Was Sie über die Zweitwohnsteuer in Spanien wissen müssen

Der Kauf einer Zweitwohnung in Spanien kann spannend sein, aber die steuerlichen Auswirkungen des Besitzes einer Zweitwohnung in Spanien sind oft komplexer als viele erwarten. Die Steuerregeln für Zweitwohnungen in Spanien können je nach Nutzung der Immobilie, ihrem Standort und Ihrem Wohnsitzstatus variieren. Einige Immobilien werden jedes Jahr besteuert, auch ohne Mieteinnahmen, während andere möglicherweise Anspruch auf Abzüge haben oder lokalen Zuschlägen (zusätzlichen Abgaben) unterliegen. Die Steuern auf Zweitwohnungen in Spanien können auch je nach Region unterschiedlich sein, was sich auf die Höhe der Kosten beim Kauf, Besitz oder der Weitergabe der Immobilie auswirkt. Eine sorgfältige Planung kann helfen, Ihre Steuerlast zu reduzieren, insbesondere durch rechtliche Eigentumsstrukturen oder durch die Vermeidung von Doppelbesteuerung als Nicht-Resident.

Wie Spanien mehrere Immobilien und Zweitwohnungen besteuert

In Spanien gilt jede Immobilie, die Sie besitzen, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist und nicht zu geschäftlichen Zwecken genutzt wird, als Zweitwohnung. Das bedeutet, dass Sie nicht dauerhaft dort wohnen oder die Bedingungen einer „vivienda habitual” erfüllen. Eine Immobilie wird nur dann zu Ihrem Hauptwohnsitz, wenn Sie mindestens drei Jahre lang ununterbrochen darin wohnen oder innerhalb eines Jahres nach dem Kauf aus persönlichen Gründen wie Heirat oder Umzug dorthin ziehen. Alle anderen Immobilien, die Sie besitzen, werden als Zweitwohnsitz behandelt, was steuerlich relevant ist. Die spanischen Steuerregeln für Zweitwohnsitze gelten anders und beinhalten oft jährliche Einkommenszurechnungen auf der Grundlage des Katasterwerts der Immobilie.

Ihr Hauptwohnsitz wird günstiger behandelt als Ihre anderen Immobilien. Er ist steuerbefreit und kann sogar Hypothekenabzüge ermöglichen, wenn Sie ihn vor 2013 gekauft haben. Zweitwohnsitze kommen hingegen nicht in den Genuss dieser Vorteile. Stattdessen müssen Sie sie angeben und Steuern auf Zweitwohnungen in Spanien als kalkulatorische Mieteinnahmen zahlen, auch wenn niemand dort wohnt. Der Besitz von zwei Immobilien in Spanien wird je nach Nutzung unterschiedlich besteuert, und beide Arten von Immobilien unterliegen der lokalen Grundsteuer, wobei die Sätze und Vorschriften variieren können.

Die Steuern auf mehrere Immobilien in Spanien können sich schnell summieren, wenn Sie nicht sorgfältig planen, zumal diese Steuern von der Nutzung der Immobilie, der Region und dem Eigentumsstatus beeinflusst werden. Die spanische Grundsteuer für Ausländer kann sich ebenfalls von der Steuer für Einwohner unterscheiden, insbesondere in Bezug auf die Behandlung von Abzugsposten und Einkommenszurechnungen. Ihr Aufenthaltsstatus spielt dabei eine wichtige Rolle. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, müssen Sie Ihre Zweitwohnung in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben und entsprechend ihrem Wert versteuern.

Wenn Sie jedoch nicht in Spanien ansässig sind, gilt für Sie ein anderes System und ein anderer Pauschalsatz für die spanische Grundsteuer für Nichtansässige, der je nach Ihrem Herkunftsland variiert. Die Vermietung der Immobilie bringt eine weitere Ebene mit sich, da Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, wobei einige Ausgaben jedoch abzugsfähig sein können. Daher ist es wichtig zu verstehen, wie sich das Leben in Spanien auf die Höhe Ihrer Steuern auswirken kann.

Welche zusätzlichen Steuern fallen für Zweitwohnungen in Spanien an?

