Vad Du Ska Göra Efter Husköp i Spanien: 6-Månaders Checklista

Du kanske undrar exakt vad du ska göra efter att ha köpt ett hus i Spanien. Som du kanske gissar, avslutar inte undertecknandet hos notarien processen. Tvärtom markerar det början på en helt ny administrativ fas. Detta gäller oavsett om du planerar att bo i Spanien efter att ha köpt en fastighet eller använda den rent som en investering. Därför är det avgörande att i förväg undersöka och till fullo förstå de kommande procedurerna.

Det finns olika juridiska och administrativa processer som du måste följa under cirka 6 månader efter köpet. Det är därför vi har beslutat att förbereda en omfattande checklista för fastighetsägare för att hjälpa dig att korrekt hantera dina första 6 månader i Spanien efter att ha köpt en fastighet. Här är vad du behöver göra, uppdelat efter period:

Första stegen efter att ha köpt fastighet i Spanien: Omedelbart efter signeringdagen

1. Ta emot din lagfart: Vad är en Escritura i Spanien?

Du kommer att lämna notariens kontor med 2 viktiga dokument: Escritura (den ursprungliga officiella lagfarten) och Copia Simple (bestyrkt kopia av lagfarten). Du måste skicka in det första för den formella registreringsprocessen. Eftersom detta kan ta några veckor måste du ha den bestyrkta kopian till hands för alla dina inledande administrativa uppgifter.

2. Registrera fastighetsägande i Spanien (Registro de la Propiedad)

Lagfarten (Escritura) som du skrev under hos notarien måste registreras i fastighetsregistret så snart som möjligt. Denna registrering startar inte automatiskt. Först måste du betala moms och överlåtelseskatt (ITP), och sedan ansöka till fastighetsregistret med dina betalningskvitto, originalhandling, ID-kort och NIE-nummer.

Att registrera din fastighet är inte en juridisk skyldighet, och det medför vissa avgifter. Det är dock det enda sättet att få en absolut juridisk garanti för ditt ägande. Detta skyddar dig mot tredje parts krav och ger framtida köpare absolut förtroende, eftersom ditt namn officiellt kommer att visas i registret om du någonsin bestämmer dig för att sälja huset.

3. Överföring av abonnemang i Spanien

Vatten-, el-, internet- och naturgasabonnemang kan fortfarande stå i den tidigare ägarens namn. Att överföra el- och vattenräkningar i Spanien efter fastighetsköp är ditt ansvar. Du måste besöka de relevanta tjänsteleverantörerna för att ta över kontona.

Viktig information om överföring av abonnemang i Spanien

Se till att ta ett foto av de slutliga siffrorna på mätarna på signeringsdagen. Detta foto kommer att vara ditt starkaste juridiska bevis på att du inte är ansvarig för den tidigare ägarens skulder. Dessutom, när du ordnar med automatiska betalningar, glöm inte att ställa in separata autogiromedgivanden för var och en av dessa tjänster.

Första månaderna efter att ha köpt fastighet i Spanien: Detaljer som gör fastigheten beboelig

4. Uppdatering av fastighetsregistret (Catastro) i Spanien

När du får din lagfart från notarien kan du anta att allt uppdateras samtidigt i alla officiella system. Systemet fungerar dock inte på det sättet i Spanien. Det finns två separata registerstrukturer i Spanien: Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) och Kadasterregistret (Catastro).

Viktig information om Catastro-uppdateringen i Spanien

Medan lagfarten bevisar juridiskt ägande, bestämmer kadasterregistret de fysiska gränserna och fastighetstaxeringsvärdet. Eftersom informationsflödet mellan dessa två institutioner inte är automatiskt kan du se annorlunda information om kvadratmeter eller adressdefinitioner, särskilt i äldre byggnader. Det finns 2 viktiga regler du måste veta:

• Avvikelse: Om posterna motsäger varandra tas alltid Fastighetsregistret som utgångspunkt.
• 10 %-regeln: Om areaskillnaden mellan de två dokumenten är 10 % eller mindre finns det inga juridiska problem. Om skillnaden är större kan dock fastighetens försäljnings- eller överföringsprocesser stoppas. För att lösa sådana avvikelser bör du få din kadastrala anmälningsstatus kontrollerad inom den första månaden.

5. Möta samfällighetsföreningen och inledande avgifter i Spanien

När du köper en fastighet med gemensamma utrymmen i Spanien blir du automatiskt medlem i samfällighetsföreningen (Comunidad de Propietarios). Så snart försäljningen är slutförd måste du låta din rådgivare vidarebefordra en kopia av din lagfart till föreningsförvaltaren (Administrador de Fincas) för att öppna din registrering. Därefter bör du ställa in ett autogiro via din bank för att betala dina föreningsavgifter i Spanien.

