„Contrato de Arras” in Spanien: Wichtiger Step an Immobiliengeschäften

Der Kauf einer Immobilie in Spanien umfasst mehrere rechtliche Schritte, und einer der wichtigsten ist die Unterzeichnung eines „Contrato de Arras”, der allgemein als spanischer Vorvertrag bekannt ist. Ganz gleich, ob Sie Ihr Traumhaus an der Costa del Sol kaufen oder in eine Wohnung in Barcelona investieren möchten, wenn Sie wissen, wie dieser Vertrag funktioniert, können Sie den Kauf einer Immobilie in Spanien mit mehr Sicherheit und Zuversicht angehen.

In diesem Blog, der Ihnen von Spain Homes ® präsentiert wird, Ihrer vertrauenswürdigen Marke des globalen Immobilienunternehmens TEKCE, erklären wir Ihnen alles, was Sie über diesen wichtigen Immobilienvertrag in Spanien wissen müssen. Wir erklären Ihnen, was dieser spanische Kaufvertrag ist, warum er wichtig ist, was er beinhaltet und wie er sich von anderen Verträgen auf dem spanischen Immobilienmarkt unterscheidet.

Was ist ein „Contrato de Arras” in Spanien?

Der „Contrato de Arras” ist eine private Vereinbarung, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vor dem offiziellen Verkauf einer Immobilie unterzeichnet wird. Dieser Vertrag ist auch als „Arras” oder „Ernsthaftigkeitsvertrag” bekannt. Einfach ausgedrückt handelt es sich um einen Vertrag, der die Verpflichtung beider Parteien sicherstellt, die Transaktion zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen.

Der Zweck eines Anzahlungsvertrags bei spanischen Immobiliengeschäften ist es, als gegenseitige Garantie zu dienen. Er stellt sicher, dass die Immobilie ausschließlich für den Käufer reserviert ist, und bietet die Gewissheit, dass sie während des Prozesses nicht an jemand anderen verkauft wird. Für den Verkäufer bestätigt er die finanzielle Verpflichtung und die Absicht des Käufers, den Kauf fortzusetzen, wodurch das Risiko eines Rückzugs in letzter Minute verringert wird.

In der Regel sieht dieser Vertrag vor, dass der Käufer eine Anzahlung in Höhe von etwa 10 % des vereinbarten Kaufpreises leistet. Dieser Betrag dient als Sicherheit: Wenn eine der Parteien ohne triftigen Grund vom Vertrag zurücktritt, hat dies finanzielle Konsequenzen, die wir in Kürze erläutern werden. Insgesamt bildet der Anzahlungsvertrag eine rechtliche und finanzielle Grundlage für eine sichere und gut organisierte Immobilientransaktion in Spanien.

Wie der Arras-Vertrag Käufer und Verkäufer in Spanien schützt

Für diejenigen, die sich fragen, „Warum braucht man einen Anzahlungsvertrag beim Kauf in Spanien?“, spielt der Anzahlungsvertrag beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine entscheidende Rolle beim Schutz sowohl des Käufers als auch des Verkäufers. Er formalisiert die Vereinbarung mit einer Anzahlung und legt klar die Bedingungen, Verantwortlichkeiten und Konsequenzen fest, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.

Aber warum ist es wichtig, einen Arras-Vertrag zu unterzeichnen? Weil ein Arras-Vertrag für Immobilienkäufer in Spanien die Gewissheit bietet, dass die Immobilie nur für sie reserviert ist. Für Verkäufer bestätigt er die ernsthafte Absicht und finanzielle Verpflichtung des Käufers. In einem wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt ist diese frühzeitige Sicherheit unerlässlich, um kurzfristige Änderungen oder unerwartete Rücktritte zu verhindern.

Wenn eine der beiden Parteien ohne einen im Vertrag genannten triftigen Grund zurücktritt, treten die Stornierungsbedingungen in spanischen Arras-Verträgen in Kraft: Der Käufer verliert in der Regel seine Anzahlung, während der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen muss, wenn er vom Vertrag zurücktritt.

Neben der finanziellen Absicherung gibt der Anzahlungsvertrag beiden Parteien Zeit, sich auf den Verkauf vorzubereiten, indem sie Due-Diligence-Prüfungen durchführen, die Finanzierung arrangieren und rechtliche Anforderungen erfüllen – alles innerhalb eines strukturierten, rechtlich abgesicherten Rahmens. Durch die Festlegung wichtiger Elemente wie Preis, Fristen und Verantwortlichkeiten werden Missverständnisse vermieden und alle Beteiligten auf den gleichen Stand gebracht.

Ist die Unterzeichnung eines Arras-Vertrags in Spanien obligatorisch?

