Beskattning i Spanien: Köpguide

Spanien är en populär destination vid Medelhavet för att köpa ett andra hem, sommarbostad eller investeringsfastighet. Med sitt soliga klimat, avslappnade livsstil, konkurrenskraftiga fastighetspriser och växande fastighetsmarknad fortsätter landet att locka både lokala och internationella köpare. Men att förstå skatterna i Spanien är avgörande innan du gör ett köp. Att vara informerad om fastighetsrelaterade skatter hjälper dig att undvika oväntade utgifter och navigera i köpprocessen med säkerhet.

I den här guiden förklarar vi de viktigaste skatterna och avgifterna vid köp av fastighet i Spanien, och vilka kostnader du bör vara medveten om före och efter transaktionen.

Vem anses vara skattemässigt bosatt i Spanien?

Skatterätt är en nyckelfaktor som avgör dina skyldigheter enligt Spaniens skattesystem.

• Du anses vara skattemässigt bosatt i Spanien om något av följande villkor gäller:
• Du tillbringar mer än 183 dagar i Spanien under ett kalenderår

Dina huvudsakliga ekonomiska intressen eller affärsaktiviteter finns i Spanien

Vad betyder detta för dig?

Skatteinvånare måste deklarera världsomspännande inkomst och är föremål för Spaniens inkomstskatt på alla inkomstkällor, både lokala och internationella

Icke-bosatta, å andra sidan, beskattas endast för sina spanska inkomster, inklusive spansk utländska fastighetsskatt, som ofta tas ut på de tillräknade hyresintäkterna för ett andra hem, även om fastigheten inte hyrs ut.

Att förstå din bosättningsstatus är avgörande för långsiktig planering, särskilt om du köper fastighet som en del av en bredare flytt- eller investeringsstrategi.

Vad sägs om dubbelbeskattning?

Spanien har undertecknat dubbelbeskattningsavtal med över 90 länder, inklusive Storbritannien, USA, Tyskland, Frankrike och många fler. Dessa avtal hindrar individer från att beskattas två gånger för samma inkomst i både Spanien och deras bosättningsland.

Om du är en utländsk köpare och betalar skatt på hyresintäkter eller kapitalvinster i Spanien, kan du vanligtvis kvitta den skatten mot vad du är skyldig i ditt hemland – för att undvika dubbelbeskattning.

För att dra nytta av detta måste du:

• Visa bevis på hemvist i ditt hemland (ofta via ett intyg om skattemässigt hemvist)
• Deklarera den spanska inkomsten till dina lokala skattemyndigheter
• Ansök om befrielse enligt lämpligt skatteavtal

Det är särskilt viktigt att förstå detta om du planerar att hyra ut din fastighet eller tjäna pengar från Spaniens fastighetsmarknad.

Nyckelskatter och avgifter för fastighetsköpare i Spanien

När de köper en fastighet i Spanien står köpare inför flera skatter och juridiska kostnader. Dessa varierar beroende på om fastigheten är nybyggd eller återförsäljning, dess läge och din bosättningsstatus. Låt oss undersöka varje kostnad i detalj.

1. Skatt på fastighetsöverföring (Impuesto de Transmisión Patrimonial – ITP)

Detta är en av de viktigaste skatterna för köpare av återförsäljning (begagnade) fastigheter i Spanien. Fastighetsöverlåtelseskatten i Spanien debiteras i procent av den deklarerade köpeskillingen. Priset bestäms av varje autonom gemenskap, så det varierar beroende på var fastigheten är belägen.

Här är några aktuella ITP-priser:

Andalusien – 7 %

Balearerna – 8 % till 13 % (progressiv baserat på värde)

Kanarieöarna – 6,5 %

Katalonien – 10 % till 11 %

Murcia – 8 %

Valencia – 10 % till 11 %

Staten fastställer en minimisats på 6 %, och varje region justerar den baserat på sin skattepolicy. Det betyder att du måste kontrollera priset specifikt för den region där du planerar att köpa.

