Les acheteurs néerlandais occupent désormais la première place parmi les nationalités d'acheteurs étrangers en Espagne. Auparavant, l'Allemagne et le Royaume-Uni dominaient le marché. Désormais, selon les dernières données de 2025, ce sont les Pays-Bas qui les devancent, affichant une croissance annuelle constante. Cela ne signifie pas pour autant que le marché immobilier espagnol est en pleine mutation, mais plutôt qu'il se réorganise entre les trois principales nationalités d'acheteurs étrangers.
L'essor et la Domination des Investisseurs Néerlandais sur le Marché Immobilier Espagnol
La présence des Pays-Bas parmi les principales nationalités d'acheteurs étrangers s'est progressivement accrue, et 2025 a marqué un tournant. Les acheteurs néerlandais ont acquis 6 289 biens immobiliers en Espagne au cours de l'année, devançant de peu l'Allemagne (6 233) et le Royaume-Uni (6 152) pour la première fois.
L'écart est faible, mais les tendances qui l'entourent révèlent la véritable situation. L'activité des acheteurs britanniques est en baisse constante depuis un certain temps. Bien que le Royaume-Uni demeure l'un des principaux groupes d'acheteurs étrangers sur le marché immobilier espagnol, les répercussions du Brexit commencent à se faire sentir. Les transactions des acheteurs britanniques ont chuté de 8,5 % en 2025 par rapport à l'année précédente, malgré une légère amélioration au dernier trimestre. Il en va de même pour l'Allemagne, dont les achats ont reculé de 2,6 % par rapport à 2024.
Les acheteurs néerlandais, quant à eux, continuent de gagner du terrain. En combinant les transactions des résidents et des non-résidents, le nombre total d'acquisitions immobilières atteint 8 354 en 2025, soit une hausse de 12,2 % sur un an. Ils sont d'ailleurs la seule nationalité majeure à avoir enregistré une augmentation à la fois sur un an et d'un trimestre à l'autre.
Où les Néerlandais Achètent-ils des Biens Immobiliers en Espagne ?
Comme de nombreux acheteurs étrangers, les Néerlandais privilégient les zones côtières. Mais une préférence particulière entre également en jeu. Les Néerlandais qui achètent des biens immobiliers en Espagne se concentrent principalement sur la Costa Blanca (Alicante) et Malaga, Gérone s'imposant comme une troisième destination prisée.
Alicante, épicentre de la demande
Si la Costa Blanca est populaire, Alicante domine la demande étrangère. Les acheteurs néerlandais y occupent la troisième place, juste après les Britanniques et les Allemands. Ils privilégient des zones spécifiques, notamment Jávea et les villes du nord de la Costa Blanca. Les investisseurs néerlandais ont profondément transformé le marché de l'immobilier de luxe dans cette région.
Malaga, pôle d'attraction du luxe
Les acheteurs néerlandais restent également actifs dans cette province, qui abrite certains des plus beaux marinas et ports de luxe d'Espagne. Ils acquièrent principalement des résidences secondaires de luxe, et Marbella, Estepona et Mijas figurent parmi les villes côtières les plus recherchées par les acheteurs néerlandais.
Gérone, destination montante de la Costa Brava
De plus en plus prisée des acheteurs internationaux, Gérone est comparativement plus abordable. Les Néerlandais qui y achètent des maisons se classent parmi les trois premiers, aux côtés des Français et des Allemands. L'attrait est évident : la région est facilement accessible depuis l'Europe occidentale, et une communauté internationale grandissante facilite l'intégration des nouveaux arrivants.
Pourquoi les Acheteurs Néerlandais Investissent-ils en Espagne ? Qu'est-ce qui Explique cet Engouement ?
Les motivations des acheteurs immobiliers néerlandais sont diverses, allant d'un changement de style de vie à un simple investissement financier. Mais globalement, l'attrait plus large de l'Espagne pour les acheteurs européens joue également un rôle.
Pour de nombreux Néerlandais qui achètent une propriété et déménagent avec leur famille, l'Espagne offre une solution aux impôts élevés, aux longs hivers et à la densité croissante de population dans leur pays.
Le coût de la vie et les prix de l'immobilier en Espagne restent relativement inférieurs à ceux des Pays-Bas. Cela est particulièrement flagrant lorsqu'on compare les grandes villes néerlandaises comme Amsterdam et Utrecht aux destinations côtières les plus prisées d'Espagne. Le prix d'un appartement modeste aux Pays-Bas permet d'acquérir une villa de luxe dans des emplacements de choix. Ainsi, la plupart des acheteurs néerlandais choisissent l'Espagne pour un achat à la fois gratifiant sur le plan émotionnel et qui préserve la valeur de leur capital.
Le style de vie joue un rôle majeur, les tendances montrant une évolution vers une approche de déménagement plutôt que vers une simple transaction. Ils procèdent par étapes, en tâtonnant d'abord à temps partiel avant de s'y installer définitivement. La plupart commencent par une résidence secondaire pour les vacances et étendent progressivement leur séjour. De plus, les transactions en zone euro simplifient considérablement les achats transfrontaliers pour les acheteurs néerlandais.
