Taxe foncière secondaire en Espagne : à savoir

Acheter une résidence secondaire en Espagne peut être passionnant, mais les implications fiscales liées à la possession d'une résidence secondaire en Espagne sont souvent plus complexes qu'on ne le pense. La fiscalité des résidences secondaires en Espagne peut varier selon l'utilisation du bien, sa localisation et votre statut de résident. Certains biens sont imposés chaque année, même sans revenus locatifs, tandis que d'autres peuvent bénéficier de déductions fiscales ou être soumis à des surtaxes locales (frais supplémentaires). La fiscalité des résidences secondaires en Espagne peut également varier selon la région, ce qui influence le montant à payer lors de l'achat, de la possession ou de la transmission du bien. Une planification rigoureuse peut vous aider à réduire vos dettes, notamment grâce à des structures de propriété légales ou en évitant la double imposition en tant que non-résident.

Comment l'Espagne taxe les biens immobiliers multiples et les résidences secondaires

En Espagne, une résidence secondaire est tout bien que vous possédez et qui n'est pas votre résidence principale et qui n'est pas utilisé à des fins professionnelles. Cela signifie que vous n'y vivez pas de manière permanente et que vous ne remplissez pas les conditions d'une « vivienda habituelle ». Un bien immobilier devient votre résidence principale uniquement si vous y vivez sans interruption pendant au moins trois ans, ou si vous emménagez dans l'année suivant son acquisition pour des raisons personnelles, comme un mariage ou un déménagement professionnel. Tout autre bien immobilier que vous possédez est considéré comme une résidence secondaire, ce qui est important pour les impôts. La fiscalité espagnole relative aux résidences secondaires s'applique différemment, impliquant souvent des imputations de revenus annuels basées sur la valeur cadastrale du bien.

Votre résidence principale est traitée plus favorablement que vos autres biens. Elle bénéficie d'exonérations fiscales et peut même donner droit à des déductions hypothécaires si vous l'avez achetée avant 2013. En revanche, les résidences secondaires ne sont pas éligibles à ces avantages. Vous devez les déclarer et payer l'impôt sur les résidences secondaires en Espagne comme revenu locatif imputé, même si personne n'y habite. Posséder deux logements en Espagne est imposé différemment selon leur utilisation, et les deux types de logements sont soumis à la taxe foncière locale, bien que les taux et les règles puissent varier.

Les impôts sur plusieurs biens immobiliers en Espagne peuvent rapidement s'accumuler si vous ne planifiez pas soigneusement, d'autant plus que ces impôts dépendent de l'utilisation du bien, de la région et du statut de propriétaire. L'impôt foncier espagnol pour les étrangers peut également différer de celui payé par les résidents, notamment en ce qui concerne les déductions et les imputations de revenus. Votre statut de résident joue un rôle essentiel. Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous devez déclarer votre résidence secondaire dans votre déclaration annuelle d'impôt sur le revenu et payer en fonction de sa valeur.

En revanche, si vous êtes non-résident, l'impôt foncier espagnol pour les non-résidents est appliqué selon un système différent et un taux forfaitaire, qui varie selon votre pays d'origine. La location du logement ajoute une couche supplémentaire : les revenus locatifs sont imposables, bien que certaines dépenses puissent être déductibles. Il est donc essentiel de comprendre l'impact de la vie en Espagne sur le montant de l'impôt dû.

Quels impôts supplémentaires s'appliquent aux résidences secondaires en Espagne ?

Posséder plusieurs biens immobiliers en Espagne peut entraîner des coûts supplémentaires qui vont au-delà de l'achat du bien. Pour les biens immobiliers, la fiscalité espagnole comprend des impôts annuels et des frais uniques qui peuvent rapidement s'accumuler. Nombre de ces frais dépendent de la localisation du bien, de son utilisation et de votre présence ou non en Espagne à temps plein. Comprendre ces impôts et la fiscalité foncière espagnole pour les expatriés peut vous aider à mieux gérer votre budget et à éviter les mauvaises surprises.

Impôt sur le revenu des non-résidents (même sans revenus locatifs)

Vous devez payer des impôts même si vous ne louez pas votre résidence secondaire. En tant que non-résident, l'Espagne vous prélève un impôt sur le revenu sur la valeur de votre bien, et non sur le loyer réel. C'est ce qu'on appelle le revenu imputé. Il s'élève généralement à 2 % ou 1,1 % de la valeur cadastrale, imposé au taux forfaitaire de 24 % (ou 19 % si vous résidez dans l'UE ou l'EEE). Cet impôt est dû chaque année et s'applique que le logement soit utilisé ou non, ce qui répond à une question fréquente : payez-vous plus d'impôts sur les résidences secondaires en Espagne ? Dans de nombreux cas, la réponse est oui, grâce à cette règle du revenu imputé.