Nein, ein Anzahlungsvertrag ist nach spanischem Recht nicht zwingend erforderlich, um einen Immobilienverkauf abzuschließen. Die Transaktion könnte mit einem privaten Kaufvertrag oder letztendlich mit der Unterzeichnung der offiziellen Eigentumsübertragungsurkunde fortgesetzt werden. Ohne diesen Vertrag hat jedoch jede Partei weniger klare Schutzrechte und muss im Streitfall möglicherweise langwierige Gerichtsverfahren in Kauf nehmen.

Aufgrund der Sicherheit und der praktischen Vorteile, die er bietet, wird jedoch bei fast allen Immobilientransaktionen im Land eine Form des Anzahlungsvertrags oder ein privater Kaufvertrag mit einer ersten Anzahlung abgeschlossen. Dies gilt als bewährte Praxis, insbesondere wenn es um die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien geht, die Steuern und Gebühren umfassen, die mit klar definierten Vereinbarungen leichter zu handhaben sind.

Für Käufer, die sich fragen, ob ein Vorvertrag in Spanien rechtsverbindlich ist, lautet die Antwort: Ja. Nach der Unterzeichnung wird er zu einer nach spanischem Recht durchsetzbaren Vereinbarung, die die Interessen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers schützt.

Wie lange ist ein Arras-Vertrag in Spanien gültig?

Die Gültigkeit eines Anzahlungsvertrags wird einvernehmlich zwischen dem Käufer und dem Verkäufer festgelegt. In den meisten Fällen beträgt die Laufzeit 30 bis 90 Tage, je nach Komplexität des Verkaufs können jedoch auch kürzere oder längere Fristen ausgehandelt werden.

Dieser Zeitraum ermöglicht es beiden Parteien, wichtige Aufgaben wie die Due Diligence, die Hypothekenvereinbarungen und die rechtlichen Prüfungen vor der endgültigen Unterzeichnung zu erledigen. Er dient auch der Besichtigung und Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie. Bei vielen Transaktionen dient der spanische Immobilienreservierungsvertrag als erster Schritt, um die Immobilie zu sichern, während diese Prüfungen durchgeführt werden.

Wenn die vereinbarte Frist ohne Abschluss des Verkaufs verstreicht und keine Verlängerung vereinbart wurde, gelten in der Regel die im Vertrag festgelegten Strafen. Das bedeutet, dass der Käufer seine Anzahlung verlieren kann oder der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen muss, je nachdem, wer vom Vertrag zurücktritt.

In einigen Fällen ermöglichen flexible Klauseln eine Fristverlängerung im gegenseitigen Einvernehmen. Unabhängig davon ist es wichtig, dass die Gültigkeitsdauer von Anfang an klar festgelegt wird, um Unklarheiten zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zum endgültigen Kaufvertrag zu gewährleisten.

Was sollte ein Vorvertrag in Spanien enthalten?

Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag sollte alle wesentlichen Elemente des Immobiliengeschäfts klar darlegen. Die erforderlichen Elemente eines Arras-Vertrags in Spanien sind:

• Identifizierung von Käufer und Verkäufer: Vollständige Namen, Identifikationsnummern (Reisepass oder Personalausweis) und Kontaktdaten
• Angaben zur Immobilie: Vollständige Adresse, Katasterreferenz (offizielle Grundstücksnummer), Beschreibung und etwaige bestehende Belastungen oder Pfandrechte
• Kaufpreis und Höhe der Anzahlung: Der vereinbarte Gesamtpreis und die Höhe der geleisteten Anzahlung
• Art der Arras: Welche Art von Garantie wurde vereinbart (siehe nächster Abschnitt)
• Zahlungsbedingungen: Wie und wann wird die übliche Anzahlung beim Kauf einer Immobilie in Spanien geleistet?
• Frist für den Abschluss des Verkaufs: Der vereinbarte Termin oder Zeitraum für die Unterzeichnung der formellen Eigentumsübertragungsurkunde
• Rücktritts- oder Vertragsverletzungsbedingungen: Konsequenzen und Strafen, wenn eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt
• Kostenverteilung: Wer zahlt Steuern, Notarkosten, Eintragungsgebühren und sonstige Kosten?
• Unterschriften: Von beiden Parteien zur Bestätigung der Annahme unterzeichnet

Die 3 Arten von Anzahlungsverträgen bei Immobiliengeschäften in Spanien

Gemäß den spanischen Immobiliengesetzen gibt es in Spanien drei Hauptarten von Arras-Verträgen, die sich im Falle einer Vertragsverletzung jeweils unterschiedlich auswirken:

1. Arras Penitenciales (Strafkaution):

Dies ist die häufigste Vertragsart. Gemäß dieser Vereinbarung kann jede Partei vom Vertrag zurücktreten. Was passiert jedoch, wenn ein Käufer von einem Arras-Vertrag zurücktritt? In diesem Fall verfällt die Anzahlung. Entscheidet sich hingegen der Verkäufer zum Rücktritt, ist er gesetzlich verpflichtet, dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückzuzahlen.

