Европейский рынок недвижимости сейчас переживает масштабную трансформацию. Долгое время в индустрии доминировали традиционные инвестиции, такие как ритейл-парки и коммерческие офисные здания. Однако демографические сдвиги, новые стандарты жизни и экономические перемены вывели на первый план альтернативные секторы.
Опрос инвесторов Savills OpRE Investor Sentiment Survey 2026 фиксирует резкий рост интереса к нишевым сегментам, ориентированным на то, как люди живут, работают и стареют. Это масштабное исследование собрало мнения 56 крупнейших институциональных инвесторов, под управлением которых находятся активы на общую сумму 540 миллиардов евро. Результаты показывают, что капитал стремительно перетекает в пространства для повседневной жизни: жилую недвижимость, коливинги и медицинскую инфраструктуру.
Если говорить точнее, на континенте наметился очевидный тренд: инвесторы переключают внимание на жилье для одной семьи, апартаменты коливинг-формата (сервисное жилье с личными комнатами и общими коворкинг-зонами), комплексы для пожилых людей и специализированные пансионаты с уходом. Этот сдвиг знаменует новую эру для европейской операционной недвижимости, где стабильная доходность от аренды становится важнее традиционных ставок на коммерческие объекты.
Что такое операционная недвижимость (OpRE)?
Прежде чем углубляться в цифры, стоит разобраться, что делает эти объекты уникальными. Ответ на вопрос, что такое операционная недвижимость (OpRE – operational real estate), кроется в самой ее бизнес-модели. В отличие от стандартной коммерческой аренды, где арендатор просто платит за квадратные метры и предоставлен самому себе, операционная недвижимость объединяет владение объектом со специализированным повседневным управлением.
В таких активах доход арендодателя напрямую зависит от качества сервиса внутри здания. Яркие примеры – студенческие общежития, коливинги или поселки для пенсионеров. Согласно опросу инвесторов Savills 2026 года, этот ориентированный на услуги рынок становится приоритетной стратегией для глобальных фондов, стремящихся обеспечить себе стабильные источники дохода.
Большой сдвиг в инвестициях в европейский жилой сектор
Широкий рынок жилой недвижимости, который часто объединяют в категорию инвестиций в европейский жилой сектор, уже много лет демонстрирует стабильный рост. По данным Savills, доля таких объектов в общем объеме сделок с недвижимостью непрерывно увеличивается с 2022 года, подскочив с 30% до внушительных 38%. Заглядывая вперед, почти две пятых опрошенных инвесторов планируют еще больше нарастить свои денежные вливания в течение следующих трех лет.
Хотя специализированные студенческие общежития (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation) и традиционные многоквартирные жилые дома остаются крайне популярными, они больше не являются единственными фаворитами на рынке. Инвесторы активно расширяют свои горизонты за счет альтернативных жилых секторов в Европе, чтобы диверсифицировать риски. Savills сообщает, что институциональные фонды намерены вложить около 45 миллиардов евро в эти операционные сегменты в течение следующих трех лет, при этом 2027 год, как ожидается, станет пиковым периодом для размещения капитала.
Давайте разберем конкретные секторы, которые сейчас переживают этот мощный приток нового капитала.
1. Жилье для одной семьи выходит на передний план
Одним из самых заметных выводов исследования стал растущий интерес к аренде домов для одной семьи. Около 52% опрошенных инвесторов назвали этот сегмент главным приоритетом для своего капитала, что означает существенный скачок по сравнению со средним показателем в 44%, зафиксированным в предыдущих циклах опросов.
Исторически институциональный капитал в Европе концентрировался преимущественно на многоэтажных жилых домах в плотно застроенных городских районах. Однако меняющаяся семейная динамика, удаленная работа и высокие цены на городскую недвижимость вынуждают молодые пары и растущие семьи присматриваться к пригородам. Для многих семей аренда качественного дома под профессиональным управлением оказывается гораздо более гибким вариантом, чем покупка собственного жилья по высокой ипотечной ставке.
