Wie Sie als Ausländer Immobilien in Spanien erben

Die Erbschaft von Immobilien in Spanien kann viele Schritte, Kosten und rechtliche Vorschriften mit sich bringen. Jeder Teil des Prozesses hat seine eigenen Anforderungen, die sich je nach Lage der Immobilie oder den Erben ändern können. Dazu gehören die rechtlichen Schritte, die Sie befolgen müssen, die Besteuerung und die Auswirkungen auf ausländische Erben. Es gibt auch häufige Fehler, die zu Verzögerungen oder Strafen führen können, sowie neue Gesetze, die sich auf zukünftige Erbschaften auswirken könnten. Sie können jedoch besser planen und Probleme vermeiden.

Rechtliche Schritte zur Erbschaft einer Immobilie in Spanien

Um eine Immobilie in Spanien zu erben, müssen Sie mehrere rechtliche und administrative Schritte befolgen.

• Melden Sie den Tod, indem Sie die ärztliche Todesbescheinigung und den Ausweis des Verstorbenen beim Standesamt vorlegen. Sie sollten mehrere beglaubigte Kopien der Sterbeurkunde anfordern.
• Beantragen Sie mit der Sterbeurkunde die Bescheinigung über die letzten Willenserklärungen beim Zentralen Testamentsregister. Wenn ein Testament vorliegt, lassen Sie sich eine Kopie vom Notar aushändigen, der es aufbewahrt. Ist kein Testament vorhanden, muss ein Notar die gesetzlichen Erben feststellen.
• Erstellen Sie ein Verzeichnis aller Vermögenswerte in Spanien, einschließlich Immobilien, Bankkonten, Fahrzeugen und Versicherungen. Jeder Posten muss durch bestimmte Dokumente belegt sein, und möglicherweise benötigen Sie formelle Bewertungen.
• Reichen Sie die Erbschaftssteuer und die Kapitalertragssteuer (plusvalía) innerhalb von sechs Monaten beim Finanzamt des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen ein. Verlängerungen können beantragt werden, aber bei Verspätungen fallen Strafen an. Beachten Sie, dass die Erbschaftssteuer in Spanien für Nichtansässige unterschiedlich berechnet werden kann und die lokalen Vorschriften je nach Region variieren können.
• Unterzeichnen Sie die notarielle Erbschaftserklärung vor einem spanischen Notar. Alle Erben müssen anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sein.
• Lassen Sie die Erbschaft im Grundbuchamt eintragen, indem Sie alle notariellen, steuerlichen und identifizierenden Dokumente einreichen. Mit diesem Schritt wird das Eigentum offiziell auf die Erben übertragen, und die Zahlung der erforderlichen Erbschaftssteuer in Spanien ist Teil des Abschlusses dieser Phase.

Der Prozess der Erbschaft einer Immobilie in Spanien dauert in der Regel vier bis acht Monate, kann sich jedoch je nach Situation ändern. Die Beschaffung des Testaments aus dem Zentralen Testamentsregister dauert oft zwei bis sechs Wochen, insbesondere aufgrund von Verzögerungen bei der Post oder Überlastung der Ämter. Die Steuerbehörden benötigen für die Bearbeitung von Steuererklärungen ein bis drei Monate, und jeder Fehler kann den Prozess verzögern. Notare und Grundbuchämter haben oft lange Wartelisten, und fehlende Dokumente verursachen weitere Verzögerungen. Es ist daher ratsam, alle erforderlichen Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen und während des gesamten Prozesses mit Rechtsberatern in Kontakt zu bleiben. Wenn Sie sich über die neuen Erbgesetze in Spanien auf dem Laufenden halten, können Sie häufige Fehler und Fristversäumnisse vermeiden.

Für jeden Schritt des Erbschaftsprozesses in Spanien sind bestimmte Dokumente erforderlich.