Viktig information om föreningsavgifter i Spanien

Enligt spansk fastighetsrätt är den nya ägaren ansvarig för eventuella föreningsavgifter som den tidigare ägaren lämnat efter sig, för de senaste 3 åren. Därför måste du prata med ledningen under din första månad och verifiera att det inte finns någon skuld kvar.

6. Hemförsäkring (Seguro de Hogar) i Spanien

Vid kontantköp frågar folk ofta: "är hemförsäkring obligatorisk i Spanien?" Även om det inte är juridiskt obligatoriskt för kontantköpare, kan banker kräva att du tecknar en hemförsäkring under en bolåneansökan för att säkra deras investering. Oavsett vilket skyddar en grundläggande försäkring dig från enorma utgifter som stöld, brand eller potentiella skador du kan orsaka på intilliggande lägenheter.

Viktig information om hemförsäkring i Spanien

Vissa företag erbjuder mindre täckning eller avbryter den helt om huset lämnas obebott under en viss period. Till exempel, om ditt hem är kontinuerligt tomt i 30-45 dagar, kan potentiella problem (som översvämning) falla utanför försäkringsskyddet. Därför, om din fastighet kommer att stå tom under en stor del av året, måste du välja en lämplig hemförsäkring för expats i Spanien.

7. Padrón (Folkbokföring hos kommunen) i Spanien

Många utlänningar frågar: "vad är ett padron-certifikat i Spanien". Även känd som empadronamiento, är padron processen att registrera dig själv som bosatt i en lokal kommun. Det fungerar enligt exakt samma logik som ett folkbokföringsregister i andra länder.

Viktig information om Padron-registrering i Spanien

För de som bor i Spanien på heltid: Obligatoriskt. Det gör att du kan skriva in dina barn i skolan, få tillgång till det offentliga hälsovårdssystemet (Sanidad) och förnya uppehållstillstånd. Det kan också ge rabatter på lokala tjänster som kollektivtrafik.

För investerare och fritidshusägare: Inte obligatoriskt. Faktum är att om du inte bor fysiskt i Spanien är att hoppa över detta steg ett mer praktiskt sätt att undvika förvirring angående din skattestatus.

Andra och tredje månaden efter att ha köpt fastighet i Spanien: Skatte- och kommunala registreringar

8. Skatteregistreringar och IBI (Årlig fastighetsskatt) kontroll i Spanien

Dina officiella skatteprocesser börjar runt denna tid. Det finns 2 primära skatter efter att ha köpt fastighet i Spanien:

• IBI (Årlig fastighetsskatt): Detta är den huvudsakliga fastighetsskatten som samlas in årligen av kommunerna. IBI måste överföras till ditt namn efter köpet.
• Modelo 210 (Fastighetsskatt för icke-residenta i Spanien): Utlänningar som äger egendom men inte bor i Spanien måste registrera sig hos den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) som en "icke-resident skattebetalare." Utan detta blir det tekniskt omöjligt att lämna in din skattedeklaration.

Viktig information om fastighetsskatten i Spanien (IBI)

Till skillnad från vissa länder har Spanien inget automatiskt system som blockerar en fastighetsöverföring på grund av obetalda skatteskulder. Notarien är skyldig att kontrollera utestående IBI och varna köparen, men är inte skyldig att stoppa försäljningen på grund av det. Enligt gällande bestämmelser kan kommunfullmäktige förfölja dig direkt för obetald IBI för inköpsåret och året innan, snarare än den tidigare ägaren först. Det är därför det är värt att arbeta med en pålitlig rådgivare eller advokat som kan kontrollera dessa skulder i förväg, så att du inte blir överraskad efter avslutad affär.

9. Sophämtningsavgift (Tasa de Basura) och kommunala avgifter i Spanien

Vad är basura-skatt i Spanien: Det är en extra avgift som tas ut av kommunerna för avfallshantering. Den är helt skild från fastighetsskatten (IBI). Betalningssystemet varierar beroende på kommun. Den kan komma som en enda årlig räkning eller återspeglas på din månatliga vattenräkning.

Viktig information om skatteregistreringar och kommunala betalningar i Spanien

Ibland kan det uppstå förseningar i processerna för ägarbyte. I detta fall kommer räkningarna för IBI och sophämtning att gå till den tidigare ägarens adress. Om du inte uppmärksammar denna situation kan din skuld växa med ränta. För att förhindra detta:

Se till att du ansöker till kommunen via din finansiella rådgivare eller advokat innan de första 3 månaderna är slut för att bekräfta att IBI- och sophämtningsregistreringarna har överförts till dig.

Koppla alla dessa skatter till ditt bankkonto via ett automatiskt betalningsuppdrag.

Särskilt om du är medborgare utanför EU/EES kan du behöva utse en resident skatterepresentant (representante fiscal) för att kommunicera med det spanska skattekontoret. Rådfråga din advokat om de specifika kraven för din nationalitet.

