Comprar una propiedad en España
Una guía gratuita de la A a la Z del sector inmobiliario español, incluye todos los pasos y términos para los compradores extranjeros.
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Spain Homes ® es una agencia inmobiliaria local en España. Ofrecemos experiencia local y un servicio profesional durante todo el proceso de compra.
España es la elección perfecta para disfrutar de una vida maravillosa con impresionantes vistas al Mediterráneo, más de 300 días de sol al año y playas espectaculares. Las vibrantes ciudades del país ofrecen restaurantes de renombre mundial y bares de tapas tradicionales con platos deliciosos.
Sin embargo, España no solo se trata de paisajes impresionantes, gastronomía excepcional y una alta calidad de vida—también ofrece oportunidades inmobiliarias rentables para inversores. Ya sea que estés buscando una casa de vacaciones en España, una inversión inmobiliaria o una combinación de ambas, encontrarás un mercado estable y prometedor.
Si deseas comprar una propiedad en España pero no sabes por dónde empezar, ¡no te preocupes! Navegar por el mercado inmobiliario en España como extranjero requiere asesoramiento experto y apoyo profesional para garantizar una experiencia fluida. El proceso puede ser complicado si no estás familiarizado con las normativas y procedimientos locales. Sin embargo, trabajar con un experto local de confianza te brindará claridad, seguridad y tranquilidad en todo el proceso de compra.
Si no puede viajar, también puede comprar una propiedad en España a distancia con TeleProperty, sin salir de su país de origen.
¿Cómo comprar una propiedad en España?
Nuestros agentes inmobiliarios experimentados te guiarán en cada paso del proceso de compra para garantizar una experiencia sin complicaciones ni estrés. Ofrecemos un servicio integral al cliente, desde encontrar la casa de tus sueños hasta obtener la escritura de propiedad, con total confianza y facilidad. Puedes explorar nuestros servicios aquí: Servicios gratuitos antes y después de la compra.
Hemos elaborado una guía paso a paso para comprar una propiedad en España y proporcionarte una visión clara del proceso.
1. Investigación
Con miles de propiedades disponibles en España, encontrar la ideal requiere una cuidadosa consideración. Cada región tiene su propio carácter, por lo que elegir una ubicación que realmente se adapte a tu estilo de vida y objetivos de inversión es esencial. Para reducir tus opciones, es importante hacerte las siguientes preguntas:
- ¿Qué características deseas en una vivienda?
- ¿Cuál es tu presupuesto?
- ¿Qué región se adapta mejor a tu estilo de vida y necesidades?
- ¿Compras para inversión o para uso personal?
Nuestro equipo de expertos te guiará en este proceso, haciendo las preguntas adecuadas y escuchando tus necesidades. Juntos, crearemos una lista de deseos personalizada para la casa de tus sueños. Con nuestro apoyo profesional, te ayudamos a equilibrar tus preferencias con las opciones disponibles, para que puedas tomar la mejor decisión posible.
2. Tour de visitas a propiedades
Después de seleccionar cuidadosamente las mejores propiedades que coinciden con tus preferencias, te proporcionamos información detallada sobre cada opción. Luego organizamos un recorrido personalizado de visitas, permitiéndote inspeccionar las viviendas en persona y asegurarte de que cumplen con tus expectativas.
Durante el recorrido, tendrás la oportunidad de hacer preguntas y nuestros expertos te brindarán respuestas inmediatas y detalladas para ayudarte a tomar una decisión informada con confianza.
3. Asesoría legal
Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado al comprar una propiedad en España. Puedes elegir tu propio representante legal o trabajar con un abogado de confianza recomendado por tu agente.
Un asesor legal que gestione el proceso en tu nombre a través de un poder notarial puede ahorrarte tiempo y dinero. Por lo general, estos profesionales pueden reducir el tiempo del proceso a 2 o 3 meses.