• Für die Registrierung des Todesfalls benötigen Sie die ärztliche Todesbescheinigung und den Ausweis des Verstorbenen.
• Um das Testament zu suchen, bringen Sie die Sterbeurkunde, die Bescheinigung über die letztwillige Verfügung und Dokumente mit, die Ihre Beziehung zum Verstorbenen belegen.
• Verwenden Sie für die Auflistung des Vermögens Eigentumsurkunden, IBI-Belege, Bankbescheinigungen, Fahrzeugpapiere und Versicherungspolicen.
• Für die Steuern bereiten Sie den notariellen Entwurf, die Ausweise der Erben und die Vermögenswerte vor.
• Beim Notar legen Sie alle Unterlagen aus den vorherigen Schritten sowie Nachweise über die Steuerzahlungen vor.
• Für die abschließende Eintragung ins Grundbuch benötigen Sie außerdem die notariell beglaubigte Urkunde und alle Steuerbescheinigungen.

Jeder, der mit Erbschaftssteuerangelegenheiten in Spanien zu tun hat, sollte professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, insbesondere wenn sich Immobilien oder Erben in verschiedenen Ländern befinden.

Möglichkeiten zur Reduzierung der Erbschaftssteuer in Spanien

Die Erbschaftssteuer in Spanien ist progressiv, und wie viel Sie zahlen, hängt vom Wert des Erbes und der Nähe Ihrer Verwandtschaft zum Verstorbenen ab. Im Jahr 2025 liegen die nationalen Steuersätze zwischen etwa 7,65 % und 34 %, aber die meisten Menschen erhalten Ermäßigungen aufgrund ihrer Verwandtschaft. Beispielsweise können Kinder unter 21 Jahren einen Freibetrag von bis zu 47.859 € erhalten, Ehepartner oder volljährige Kinder 15.957 €. Weiter entfernte Verwandte erhalten deutlich weniger oder gar nichts. Diese Freibeträge senken die Steuerbemessungsgrundlage, sodass näher Verwandte oft deutlich weniger zahlen als andere.

Auch Ihr Wohnort in Spanien spielt eine Rolle, da jede autonome Gemeinschaft ihre eigenen Regeln hat. In Andalusien können enge Familienangehörige wie Kinder oder Ehepartner bis zu 1.000.000 € steuerfrei erben. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit einem sehr niedrigen Steuersatz von etwa 1 % besteuert. Katalonien hat höhere Steuern und weniger Freibeträge. Dort können die Steuersätze bis zu 32 % betragen, aber es gibt Ermäßigungen, die davon abhängen, wie nah Sie dem Verstorbenen standen und wie viel Sie erben. Beispielsweise erhalten Kinder unter 21 Jahren sowohl Steuervergünstigungen als auch Ermäßigungen aufgrund ihres Alters und ihrer Wohnsituation. Bei Erbschaften in Spanien ist es wichtig, die spezifischen Vorschriften in der jeweiligen Region zu überprüfen, um Überraschungen zu vermeiden.

Es gibt auch legale Möglichkeiten, die Steuerlast vor dem Tod einer Person zu senken. Eine Möglichkeit ist das Schenken zu Lebzeiten, insbesondere in Regionen wie Andalusien oder Madrid, wo die Schenkungssteuer für nahe Verwandte niedrig ist. Das Verfassen eines Testaments ist ebenfalls wichtig, da Sie damit wählen können, welches Land die Gesetze anwendet, wodurch Ihr Nachlass möglicherweise besser geschützt ist. In einigen Regionen können lokale Testamente zusätzliche Steuervorteile bieten. Andere Strategien wie Lebensversicherungen oder Trusts können ebenfalls hilfreich sein, sind jedoch komplexer und erfordern die Hilfe von Experten. Wenn Sie ein ausländischer Erbe sind, ist es wichtig zu wissen, wie die spanische Erbschaftssteuer für Nichtansässige in Ihrem Fall gilt, da Ihre Steuerlast je nach Aufenthaltsstatus unterschiedlich sein kann.