Der Besitz von mehr als einer Immobilie in Spanien kann zusätzliche Kosten verursachen, die über den Kaufpreis hinausgehen. Für Immobilien umfasst die Besteuerung in Spanien jährliche Steuern und einmalige Gebühren, die sich schnell summieren können. Viele dieser Abgaben hängen davon ab, wo sich die Immobilie befindet, wie Sie sie nutzen und ob Sie Ihren ständigen Wohnsitz in Spanien haben. Wenn Sie diese Steuern und die spanischen Immobiliensteuerregeln für Ausländer kennen, können Sie besser planen und Überraschungen vermeiden.

Einkommensteuer für Nichtansässige (auch ohne Mieteinnahmen)

Sie müssen auch dann Steuern zahlen, wenn Sie Ihre Zweitwohnung nicht vermieten. Als Nichtansässiger müssen Sie in Spanien Einkommensteuer auf den Wert Ihrer Immobilie zahlen, nicht auf die tatsächlichen Mieteinnahmen. Dies wird als „imputiertes Einkommen” bezeichnet. Es beträgt in der Regel 2 % oder 1,1 % des Katasterwerts und wird mit einem Pauschalsatz von 24 % (oder 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR leben) besteuert. Diese Steuer ist jährlich fällig und gilt unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht. Damit ist eine häufig gestellte Frage beantwortet: Zahlen Sie in Spanien mehr Steuern für eine Zweitwohnung? In vielen Fällen lautet die Antwort aufgrund dieser Regel zum fiktiven Einkommen „Ja“.

Steuer auf fiktives Einkommen aus Zweitwohnungen

Alle Zweitwohnungen in Spanien werden so besteuert, als würden sie Einkommen generieren. Dies gilt sowohl für Gebietsansässige als auch für Gebietsfremde. Die Steuer basiert auf einem Prozentsatz des Katasterwerts, nicht des Marktwerts. Sie verursacht regelmäßige Kosten allein für den Besitz der Immobilie, weshalb viele Eigentümer die Immobilie einen Teil des Jahres vermieten, um diesen Betrag zu decken. Die steuerlichen Auswirkungen des Besitzes mehrerer Immobilien in Spanien werden noch gravierender, wenn sich diese jährlichen Verpflichtungen für mehrere Immobilien summieren.

Unterschiede beim IBI (lokale Grundsteuer)

Der IBI ist eine jährliche lokale Steuer, die auf dem Katasterwert Ihrer Immobilie basiert. Die Sätze variieren je nach Gemeinde und liegen in der Regel zwischen 0,4 % und 1,3 %. Zweitwohnungen können einige Vergünstigungen verlieren, die Erstwohnungen erhalten, und einige Gemeinden erheben zusätzliche Gebühren für den Besitz mehrerer Immobilien. Diese Zuschläge für den Besitz mehrerer Immobilien in Spanien können Ihre jährliche Steuerbelastung je nach Region erheblich erhöhen. Aus diesem Grund können zwei Häuser in verschiedenen Städten sehr unterschiedliche IBI-Rechnungen haben.

Vermögenssteuer für mehrere Immobilien

Spanien besteuert das persönliche Vermögen, wenn Ihr Nettovermögen 700.000 € übersteigt (zuzüglich eines Freibetrags von 300.000 € für Ihren Hauptwohnsitz). Diese Steuer gilt sowohl für Gebietsansässige als auch für Gebietsfremde und erhöht sich, wenn Sie mehr als eine Immobilie besitzen. Einige Regionen, wie beispielsweise Madrid, bieten vollständige Befreiungen an, andere hingegen nicht. Wenn Ihr Vermögen 3 Millionen € übersteigt, müssen Sie möglicherweise eine zusätzliche Solidaritätssteuer mit höheren Sätzen entrichten. Dies führt zu einer zusätzlichen Steuer für zwei Immobilien in Spanien, wenn Ihr Gesamtvermögen die Freibetragsgrenzen überschreitet.