3 och 6 månader efter att ha köpt fastighet i Spanien: Din första skatteperiod

10. Första skattedeklarationen (Modelo 210 schema) i Spanien

Icke-residenta fastighetsägare går in i sin första officiella skattedeklarationsperiod efter att ha slutfört sina skatteregistreringar. Schemat för modelo 210 för utländska fastighetsägare beror på om du hyr ut din fastighet eller inte.

Viktig information om skatteschemat i Spanien

Om du inte hyr ut din fastighet görs din första deklaration i slutet av kalenderåret efter det år du köpte fastigheten (mellan 1 januari och 31 december). Om du tjänar hyresintäkter från fastigheten, utförs dessa deklarationer i kvartalsperioder.

Internationell rapportering: Utöver din Modelo 210-deklaration i Spanien kan du också ha en skyldighet att deklarera utländska tillgångar eller inkomster enligt ditt hemlands regler. Av denna anledning rekommenderar vi att du även hämtar information från din finansiella rådgivare i ditt hemland.

11. Deltagande i samfällighetsmöten i Spanien

Under dina första 6 månader som ägare kan du stöta på årsmötet för din lägenhet eller komplexa förvaltning. Ämnen som budgetfastställande och komplexa regler beslutas vid dessa samfällighetsmöten i Spanien.

Viktig information om samfällighetsmöten i Spanien

Om du befinner dig utanför Spanien under större delen av året kanske du inte fysiskt kan delta i dessa möten. Men för att skydda dina rättigheter kan du ge en skriftlig fullmakt till en betrodd granne eller din advokat.

Allt annat du behöver göra under det första året efter att ha köpt fastighet i Spanien

12. Utse en officiell meddelandeadress i Spanien

Även om officiella institutioner i Spanien digitaliseras skickas kritiska juridiska meddelanden, skattekvitton och böter fortfarande till din fastighetsadress via fysisk post. Om du tillbringar större delen av året utomlands kan du utse din gestors adress som din officiella meddelandeadress i Spanien så att du inte missar viktiga juridiska tidsfrister.

Vad är en gestor i Spanien?: Gestorer är administrativa yrkesmän som fungerar som en mellanhand för dig. I detta sammanhang kan de hantera juridiska meddelanden och fungera som din lokala kontaktpunkt för frånvarande fastighetsägande i Spanien.

13. Internationella pengaöverföringar och uppsättning av finansiell infrastruktur i Spanien

Du måste kontinuerligt upprätthålla ett tillräckligt Euro-saldo på ditt spanska bankkonto för räkningar och skatter. Internationella överföringar medför dock risk för valutafluktuationer och höga provisioner. Därför kan du välja digitala tjänster som erbjuder växelkursfixering för regelbundna betalningar. Att veta hur man ställer in ett autogiro i Spanien är viktigt här för att hålla allt igång.

14. Nyckelhantering och fastighetsunderhåll i Spanien

Om du kommer att spendera majoriteten av året utanför Spanien, kan du ordna ett avtal med ett fastighetsförvaltningsbolag för den fysiska säkerheten och underhållet av huset. På så sätt hanteras ventilation, underhåll, reparation och (om du väljer) uthyrningsprocessen av din fastighet av experter. Kvalitativ fastighetsförvaltning för utländska ägare i Spanien säkerställer också att du drar nytta av den fulla täckning som erbjuds av din försäkring genom att undvika långa perioder av vakans.

15. Förbereda ditt testamente i Spanien

Ett av de största misstagen som görs efter att ha förvärvat fastighet i Spanien är att skjuta upp testamentet. Enligt EU:s arvsförordning (Bryssel IV) kan utländska fastighetsägare välja att få sitt arv fördelat enligt reglerna i sitt hemland. Du måste dock formalisera detta till ett juridiskt giltigt skriftligt spanskt testamente för utländska fastighetsägare. Annars kan dina arvingar behöva hantera olika byråkratiska processer både i sitt hemland och i Spanien.

Spain Homes ® står vid din sida efter fastighetsförsäljningsprocesserna

Den största missuppfattningen de flesta utländska köpare faller för är att anta att processen slutar efter att ha undertecknat lagfarten hos notarien. I verkligheten startar det nya administrativa uppgifter som du måste hantera för att säkra din fastighet och undvika böter.

Som Spain Homes ® står vi vid din sida genom alla faser: vi vägleder dig genom att öppna ett bankkonto, överföra abonnemang, skatteregistreringar och administrativa uppgifter efter försäljningen. Du kan kontakta vårt expertteam för att enkelt hantera din ägarresa i Spanien med våra omfattande eftermarknadstjänster.

Se även vår relaterade sida om att anpassa sig till det dagliga livet efter att ha flyttat till Spanien.