Tu abogado desempeña un papel fundamental en la seguridad de la transacción y en la prevención de riesgos.
Sus responsabilidades incluyen:
- Comprender tu situación financiera y necesidades.
- Informarte sobre los procedimientos legales y todos los costos asociados.
- Resolver cualquier duda que puedas tener con claridad.
- Proporcionar el asesoramiento legal más preciso y confiable.
En Spain Homes ®, trabajamos con profesionales legales experimentados para garantizar un proceso de compra seguro, transparente y sin complicaciones. Puedes encontrar más detalles en nuestra guía inmobiliaria de España Asesoría legal aquí.
4. Análisis de la situación
Realizar un análisis exhaustivo de la situación es fundamental para minimizar los riesgos y garantizar una compra inmobiliaria segura. Al revisar cuidadosamente todos los aspectos legales, financieros y estructurales, los compradores pueden evitar problemas inesperados, como deudas ocultas o restricciones sobre la propiedad. Tomar estas precauciones protege su inversión y le brinda tranquilidad durante todo el proceso de compra, tanto si busca los mejores lugares para comprar una propiedad en España como si está explorando nuevas oportunidades.
Para evitar complicaciones legales o financieras, es importante comprobar lo siguiente:
- Asegúrese de que el vendedor tenga derecho a vender la propiedad y de que el título de propiedad sea legalmente válido.
- Compruebe si existen hipotecas pendientes, cargas, embargos o impuestos impagados que puedan pasar a ser su responsabilidad después de la compra.
- Confirme que los servicios esenciales, como electricidad, agua y gas, estén correctamente registrados y pagados.
- Asegúrese de que la propiedad no esté actualmente alquilada u ocupada y de que no existan restricciones sobre el uso que pretende darle.
- Evalúe el estado físico de la propiedad, incluidos los posibles costes de reparación o renovación.
En Spain Homes ®, comprobamos minuciosamente todos estos factores antes de incluir cualquier propiedad en nuestra cartera. Esto significa que puede consultar nuestras propiedades con confianza, sabiendo que los precios de nuestro sitio web reflejan el valor real de mercado, sin sobreprecios ni complicaciones ocultas.
Para mayor tranquilidad, siempre recomendamos a los compradores que realicen su propia diligencia debida o que consulten con expertos legales y técnicos antes de finalizar una compra.
5. Contrato
El proceso de compra de una propiedad en España requiere la firma de dos contratos clave, cada uno con sus propias implicaciones legales y financieras.
Antes de firmar un contrato oficial, los compradores suelen pagar un depósito de reserva (normalmente entre 3.000 € y 6.000 €) y firmar un acuerdo preliminar. Este paso retira la propiedad del mercado y proporciona tiempo para completar las comprobaciones legales. El depósito suele ser reembolsable, aunque también depende de las condiciones acordadas; algunos contratos establecen que no es reembolsable, por lo que es fundamental revisar cuidadosamente las condiciones.
Una vez que ambas partes confirman los detalles, firman el Contrato de Arras, que vincula legalmente al comprador y al vendedor. Este paso no siempre es obligatorio por ley, pero es muy recomendable y se utiliza habitualmente. En esta fase, el comprador paga un anticipo de aproximadamente el 10 % del precio de la propiedad, aunque el importe puede variar en función del vendedor o del estado de la construcción. Si el comprador se retira de la operación, pierde el depósito; si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble del depósito como compensación.
Antes de firmar, debe revisar cuidadosamente los contratos y consultar con un experto legal para evitar riesgos. Es importante comprender todas las responsabilidades financieras, especialmente las normas relativas a la devolución de los depósitos, para evitar costes inesperados.
Dado que cancelar la operación puede provocar pérdidas económicas, debe estar completamente seguro antes de asumir un compromiso. En Spain Homes ®, acompañamos a nuestros clientes durante cada etapa del proceso, asegurándonos de que todos los contratos sean claros, justos y legalmente seguros para facilitar una compra inmobiliaria sencilla y segura.