На фоне такого спроса инвестиции в жилье для одной семьи в Европе переживают настоящий бум. Крупные фонды выкупают у застройщиков целые пригородные кварталы, чтобы управлять ими под единым профессиональным брендом. Если оценивать перспективы инвестиций в дома для одной семьи в Европе, становится очевидно, что данная модель продолжит масштабироваться, поскольку семьи ищут гарантии долгосрочной аренды, не желая отказываться от комфорта собственного заднего двора.
2. Взрывной рост жилья формата коливинг
Еще один сектор, поймавший мощную волну капитала, – это коливинги. Свежие данные показывают, что 50% институциональных инвесторов нацелены на этот класс активов, что выше предыдущего среднего показателя в 42%.
Коливинги заполняют пробел между студенческими общежитиями и традиционными отдельными апартаментами. Формат предлагает полностью меблированные частные спальни наряду с просторными высококлассными общими зонами, такими как общие кухни, рабочие пространства, тренажерные залы и лаунжи для отдыха. Молодые специалисты и временные жильцы любят эту концепцию, так как она решает проблему одиночества и упрощает планирование бюджета, объединяя коммуналку, интернет и расходы на уборку в один ежемесячный платеж.
Для инвесторов вложения в коливинги в Европе выглядят крайне привлекательно из-за эффективного использования пространства и высокой доходности аренды с квадратного метра. Управляющие компаниями могут достигать более высоких показателей заполняемости и лучшей маржинальности за счет оптимизации общих зон.
Эта модель особенно привлекательна в городских центрах и прибрежных регионах, которые притягивают удаленных корпоративных сотрудников. Цифровые кочевники ищут ориентированные на сообщество пространства с бесперебойным интернет-соединением, гибкими контрактами аренды и интегрированными рабочими зонами. Этот тренд превращает объекты совместного проживания в высокоприбыльный бизнес, что объясняет, почему инвесторы сегодня так агрессивно вкладывают средства в коливинги в Европе. Это дает современное решение проблемы дефицита городского жилья, обеспечивая арендодателям устойчивые потоки арендных доходов.
3. Жилье для пожилых людей и «серебряная экономика»
По мере старения населения на континенте потребности в жилье радикально меняются. Опрос Savills показывает, что интерес к недвижимости для пожилых людей в Европе вырос до 42% по сравнению с прежним средним базовым показателем в 37%.
Современные пенсионеры не хотят переезжать напрямую в медицинские учреждения, когда покидают свои семейные дома. Вместо этого они ищут дома престарелых для активного образа жизни, которые предлагают баланс независимости, социальных мероприятий и ненавязчивой поддержки на месте. Этот пробел на рынке создает огромный спрос на специализированные квартиры для пожилых людей и независимые пенсионные комплексы.
Многие глобальные фонды задаются вопросом: являются ли инвестиции в жилье для пожилых людей в Европе выгодными? Демографические данные дают четкий ответ. Поколение беби-бумеров достигает пенсионного возраста, обладая значительными накоплениями, и они готовы платить за премиальные варианты размещения. Это делает независимые квартиры для пожилых людей одним из лучших альтернативных секторов недвижимости в Европе для долгосрочного сохранения капитала.
Для экспатов, планирующих свое будущее, изучение таких вариантов, как объявления о продаже недвижимости от Spain Homes, может открыть двери в прекрасные прибрежные объекты, сочетающие независимое проживание с преимуществами комьюнити. Это главный драйвер роста недвижимости для пожилых людей в солнечной Южной Европе.
4. Пансионаты с уходом и медицинская инфраструктура
За пределами независимого жилья для пожилых людей находится критически важный медицинский сектор: специализированные дома престарелых с медицинским уходом и профильные медицинские центры. Опрос Savills выявил невероятный скачок интереса инвесторов в этой сфере – показатель взлетел с исторического среднего значения в 25% до 42% в 2026 году.
Этот рост показывает, что медицинские учреждения больше не рассматриваются как специализированные нишевые проекты. Напротив, сегодня они являются ключевым компонентом защитных портфелей недвижимости.
Существуют простые экономические причины, почему пансионаты с уходом привлекают институциональных инвесторов. В отличие от розничных магазинов или офисных зданий, спрос на места в медицинских учреждениях не падает во время экономического спада. Он полностью защищен от тенденций в сфере розничной торговли или переходов на удаленную работу.
