Налог при покупке второго объекта недвижимости в Испании

Покупка второго дома в Испании — это мечта, ставшая реальностью, но вот налоговые вопросы могут быстро усложнить картину. Налоги на второй объект недвижимости зависят от множества факторов: как вы его используете, где он расположен и являетесь ли вы резидентом страны. Некоторое жилье облагается налогом каждый год, даже если вы не сдаете его в аренду, а другое может быть освобождено от налога или иметь право на вычеты, а также подлежать местным дополнительным сборам.

Важно понимать, что налоговые ставки и правила могут различаться в разных регионах Испании. Это влияет на то, сколько вам нужно будет заплатить при покупке, владении и передаче недвижимости. Правильное планирование поможет снизить налоговые расходы, особенно если вы правильно выберете форму владения, или избежать двойного налогообложения, если вы нерезидент.

Что такое второе жилье в Испании и как оно облагается налогом

Второе жилье в Испании — это недвижимость, которая не является вашим основным местом жительства и не используется для коммерческих целей. Проще говоря, это дом, в котором вы не живете постоянно, и который не соответствует понятию «vivienda habitual» (основное место жительства). Чтобы жилье считалось основным, необходимо прожить в нем не менее трех лет подряд или переехать в него в течение года после покупки по личным причинам, таким как переезд по работе или свадьба. Все другие объекты недвижимости, не подходящие под эти условия, считаются вторым жильем, и это определение напрямую влияет на налоговые обязательства.

Второе жилье облагается налогами, которые рассчитываются на основе его кадастровой стоимости. Такое жилье не имеет право на налоговые льготы, как основное, и владельцы не могут получить вычеты по процентам по ипотечным кредитам, если недвижимость была приобретена до 2013 года.

Владельцы второго жилья обязаны декларировать его в налоговых органах, даже если они не живут в нем постоянно. Налог рассчитывается на основе сопоставимого дохода от аренды, и это правило применяется вне зависимости от того, сдаете ли вы жилье в аренду или нет. Также все объекты недвижимости, как основное, так и второе жилье, облагаются налогом на имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Размер налога зависит от ставок, установленных местными властями.

Налогообложение второго жилья также зависит от того, являетесь ли вы резидентом Испании или нет. Налогоплательщики, проживающие в Испании, должны декларировать свои вторые дома в ежегодной налоговой декларации, опираясь на кадастровую стоимость. Для нерезидентов в Испании существует отдельная система налогообложения, основанная на фиксированных ставках, которые могут варьироваться в зависимости от страны. Если второе жилье сдается в аренду, доход от аренды подлежит налогообложению, но владельцам разрешается вычесть определенные расходы.

Налоги на недвижимость, применяемые в Испании ко второму жилью

Налоги в Испании при покупке недвижимости, особенно второго жилья, могут значительно различаться в зависимости от местоположения объекта, его назначения и статуса владельца (резидент или нерезидент). Понимание этих налоговых обязательств поможет избежать неожиданностей и обеспечит более четкое финансовое планирование. Рассмотрим основные налоги в Испании, с которыми сталкиваются владельцы второго жилья.

Подоходный налог для нерезидентов (даже без дохода от аренды)

Если вы являетесь владельцем второго жилья в Испании и не проживаете в стране, вам необходимо ежегодно платить налог, основанный на «вмененном доходе», даже если жилье не сдается в аренду. Этот налог рассчитывается на основе стоимости недвижимости, а не на основе фактического дохода от аренды. Стандартно доход составляет 2% от стоимости, хотя для некоторых объектов может быть применен сниженный показатель — 1,1%. Налоговая ставка варьируется в зависимости от вашего статуса: для граждан ЕС/ЕЭЗ ставка составляет 19%, а для граждан других стран — 24%.

Налог на вмененный доход для владельцев второго жилья

Этот налог касается как нерезидентов, так и граждан, проживающих в Испании. Все владельцы второго жилья обязаны уплачивать налог на предполагаемый доход, который рассчитывается не на основе рыночной стоимости недвижимости, а на основе ее кадастровой стоимости. Таким образом, даже если вы не получаете доход от аренды, налог будет начисляться, что побуждает многих владельцев сдавать свое второе жилье в аренду хотя бы на часть года, чтобы покрыть расходы.

Местный налог на недвижимость (IBI) и региональные различия

Налог на недвижимость в Испании имеет значительные региональные различия. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — это местный налог, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости и уплачивается ежегодно в местный муниципалитет. Ставки варьируются от 0,4% до 1,3%, в зависимости от города. В то время как владельцы основного жилья могут получить налоговые льготы, второе жилье такими преимуществами не пользуется. Более того, в некоторых муниципалитетах могут быть введены дополнительные налоги для владельцев нескольких объектов недвижимости, из-за чего суммы IBI для жилья в разных городах могут сильно различаться.