6. Obtener el número NIE y abrir una cuenta bancaria
Obtener su Número de Identificación de Extranjero (NIE) es uno de los pasos más importantes al comprar una propiedad en España. Dado que es necesario para cualquier transacción financiera, incluida la compra de bienes inmuebles, la apertura de una cuenta bancaria y la contratación de suministros, conviene solicitarlo con antelación para evitar retrasos.
Solicitar el NIE es un proceso sencillo. Debe acudir a la Oficina de Extranjeros con la documentación requerida, incluido su pasaporte vigente, el formulario de solicitud del NIE (EX-15) debidamente cumplimentado y un justificante del motivo de la solicitud, como un contrato de reserva de una propiedad. Le asistimos durante todo el proceso de solicitud para asegurarnos de que todo esté en orden.
Una vez que reciba su NIE, deberá abrir una cuenta bancaria española para gestionar los pagos de la propiedad, los impuestos y las facturas de suministros. Le ayudamos a abrir una cuenta en uno de nuestros bancos colaboradores para que todo esté correctamente preparado. También aceptamos pagos con criptomonedas, lo que le permite comprar una propiedad en España con Bitcoin de forma segura y sencilla.
Al obtener su NIE con antelación, puede facilitar considerablemente un proceso de compra inmobiliaria ágil y eficiente y evitar complicaciones de última hora.
7. Escritura de propiedad
Para finalizar la compra de tu propiedad en España, deberás firmar la Escritura Pública en una notaría. En esta etapa, pagarás el saldo restante del precio de compra y te convertirás oficialmente en propietario en España.
Después de la firma, recibirás una Copia Simple, una copia no certificada de la Escritura de Propiedad, para tus registros. Si ha obtenido una hipoteca, el banco conservará la escritura de propiedad original hasta que el préstamo haya sido totalmente reembolsado.
Una vez firmada la Escritura de Propiedad, el notario enviará una copia electrónica al Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) para inscribir la propiedad a tu nombre, lo que confirma el reconocimiento legal de tu titularidad.
8. Registro de la Propiedad
Después de firmar la escritura de propiedad en la notaría, deberás registrar tu titularidad en el Registro de la Propiedad. Este paso es fundamental porque protege legalmente tus derechos de propiedad y confirma que eres el propietario oficial. Para completar la inscripción, debes presentar la escritura notariada junto con el comprobante de pago de los impuestos correspondientes.
Si compras la propiedad a nombre de una empresa, asegúrate de que todos los documentos de la empresa estén actualizados y sean precisos. Deberás proporcionar documentación legal que confirme la estructura de propiedad de la empresa y cualquier cambio reciente, como modificaciones en la titularidad. Desde 2010, las autoridades españolas exigen que las empresas revelen cualquier accionista o beneficiario que posea al menos el 25% de la compañía al adquirir bienes inmuebles.
Registrar correctamente la propiedad no solo confirma tu propiedad legal, sino que también te protege de posibles disputas o reclamaciones futuras sobre la propiedad. Para evitar problemas, lo mejor es completar este proceso lo antes posible después de firmar la escritura.
9. Impuestos sobre la propiedad y tarifas legales en España
Es fundamental considerar los costos adicionales e impuestos al comprar una propiedad en España. Estos gastos generalmente suman entre el 10% y el 15% del precio de compra, dependiendo de la ubicación de la propiedad y de si es nueva o de segunda mano.
Para propiedades nuevas, debes pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% del precio de compra y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que generalmente es alrededor del 1.2%, aunque varía según la región. Puede ser tan bajo como 0.5% en Madrid o alcanzar hasta el 2% en Cataluña.
Para propiedades de segunda mano, en lugar de IVA, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la región. Por ejemplo, en Madrid y el País Vasco, el ITP es más bajo, con un 6%. Sin embargo, en Cataluña, Valencia y Andalucía, la tasa puede llegar hasta el 10%.
