Allt du bör veta om skatt på andra bostäder i Spanien

Att köpa en andra bostad i Spanien kan vara spännande, men de skattemässiga konsekvenserna av att äga en andra bostad i Spanien är ofta mer komplicerade än många förväntar sig. Skattereglerna för en andra bostad i Spanien kan variera beroende på hur fastigheten används, var den ligger och om du är bosatt eller inte. Vissa fastigheter beskattas årligen, även utan hyresinkomst, medan andra kan kvalificera sig för avdrag eller lokala tilläggsavgifter. Skatten på en andra bostad i Spanien kan också skilja sig beroende på region, vilket påverkar hur mycket du betalar vid köp, ägande eller överföring av fastigheten. Noggrann planering kan hjälpa dig att minska din skatt, särskilt genom lagliga ägarstrukturer eller genom att undvika dubbelbeskattning som icke-resident.

Hur Spanien beskattar flera fastigheter och andra bostäder

I Spanien är en andra bostad vilken fastighet som helst som du äger och som inte är din huvudsakliga bostad eller används för affärsändamål. Det betyder att du inte bor där permanent eller uppfyller villkoren för en “vivienda habitual.” En bostad blir din huvudsakliga bostad endast om du bor där kontinuerligt i minst tre år eller flyttar in inom ett år efter köpet av personliga skäl som giftermål eller arbete. Alla andra fastigheter du äger betraktas som andra bostäder, vilket har betydelse för beskattningen. Spanska skatteregler för andra bostäder tillämpas annorlunda, ofta genom årliga inkomstimputationer baserat på fastighetens kadastrala värde.

Din huvudsakliga bostad behandlas mer fördelaktigt än andra fastigheter. Den kan få skattebefrielser och eventuellt avdrag för bolån om den köptes före 2013. Andra bostäder har inte rätt till dessa förmåner. Istället måste du deklarera dem och betala skatt på andra fastigheter i Spanien som schablonintäkt, även om ingen bor där. Att äga två bostäder i Spanien beskattas olika beroende på användning, och båda typerna är föremål för lokal fastighetsskatt, även om regler och nivåer kan variera.

Skatter på flera fastigheter i Spanien kan snabbt bli höga om du inte planerar noggrant, särskilt eftersom dessa skatter påverkas av användningen av fastigheten, regionen och ägarstatusen. Fastighetsskatt i Spanien för utlänningar kan också skilja sig från vad invånare betalar, särskilt vad gäller avdrag och fiktiva inkomster. Din skatteresidens spelar en avgörande roll. Om du är skatteskyldig i Spanien måste du rapportera din andra bostad i den årliga inkomstdeklarationen och betala skatt baserat på dess värde.

Om du däremot är icke-resident, tillämpas fastighetsskatt i Spanien för icke-residenter enligt ett annat system och fast procentsats, som varierar beroende på ditt ursprungsland. Att hyra ut bostaden innebär ytterligare en nivå, eftersom hyresinkomster är skattepliktiga, även om vissa kostnader kan vara avdragsgilla. Det är därför viktigt att förstå hur boende i Spanien påverkar din skatt.

Vilka extra skatter gäller för andra bostäder i Spanien

Att äga mer än en fastighet i Spanien kan innebära extra kostnader som går utöver själva köpet. För fastigheter omfattar beskattning i Spanien både årliga skatter och engångsavgifter som kan bli stora. Många av dessa avgifter beror på var fastigheten ligger, hur du använder den och om du bor permanent i Spanien. Att förstå dessa skatter och Spaniens fastighetsskatte­regler för expats kan hjälpa dig att planera din budget och undvika överraskningar.

Inkomstskatt för icke-residenter (även utan hyresinkomst)

Du måste betala skatt även om du inte hyr ut din andra bostad. Som icke-resident beskattar Spanien dig på fastighetens värde, inte faktisk hyra. Detta kallas schablonintäkt. Vanligtvis 2 % eller 1,1 % av det kadastrala värdet, beskattat med en fast skattesats på 24 % (eller 19 % om du bor i EU eller EES). Denna skatt betalas varje år och gäller oavsett om bostaden används eller inte – vilket besvarar frågan: betalar man mer skatt på en andra bostad i Spanien? I många fall är svaret ja, på grund av regeln om schablonintäkt.

