Hériter d’un bien immobilier en Espagne pour étranger

Hériter d'un bien immobilier en Espagne implique de nombreuses étapes, coûts et règles juridiques. Chaque étape du processus a ses propres exigences, qui peuvent varier selon la localisation du bien ou l'héritier. Cela inclut les démarches juridiques à suivre, l'application des impôts et les conséquences pour les héritiers étrangers. Des erreurs fréquentes peuvent également entraîner des retards ou des pénalités, ainsi que l'impact potentiel des nouvelles lois sur les héritages futurs. Cependant, mieux planifier son héritage permet d'éviter les problèmes en cours de route.

Démarches légales pour hériter d'un bien immobilier en Espagne

Pour hériter d'un bien immobilier en Espagne, plusieurs démarches juridiques et administratives sont nécessaires.

Déclarez le décès en présentant le certificat médical de décès et la pièce d'identité du défunt à l'état civil. Demandez plusieurs copies certifiées conformes du certificat de décès.
Demandez le certificat de dernières volontés au Registre central des testaments en utilisant le certificat de décès. Si un testament existe, obtenez-en une copie auprès du notaire qui le détient. Dans le cas contraire, un notaire doit déclarer les héritiers légaux.
Faites l'inventaire de tous vos biens en Espagne, y compris les biens immobiliers, les comptes bancaires, les véhicules et les polices d'assurance. Chaque bien doit être accompagné de documents spécifiques et des évaluations officielles peuvent être nécessaires.
Déclarez les droits de succession et la plus-value (plus-value) dans les six mois au centre des impôts du dernier domicile du défunt. Des délais peuvent être demandés, mais des pénalités s'appliquent en cas de retard. Veuillez noter que les droits de succession en Espagne pour les non-résidents peuvent être calculés différemment et que les règles locales peuvent varier selon la région.
Signez l'acte notarié d'acceptation devant un notaire espagnol. Tous les héritiers doivent être présents ou représentés par procuration.
Enregistrez la succession au registre foncier en soumettant tous les documents notariés, fiscaux et d'identification. Cette étape permet de transférer officiellement la propriété aux héritiers, et le paiement des droits de succession requis en Espagne fait partie intégrante de cette étape.

La procédure d'héritage immobilier en Espagne prend généralement de quatre à huit mois, mais ce délai peut varier selon la situation. Obtenir le testament auprès du Registre central des testaments prend souvent de deux à six semaines, notamment en raison des retards postaux ou de l'affluence des bureaux. Le traitement des déclarations par les services fiscaux peut prendre de un à trois mois, et la moindre erreur peut ralentir le processus. Les listes d'attente auprès des notaires et des registres fonciers sont souvent longues, et les documents manquants aggravent encore les retards. Il est donc judicieux de rassembler tous les documents nécessaires au plus tôt et de rester en contact avec des professionnels du droit tout au long de la procédure. Se tenir informé des nouvelles lois espagnoles sur les successions peut également vous aider à éviter les erreurs courantes et les délais non respectés.

Chaque étape de la procédure successorale en Espagne nécessite ses propres documents.

Pour l'enregistrement du décès, vous aurez besoin du certificat médical de décès et d'une pièce d'identité du défunt.
Pour rechercher le testament, apportez le certificat de décès, le certificat de dernières volontés et les documents prouvant votre lien de parenté avec le défunt.
Pour répertorier les biens, utilisez les actes de propriété, les reçus d'IBI, les certificats bancaires, les papiers du véhicule et les polices d'assurance.
Pour les impôts, préparez le projet notarié, les pièces d'identité des héritiers et la valeur des biens.
Lors de l'étape notariale, fournissez tous les documents des étapes précédentes, ainsi que les justificatifs de paiement des impôts.
L'étape finale de l'enregistrement foncier nécessite également l'acte notarié et tous les certificats fiscaux.

Toute personne concernée par les questions de droits de succession en Espagne devrait faire appel à un professionnel, en particulier lorsque les biens ou les héritiers sont situés dans des pays différents.