Налог на богатство (Wealth Tax) и влияние количества объектов недвижимости

В Испании налог на богатство применяется к тем, у кого чистый капитал превышает 700 000 евро. Для основного жилья есть льгота в 300 000 евро, но это правило касается только резидентов. Если у вас есть несколько объектов недвижимости, сумма налога будет увеличиваться. Например, в Мадриде этот налог вообще не взимается, а вот в других регионах ставка может быть высокой. Если же стоимость всех ваших активов превышает 3 миллиона евро, к вам применяется дополнительный налог — «налог солидарности», который увеличивает налоговую нагрузку еще больше. Это означает, что если у вас несколько объектов недвижимости, налог на богатство может серьезно возрасти.

Ежегодные налоги и разовые расходы при покупке недвижимости

Кроме ежегодных налогов, нужно учитывать и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании. Например, если вы покупаете жилье на вторичном рынке, вам придется заплатить налог на передачу собственности (ITP), который варьируется от 7% до 10%, в зависимости от региона. При покупке нового жилья помимо 10% НДС еще добавляется налог на нотариальные документы (AJD), а также расходы на нотариуса, регистрацию и возможные юридические услуги. Эти дополнительные расходы могут составить 11–14% от стоимости покупки, поэтому важно заранее учесть все эти затраты, чтобы не попасть в неприятную финансовую ситуацию.

Как снизить налоги на второй объект недвижимости в Испании

Сдача второго жилья в аренду в Испании — один из самых эффективных способов снизить налоговую нагрузку и получить стабильный доход от недвижимости. Если ваша недвижимость сдается в аренду официально, вы можете вычесть из налогооблагаемой базы множество расходов, включая проценты по ипотечным кредитам, расходы на ремонт, техническое обслуживание, коммунальные услуги (вода, электричество), страхование и управление недвижимостью. Владельцы недвижимости, проживающие в странах ЕС и ЕЭЗ, могут полностью зачесть эти расходы, в то время как для иностранных владельцев из стран, не входящих в ЕС/ЕЭЗ, на вычеты существует ряд ограничений.

Если вы сдаете жилье без перерывов в течение года, необходимость декларировать доход автоматически отпадает, что снижает сумму налога. Даже если ваша недвижимость временно не сдается, вы все равно можете уменьшить налоговую нагрузку. Если кадастровая стоимость недвижимости была обновлена за последние 10 лет, ставка «вмененного дохода» может быть снижена с 2% до 1,1%. Это позволяет существенно снизить налоговые обязательства.

Еще один способ снизить налоги — это грамотное планирование структуры собственности.

• Совместное владение (Co-ownership) позволяет разделить владение недвижимостью между несколькими людьми, что снижает налогооблагаемую базу каждого владельца и позволяет каждому воспользоваться налоговыми льготами.
• Использование юридического лица — например, покупка недвижимости через испанскую компанию или иностранную организацию — дает возможность уплачивать налог по более низким корпоративным ставкам, вместо индивидуальных ставок. Однако следует учитывать, что такие структуры требуют более тщательной юридической проработки.
• Схема разделения права пользования и права собственности (usufruct + bare ownership) поможет снизить налоги на наследство, оставив право пользования недвижимостью у одного человека, а право собственности — у наследников. Это может значительно упростить передачу недвижимости между поколениями.

Перед тем как применять такие стратегии, обязательно проконсультируйтесь с юристом, который специализируется на налоговом праве и праве недвижимости, поскольку каждое решение имеет свои плюсы и минусы. Важно также учитывать, что муниципалитеты могут по-разному рассчитывать местные налоги на недвижимость (IBI), и структура собственности может повлиять на эти суммы.

Для тех, кто не является резидентом Испании, существенным преимуществом могут стать соглашения об избежании двойного налогообложения. Эти соглашения позволяют избежать повторной уплаты налогов за одну и ту же недвижимость в разных странах. Налог, уплаченный в Испании, может быть зачтен при подаче налоговой декларации в вашей стране. Чтобы воспользоваться этим правом, важно сохранить копию налоговой декларации Modelo 210, подаваемой в Испании, и правильно отразить уплаченные испанские налоги в декларации в своей стране.

Эти соглашения не освобождают от уплаты налогов в Испании, но помогают избежать дополнительной финансовой нагрузки в виде повторной уплаты налогов. Это особенно важно для владельцев второго жилья, сдающегося в аренду, или для тех, кто планирует продать свою недвижимость в будущем. Не забывайте, что налоговая политика в Испании может значительно различаться в зависимости от автономного сообщества, поэтому при планировании затрат важно учитывать местные особенности и правила.