Der spanische Immobilienmarkt verzeichnete 2025 einen starken Preisanstieg und übertraf damit die bisherigen Höchststände aus der Mitte der 2000er Jahre. Dieser Aufwärtstrend ist das Ergebnis einer starken Käuferaktivität und des wachsenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage. Experten und Analysten zufolge wird sich das Preiswachstum bis 2026 fortsetzen, was Investoren Chancen und Erstkäufern einige Herausforderungen bringt. In diesem Artikel werden wir uns eingehender mit der jüngsten Entwicklung des spanischen Immobilienmarktes befassen, einen Blick auf das Jahr 2026 werfen und untersuchen, wo die besten Chancen liegen.
Der spanische Immobilienmarkt im Jahr 2025: Ein Jahr, das alle Erwartungen übertrifft
2025 war ein starkes Jahr für den Immobilienmarkt in Spanien, in dem Quartals- und Jahresrekorde gebrochen wurden. Die Zahl der Hausverkäufe erreichte in der ersten Hälfte des letzten Jahres etwa 379.484 und war damit die höchste Zahl seit 2007. Der spanische Markt wurde von Verkäufen aus zweiter Hand dominiert, die 91,3 % ausmachten, während Neubauten mit weniger verfügbaren Optionen nur 8,7 % ausmachten. 2025 war auch ein bedeutendes Jahr für ausländische Investitionen, wobei Käufer aus dem Ausland einen erheblichen Anteil ausmachten, insbesondere in beliebten Regionen.
Immobilienpreise in Spanien erreichen 18-Jahres-Hoch
Nach den jüngsten Daten des INE-Immobilienpreisindex stiegen die Preise für bezugsfertige Wohnungen im dritten Quartal 2025 um 12,8 % gegenüber dem Vorjahr und verzeichneten damit den stärksten Anstieg seit 18 Jahren. Innerhalb dieses Preisanstiegs stiegen die Preise für Neubauten um rund 9,7 % und für Gebrauchtimmobilien um etwa 13,4 %.
Im dritten Quartal 2025 erreichte der nationale Immobilienpreis einen Durchschnitt von 2.153 €/m² und übertraf damit den Rekordwert von 2.101 €/m² aus dem Jahr 2008. Dies entspricht fast einer Verdopplung des im Jahr 2024 verzeichneten Wachstums von 7,05 %. Fast alle Regionen verzeichneten zweistellige Zuwächse, wobei Städte wie Madrid, Málaga und Alicante aufgrund der lokalen und ausländischen Nachfrage die höchsten Steigerungen verzeichneten.
Ausländische Käufer treiben Rekordumsätze bei Immobilienverkäufen in Spanien
Laut den Nachrichten zum spanischen Immobilienmarkt von El País haben die Hauskäufe in den ersten elf Monaten des Jahres 2025 diejenigen des Jahres 2024 übertroffen und beliefen sich auf insgesamt 662.114 Verkäufe. Die Daten für dieses Jahr bestätigen ein anhaltendes Wachstum gegenüber dem Vorjahr und unterstreichen die Widerstandsfähigkeit des spanischen Marktes.
Von diesen Käufen wurden bis Mitte letzten Jahres 71.155 Immobilien von Ausländern erworben, was die Gesamtzahl des ersten Halbjahres 2024 übertrifft. Unter allen Käufern bleiben die Briten die führende Nationalität.
Was 2026 für Immobilieninvestitionen in Spanien bringt
Viele Analysten sind sich einig, dass die Marktdynamik bis ins nächste Jahr hinein anhalten wird. Nach Angaben führender Finanzinstitute werden die Immobilienpreise in Spanien im Jahr 2026 weiter steigen, wenn auch langsamer als in den Jahren 2024 und 2025. Für dieses Jahr werden keine zweistelligen Zuwachsraten wie im letzten Jahr erwartet.
BBVA Research prognostiziert einen Anstieg von etwa 5,3 %, während CaixaBank Research für dieses Jahr ein Wachstum von 6,3 % erwartet. Insgesamt wird erwartet, dass die Preise steigen und die Nachfrage aufgrund des Wirtschaftswachstums und des ausländischen Interesses stark bleibt, da viele Käufer Spanien als sicheren Investitionsstandort betrachten.
Steigende Preise in Verbindung mit einem begrenzten Angebot stellen weiterhin eine Herausforderung für den Markt dar, insbesondere angesichts des Mangels an erschwinglichen Wohnungen. Diese Situation kann vor allem Erstkäufer mit begrenztem Kapital betreffen, obwohl die Finanzierung im Jahr 2026 viel einfacher sein dürfte.
Finanzierung Ihrer Investition: Hypothekenzinsen in Spanien für 2026
Die Markterwartungen deuten darauf hin, dass die Europäische Zentralbank ihre geldpolitische Lockerung fortsetzen wird, was zu einer weiteren Senkung der Finanzierungszinsen führen dürfte. Der Euribor (12 Monate), der wichtigste Referenzwert für die Hypothekenzinsen in Spanien, ist bereits am 20. Januar dieses Jahres auf 2,236 % gefallen und dürfte weiter auf etwa 2,00 % sinken. Diese Senkung gegenüber den zuvor hohen Zinsen wird die Kaufkraft und Erschwinglichkeit für Hypothekenkäufer erheblich verbessern.
Hypothekenzinsen werden unter Bezugnahme auf den Euribor zuzüglich einer von den Banken festgelegten festen Marge berechnet. Dies kann einen möglichen Zinssatz von 3 % oder 4 % für variable Hypotheken bedeuten, was selbst für Nicht-Residenten, die in der Regel 0,5 bis 1 % mehr zahlen als Residenten, eine erschwingliche Finanzierung darstellt.
