Le marché immobilier européen traverse actuellement une transformation majeure. Longtemps dominé par les investissements traditionnels tels que les parcs commerciaux et les immeubles de bureaux, il est aujourd'hui mis en lumière par l'évolution démographique, les modes de vie modernes et les mutations économiques.
L'étude Savills OpRE Investor Sentiment Survey 2026 souligne un fort engouement pour les secteurs de niche axés sur la manière dont les gens vivent, travaillent et vieillissent. Cette étude de référence a recueilli les avis de 56 grands investisseurs institutionnels gérant un total de 540 milliards d'euros d'actifs. Les résultats montrent un afflux rapide de capitaux vers les espaces du quotidien : logements, espaces partagés et infrastructures de santé.
Plus précisément, une tendance indéniable se dessine : les investisseurs se tournent vers les maisons individuelles, les appartements en colocation, les résidences pour seniors et les établissements de soins spécialisés à travers le continent. Ce changement marque une nouvelle ère pour l'immobilier opérationnel européen, où la recherche de rendements stables et locatifs prime sur les investissements immobiliers commerciaux traditionnels.
Qu'est-ce que l'Immobilier Opérationnel (OpRE) ?
Avant d'analyser les données en détail, il est utile de comprendre ce qui rend ces biens immobiliers uniques. Si vous vous êtes déjà demandé ce qu'est l'immobilier opérationnel (OpRE), la réponse réside dans sa nature axée sur les besoins de l'entreprise. Contrairement aux baux commerciaux classiques où le locataire paie simplement son loyer et n'a plus à s'en occuper, l'immobilier opérationnel combine la propriété du bien avec des services de gestion quotidienne spécialisés.
Pour ces actifs, la rentabilité pour le propriétaire est étroitement liée à la qualité des services fournis au sein de l'immeuble. On peut citer comme exemples les résidences étudiantes, les appartements en colocation ou les résidences pour retraités. Selon l'étude Savills Investisseurs 2026, ce marché axé sur les services devient la stratégie privilégiée des fonds internationaux cherchant à sécuriser des flux de revenus stables.
L'évolution Majeure des Investissements dans le Secteur Résidentiel Européen
Le marché résidentiel au sens large, souvent regroupé sous l'appellation « investissements dans le secteur résidentiel européen », connaît une croissance soutenue depuis des années. Selon Savills, les investissements dans ces secteurs résidentiels représentent une part croissante du total des transactions immobilières depuis 2022, passant de 30 % à un impressionnant 38 %. Pour les trois prochaines années, près des deux cinquièmes des personnes interrogées prévoient d'accroître encore leurs investissements.
Si les résidences étudiantes et les immeubles d'appartements collectifs traditionnels restent très prisés, ils ne sont plus les seuls secteurs d'investissement disponibles. Les investisseurs diversifient activement leurs placements en s'intéressant à d'autres types de logements en Europe afin de diversifier leur profil de risque. Savills indique que les fonds institutionnels prévoient d'investir environ 45 milliards d'euros dans ces segments opérationnels au cours des trois prochaines années, 2027 étant l'année record en termes d'investissements.
Analysons plus en détail les secteurs qui bénéficient de cet afflux de capitaux.
1. Les Maisons Individuelles au Centre de l'Attention
L'un des constats les plus marquants de l'étude est l'intérêt croissant pour les maisons individuelles en location. Environ 52 % des investisseurs interrogés ont cité ce segment comme une priorité absolue pour leurs investissements. Cela représente une forte progression par rapport à la moyenne de 44 % observée lors des précédentes enquêtes.
Historiquement, les capitaux institutionnels en Europe se concentraient principalement sur les immeubles d'appartements de grande hauteur dans les zones urbaines denses. Cependant, l'évolution des dynamiques familiales, le télétravail et le prix élevé de l'immobilier en ville contraignent les jeunes couples et les familles qui s'agrandissent à se tourner vers la banlieue. Pour beaucoup, louer une maison de qualité avec gestionnaire est une option bien plus flexible que d'en acheter une à un taux d'intérêt élevé.
