Налоги в Испании для покупателей недвижимости

Испания – популярное средиземноморское направление для покупки второго дома, летней резиденции или инвестиционной недвижимости. Благодаря солнечному климату, расслабленному образу жизни, конкурентоспособным ценам на недвижимость и развивающемуся рынку жилья, страна продолжает привлекать как местных, так и иностранных покупателей. Однако перед покупкой важно разобраться в налоговых обязательствах – это поможет избежать неожиданных расходов и сделать процесс более прозрачным и управляемым.

В этой статье мы рассмотрим основные налоги и расходы, с которыми вы можете столкнуться при покупке недвижимости в Испании, а также расходы, о которых следует знать до и после сделки.

Кто считается налоговым резидентом в Испании?

Один из ключевых факторов, влияющих на ваши налоговые обязательства в Испании, – это ваш статус налогового резидента.

Вы считаетесь налоговым резидентом Испании, если соответствует хотя бы одному из следующих условий:

находитесь в Испании более 183 дней в течение календарного года;
ваши основные источники дохода или предпринимательская деятельность находятся в Испании.

Что это значит для вас?

Физические лица, признанные налоговыми резидентами Испании, обязаны декларировать все свои доходы – как в Испании, так и за ее пределами. Эти доходы подлежат налогообложению в рамках испанской системы подоходного налога.

Лица, не являющиеся налоговыми резидентами, облагаются налогом только на доходы, получаемые в Испании. Это касается и недвижимости: например, если вы владеете вторым домом и не сдаете его в аренду, налог все равно может быть начислен с предполагаемого дохода от аренды.

Понимание своего налогового статуса имеет ключевое значение для финансового планирования, особенно если покупка недвижимости связана с переездом или долгосрочной инвестиционной стратегией.

Что такое двойное налогообложение?

Испания заключила соглашения об избежании двойного налогообложения более чем с 90 странами, включая Великобританию, США, Германию, Францию и многие другие. Эти договорённости позволяют избежать ситуации, при которой один и тот же доход облагается налогом как в Испании, так и в стране проживания.

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, но владеете здесь недвижимостью и платите налоги с доходов от аренды или прироста капитала, вы, как правило, можете зачесть уплаченные в Испании суммы при расчёте налогов в своей стране. Это помогает избежать двойного налогообложения.

Чтобы воспользоваться этим правом, необходимо выполнить следующее:

Предоставить доказательство проживания в своей стране (обычно с помощью официального сертификата);
Задекларировать доходы в Испании в местном налоговом органе;
Подать заявку на налоговый вычет в соответствии с положениями соглашения об избежании двойного налогообложения.

Очень полезно узнать об этих вопросах заранее, особенно если вы планируете сдавать недвижимость в Испании в аренду или рассчитываете на регулярный доход от неё.

Основные налоги и сборы для покупателей недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании важно учитывать ряд налогов и юридических расходов. Их размер зависит от ряда факторов: является ли объект новым или вторичным, в каком регионе он находится, а также от статуса покупателя (резидент или нерезидент). Ниже мы рассмотрим ключевые расходы, с которыми сталкиваются покупатели.

1. Налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisión Patrimonial – ITP)

Это один из основных налогов при покупке вторичной недвижимости в Испании. ITP начисляется на официальную сумму сделки и взимается по процентной ставке, которая устанавливается властями конкретной автономной области. Поэтому ставки варьируются в зависимости от региона.

Актуальные ставки налога на передачу собственности в разных регионах:

Андалусия – 7%

Балеарские острова – от 8% до 13% (ставка зависит от стоимости недвижимости)

Канарские острова – 6,5%

Каталония – от 10% до 11%

Мурсия – 8%

Валенсия – от 10% до 11%

Минимальную ставку в размере 6% устанавливает государство, однако регионы имеют право повышать её согласно своей налоговой политике. Поэтому перед покупкой важно уточнить актуальные ставки в том регионе, где вы планируете приобретение недвижимости.

2. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Налог на добавленную стоимость (IVA) в Испании применяется только к новой недвижимости, приобретённой напрямую у застройщика или строительной компании. Это касается как жилых, так и коммерческих объектов.