Wichtige Investitionsmöglichkeiten auf dem spanischen Immobilienmarkt für 2026
Die lokale Nachfrage nach Wohnraum und das Interesse ausländischer Investoren sind weiterhin stark, was die Nachfrage nach Wohnraum in Spanien weiterhin stützt. Der Tourismus bleibt auch außerhalb der Hochsaison robust, und für 2026 erwartet Meliá, die größte Hotelkette Spaniens, fast 100 Millionen Besucher. Ob es nun die Attraktivität des Tourismus, die Vorteile des Lebensstils oder das starke Mietpotenzial ist – Immobilieninvestitionen in Spanien ziehen weiterhin sowohl inländische als auch internationale Käufer an.
Die besten Orte für Immobilieninvestitionen in Spanien
Die Costa del Sol in Andalusien bleibt eine attraktive Option für Ausländer, die in Spanien eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten. Die Daten des letzten Jahres zeigen auch eine solide Nachfrage in Málaga, wo der Anteil ausländischer Käufer 42,9 % erreichte und damit höher war als auf den Balearen. Die Provinz Málaga und ihre Küstenstädte bleiben auch bis 2026 ein wichtiger Hotspot mit einem Preiswachstum, das über dem nationalen Durchschnitt liegt.
Die Costa Blanca ist eine weitere Region, in der für das kommende Jahr ein starkes Preiswachstum erwartet wird. Jüngsten Daten zufolge sind die Preise in dieser Region um rund 14 % gestiegen und liegen damit über dem spanischen Durchschnitt. Während Alicante deutliche Zuwächse verzeichnete, stiegen die Preise in Städten wie Javea und Torrevieja um über 20 %. Dieser Preisanstieg scheint sich auch in diesem Jahr fortzusetzen, da die Nachfrage hier weiterhin stark ist.
Auch Madrid verzeichnete im letzten Jahr erhebliche Preissteigerungen. Da die Region nach wie vor ein wichtiges Wirtschaftszentrum ist, wird sich dieses Wachstum in den kommenden 12 Monaten fortsetzen, wenn auch möglicherweise moderater als in den Küsten- und Luxusmärkten.
Weitere Gebiete mit hohen Preissteigerungen sind Valencia und Barcelona, wo die internationale Nachfrage den Markt weiterhin antreibt.
Mietrenditen in Spanien im Jahr 2026
Laut einer Studie von Investropa vom Januar dieses Jahres liegt die Bruttomietrendite in Spanien derzeit bei durchschnittlich 6,3 %, wobei zwischen den besten Lagen und den Arbeitervierteln eine Differenz von etwa 4 % besteht, wobei letztere deutlich höhere Renditen bieten.
Eine der höchsten Renditen unter den großen Städten Spaniens erzielt Murcia mit einer Bruttomietrendite von 7,4 %. Da es sich um eine der besten Gegenden für eine kostengünstige Investition in Spanien handelt und eine starke Mietnachfrage besteht, bleiben die Renditen hier attraktiv. Auch Valencia schneidet mit einer Bruttorendite von oft 6 % oder mehr gut ab. Die Außenbezirke von Madrid können 7 % übersteigen, während Top-Lagen etwa 3-4 % Rendite erzielen. Barcelona erzielt in der Regel überdurchschnittliche Renditen, insbesondere in Arbeitervierteln und Nicht-Top-Lagen, wo die Renditen bei 6 % bis 7,5 % Bruttorendite liegen können.
Immobilientypen, die Investoren in Spanien anziehen
Wohnimmobilien zur Vermietung mit mittel- bis langfristigen Mietverträgen bieten stabile Einnahmen und konstante Renditen an. Auf der anderen Seite entwickeln sich Ferienvermietungen in Küsten- und Luxusmärkten stark, wobei hier höhere Anforderungen an die Verwaltung gestellt werden. Auch der Bau von Mietobjekten gewinnt an Bedeutung, insbesondere in erstklassigen Lagen wie Barcelona und Málaga.
Neben Wohnimmobilien ziehen auch Büroflächen und Logistikimmobilien aufgrund ihrer höheren Renditeprofile unter den Gewerbeimmobilien Aufmerksamkeit auf sich, insbesondere in Städten wie Sevilla. Die Renovierung von Immobilien nach hohen Energieeffizienzstandards nimmt aufgrund gesetzlicher Anreize und der Nachfrage ebenfalls zu.
Herausforderungen auf dem spanischen Wohnungsmarkt
Die Wohnungskrise bleibt ein wichtiges Anliegen der spanischen Regierung, deren jüngste Maßnahmen sich auf Touristenlizenzen konzentrieren. Der Mangel an Wohnraum ist jedoch eher struktureller Natur als durch die Nachfrage aus dem Ausland bedingt. Spanien fertig derzeit etwa 100.000 Wohnungen pro Jahr, was etwa 40 % unter dem Bedarf liegt. Dieses geringe Angebot an Wohnraum führt auch zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Um diese Versorgungsengpässe zu beheben, sind wahrscheinlich ein Ausbau des sozialen Wohnungsbaus und Anreize für langfristige Mietobjekte erforderlich.
Ist eine Investition in spanische Immobilien im Jahr 2026 eine gute Gelegenheit?
Trotz steigender Preise bleibt Spanien aufgrund der guten Finanzierungsmöglichkeiten und des Investitionspotenzials ein attraktiver Markt. Vor allem, wenn Sie am richtigen Ort zum richtigen Preis kaufen, sind spanische Immobilien nach wie vor relativ erschwinglich und bieten mittelfristig ein erhebliches Kapitalwachstumspotenzial sowie hohe Mietrenditen.
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