales Eigentum legt fest, wie Entscheidungen getroffen, Kosten verteilt und Konflikte gelöst werden. Das Gesetz über horizontales Eigentum in Spanien regelt auch sensible Angelegenheiten wie Renovierungen, Lärm und Vermietungsaktivitäten.

In diesem Leitfaden analysieren wir die spanischen Eigentumsgesetze mit besonderem Schwerpunkt auf horizontalem Eigentum, um Käufern, Investoren und Vermietern eine reibungslose Transaktion zu ermöglichen. In diesem Zusammenhang finden Sie auch eine detaillierte Erläuterung des Ley de Propiedad Horizontal (Gesetz über horizontales Eigentum).

Was sind die Grundprinzipien des Gesetzes über horizontales Eigentum für Hausbesitzer in Spanien?

Um das Gesetz über horizontales Eigentum in Spanien zu erklären, müssen wir zunächst die Grundprinzipien dieser Immobilien verstehen. Wie oben bereits erwähnt, basiert das Gesetz auf gemeinschaftlichem Eigentum im Gleichgewicht mit individuellen Rechten. Es legt fest, wie private Einheiten und gemeinschaftliche Elemente unter einem Rechtssystem koexistieren. Nachfolgend sind die Elemente aufgeführt, die dieses System definieren:

1. Individuelles Eigentum und gemeinschaftliche Elemente

Jeder Eigentümer besitzt das volle Eigentumsrecht an seiner privaten Einheit, wie z. B. einer Wohnung, einem Stadthaus oder einer Gewerbefläche. Gleichzeitig besitzt er automatisch einen proportionalen Anteil an den gemeinschaftlichen Elementen. Dieses Miteigentum ergibt sich aus der Urkunde über die horizontale Aufteilung (Escritura de División Horizontal), die die Grenzen jeder Einheit und der gemeinschaftlichen Bereiche rechtlich festlegt. Der mit jeder Einheit verbundene Eigentumsanteil ist untrennbar mit der Immobilie verbunden.

Ohne dieses Dokument können diese Immobilien daher:

• keine unabhängigen Eigentumsurkunden erhalten,
• nicht als separate Einheiten verkauft oder übertragen werden,
• rechtlichen und finanziellen Einschränkungen unterliegen.

Wenn Sie also fragen: „Wo gilt das Gesetz über horizontales Eigentum?“, können wir sagen, dass das Gesetz über horizontales Eigentum überall dort gilt, wo sich mehrere Eigentümer gemeinsame Elemente innerhalb derselben Wohnanlage teilen. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Wohnkomplexe und Gated Communities, auch wenn die einzelnen Häuser unabhängig voneinander erscheinen. Es gilt auch für gemischt genutzte Wohnanlagen, die Wohn- und Gewerbeeinheiten kombinieren.

In allen Fällen wird der rechtliche Rahmen erst wirksam, wenn die horizontale Aufteilung im Grundbuch eingetragen ist. Ohne diese Eintragung genießen einzelne Einheiten keine vollständige rechtliche Anerkennung. Wenn Sie die Eintragung einer horizontalen Eigentumsform in Spanien in Betracht ziehen, finden Sie in einem der folgenden Abschnitte eine Erklärung zur Erstellung der Urkunde über die horizontale Aufteilung, sobald die Kernelemente erläutert wurden.

2. Demokratische Verwaltung der Eigentümergemeinschaft

Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaften erfolgt durch ein demokratisches System. Die Eigentümer stimmen in Generalversammlungen ab, und Entscheidungen werden auf der Grundlage gesetzlich festgelegter Mehrheiten getroffen. Diese Struktur ermöglicht es den Eigentümergemeinschaften, Instandhaltung, Budgets und Regeln für das Zusammenleben gemeinsam zu verwalten.

3. Pflichten der Eigentümer

Das spanische Gesetz über Wohnungseigentum definiert klar die Pflichten der Eigentümer. Dazu gehören die ordnungsgemäße Instandhaltung der privaten Einheiten, die Achtung der gemeinschaftlichen Elemente, die Gewährung des Zugangs für notwendige Reparaturen und die pünktliche Zahlung der Gemeinschaftsgebühren. Das LPH sieht auch einige Pflichten für die Eigentümer vor. Die Eigentümer müssen einen Beitrag zum Reservefonds leisten, der mindestens 5 % des Jahresbudgets der Gemeinschaft betragen muss.

4. Flexibilität innerhalb der gesetzlichen Grenzen

Gemeinschaften können interne Regeln zur Regelung des Zusammenlebens, der Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen und des täglichen Betriebs verabschieden. Diese Regeln müssen mit dem Gesetz vereinbar sein und dürfen registrierte Statuten oder die Master-Urkunde nicht außer Kraft setzen. Daher kann man sagen, dass Flexibilität besteht, aber die gesetzlichen Grenzen bleiben bestehen, insbesondere wenn die Beschränkungen Eigentumsrechte oder zulässige Nutzungen betreffen.