También debes considerar los costos legales y administrativos. Contratar a un abogado cuesta entre el 0.5% y el 1% del precio de compra, con un mínimo de entre 1.000 € y 2.000 €. Los honorarios notariales suelen oscilar entre 300 € y 1.200 €, mientras que las tarifas del Registro de la Propiedad varían entre 400 € y 600 €. Estos costos cubren el proceso oficial de transferencia y registro de la propiedad, asegurando que tu compra sea legalmente segura.
Una vez que seas propietario de la propiedad, tendrás gastos continuos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal anual que todos los propietarios deben pagar, incluso si no residen en España. La cantidad depende del valor catastral de la propiedad y de la tasa impositiva local.
Si tu propiedad se encuentra en un complejo residencial, también deberás pagar cuotas comunitarias para el mantenimiento de áreas compartidas, como jardines, piscinas y servicios de seguridad. Además, tendrás que cubrir facturas mensuales de servicios como electricidad, agua y gas, cuyos costos varían según el consumo y el proveedor. Para obtener un desglose detallado de estos gastos recurrentes, puede consultar nuestra guía sobre los costes de mantenimiento de una propiedad en España.
Actualmente, España está considerando aplicar un recargo del 100% en impuestos a las propiedades compradas por ciudadanos no pertenecientes a la UE que no sean residentes, con el fin de mejorar la asequibilidad de la vivienda y dar prioridad a los compradores locales. Si esta nueva norma entra en vigor, podría aumentar significativamente el costo de comprar una propiedad en España y tener un gran impacto en las inversiones extranjeras. Mantenerse informado sobre estos posibles cambios te ayudará a tomar una decisión de inversión inteligente. Consultar con un experto legal te aclarará cómo esto podría afectar tu compra.
Dado que los impuestos y tarifas pueden variar, es importante solicitar recibos detallados para comprender completamente cada pago. Siempre solicita y guarda las facturas originales de los honorarios notariales, las tarifas del Registro de la Propiedad y los impuestos para evitar problemas en el futuro. Trabajar con un abogado te ayudará a gestionar estos costos de manera eficiente, asegurando que todo se haga correctamente. En Spain Homes ®, ofrecemos asesoramiento experto sobre impuestos, tarifas legales y otros gastos relacionados con la propiedad, ayudándote a tomar decisiones informadas durante todo el proceso de compra.
10. Recibir las llaves
En Spain Homes ®, completamos cada proceso con una tasa de éxito del 100% y plena satisfacción del cliente. Nos enorgullece ofrecer una experiencia fluida y confiable, haciendo que la compra de tu propiedad sea lo más libre de estrés posible. A medida que te instales en tu nueva residencia, nuestro equipo estará disponible para ayudarte con cualquier pregunta o apoyo adicional que puedas necesitar.
Para muchos compradores internacionales, adquirir una propiedad en España no solo significa ser propietario de una vivienda, sino también asegurar la residencia a largo plazo. Aunque el programa de la Golden Visa de España, que era una opción popular para los inversores de fuera de la UE, finalizó oficialmente el 3 de abril de 2025, todavía existen varias alternativas de visado disponibles. Por ejemplo, la Visa No Lucrativa, la Visa de Nómada Digital y la Visa de Emprendedor son opciones viables. A pesar de este cambio, España sigue siendo uno de los mejores destinos para vivir, vacacionar e invertir, gracias a su rica cultura, excelente clima y sólido mercado inmobiliario.
Si está considerando opciones alternativas de residencia, nuestros expertos pueden orientarle sobre las opciones disponibles y ayudarle a encontrar la solución que mejor se adapte a sus necesidades. Ya sea que estés buscando la casa de tus sueños o una oportunidad de inversión, en Spain Homes ® estamos aquí para ayudarte en cada paso del proceso. ¡Contáctanos ahora y comienza tu viaje para ser propietario en España!
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