Fiscalité en Espagne pour les acheteurs de biens immobiliers

L'Espagne est une destination méditerranéenne prisée pour l'achat d'une résidence secondaire, d'une résidence secondaire ou d'un bien immobilier d'investissement. Grâce à son climat ensoleillé, son style de vie décontracté, ses prix compétitifs et son marché immobilier en pleine expansion, le pays continue d'attirer les acheteurs locaux et internationaux. Cependant, il est essentiel de comprendre la fiscalité espagnole avant tout achat. Être informé sur les taxes foncières vous permet d'éviter les dépenses imprévues et de mener à bien votre achat en toute sérénité.

Dans ce guide, nous expliquons les principaux impôts et frais liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne, ainsi que les coûts à prendre en compte avant et après la transaction.

Qui est considéré comme résident fiscal en Espagne ?

La résidence fiscale est un facteur clé pour déterminer vos obligations fiscales en Espagne.

Vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne si l'une des conditions suivantes s'applique :

Vous séjournez plus de 183 jours en Espagne au cours d'une année civile
Vos principaux intérêts économiques ou activités commerciales sont situés en Espagne

Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?

Les résidents fiscaux sont tenus de déclarer leurs revenus mondiaux et sont soumis à l'impôt sur le revenu espagnol sur toutes leurs sources, tant locales qu'internationales.

Les non-résidents, quant à eux, ne sont imposés que sur leurs revenus de source espagnole, y compris l'impôt foncier espagnol sur les non-résidents, souvent prélevé sur les revenus locatifs imputés d'une résidence secondaire, même si le bien n'est pas loué.

Connaître son statut de résident est essentiel pour une planification à long terme, surtout si l'achat d'un bien immobilier s'inscrit dans une stratégie plus large de relocalisation ou d'investissement.

Qu'en est-il de la double imposition ?

L'Espagne a signé des conventions de double imposition avec plus de 90 pays, dont le Royaume-Uni, les États-Unis, l'Allemagne, la France et bien d'autres. Ces conventions empêchent les particuliers d'être imposés deux fois sur le même revenu en Espagne et dans leur pays de résidence.

Si vous êtes un acheteur non-résident et que vous payez des impôts sur les revenus locatifs ou les plus-values en Espagne, vous pouvez généralement déduire cet impôt de vos impôts dans votre pays d'origine, évitant ainsi la double imposition.

Pour en bénéficier, vous devez :

Fournir un justificatif de résidence dans votre pays d'origine (souvent via un certificat de résidence fiscale)
Déclarer vos revenus espagnols auprès de votre administration fiscale locale
Demander un allègement fiscal en vertu de la convention fiscale applicable

Il est particulièrement important de comprendre cela si vous envisagez de louer votre bien ou de percevoir des revenus du marché immobilier espagnol.

Principaux impôts et frais pour les acheteurs immobiliers en Espagne

Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, les acheteurs sont confrontés à plusieurs taxes et frais juridiques. Ceux-ci varient selon que le bien est neuf ou d'occasion, sa localisation et votre statut de résident. Examinons chaque coût en détail.

1. Impôt sur les mutations patrimoniales (ITP)

Il s'agit de l'un des impôts les plus importants pour les acheteurs de biens immobiliers d'occasion en Espagne. L'impôt sur les mutations patrimoniales en Espagne est calculé en pourcentage du prix d'achat déclaré. Son taux est fixé par chaque communauté autonome et varie donc en fonction de la situation géographique du bien.

Voici quelques taux actuels de l'ITP :

Andalousie – 7 %

Îles Baléares – 8 % à 13 % (progressif selon la valeur)

Îles Canaries – 6,5 %

Catalogne – 10 % à 11 %

Murcie – 8 %

Valence – 10 % à 11 %

L'État fixe un taux minimum de 6 %, que chaque région ajuste en fonction de sa politique fiscale. Il est donc important de vérifier le taux applicable à la région où vous envisagez d'acheter.