Face à cette demande, l'investissement dans les maisons individuelles en Europe connaît un véritable essor. De grands fonds acquièrent des quartiers entiers directement auprès des promoteurs pour les gérer sous des marques professionnelles. L'avenir de l'investissement dans les maisons individuelles en Europe laisse présager une expansion continue de ce modèle, les familles recherchant la sécurité locative à long terme sans renoncer au confort d'un jardin privatif.
2. L'Essor Fulgurant des Espaces de Coliving
Le coliving est un autre secteur qui bénéficie d'un afflux massif de capitaux. Les dernières données révèlent que 50 % des investisseurs institutionnels ciblent cette classe d'actifs, contre une moyenne précédente de 42 %.
Le coliving comble le fossé entre les résidences étudiantes et les appartements indépendants traditionnels. Elle propose des chambres privées entièrement meublées ainsi que de vastes espaces communs haut de gamme : cuisines partagées, espaces de coworking, salles de sport et salons. Les jeunes actifs et les résidents temporaires apprécient ce concept car il permet de lutter contre l’isolement et de simplifier la gestion du budget en regroupant les charges (eau, électricité, internet et ménage) en un seul paiement mensuel.
Pour les investisseurs, l'investissement dans le coliving en Europe est particulièrement attractif grâce à une utilisation optimale de l'espace et à des rendements locatifs élevés au mètre carré. Les gestionnaires immobiliers peuvent ainsi obtenir des taux d'occupation plus élevés et de meilleures marges en optimisant les espaces communs.
Ce modèle est particulièrement séduisant dans les centres urbains et les régions côtières qui attirent les employés travaillant à distance. Les nomades numériques recherchent des espaces conviviaux offrant une connexion internet performante, des contrats de location flexibles et des espaces de coworking intégrés. Cette tendance transforme les logements partagés en entreprises très rentables, ce qui explique l'engouement actuel des investisseurs pour le coliving en Europe. Il apporte une solution moderne à la pénurie de logements urbains tout en garantissant aux propriétaires des revenus locatifs stables.
3. Résidences pour Seniors et Économie du vieillissement
Avec le vieillissement de la population sur le continent, les besoins en logement évoluent radicalement. L'étude Savills révèle que l'intérêt pour l'immobilier résidentiel senior en Europe a atteint 42 %, contre une moyenne de référence précédente de 37 %.
Les retraités d'aujourd'hui ne souhaitent pas emménager directement en maison de retraite lorsqu'ils quittent leur domicile familial. Ils recherchent plutôt des résidences pour retraités actifs offrant un équilibre entre indépendance, activités sociales et un soutien discret sur place. Ce manque sur le marché crée une forte demande d'appartements dédiés aux seniors et de résidences pour retraités autonomes.
De nombreux fonds internationaux s'interrogent : l'immobilier senior est-il un bon investissement en Europe ? Les données démographiques apportent une réponse claire. La génération des baby-boomers atteint l'âge de la retraite avec un patrimoine important et est prête à payer pour des options haut de gamme. Cela fait des appartements pour seniors autonomes l'un des meilleurs secteurs immobiliers alternatifs en Europe pour la préservation du capital à long terme.
Pour les expatriés qui planifient leur avenir, consulter des options comme les annonces immobilières de Spain Homes peut ouvrir la voie à de magnifiques propriétés côtières qui allient indépendance et avantages communautaires. C'est un facteur clé de la croissance de l'immobilier senior dans le sud ensoleillé de l'Europe.
4. Maisons de Retraite et Infrastructures de Santé
Au-delà des résidences pour seniors autonomes se trouve le secteur médical essentiel : les maisons de retraite médicalisées et les centres de soins spécialisés. L'étude de Savills révèle un engouement spectaculaire des investisseurs pour ce secteur, passant d'une moyenne historique de 25 % à 42 % en 2026.
Cette hausse impressionnante montre que les établissements de soins ne sont plus considérés comme des projets de niche spécialisés. Ils constituent désormais un élément central des portefeuilles immobiliers défensifs.