Comment les citoyens néerlandais achètent un bien immobilier en Espagne
Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que citoyen néerlandais peut être très différent d'en acheter un aux Pays-Bas. Deux des principales différences résident dans le contrat de location espagnol (contrato de arras), qui exige un apport de 10 %, et dans le processus de financement lui-même.
Financer un Bien Immobilier en Espagne : Options de Prêt hypothécaire pour les acheteurs néerlandais
La plupart des Néerlandais achètent leur logement en achetant comptant ou en utilisant leurs fonds propres, mais ceux qui recherchent un financement sont confrontés à un système différent en Espagne. Les banques néerlandaises ont tendance à proposer des taux d'intérêt et des conditions plus flexibles que ceux proposés aux non-résidents en Espagne. De nombreux acheteurs libèrent donc des fonds propres de leur résidence principale au préalable et utilisent ce capital pour financer l'achat à l'étranger.
Les citoyens néerlandais peuvent également obtenir un prêt immobilier en Espagne. Cependant, en tant que non-résidents, les conditions sont nettement plus strictes. Voici les principales différences entre les prêts immobiliers proposés par les banques néerlandaises et espagnoles pour les étrangers :
• Le ratio prêt/valeur peut atteindre 100 % aux Pays-Bas, tandis que les banques espagnoles proposent un ratio maximal de 60 % pour les non-résidents.
• Les limites d’âge sont flexibles aux Pays-Bas, alors que les banques espagnoles plafonnent généralement les emprunts à 70 ou 75 ans.
• Les banques néerlandaises autorisent la déduction des intérêts d’emprunt, avantage qu’il n’existe pas pour les étrangers achetant une résidence secondaire en Espagne.
Quels sont les Critères de Choix des Néerlandais lors de l’Achat d’un Logement ?
Les acheteurs néerlandais privilégient généralement les grands espaces et le confort à la proximité du centre-ville. Cela dit, les logements neufs, prêts à emménager, sont également très recherchés. Ils offrent une esthétique minimaliste et épurée, ainsi qu’une efficacité énergétique intégrée.
Les espaces verts et la vie en plein air constituent également un atout majeur. Originaires de pays à forte densité de population, ils privilégient les grandes terrasses, les espaces ouverts et les maisons conçues pour optimiser l'ensoleillement.
La proximité d'un aéroport est un autre critère essentiel. Ils recherchent des logements situés à moins d'une heure d'un aéroport proposant des vols directs vers les Pays-Bas.
Par ailleurs, les nomades numériques néerlandais recherchent un accès internet haut débit et une connexion fiable.
Conséquences Fiscales de la Possession d'une Résidence Secondaire en Espagne pour les Citoyens Néerlandais
Grâce à la convention de double imposition entre les Pays-Bas et l'Espagne, les acquéreurs peuvent éviter d'être imposés deux fois sur un même bien immobilier ou revenu. Cependant, les modalités de calcul et d'application de l'impôt diffèrent sensiblement d'un pays à l'autre.
Le droit d'imposer votre résidence principale étant lié à son emplacement physique, l'Espagne est en première instance. Aux Pays-Bas, vous devez déclarer explicitement sa valeur marchande dans votre déclaration de revenus annuelle, case 3. Bien que les résidences secondaires soient imposées au même titre que les autres actifs, la convention fiscale permet aux autorités d'accorder une déduction fiscale proportionnelle.
En Espagne, vos obligations fiscales dépendent de l'usage que vous faites de votre logement. Tout d'abord, quel que soit l'usage, les acheteurs néerlandais doivent déclarer leurs revenus de non-résidents chaque année. Si le logement est inoccupé ou occupé exclusivement par la famille, l'impôt est calculé sur une valeur locative estimée, qui représente entre 1,1 % et 2 % de la valeur cadastrale du bien. Pour les citoyens néerlandais qui mettent leur bien en location, un taux d'imposition forfaitaire de 19 % s'applique à leurs revenus locatifs. En tant que citoyen de l'UE, vous pouvez toutefois déduire certaines dépenses de vos impôts.
Pour plus d'informations à ce sujet, consultez notre guide sur la fiscalité en Espagne.
Que nous Apprend l'Essor des Investisseurs Néerlandais en Espagne ?
Cette domination des investisseurs néerlandais n'est pas le fruit du hasard. Cette dynamique se construit depuis des années, avec une approche axée sur la valeur et un intérêt croissant pour des zones géographiques spécifiques. Les acheteurs néerlandais ont des priorités pragmatiques et des attentes réalistes sur le marché. Conscients des difficultés et des risques potentiels, ils envisagent l'achat d'un logement en Espagne sur le long terme.
À présent, la question de savoir si les Néerlandais resteront la principale nationalité d'acheteurs ou si les acheteurs allemands et britanniques reprendront leur place dépendra probablement de facteurs extérieurs au marché immobilier espagnol. Les fluctuations de l'économie européenne et les changements réglementaires, tels que ceux qui affectent les acheteurs britanniques après le Brexit, joueront vraisemblablement un rôle déterminant. Une chose est sûre : les Néerlandais sont devenus un acteur incontournable du marché immobilier côtier espagnol.
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