Что такое узуфрукт в Испании для покупателей жилья

На рынке недвижимости Испании узуфрукт означает право пользоваться и извлекать выгоду из объекта без владения им. Чаще всего такая форма используется в вопросах наследования и планирования имущества, однако инвесторы нередко сталкиваются с объектами с узуфруктом и в продаже – как правило, по сниженной цене. Именно поэтому важно четко понимать, что на практике означает узуфрукт, чтобы принимать взвешенные и уверенные решения. В этой статье мы разберем, что такое узуфрукт в Испании, чем он отличается от других форм владения и какие последствия имеет для покупателей недвижимости.

Что такое узуфрукт в Испании и чем он отличается от полной собственности и аренды?

Узуфрукт – это вещное право, закрепленное испанским законодательством, которое дает одному лицу право пользоваться недвижимостью и получать от нее доход, даже если право собственности принадлежит другому. По сути, это временное разделение прав владения на определенный срок – пожизненно или на фиксированный период. В отличие от полной собственности, узуфруктуарий (лицо, которое имеет право пользоваться недвижимостью и получать от нее доход, не являясь ее собственником) не владеет объектом юридически. Право собственности (nuda propiedad, или «голая собственность») остается у другого лица, тогда как узуфруктуарий получает право пользования.

Узуфрукт широко применяется при наследовании и семейном планировании. Например, переживший супруг может получить право узуфрукта, а дети – голую собственность. В рамках имущественного планирования владельцы также могут продать право собственности, сохранив за собой право проживания или получения дохода. Узуфрукт может распространяться как на весь объект, так и на его часть.

Ключевое отличие узуфрукта от аренды заключается в его правовой природе. Узуфрукт – это вещное право, связанное с объектом недвижимости, тогда как аренда является договорным обязательством. Узуфрукт может быть установлен законом, договором или завещанием, а аренда всегда оформляется договором. При узуфрукте пользователь не платит арендную плату собственнику и вправе самостоятельно получать доход от объекта.

Права и обязанности узуфруктуария в Испании

Испанское законодательство предоставляет узуфруктуарию широкие права, несмотря на отсутствие собственности. Эти права сохраняются даже в случае смены владельца голой собственности.

Узуфруктуарий может проживать в объекте или использовать его для получения дохода, например, сдавать в аренду. Он имеет право на все экономические выгоды – будь то арендный доход, урожай или иные формы прибыли в течение срока действия узуфрукта.

В то же время на узуфруктуария возлагается обязанность поддерживать объект в надлежащем состоянии и вернуть его после окончания узуфрукта без ухудшений. Также именно узуфруктуарий, а не собственник, оплачивает налог на недвижимость в период действия права.

Ограничения узуфрукта в Испании

Несмотря на широкие возможности, узуфрукт имеет и существенные ограничения. Узуфруктуарий не вправе продавать объект, вносить капитальные изменения или оформлять ипотеку. При пожизненном узуфрукте право прекращается со смертью узуфруктуария. После этого полное распоряжение объектом автоматически возвращается собственнику, а сам объект не может быть передан узуфруктуарием по наследству.

При этом само право узуфрукта может быть передано третьему лицу – но только на тех же условиях и на тот же срок, которые были установлены изначально.

Налоговые аспекты узуфрукта в Испании

Как уже отмечалось, налог на недвижимость оплачивает узуфруктуарий, однако в зависимости от ситуации могут возникать и другие налоговые обязательства.

Если объект сдается в аренду и приносит доход, узуфруктуарий обязан уплачивать подоходный налог. Резиденты платят IRPF, а нерезиденты – IRNR.

Налог на прирост капитала возникает при продаже или передаче права узуфрукта третьему лицу или собственнику. Он рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения права узуфрукта.

В случае наследования или дарения применяется налог на наследство и дарение (ISD). При покупке права узуфрукта этот налог не взимается.

Когда покупка недвижимости с узуфруктом в Испании оправдана, а когда – нет

Покупка объекта с узуфруктом может быть финансово выгодной, особенно при ограниченном бюджете. Такие объекты обычно продаются со значительной скидкой из-за ограничений в использовании. После прекращения узуфрукта полное право собственности автоматически переходит покупателю.

Однако для большинства иностранных инвесторов, которые планируют сразу проживать в объекте или сдавать его в аренду, такой вариант оказывается непрактичным. Покупая голую собственность, вы получаете документ о праве собственности, но не можете пользоваться объектом до окончания узуфрукта. Закон гарантирует защиту прав узуфруктуария даже при смене собственника, что делает его положение устойчивым, но для инвестора это означает ожидание, иногда на долгие годы.

Для тех, кто рассчитывает на быструю ликвидность или воспринимает узуфрукт как аналог аренды, такой формат покупки может не подойти. Возврат инвестиций по таким объектам обычно занимает больше времени, чем при классической покупке.

Если цель – покупка недвижимости в Испании для личного проживания или активных инвестиций, полная собственность обеспечивает больший контроль и стабильность с первого дня. Узуфрукт может быть полезным инструментом в отдельных ситуациях, но для большинства покупателей именно полное владение дает гибкость, безопасность и долгосрочную ценность, которые делают испанскую недвижимость привлекательной инвестицией.

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ об узуфрукте в Испании

Что такое nuda propiedad в Испании?
Nuda propiedad означает «голая собственность» – право юридического владения объектом без возможности его использования или получения дохода до окончания узуфрукта.

Является ли узуфрукт временным или пожизненным в Испании?
Узуфрукт всегда носит временный характер. Он может быть установлен пожизненно или на заранее определенный срок.

Что происходит после окончания узуфрукта в Испании?
После окончания узуфрукта – по истечении срока или в случае смерти узуфруктуария – собственник голой собственности получает полное право пользования и становится единоличным владельцем объекта.