Jährliche vs. einmalige Kosten

Neben den jährlichen Steuern fallen auch einmalige Kosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien an. Der Kauf einer gebrauchten Immobilie ist beispielsweise mit einer Übertragungssteuer (ITP) von 7 % bis 10 % verbunden, die je nach Region variiert. Für Neubauten fallen 10 % Mehrwertsteuer und eine zusätzliche Dokumentensteuer (AJD) an. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Verwaltungsgebühren (gestoría). Diese können 11 % bis 14 % Ihrer Gesamtkaufkosten ausmachen und sollten daher von Anfang an in Ihrer Planung berücksichtigt werden.

So reduzieren Sie die Steuerlast für Zweitwohnungen in Spanien

Die Vermietung Ihrer Zweitwohnung in Spanien kann dazu beitragen, Ihre Steuerlast zu senken. Wenn die Immobilie vermietet ist, können Sie verschiedene Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Reparaturen, Versicherungen, Nebenkosten und Verwaltungsgebühren steuerlich absetzen. EU- und EWR-Bürger können diese Ausgaben vollständig absetzen, für Nicht-EU-Bürger gelten strengere Beschränkungen. Wenn die Immobilie ganzjährig vermietet ist, müssen Sie keine fiktiven Einkünfte angeben, wodurch Sie Steuern sparen. Selbst in den Monaten, in denen die Immobilie leer steht, reduziert sich die pauschale Einkommenssteuer auf 1,1 % des Katasterwerts, wenn der Wert der Immobilie in den letzten 10 Jahren neu bewertet wurde. Durch die Nutzung der Steuervergünstigungen für Zweitwohnungen in Spanien, legale Vermietung und genaue Aufzeichnung der Ausgaben können Sie Ihre jährlichen Steuerkosten erheblich senken.

Sie können Ihre Steuerlast auch reduzieren, indem Sie die Eigentumsverhältnisse der Immobilie planen. Einige gängige Strategien sind:

• Miteigentum: Teilen Sie das Eigentum auf, um den steuerpflichtigen Anteil jeder Person zu senken und individuelle Abzüge geltend zu machen.
• Holdinggesellschaften: Gründen Sie eine spanische Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine ausländische Gesellschaft, um die Besteuerung auf Unternehmenssteuersätze zu verlagern, aber achten Sie auf zusätzliche Vorschriften.
• Nießbrauch + bloßes Eigentum: Behalten Sie das Nutzungsrecht an der Immobilie und übertragen Sie das künftige Eigentum an Ihre Erben, wodurch sich später möglicherweise die Erbschaftssteuer reduziert.

Jede Methode hat Vor- und Nachteile, daher ist es ratsam, vor einer Entscheidung rechtlichen Rat einzuholen. Beachten Sie, dass diese Strategien Auswirkungen darauf haben können, wie Ihre IBI-Steuer für eine Zweitimmobilie auf lokaler Ebene berechnet wird, da einige Gemeinden je nach Eigentumsverhältnissen unterschiedliche Regeln anwenden.

Nichtansässige können durch Doppelbesteuerungsabkommen Spaniens mit vielen Ländern eine doppelte Besteuerung vermeiden. Diese Abkommen ermöglichen es Ihnen, die in Spanien gezahlten Steuern auf die in Ihrem Heimatland geschuldeten Steuern anzurechnen, wodurch eine Doppelbesteuerung desselben Einkommens vermieden wird. Um davon zu profitieren, ist es wichtig, Kopien Ihrer Steuerformulare „Modelo 210” aufzubewahren und die in Spanien gezahlten Steuern in Ihrer Steuererklärung im Heimatland anzugeben. Diese Abkommen heben zwar die spanische Steuer selbst nicht auf, stellen jedoch sicher, dass Sie nicht zweimal dieselbe Steuer zahlen. Diese Steuererleichterung ist besonders wichtig, wenn Sie die Immobilie vermieten oder in Zukunft verkaufen möchten. Darüber hinaus können regionale Steuerunterschiede zwischen den autonomen Gemeinschaften Spaniens Einfluss darauf haben, wie viel Sie für Zweitwohnungen zahlen müssen, weshalb es unerlässlich ist, die lokalen Steuerregeln zu kennen.