Die fristgerechte Einreichung der Erbschaftssteuererklärung ist in Spanien sehr wichtig. Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag, aber Sie können eine Verlängerung um sechs Monate beantragen, wenn Sie den Antrag vor Ablauf des fünften Monats stellen. Bei Versäumnis der Frist fallen Zinsen und monatliche Strafzahlungen in Höhe von 1 % pro Monat an. Diese Kosten steigen schnell an und verringern den Anteil der Erben. Es ist daher ratsam, frühzeitig einen Notar und Steuerberater hinzuzuziehen, um zu vermeiden, dass ein Teil des Nachlasses durch Strafzahlungen und zusätzliche Gebühren verloren geht. Wenn Sie sich fragen, wie hoch die Erbschaftssteuer in Spanien ist, hängt die Antwort von Ihrer Region, Ihrer Beziehung zum Verstorbenen und davon ab, wie gut Sie vorausgeplant haben.

Wenn Sie mehr über das Leben in Spanien erfahren möchten, lesen Sie unseren Blog „Lebenshaltungskosten in Spanien 2025”.

Häufige Fehler bei der Vererbung von spanischem Immobilienvermögen

In Spanien regeln Pflichtteilsrechte, wie Sie Ihr Vermögen weitergeben können. Nach den nationalen Vorschriften müssen zwei Drittel des Nachlasses an die Kinder oder direkten Nachkommen fallen. Ein Drittel wird zu gleichen Teilen unter allen Kindern aufgeteilt, ein weiteres Drittel kann nach Wahl der Eltern an eines oder mehrere Kinder gehen. Das letzte Drittel steht frei zur Verfügung. In einigen Regionen gelten andere Regeln. Im Baskenland muss nur ein Drittel für Nachkommen reserviert werden, und Sie können wählen, welche Enkelkinder es erhalten, wenn ein Kind verstorben ist. In Valencia gilt weiterhin die nationale Zwei-Drittel-Regelung, aber die Steuerregeln sind für nahe Familienangehörige günstiger und erkennen Lebenspartner stärker an als andere Regionen. Die Erbschaftssteuer in Spanien für Einwohner kann je nach Region ebenfalls stark variieren.

Die regionalen Gesetze regeln die Abwicklung von Erbschaften, sodass man ohne Kenntnis der örtlichen Vorschriften leicht Fehler machen kann. Ein häufiges Problem ist das Fehlen wichtiger Dokumente wie der spanischen Sterbeurkunde oder beglaubigter Übersetzungen. Die Steuern müssen innerhalb von sechs Monaten angemeldet werden, und bei verspäteter Zahlung fallen Strafen und Zinsen an. Die Erbschaftssteuer in Spanien für Auswanderer kann besonders verwirrend sein, da die geltenden Vorschriften vom Wohnsitz, dem Standort des Vermögens und Steuerabkommen abhängen. Erben sind sich oft uneinig über die Aufteilung des Vermögens oder versäumen Notartermine, weil sie sich nicht gut abstimmen. Ein weiteres Problem ist, dass man sich nur auf ausländische Testamente verlässt. Ein britisches oder US-amerikanisches Testament schützt Ihre Erben möglicherweise nicht nach spanischem Recht, es sei denn, es ist eindeutig festgelegt, dass die Vorschriften Ihres Heimatlandes gelten sollen. Deshalb ist ein spanisches Testament mit der Brüssel-IV-Klausel wichtig.

Selbst mit einem gültigen Testament können Probleme auftreten. Jemand könnte das Testament anfechten, weil er versehentlich nicht berücksichtigt wurde oder weil die Person, die es unterzeichnet hat, nicht geschäftsfähig war. Andere könnten Betrug geltend machen oder behaupten, das Testament sei nicht ordnungsgemäß unterzeichnet worden. Diese Anfechtungen müssen vor den Gerichten des Wohnorts der Person verhandelt werden, und es gelten Fristen. Die spanische Erbschaftssteuer auf ausländische Vermögenswerte kann die rechtliche Situation zusätzlich verkomplizieren, insbesondere wenn die Erben mit den internationalen Anforderungen nicht vertraut sind.