Comment réduire les droits de succession en Espagne

En Espagne, les droits de succession sont progressifs et leur montant dépend de la valeur de l'héritage et de votre lien de parenté avec le défunt. En 2025, les taux nationaux varient d'environ 7,65 % à 34 %, mais la plupart des personnes bénéficient de réductions en fonction du lien de parenté. Par exemple, les enfants de moins de 21 ans peuvent bénéficier d'un abattement pouvant atteindre 47 859 €, et les conjoints ou enfants majeurs peuvent toucher 15 957 €. Les parents plus éloignés reçoivent beaucoup moins, voire rien du tout. Ces exonérations réduisent l'assiette imposable, de sorte que les parents plus proches paient souvent beaucoup moins que les autres.

Le lieu de résidence en Espagne est également important, car chaque communauté autonome a ses propres règles. En Andalousie, les membres de la famille proche, comme les enfants ou le conjoint, peuvent hériter jusqu'à 1 000 000 € en franchise d'impôt. Au-delà, le taux d'imposition est très faible, autour de 1 %. En Catalogne, les impôts sont plus élevés et les exonérations sont moins nombreuses. Les taux peuvent atteindre 32 %, mais des réductions sont accordées en fonction du lien de parenté avec le défunt et du montant de l'héritage. Par exemple, les enfants de moins de 21 ans bénéficient d'allègements fiscaux et de réductions en fonction de leur âge et de leurs conditions de résidence. Pour les successions en Espagne, il est important de vérifier les règles spécifiques à votre région afin d'éviter les mauvaises surprises.

Il existe également des moyens légaux de réduire votre charge fiscale avant le décès d'un proche. Faire des donations de son vivant est une solution, notamment dans des régions comme l'Andalousie ou Madrid, où les droits de donation sont faibles pour les proches. Rédiger un testament est également important, car il vous permet de choisir la loi applicable dans le pays, ce qui peut protéger davantage votre succession. Dans certains pays, les testaments locaux peuvent vous offrir des avantages fiscaux supplémentaires. D'autres stratégies, comme l'assurance-vie ou les fiducies, peuvent également être utiles, mais elles sont plus complexes et nécessitent l'aide d'un expert. Si vous êtes un héritier étranger, il est essentiel de connaître l'application des droits de succession espagnols aux non-résidents, car votre charge fiscale peut varier selon votre statut de résidence.

En Espagne, il est essentiel de déclarer les droits de succession à temps. Le délai est de six mois à compter de la date du décès, mais vous pouvez demander une prolongation de six mois si vous faites votre demande avant le cinquième mois. Le non-respect du délai entraîne des intérêts et des pénalités mensuelles à partir de 1 % par mois. Ces frais augmentent rapidement et réduisent le montant des héritiers. Il est donc judicieux de consulter un notaire et un conseiller fiscal dès le début afin d'éviter de perdre une partie de votre succession à cause de pénalités et de frais supplémentaires. Si vous vous demandez quel est le montant des droits de succession à payer en Espagne, la réponse dépend de votre région, de votre lien avec le défunt et de votre planification.

Outre les impôts, pour en savoir plus sur la vie en Espagne, consultez notre blog « Coût de la vie en Espagne 2025 ».

Erreurs courantes lors de la transmission d'un bien immobilier espagnol

En Espagne, la loi sur la réserve héréditaire régit la transmission de votre succession. La loi nationale stipule que les deux tiers de la succession doivent revenir aux enfants ou aux descendants directs. Un tiers est réparti équitablement entre tous les enfants, et un autre tiers peut revenir à un ou plusieurs d'entre eux, au choix du parent. Le dernier tiers est librement accessible à tous. Certaines régions appliquent des règles différentes. Au Pays basque, seul un tiers doit être réservé aux descendants, et vous pouvez choisir à quels petits-enfants il héritera en cas de décès d'un enfant. À Valence, la règle nationale des deux tiers s'applique toujours, mais les règles fiscales sont plus avantageuses pour la famille proche et reconnaissent davantage les partenaires civils que dans d'autres régions. En Espagne, les droits de succession pour les résidents peuvent également varier considérablement selon la région.

Les lois régionales modifient la gestion des successions, ce qui facilite les erreurs sans connaître les règles locales. L'absence de documents essentiels, comme l'acte de décès espagnol ou les traductions officielles, constitue un problème fréquent. Les impôts doivent être déclarés dans les six mois, et les retards de paiement entraînent des pénalités et des intérêts. Les droits de succession en Espagne pour les expatriés peuvent être particulièrement complexes, car les règles applicables dépendent du lieu de résidence, de la localisation des biens et des conventions fiscales. Les héritiers sont souvent en désaccord sur le partage des biens ou manquent les réunions notariales par manque de coordination. Un autre problème est de se fier uniquement aux testaments étrangers. Un testament britannique ou américain pourrait ne pas protéger vos héritiers en vertu du droit espagnol, à moins qu'il n'indique clairement que vous souhaitez que les règles de votre pays d'origine s'appliquent. C'est pourquoi un testament espagnol avec la clause Bruxelles IV est important.