Wie erstellt man eine Urkunde zur horizontalen Aufteilung in Spanien?

Der Prozess umfasst die Erstellung einer notariellen Urkunde auf der Grundlage genehmigter Baupläne und die Einholung aller erforderlichen kommunalen Genehmigungen. Anschließend müssen Sie das Grundbuchamt für horizontale Aufteilung in Spanien aufsuchen, wo die Urkunde offiziell registriert wird und jede Einheit einen unabhängigen Rechtsstatus erhält. Sobald die Urkunde zur horizontalen Aufteilung im Grundbuchamt registriert ist, erhält jede Einheit einen unabhängigen Rechtsstatus und kann separat verkauft, verpfändet oder übertragen werden.

Was umfasst das Gesetz über horizontales Eigentum?

In der Praxis umfasst das Gesetz über horizontales Eigentum fünf Hauptbereiche: Eigentumsstruktur, Gemeinschaftsverwaltung, Entscheidungsregeln, Nutzungsbeschränkungen für Immobilien sowie Finanzmanagement und Durchsetzungsmechanismen. Das Gesetz entwickelt Artikel 396 des spanischen Zivilgesetzbuches weiter und legt horizontales Eigentum als eine besondere Eigentumsform für Gebäude fest, die durch eine horizontale Teilung in unabhängige Einheiten unterteilt sind.

Um eine ordnungsgemäße Verwaltung und rechtliche Vertretung zu gewährleisten, muss jede horizontale Eigentumsgemeinschaft über Leitungsgremien verfügen, die für die Verwaltung des täglichen Betriebs und die Einhaltung der Gesetze verantwortlich sind. Zu diesen Leitungsgremien gehören:

• Generalversammlung der Eigentümer: Das wichtigste Entscheidungsgremium der Gemeinschaft
• Präsident: Der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft
• Vizepräsident: Die optionale Funktion, die den Präsidenten bei Bedarf unterstützt
• Sekretär: Verantwortlich für die Führung von Aufzeichnungen und die offizielle Kommunikation
• Verwalter: Verantwortlich für die Überwachung der Finanzen, der Instandhaltung und des täglichen Betriebs

Hinweis: Sofern in der Satzung der Gemeinschaft nichts anderes vorgesehen ist, können diese Funktionen von den Eigentümern selbst oder von externen Fachleuten wahrgenommen werden, die von der Gemeinschaft ernannt werden.

Gemäß dem spanischen Gesetz über Mehrfamilienhäuser hängen die Abstimmungsregeln von der Art der zu treffenden Entscheidung ab. Alltägliche Verwaltungsentscheidungen werden mit einfacher Mehrheit der Eigentümer beschlossen. Wichtige Entscheidungen, wie bauliche Veränderungen oder Änderungen in der Nutzung einer Immobilie, erfordern eine Dreifünftelmehrheit (3/5). Mit anderen Worten: Jede Änderung, die die Haupturkunde oder die Eigentumsanteile betrifft, muss von allen Eigentümern genehmigt werden.

Diese Abstimmungsregeln sind besonders wichtig, wenn Eigentümergemeinschaften die Nutzung von Immobilien einschränken, Gemeinschaftsbereiche verändern oder Touristenvermietungen gemäß LPH verbieten. Apropos: Seit dem 3. April 2025 haben einige Änderungen des spanischen Gesetzes über Wohnungseigentum die Regeln für Touristenvermietungen klarer gefasst. Jetzt können Eigentümergemeinschaften gemäß dem neuen spanischen Gesetz über Wohnungseigentum von 2025 Touristenvermietungen in ihren Gebäuden oder Wohnanlagen legal kontrollieren oder verbieten.

Gemäß dem Gesetz über Wohnungseigentum für touristische Vermietungen in Spanien müssen Eigentümer, die Kurzzeitvermietungen betreiben möchten, zunächst die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durch eine Dreifünftelmehrheit (3/5) einholen. Darüber hinaus können Eigentümergemeinschaften eine zusätzliche Gebühr von bis zu 20 % auf touristische Mieteinheiten erheben, um die erhöhte Nutzung und Abnutzung der Gemeinschaftseinrichtungen zu decken.

In Bezug auf die Finanzverwaltung verlangt das Gesetz über Wohnungseigentum von den Eigentümergemeinschaften, dass sie Jahresbudgets genehmigen, Gemeinschaftsgebühren festlegen und die gemeinsamen Ausgaben gemeinsam verwalten. Wenn ein Eigentümer seinen Zahlungen nicht nachkommt, kann die Eigentümergemeinschaft die Schulden eintragen und rechtliche Schritte einleiten.