Die sicherste Option ist die Verwendung eines spanischen Testaments und eines Testaments im Heimatland, die jeweils nur das Vermögen in dem jeweiligen Land regeln. So haben Sie mehr Kontrolle, helfen Ihren Erben, rechtliche Probleme zu vermeiden, und schützen alle Beteiligten vor unnötigen Verzögerungen oder Konflikten. Es ist auch wichtig, sich über Änderungen der Erbschaftssteuer in Spanien im Jahr 2025 auf dem Laufenden zu halten, da Aktualisierungen der Freibeträge und Meldevorschriften sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner betreffen können.

Welche Änderungen sind im spanischen Erbrecht zu erwarten?

Das spanische Erbrecht wird sich aufgrund politischer und wirtschaftlicher Zwänge wahrscheinlich weiter verändern. Einige Regionen wollen durch großzügige Steuererleichterungen wettbewerbsfähig bleiben, weshalb Orte wie Madrid und die Kanarischen Inseln für nahe Verwandte eine Steuer von nahezu null haben. Dies trägt dazu bei, neue Einwohner anzuziehen und den Immobilienmarkt anzukurbeln.

Die Vererbung eines Hauses in Spanien könnte je nach Lage der Immobilie und der weiteren Entwicklung der Gesetze finanziell günstiger oder eingeschränkter werden. Gleichzeitig steht die nationale Regierung unter Druck, die Immobilienpreise zu kontrollieren und Steuerhinterziehung zu unterbinden. Aus diesem Grund gibt es Vorschläge, die Steuern auf Immobilienübertragungen durch Käufer aus Nicht-EU-Ländern zu erhöhen. Die Erbschaftssteuer in Spanien für Immobilien könnte für internationale Eigentümer oder entfernte Erben steigen, insbesondere in Gebieten mit hoher Nachfrage.

Änderungen im EU-Recht beginnen ebenfalls, die grenzüberschreitende Erbschaft zu verändern. Europäische Bürger können nun in ihrem Testament das Recht ihres Heimatlandes wählen, was die spanischen Pflichtteilsregeln in Frage stellt. Das Europäische Nachlasszeugnis (ECS) erleichtert Erben auch die grenzüberschreitende Übertragung von Immobilien, da sie damit ein einziges Rechtsdokument für mehrere Länder verwenden können. Die spanischen Erbschaftssteuerregeln für 2025 könnten diesem grenzüberschreitenden Druck Rechnung tragen, indem sie einfachere Verfahren oder eine Aktualisierung der lokalen Verfahren für ausländische Erben vorsehen.

Da sich die Gesetze ändern, ist es ratsam, einen langfristigen Nachlassplan zu erstellen, der sich anpassen lässt. Eine Möglichkeit besteht darin, Ihren rechtlichen Wohnsitz oder Ihr Vermögen in eine Niedrigsteuerregion wie Valencia oder Madrid zu verlegen. Sie können auch ein spanisches Testament verfassen, in dem Sie eindeutig die Gesetze Ihres Heimatlandes wählen. Der Freibetrag für die Erbschaftssteuer ist in Spanien regional unterschiedlich, sodass die Planung, wo Vermögenswerte gehalten werden, direkten Einfluss darauf haben kann, wie viel zu zahlen ist. Eine weitere Strategie ist die Schenkung zu Lebzeiten, insbesondere an nahe Verwandte in Regionen mit Schenkungssteuererleichterungen.

Die Erbschaftssteuersätze in Spanien variieren je nach Region, Verwandtschaftsgrad und Wert des Vermögens, weshalb eine lokale Planung besonders wichtig ist. Für Nicht-Residenten kann der Besitz von spanischem Vermögen über Personen mit Sitz in der EU zu einer Verringerung der Steuerlast führen. Die Erbschaft eines Hauses in Spanien unterliegt wahrscheinlich sowohl nationalen als auch regionalen Gesetzen. Daher ist es ratsam, Ihre Nachlassplanung jedes Jahr zu überprüfen, um Steuerreformen vorzugreifen und zukünftige Probleme für Ihre Erben zu vermeiden.