Impôt sur le revenu imputé sur les résidences secondaires

En Espagne, toutes les résidences secondaires sont imposées comme si elles généraient des revenus. Cela s'applique aux résidents comme aux non-résidents. L'impôt est basé sur un pourcentage de la valeur cadastrale, et non sur la valeur marchande. Le simple fait d'être propriétaire d'un logement représente un coût régulier, raison pour laquelle de nombreux propriétaires le louent une partie de l'année pour couvrir ce coût. Les implications fiscales liées à la possession de plusieurs logements en Espagne sont plus importantes lorsque ces obligations annuelles se cumulent entre plusieurs immobiliers.

Différences avec l'IBI (Impôt foncier local)

L'IBI est un impôt foncier local annuel calculé sur la valeur cadastrale de votre bien. Les taux varient selon les villes, généralement entre 0,4 % et 1,3 %. Les résidences secondaires peuvent perdre certaines réductions dont bénéficient les résidences principales, et certaines villes ajoutent des frais supplémentaires pour la possession de plusieurs logements. Ces majorations de taxe foncière multiple en Espagne peuvent augmenter considérablement votre facture annuelle selon la région. De ce fait, deux logements situés dans des villes différentes peuvent avoir des factures d'IBI très différentes.

Impôt sur la fortune pour les biens immobiliers multiples

L'Espagne impose la fortune personnelle si votre patrimoine net dépasse 700 000 € (plus un abattement de 300 000 € pour votre résidence principale). Cet impôt s'applique aux résidents comme aux non-résidents, et il augmente si vous possédez plusieurs biens. Certaines régions, comme Madrid, offrent des exonérations totales, mais d'autres non. Si votre patrimoine dépasse 3 millions d'euros, vous pouvez également être soumis à un impôt de solidarité supplémentaire, avec des taux plus élevés. Concrètement, cela crée un impôt supplémentaire pour deux résidences en Espagne si le total de votre patrimoine dépasse les seuils d'exonération.

Coûts annuels et coûts uniques

Outre les impôts annuels, l'achat d'un bien immobilier en Espagne entraîne également des coûts uniques. Par exemple, l'achat d'un logement ancien est soumis à un droit de mutation (ITP) de 7 à 10 %, selon la région. Les logements neufs sont soumis à une TVA de 10 % et à une taxe sur les documents (AJD). Vous devez également payer des frais de notaire, des frais de registre foncier et, le cas échéant, des frais de gestoría (administration légale). Ces frais peuvent augmenter de 11 à 14 % le coût total de votre achat ; il est donc important de les prévoir dès le départ.

Comment réduire la charge fiscale sur une résidence secondaire en Espagne ?

La location de votre résidence secondaire en Espagne peut contribuer à réduire votre charge fiscale. Si le bien est loué, vous pouvez déduire plusieurs dépenses, comme les intérêts hypothécaires, les réparations, l'assurance, les charges et les frais de gestion locative. Les résidents de l'UE et de l'EEE bénéficient de déductions intégrales, mais les propriétaires hors UE sont soumis à des limites plus strictes. Si le bien est loué toute l'année, vous n'avez pas à déclarer de revenus imputés, ce qui vous permet de réaliser des économies d'impôts. Même pendant les mois de vacance, l'impôt sur le revenu imputé est réduit à 1,1 % de la valeur cadastrale si la valeur du bien a été révisée au cours des 10 dernières années. Bénéficier des avantages fiscaux pour les résidences secondaires en Espagne, grâce à des locations légales et à un suivi précis des dépenses, peut réduire considérablement votre charge fiscale annuelle.

Vous pouvez également réduire votre exposition fiscale en planifiant votre mode de détention du bien. Voici quelques stratégies courantes :

• Copropriété : diviser la propriété pour réduire la part imposable de chaque personne et utiliser les déductions individuelles.
• Sociétés holding : créer une société civile espagnole ou une entité étrangère pour passer au taux d'imposition des sociétés, mais attention aux règles supplémentaires.
• Usufruit + nue-propriété : conserver le droit d'usage du bien tout en transmettant l'immobilier future à vos héritiers, ce qui peut réduire les droits de succession ultérieurs.

Chaque méthode présente des avantages et des inconvénients ; il est donc judicieux de consulter un avocat avant de prendre une décision. Sachez que ces stratégies peuvent avoir une incidence sur le calcul de l'IBI pour une résidence secondaire au niveau local, car certaines municipalités appliquent des règles différentes selon la structure de l'immobilier.

Les non-résidents peuvent éviter de payer deux fois l'impôt grâce aux conventions fiscales de double imposition conclues entre l'Espagne et de nombreux pays. Ces conventions vous permettent de déduire l'impôt espagnol que vous payez de l'impôt dû dans votre pays d'origine, évitant ainsi la double imposition sur le même revenu. Pour en bénéficier, il est important de conserver des copies de vos formulaires fiscaux Modèle 210 et de déclarer les impôts espagnols payés dans votre déclaration de revenus nationale. Bien que ces conventions n'éliminent pas l'impôt espagnol en soi, elles vous garantissent de ne pas payer deux fois le même impôt. Cet allègement fiscal est particulièrement important si vous louez ou vendez votre bien ultérieurement. De plus, les différences fiscales régionales entre les communautés autonomes espagnoles peuvent influencer le montant de vos dettes sur les résidences secondaires, d'où l'importance de bien comprendre les règles fiscales locales.