Wie wird die Kostenverteilung in horizontalem Eigentum berechnet?

Die cuota de participación, die mit „Eigentumsanteil” übersetzt werden kann, ist einer der Immobilienbegriffe in Spanien, die Sie kennen sollten, bevor Sie eine Wohnung in horizontalem Eigentum kaufen. Sie bestimmt den Anteil jedes Eigentümers an den gemeinsamen Elementen, das Stimmrecht und die finanziellen Verpflichtungen. Aber wie werden cuotas de participación berechnet?

Cuotas de participación werden in Spanien auf der Grundlage folgender Faktoren festgelegt:

• Größe der Einheit
• Lage innerhalb des Gebäudes
• Verwendungszweck der Einheit
• Zugang zu gemeinsamen Dienstleistungen

Darüber hinaus werden diese Prozentsätze während des Prozesses der horizontalen Aufteilung festgelegt und in der Urkunde über die horizontale Aufteilung festgehalten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass, wenn Sie den Kauf einer Wohnung in Spanien in Betracht ziehen, der rechtliche Rahmen sehr wichtig ist, um diese Kosten zu berechnen und Ihre Rechte zu schützen. Bei Spain Homes ® können wir Sie dank unserer Kenntnisse des spanischen Immobilienmarktes und der Expertise unserer erfahrenen Anwälte durch die rechtlichen Strukturen, Registrierungsverfahren und Gemeinschaftsregeln führen. Kontaktieren Sie uns jetzt, um weitere Details zu erfahren und Ihren Kauf reibungslos abzuwickeln!

Häufig gestellte Fragen zu horizontalem Eigentum in Spanien

Was ist horizontales Eigentum im spanischen Recht?

Horizontales Eigentum (propiedad horizontal) bezieht sich auf eine Immobilie, die in unabhängige Einheiten (Wohnungen, Büros oder Gewerbeflächen) unterteilt ist, die sich Gemeinschaftsflächen teilen. Jeder Eigentümer besitzt das individuelle Eigentum an seiner Einheit und das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen.

Wie funktioniert das Gesetz über horizontales Eigentum in Spanien?

Das Gesetz über horizontales Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal) regelt Immobilien, die in mehrere Einheiten unterteilt sind, wie z. B. Wohnungen in einem Gebäude. Es legt Regeln für das Eigentum an einzelnen Einheiten und Gemeinschaftsflächen fest, definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer und regelt die Funktionsweise von Eigentümergemeinschaften.

Gibt es in Spanien einen Unterschied zwischen horizontalem und alleinigem Eigentum?

Ja. Alleiniges Eigentum bedeutet, dass man eine Immobilie vollständig besitzt, ohne Gemeinschaftsflächen. Beim horizontalen Eigentum wird die Immobilie in mehrere private Einheiten mit gemeinsamen Gemeinschaftsflächen aufgeteilt.

Was ist eine comunidad de propietarios?

Die comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) ist die juristische Person aller Eigentümer einer horizontalen Immobilie. Sie verwaltet die Gemeinschaftsflächen, setzt Regeln durch, zieht Gebühren ein und sorgt für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen. Jeder Eigentümer ist automatisch Mitglied.

Wer verwaltet die Eigentümergemeinschaften nach spanischem Recht?

Gemeinschaften werden in der Regel von einem von den Eigentümern ernannten Verwalter verwaltet. Der Verwalter überwacht die Instandhaltung, die Finanzen und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, während die Entscheidungen gemeinsam von den Eigentümern in Gemeinschaftsversammlungen getroffen werden.

Wie werden Entscheidungen nach dem Ley de Propiedad Horizontal getroffen?

Entscheidungen werden in Gemeinschaftsversammlungen getroffen, in denen die Eigentümer entsprechend ihrem Eigentumsanteil abstimmen. Einige Entscheidungen erfordern eine einfache Mehrheit, während andere, wie bauliche Veränderungen oder Vermietungsverbote, eine qualifizierte Mehrheit oder einstimmige Zustimmung erfordern können.

Benötige ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, um meine Wohnung in Spanien zu vermieten?

Das hängt von den Statuten Ihrer Eigentümergemeinschaft ab. Einige Eigentümergemeinschaften erlauben die Vermietung ohne Einschränkungen, während andere die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft verlangen, insbesondere für Kurzzeit- oder Ferienvermietungen.

Kann eine Eigentümergemeinschaft Ferienvermietungen in Spanien verbieten?

Ja, eine Eigentümergemeinschaft kann Ferienvermietungen einschränken oder verbieten, wenn die Gemeinschaftsregeln dies zulassen. Diese Entscheidungen müssen mit dem spanischen Recht vereinbar sein, und die Eigentümer müssen sich an die Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft bezüglich Vermietungsaktivitäten halten.