2. Arras Confirmatorias (bestätigende Anzahlung):

Diese Art der Anzahlung wird als Teil des Kaufpreises behandelt. Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Arras Penitenciales und Arras Confirmatorias in Spanien zu kennen. Im Gegensatz zu „penitential arras” bindet „confirmatory arras” beide Parteien an den Vertrag. Wenn eine der Parteien den Vertrag bricht, kann vor Gericht Schadenersatz geltend gemacht werden. Die Anzahlung verfällt jedoch nicht automatisch.

3. Arras Penales (Strafanzahlung):

Diese Art der Anzahlung funktioniert wie eine Strafklausel im Falle eines Vertragsbruchs, ohne dass die Anzahlung verfällt oder verdoppelt wird. Stattdessen wird der Schadenersatz von beiden Parteien im Voraus vereinbart.

Der Unterschied zwischen einem Arras-Vertrag und einem Kaufvertrag in Spanien

Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) kann leicht mit dem endgültigen Kaufvertrag (contrato de compraventa) verwechselt werden, aber sie dienen unterschiedlichen Zwecken und werden in unterschiedlichen Phasen des Kaufprozesses unterzeichnet.

• Der Anzahlungsvertrag ist ein Vorvertrag, der vor Abschluss aller rechtlichen Prüfungen und Formalitäten unterzeichnet wird. Er beinhaltet eine Anzahlung und bekräftigt die Absicht, den Verkauf abzuschließen.
• Der endgültige Kaufvertrag ist der endgültige verbindliche Vertrag, der in der Regel beim Notar unterzeichnet wird, wenn alle Bedingungen erfüllt sind und das Eigentum offiziell übertragen wird.

Mit anderen Worten: Der Arras-Vertrag ist eine Verkaufs- und Kaufzusage, während der endgültige Vertrag die eigentliche Transaktion darstellt.

Wie sich der Arras-Vertrag in den gesamten Kaufprozess einfügt

Um besser zu verstehen, wie sich die Optionen des Arras-Vertrags in Spanien in den Kaufprozess einer Immobilie einfügen, finden Sie hier einen vereinfachten Zeitplan:

Der Weg zur Unterzeichnung eines Arras-Vertrags beginnt mit der Suche und Reservierung der richtigen Immobilie, gefolgt von der Verhandlung und Vereinbarung des Preises und der Bedingungen mit dem Verkäufer. Nach der Einigung ist der nächste Schritt die Ausarbeitung und Unterzeichnung des Arras-Vertrags, der die Verpflichtung des Käufers festhält.

Danach führen beide Parteien wichtige rechtliche und finanzielle Prüfungen durch, die als Due Diligence bezeichnet werden, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist. Bei Bedarf werden in dieser Phase auch Hypothekenvereinbarungen getroffen.

Der Prozess endet mit der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags vor einem Notar, gefolgt von der Übertragung der Eigentumsurkunde in Spanien, wodurch die Immobilie offiziell auf den Namen des Käufers registriert wird und die Transaktion abgeschlossen ist.

Außerdem ist zu beachten, dass jeder dieser Schritte verschiedene Überlegungen erfordert, darunter Steuern, Gebühren und die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien, die alle sorgfältig geplant werden sollten, um einen reibungslosen Kauf zu gewährleisten.

Sichern Sie sich Ihre Immobilie mit dem Vorvertrag in Spanien

Wenn Sie über den Kauf eines Hauses in diesem schönen Land nachdenken, ist es wichtig, die Bedeutung des Contrato de Arras zu verstehen und sicherzustellen, dass er sorgfältig ausgearbeitet ist. Wenn Sie sich fragen, wie Sie sich ein Haus in Spanien mit einer Anzahlung sichern können, stehen Ihnen erfahrene Immobilienprofis und Rechtsberater zur Seite. So sind Sie während des gesamten Prozesses vor häufigen Fallstricken und unerwarteten Kosten geschützt.

Hier kommen wir ins Spiel. Bei Spain Homes ® bieten wir Ihnen umfassende Beratung während des gesamten Kaufprozesses, von der Suche nach der perfekten Immobilie über fachkundige rechtliche und finanzielle Beratung und Unterstützung bei den Verhandlungen bis hin zur Erledigung der Formalitäten und der reibungslosen Übertragung der Eigentumsurkunde an. Unser engagiertes Team ist bestrebt, Ihnen eine reibungslose und stressfreie Erfahrung zu bieten.

Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre Reise zu beginnen und sich Ihr ideales Zuhause zu sichern!