Актуальные ставки IVA:

10% – для жилой недвижимости (квартиры, дома);
21% – для коммерческой недвижимости и земельных участков.

НДС добавляется к стоимости объекта и оплачивается при подписании нотариального акта купли-продажи.

Таким образом, если вы покупаете новую недвижимость, вы оплачиваете IVA вместо ITP (налога на передачу собственности). Эти налоги не взимаются одновременно – применяется только один из них, в зависимости от типа объекта.

3. Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados – AJD) взимается в дополнение к НДС при покупке новой недвижимости. Этот налог уплачивается при регистрации объекта в Реестре недвижимости и составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости недвижимости. Конкретная ставка зависит от региона, в котором находится объект.

4. Нотариальные сборы и регистрационные расходы

Это административные расходы, связанные с подписанием акта купли-продажи (escritura) и регистрацией собственности. В совокупности они обычно составляют от 0,5% до 1% от стоимости покупки. Итоговая сумма может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости и уровня сложности сделки.

5. Юридические сборы

Хотя привлечение адвоката при покупке недвижимости в Испании не является обязательным, это настоятельно рекомендуется. Обычно юридические услуги составляют от 1% до 1,5% от стоимости покупки. Адвокат поможет вам проверить юридическую чистоту сделки, сделает необходимые запросы о статусе недвижимости и проконсультирует по вопросам налогообложения.

6. Дополнительные расходы и скрытые сборы

Помимо основных налогов и сборов, покупатели должны учитывать ряд дополнительных расходов, которые часто оказываются неожиданными:

Налог на недвижимость для нерезидентов: если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, вам может начисляться подоходный налог на предполагаемый доход от аренды, даже если вы не сдаёте жильё.
Подключение коммунальных услуг: расходы на подключение воды, электроэнергии, интернета и других услуг.
Страхование недвижимости: обязательно в случае оформления ипотеки.
Банковские комиссии и расходы на переводы.

Все эти статьи расходов могут значительно увеличить общий бюджет покупки, поэтому важно учитывать их заранее.

Как зарегистрировать объект в Реестре недвижимости?

После подписания договора купли-продажи у нотариуса, следующий шаг – это регистрация объекта в испанском Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad). Обычно все необходимые документы для регистрации подаются вашим адвокатом или нотариусом. После завершения процесса регистрации недвижимость официально переходит на ваше имя, и вы становитесь законным владельцем.

Важно помнить, что этот процесс также влечет за собой налоговые обязательства, такие как уплата AJD (гербового сбора) или ITP (налога на передачу собственности) – в зависимости от того, приобретаете ли вы новую или вторичную недвижимость.

Налоговые обязательства после покупки

После покупки необходимо выполнить несколько шагов:

1. Оплатить соответствующие налоги (ITP или IVA + AJD) в течение 30 дней с момента подписания договора.

2. Подать налоговые формы в налоговую инспекцию соответствующего региона.

3. Зарегистрируйте право собственности в Реестре недвижимости.

4. Задекларировать недвижимость в своей ежегодной декларации о доходах, если вы являетесь резидентом Испании.

5. Если вы нерезидент, ежегодно декларируйте и платите налог на недвижимость в Испании для нерезидентов.

Налоги при покупке недвижимости в Испании: что важно знать заранее

Налоги и сопутствующие расходы — неотъемлемая часть процесса покупки недвижимости в Испании. Однако при правильном подходе и предварительном планировании этот этап не должен вызывать сложностей. Главное — понимать различия в налогообложении новой и вторичной недвижимости, учитывать различия в региональных ставках, а также работать с опытным юридическим консультантом, чтобы избежать неожиданных расходов.

Независимо от того, собираетесь ли вы приобрести дом для отдыха, инвестировать в недвижимость или переехать в Испанию на постоянное место жительства, знание нюансов налоговой системы поможет вам принимать более взвешенные и выгодные решения.

В этой статье мы дали общую информацию о налогах, связанных с владением недвижимости в Испании. А за более точной и персонализированной консультацией всегда можно обратиться к специалистам Spain Homes ®. Они подскажут актуальные юридические и финансовые решения, исходя из вашей ситуации.