Как следствие, инвестиции в пансионаты с уходом в Европе предлагают долгосрочные структуры аренды, которые часто поддерживаются или субсидируются местными властями. Это обеспечивает высоконадежный, привязанный к инфляции денежный поток, который необходим институциональным фондам для выплаты долгосрочных пенсионных обязательств.
Южная Европа в центре внимания
Если говорить о том, куда именно направляются эти деньги, географическая структура выглядит предельно ясно. Великобритания и Ирландия остаются основными целями, за ними вплотную следует регион DACH (Германия, Австрия и Швейцария). Однако Южная Европа, а конкретно Испания, Италия и Португалия, стремительно поднимается по лестнице приоритетов крупнейших международных фондов.
Южная Европа предлагает идеальное сочетание более низких первоначальных затрат на землю, отличной погоды, а также огромного рынка въездного туризма и пенсионного жилья. В частности, Испания стала первоклассным направлением как для пространств формата коливинг, так и для строительства комплексов для пожилых людей.
Исключительная система здравоохранения страны, теплый климат и доступная стоимость жизни делают ее крайне привлекательной для пенсионеров из Северной Европы. Многие североевропейцы предпочитают продавать свои семейные дома в более холодном климате, чтобы переехать на юг. Если вам интересен такой переезд, чтение о том, какова на самом деле жизнь в Испании для экспата, дает отличную возможность из первых уст узнать о повседневном стиле жизни, культуре и интеграции в местное сообщество, которые вас ожидают.
Эта стабильная миграция обеспеченных пенсионеров формирует колоссальный спрос на специализированные жилые комплексы для пожилых в прибрежных регионах, таких как Коста-дель-Соль и Коста-Бланка. Для тех, кто оценивает свои долгосрочные планы, изучение всех деталей о жизни на пенсии в Испании наглядно покажет, почему эта страна остается лучшим выбором для пожилых людей, стремящихся к высокому качеству жизни. Такой органический спрос гарантирует, что институциональные инвестиции в испанское жилье для престарелых останутся безопасными и прибыльными на десятилетия вперед.
Возвращение инвестиционных фондов
Настроения европейских инвесторов в недвижимость также указывают на интересные изменения в том, как крупные институты распределяют свои средства. Более половины опрошенных (58%) по-прежнему предпочитают прямые инвестиции на частном рынке или совместные предприятия, поскольку это позволяет им сохранять полный контроль над своими объектами.
Однако в 2026 году наметилось серьезное возрождение интереса инвесторов к фондам косвенного инвестирования в недвижимость. Примерно 23% респондентов назвали институциональные фонды своим предпочтительным способом выхода на рынок, что является колоссальным скачком по сравнению всего с 8% в 2025 году.
Такая перемена имеет глубокий операционный смысл. Управление портфелем из разрозненных домов для одной семьи, сдаваемых в аренду, зданий коливингов или пансионатов с уходом требует огромного объема ежедневной операционной работы, специализированного персонала и знания местного законодательства. Используя профильные фонды недвижимости, институциональные инвесторы могут легко вкладывать капитал в быстрорастущие секторы, избавляя себя от необходимости создавать собственные платформы управления с нуля.
Курс на сервис: каким будет новый рынок недвижимости
Результаты исследования Savills не оставляют места для сомнений: эпоха банального сбора арендной платы за пустые бетонные коробки уступает место динамичному рынку недвижимости, ориентированному на услуги. Тренды операционной недвижимости 2026 года наглядно показывают, что индустрия адаптируется под реальные потребности населения.
Строительство ли пригородных поселков для молодых семей, создание ли оживленных пространств коливинга для городских специалистов или организация специализированных учреждений по уходу за пожилыми людьми – именно человеческий фактор сегодня двигает рынок вперед. Для инвесторов, застройщиков и рядовых покупателей отслеживание этих сдвигов в рамках инвестиционных трендов недвижимости в Европе 2026 года становится ключом к обеспечению стабильной долгосрочной стоимости в стремительно меняющемся мире.
RUB