2. Taxe sur la valeur ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

En Espagne, la TVA sur l'immobilier s'applique uniquement aux biens neufs achetés directement auprès d'un promoteur. Cela concerne les biens résidentiels et commerciaux. Les taux de TVA standard sont les suivants :

10 % pour les biens immobiliers résidentiels (appartements, maisons, etc.)
21 % pour les biens immobiliers commerciaux et les terrains.

Cette TVA est ajoutée directement au prix d'achat et payée à la signature de l'acte authentique.

Ainsi, si vous achetez une maison neuve en Espagne, vous paierez la TVA au lieu de l'ITP. Cependant, les deux taxes ne sont pas appliquées simultanément.

3. Droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Cette taxe s'applique en complément de la TVA sur les biens immobiliers neufs et est payée lors de l'inscription officielle du bien au registre foncier. Les taux du droit de timbre varient entre 0,5 % et 1,5 % du prix d'achat, selon la région.

4. Frais de notaire et d'enregistrement foncier

Il s'agit des frais administratifs liés à la signature de l'acte authentique (escritura) et à l'enregistrement du bien. Au total, ils s'élèvent généralement à 0,5 % à 1 % du prix d'achat. Les honoraires dépendent de la valeur du bien et de la complexité de la transaction.

5. Frais juridiques

Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Les honoraires varient généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat. Votre avocat vous aidera à garantir la légalité de la transaction, à vérifier le statut du bien et à vous guider dans vos démarches fiscales.

6. Coûts supplémentaires et frais cachés

Lorsqu'ils envisagent d'investir dans l'immobilier en Espagne, les acheteurs doivent également prévoir des coûts moins connus :

Impôt foncier des non-résidents espagnols : Si vous n'êtes pas résident espagnol, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu sur la valeur locative potentielle du bien, même si vous ne le louez pas.
Frais d'installation : Raccordement à l'eau, à l'électricité et à Internet.
Assurance habitation : Généralement obligatoire en cas de prêt immobilier.
Frais bancaires et de traduction.

Tous ces frais peuvent s'accumuler, il est donc important de les prendre en compte lors de la budgétisation.

Comment inscrire un bien au registre foncier ?

Après la signature de l'acte notarié, le bien doit être inscrit au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad). Votre avocat ou notaire soumet généralement les documents requis. Une fois enregistré, le bien est officiellement à votre nom. Cette procédure entraîne également des obligations fiscales telles que le paiement de l'AJD ou de l'ITP, selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou d'un bien d'occasion.

Comment remplir ses obligations fiscales après l'achat

Après l'achat, vous devrez suivre plusieurs étapes :

1. Payer les taxes applicables (ITP ou IVA + AJD) dans les 30 jours suivant la signature de l'acte.

2. Soumettre les déclarations fiscales au bureau régional des impôts.

3. Enregistrer l'acte au registre foncier.

4. Déclarer le bien dans votre déclaration annuelle de revenus espagnole si vous êtes résident.

5. Pour les non-résidents, déclarer et payer l'impôt foncier espagnol des non-résidents chaque année.

Comprendre la taxe foncière en Espagne

Les taxes et frais sont un élément incontournable de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, mais avec une bonne planification, ils ne sont pas forcément contraignants. L'essentiel est de comprendre les différences fiscales entre les biens neufs et anciens, de tenir compte des variations régionales des taux et de collaborer avec des professionnels du droit pour éviter les mauvaises surprises.

Que vous achetiez une résidence secondaire, réalisiez un investissement immobilier en Espagne ou vous installiez définitivement, être informé de la législation fiscale espagnole vous aidera à prendre des décisions plus éclairées.

Pour toute question concernant la fiscalité lors de l'achat d'une maison en Espagne, ce guide fournit les informations essentielles. Vous pouvez toujours consulter Spain Homes ® pour obtenir les derniers conseils juridiques et financiers adaptés à votre situation.