L'attrait des maisons de retraite pour les investisseurs institutionnels s'explique par des raisons économiques simples. Contrairement aux commerces de détail ou aux immeubles de bureaux, la demande de lits de soins ne diminue pas en période de récession. Elle est totalement insensible aux fluctuations de la consommation ou au développement du télétravail.
Par conséquent, investir dans les maisons de retraite en Europe offre des baux à long terme, souvent garantis ou subventionnés par les collectivités locales. Ceci assure un flux de trésorerie stable et indexé sur l'inflation, indispensable aux fonds institutionnels pour honorer leurs engagements de retraite à long terme.
L'Europe du Sud sous les Projecteurs
La répartition géographique de ces investissements est claire. Le Royaume-Uni et l'Irlande restent les principales cibles, suivis de près par la région DACH (Allemagne, Autriche et Suisse). Cependant, l'Europe du Sud, et plus particulièrement l'Espagne, l'Italie et le Portugal, gagne rapidement en importance auprès des grands fonds internationaux.
L'Europe du Sud offre une combinaison idéale : des coûts fonciers initiaux plus bas, un climat exceptionnel et un marché du tourisme et de la retraite florissant. L'Espagne, en particulier, est devenue une destination de premier plan pour les espaces de coliving et les résidences seniors.
Son système de santé performant, son climat doux et son coût de la vie abordable en font un pays très attractif pour les retraités d'Europe du Nord. Nombre d'entre eux choisissent de vendre leur maison familiale dans des régions plus froides pour s'installer au sud. Si ce changement vous intéresse, découvrir la réalité de la vie d'expatrié en Espagne vous offrira un aperçu précieux du quotidien, de la culture et de l'intégration sociale.
Cette migration constante de retraités aisés engendre une forte demande de résidences seniors dans les régions côtières comme la Costa del Sol et la Costa Blanca. Pour quiconque réfléchit à ses projets à long terme, se renseigner sur la retraite en Espagne permettra de comprendre pourquoi ce pays reste une destination privilégiée pour les seniors en quête d'une excellente qualité de vie. Cette demande organique garantit que les investissements institutionnels dans les résidences pour personnes âgées en Espagne resteront sûrs et rentables pour les décennies à venir.
Le retour des Fonds
L'opinion des investisseurs immobiliers européens révèle également une évolution intéressante dans la manière dont ces grandes institutions investissent leurs capitaux. Plus de la moitié des répondants (58 %) privilégient toujours les investissements directs sur le marché privé ou les coentreprises, car cela leur offre une plus grande flexibilité. Environ 23 % des répondants ont cité les fonds institutionnels comme leur voie d'accès privilégiée au marché, une progression considérable par rapport aux 8 % enregistrés en 2025.
Ce changement est tout à fait logique d'un point de vue opérationnel. La gestion d'un portefeuille composé de maisons individuelles en location, d'immeubles en colocation ou de maisons de retraite dispersés exige un travail opérationnel quotidien important, du personnel spécialisé et une connaissance approfondie du droit local. En utilisant des fonds immobiliers spécialisés, les investisseurs institutionnels peuvent facilement s'exposer à des secteurs à forte croissance sans avoir à créer leurs propres plateformes de gestion.
Vers un Avenir Axé sur les Services
Les résultats de l'étude Savills sont sans équivoque : l'ère de la simple perception des loyers pour des bâtiments vides cède la place à un marché immobilier dynamique et axé sur les services. Les tendances opérationnelles de l'immobilier à l'horizon 2026 montrent que le secteur s'adapte pour répondre aux besoins réels de la population.
Qu'il s'agisse de construire des ensembles locatifs en périphérie pour les jeunes familles, de créer des espaces de coliving dynamiques pour les actifs urbains ou d'aménager des établissements de soins spécialisés pour les personnes âgées, l'humain est désormais au cœur du marché. Pour les investisseurs, les promoteurs et les particuliers, suivre ces évolutions des tendances d'investissement immobilier en Europe à l'horizon 2026 est essentiel pour générer une valeur stable à long terme dans un monde en constante mutation.
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