Même avec un testament valide, des problèmes peuvent survenir. Une personne peut contester le testament parce qu'il a été omis par erreur ou parce que le signataire n'était pas mentalement capable. D'autres peuvent invoquer une fraude ou prétendre que le testament n'a pas été signé correctement. Ces contestations doivent être portées devant les tribunaux du lieu de résidence de la personne, et des délais s'appliquent. L'impôt sur les successions en Espagne et les biens étrangers peuvent engendrer une complexité juridique accrue, surtout si les héritiers ne connaissent pas les exigences internationales.

L'utilisation conjointe d'un testament espagnol et d'un testament du pays d'origine, chacun couvrant uniquement les biens situés dans ce pays, est l'option la plus sûre. Cela vous donne plus de contrôle, aide vos héritiers à éviter des problèmes juridiques et protège toutes les personnes concernées contre des retards ou des conflits inutiles. Il sera également important de se tenir informé des modifications apportées à l'impôt sur les successions en Espagne en 2025, car les mises à jour des déductions et des règles de déclaration peuvent avoir un impact sur les résidents comme sur les non-résidents.

Quels changements futurs sont attendus dans le droit successoral espagnol ?

Le système successoral espagnol est susceptible de continuer à évoluer en raison des pressions politiques et économiques. Certaines régions souhaitent rester compétitives en offrant des allégements fiscaux généreux. C'est pourquoi des villes comme Madrid et les îles Canaries appliquent un impôt quasi nul pour les proches. Cela contribue à attirer de nouveaux résidents et à dynamiser le marché immobilier.

Hériter d'une maison en Espagne pourrait devenir plus avantageux financièrement ou plus restrictif selon la localisation du bien et l'évolution de la législation. Parallèlement, le gouvernement national est sous pression pour contrôler les prix de l'immobilier et lutter contre l'évasion fiscale. C'est pourquoi des propositions d'augmentation des impôts sur les transferts de propriété par des acquéreurs non européens sont en cours. En Espagne, les droits de succession pourraient augmenter pour les propriétaires internationaux ou les héritiers éloignés, notamment dans les zones à forte demande.

L'évolution du droit européen commence également à remodeler le fonctionnement des successions transfrontalières. Les citoyens européens peuvent désormais choisir la loi de leur pays d'origine dans leur testament, ce qui remet en cause les règles espagnoles en matière de réserve héréditaire. Le certificat successoral européen (CSE) facilite également les transferts de biens transfrontaliers, car il permet d'utiliser un seul document juridique pour plusieurs pays. La réglementation espagnole en matière de droits de succession de 2025 pourrait refléter cette pression transfrontalière en simplifiant les procédures ou en adaptant les procédures locales pour les héritiers étrangers.

La législation étant en constante évolution, il est judicieux d'élaborer un plan successoral à long terme et adaptable. Une solution consiste à transférer votre résidence légale, ou vos biens, dans une région à faible fiscalité comme Valence ou Madrid. Vous pouvez également rédiger un testament espagnol qui choisit clairement la loi de votre pays d'origine. Le seuil de l'impôt sur les successions en Espagne varie selon les régions ; planifier le lieu de détention des biens peut donc avoir un impact direct sur le montant dû. Faire des donations de son vivant est une autre stratégie, notamment pour les proches dans les régions bénéficiant d'un allègement fiscal sur les donations.

En Espagne, les taux d'imposition sur les successions varient selon la région, le lien de parenté et la valeur du patrimoine, ce qui rend la planification locale particulièrement importante. Pour les non-résidents, détenir un bien immobilier espagnol par l'intermédiaire de personnes résidant dans l'UE peut réduire votre impôt. Hériter d'une maison en Espagne impliquera probablement des lois nationales et régionales. Il est donc judicieux de revoir votre planification successorale chaque année afin d'anticiper les réformes fiscales et d'éviter de futurs problèmes à vos héritiers.