2. Mervärdesskatt (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Moms på fastigheter i Spanien gäller endast nybyggda fastigheter som köps direkt från en exploatör. Detta inkluderar både bostäder och kommersiella fastigheter. De vanliga momssatserna är:

• 10 % för bostadsfastigheter (t.ex. lägenheter, hus)
• 21 % för kommersiella fastigheter och tomter

Denna moms läggs direkt till inköpspriset och betalas vid tidpunkten för undertecknandet av handlingen.

Så, om du köper ett nytt hus i Spanien, betalar du moms istället för ITP. Båda skatterna tillämpas dock inte samtidigt.

3. Stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Denna skatt tillkommer utöver moms på nya fastigheter och betalas när fastigheten är officiellt registrerad i fastighetsregistret. Stämpelskattesatserna varierar mellan 0,5 % och 1,5 % av inköpspriset, beroende på region.

4. Notarie- och fastighetsregisteravgifter

Detta är administrativa kostnader i samband med undertecknande av köpebrev (escritura) och registrering av fastigheten. Tillsammans varierar de vanligtvis från 0,5 % till 1 % av inköpspriset. Avgifterna beror på fastighetens värde och transaktionens komplexitet.

5. Juridiska avgifter

Även om det inte är obligatoriskt, rekommenderas starkt att anlita en advokat vid köp av fastighet i Spanien. Juridiska avgifter varierar vanligtvis från 1 % till 1,5 % av köpeskillingen. Din advokat hjälper dig att säkerställa transaktionens laglighet, verifiera fastighetens status och vägleda dig genom skatteförpliktelserna.

6. Ytterligare kostnader och dolda avgifter

När de överväger spanska fastighetsinvesteringar bör köpare också planera för några mindre kända kostnader:

• Spansk fastighetsskatt som inte är bosatt i landet: Om du inte är bosatt i Spanien kommer du att bli föremål för inkomstskatt på fastighetens potentiella hyresvärde, även om du inte hyr ut den.
• Kostnader för installation: Anslutning av vatten, el och internettjänster.
• Hemförsäkring: Vanligtvis obligatorisk om du tar ett bolån.
• Bankavgifter och översättningsavgifter.

Alla dessa utgifter kan läggas ihop, så det är viktigt att ta med dem under budgeteringsprocessen.

Hur man registrerar en fastighet i fastighetsregistret

Efter undertecknande av handlingen inför en notarie måste fastigheten registreras i det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Din advokat eller notarie skickar vanligtvis in de dokument som krävs. När den är registrerad står fastigheten officiellt i ditt namn. Denna process utlöser också skatteplikter som att betala AJD eller ITP, beroende på om fastigheten är ny eller en återförsäljning.

Hur man uppfyller skatteplikter efter köp

När du har köpt måste du utföra flera steg:

1. Betala tillämpliga skatter (ITP eller IVA + AJD) inom 30 dagar efter undertecknandet av handlingen.

2. Skicka in skatteformulär via det regionala skattekontoret.

3. Registrera handlingen i fastighetsregistret.

4. Deklarera egendomen i din årliga inkomstdeklaration för Spanien om du är bosatt.

5. För utlänningar, deklarera och betala spansk fastighetsskatt årligen.

Förstå fastighetsskatt i Spanien

Skatter och avgifter är en oundviklig del av att köpa fastighet i Spanien, men med ordentlig planering behöver de inte vara överväldigande. Nyckeln är att förstå skatteskillnaderna mellan nya bostäder och andra bostäder, överväga regionala variationer i priser och arbeta med jurister för att undvika överraskningar.

Oavsett om du köper ett sommarhus, gör en spansk fastighetsinvestering eller flyttar permanent, hjälper det dig att ta smartare beslut om du är informerad om spanska fastighetsskattelagar.

För alla som frågar om skatt när de köper ett hus i Spanien ger den här guiden den viktiga uppdelningen. Du kan alltid konsultera Spain Homes ® för den senaste juridiska och finansiella rådgivningen skräddarsydd för din situation.