Schablonbeskattning av andra bostäder

Alla andra bostäder i Spanien beskattas som om de genererar inkomst. Detta gäller både för residenter och icke-residenter. Skatten baseras på en procentandel av det kadastrala värdet, inte marknadsvärdet. Det är en återkommande kostnad enbart för att äga bostaden, vilket är en anledning till att många ägare hyr ut den delar av året för att täcka denna kostnad. Konsekvenserna av att äga flera bostäder i Spanien blir allvarligare när dessa årliga skyldigheter läggs samman.

IBI (lokal fastighetsskatt) – skillnader

IBI är en årlig lokal skatt baserad på fastighetens kadastrala värde. Skattesatsen varierar mellan städer, vanligtvis mellan 0,4 % och 1,3 %. Andra bostäder kan gå miste om vissa rabatter som gäller för förstahandsboenden, och vissa kommuner lägger till extra avgifter för att äga flera fastigheter. Dessa tillägg kan öka din årliga fastighetsskatt betydligt beroende på region. Två bostäder i olika städer kan därför ha mycket olika IBI-avgifter.

Förmögenhetsskatt på flera fastigheter

Spanien beskattar personlig förmögenhet om dina nettotillgångar överstiger €700 000 (plus ett fribelopp på €300 000 för din huvudsakliga bostad). Denna skatt gäller både residenter och icke-residenter och ökar om du äger flera bostäder. Vissa regioner, som Madrid, erbjuder fullständig befrielse, men andra gör det inte. Om dina tillgångar överstiger €3 miljoner kan du också drabbas av en extra solidaritetsskatt med högre procentsatser. I praktiken innebär detta en extra skatt för två bostäder i Spanien om dina tillgångar överskrider gränsvärdena.

Årliga kostnader jämfört med engångsavgifter

Förutom årliga skatter tillkommer även engångskostnader vid köp av fastighet i Spanien. Till exempel kommer köp av en begagnad bostad med en överlåtelseskatt (ITP) på 7 %–10 %, beroende på region. Nya bostäder omfattas av 10 % moms och en extra dokumentavgift (AJD). Du betalar också notarie-, fastighetsregister- och eventuella gestoría-avgifter (juridisk administration). Dessa kan lägga till 11 %–14 % till din totala kostnad, så de bör räknas in redan från början.

Hur man minskar skattebördan på en andra bostad i Spanien

Att hyra ut din andra bostad i Spanien kan hjälpa till att minska din skattebörda. Om fastigheten hyrs ut kan du dra av flera kostnader som räntekostnader, reparationer, försäkringar, el och vatten samt förvaltningsavgifter. Invånare i EU och EES får göra fulla avdrag, medan icke-EU-ägare möter striktare begränsningar. Om bostaden hyrs ut hela året behöver du inte rapportera schablonintäkt, vilket sparar skatt. Även under tomma månader minskas skatten till 1,1 % av det kadastrala värdet om detta har uppdaterats de senaste 10 åren. Att dra nytta av skatteincitament för andra bostäder i Spanien genom laglig uthyrning och noggrann kostnadsuppföljning kan minska dina årliga skatter betydligt.

Du kan också minska din skatteexponering genom att planera hur du äger fastigheten. Några vanliga strategier inkluderar:

• Delat ägande: Fördela ägandet för att minska varje persons beskattningsbara andel och använda individuella avdrag.
• Holdingbolag: Starta ett spanskt civilt bolag eller ett utländskt bolag för att beskattas enligt bolagsskatt, men var uppmärksam på ytterligare regler.
• Nyttjanderätt + blott ägande: Behåll rätten att använda bostaden medan du överför ägandet till arvingar, vilket kan minska framtida arvsskatt.

Varje metod har sina för- och nackdelar, så det är klokt att få juridisk rådgivning innan du bestämmer dig. Observera att dessa strategier kan påverka hur din IBI-skatt bedöms lokalt, eftersom vissa kommuner tillämpar olika regler beroende på ägarstruktur.

Icke-residenter kan undvika dubbelbeskattning genom Spaniens dubbelbeskattningsavtal med många länder. Dessa avtal gör det möjligt att räkna av den spanska skatt du betalat mot den skatt du är skyldig i hemlandet, vilket förhindrar dubbel beskattning av samma inkomst. För att dra nytta av detta är det viktigt att behålla kopior av formulär Modelo 210 och rapportera de betalda skatterna i din deklaration i hemlandet. Dessa avtal eliminerar inte den spanska skatten, men de ser till att du inte betalar dubbelt. Detta skatteavdrag är särskilt viktigt om du hyr ut fastigheten eller säljer den i framtiden. Dessutom kan regionala skattevariationer i Spaniens autonoma regioner påverka hur mycket du är skyldig för andra bostäder, vilket gör lokal skattekunskap avgörande.