В Испании многие жилые комплексы устроены по системе горизонтальной собственности, которая регулирует жизнь и работу домов и сообществ. Этот режим, известный как Ley de Propiedad Horizontal (LPH), или Закон о горизонтальной (совместной) собственности, определяет права и обязанности владельцев.

Суть горизонтальной собственности в том, что каждый собственник полностью владеет своими отдельными квартирами или домами, одновременно разделяя права на общие элементы здания. К таким общим элементам относятся лестницы, лифты, крыши, фасады, сады, бассейны, парковочные зоны и подъездные дороги. Такая форма собственности оформляется через горизонтальное разделение, юридически выделяющее каждый объект как независимую единицу.

Такое устройство напрямую влияет на правила владения и финансовые обязательства: закон регулирует принятие решений, распределение расходов и урегулирование споров, а также вопросы ремонта, шума и сдачи жилья в аренду.

В этом материале мы разберем законодательство Испании о недвижимости, с особым акцентом на горизонтальную собственность, чтобы покупатели, инвесторы и арендодатели могли легко ориентироваться в процессе сделки и понимать ключевые моменты Ley de Propiedad Horizontal.

Основные принципы Закона о горизонтальной собственности в Испании

Чтобы понять Ley de Propiedad Horizontal в Испании, важно знать ключевые принципы, на которых строится система горизонтальной собственности. Закон основан на сочетании совместного владения общими элементами и полной индивидуальной собственности на отдельные объекты. Он определяет, как частные квартиры или помещения и общие зоны сосуществуют в рамках одного юридического режима. Ниже перечислены основные элементы, определяющие эту систему:

1. Индивидуальная собственность и общие элементы

Основные принципы Закона о горизонтальной собственности в ИспанииКаждый владелец полностью контролирует свою частную единицу – квартиру, таунхаус или коммерческое помещение. Одновременно он автоматически становится совладельцем доли в общих элементах, таких как лестницы, лифты, крыши, сады, бассейны, парковки и подъездные пути. Эта доля закрепляется в Декларации горизонтального разделения (Escritura de División Horizontal), которая юридически определяет границы каждой единицы и общих зон. Доля собственности неотделима от самой квартиры или помещения.

Без этого документа:

  • невозможно получить отдельное свидетельство о праве собственности,
  • нельзя продать или передать объект как отдельную единицу,
  • возможны юридические или финансовые ограничения.

Закон о горизонтальной собственности действует везде, где несколько владельцев делят общие элементы в одном комплексе. Это включает многоквартирные дома, жилые комплексы и закрытые сообщества, даже если отдельные дома кажутся независимыми. Он также распространяется на многофункциональные проекты, в которых представлены и жилые, и коммерческие помещения.

Во всех случаях правовой режим вступает в силу только после регистрации горизонтального разделения в Реестре недвижимости. Без этой регистрации отдельные единицы не имеют полного юридического статуса. В следующих разделах будет подробно объяснено, как оформить декларацию горизонтального разделения для корректной регистрации.

2. Демократическое управление сообществом

Управление жилыми сообществами в рамках закона о горизонтальной собственности строится по демократическому принципу. Владельцы участвуют в общих собраниях и принимают решения на основе законодательно установленных большинств. Такая структура позволяет совместно контролировать обслуживание, бюджет и правила сосуществования, обеспечивая прозрачность и согласованность действий внутри сообщества.

3. Обязанности владельцев

Закон четко определяет обязанности собственников. К ним относятся поддержание своих частных единиц в надлежащем состоянии, уважение к общим элементам, предоставление доступа для проведения необходимых ремонтов и своевременная оплата коммунальных и общих сборов. Кроме того, владельцы обязаны вносить средства в резервный фонд, который должен составлять не менее 5% годового бюджета сообщества.

4. Гибкость в рамках закона

Сообщества могут устанавливать внутренние правила для организации совместного пользования общими зонами и повседневной жизни. Эти правила должны соответствовать закону и не могут противоречить зарегистрированным уставам или основной декларации собственности. Таким образом, гибкость существует, но юридические границы остаются строгими, особенно когда речь идет о правах собственности и допустимых видах использования.

Как оформить договор горизонтального разделения в Испании

Как оформить договор горизонтального разделения в ИспанииПроцесс начинается с подготовки нотариального акта на основе утвержденных архитектурных планов и получения всех необходимых муниципальных разрешений. После завершения этих шагов акт нужно подать в Реестр недвижимости для регистрации горизонтального разделения. Как только договор зарегистрирован, каждая отдельная единица получает самостоятельный юридический статус, что позволяет продавать, закладывать или передавать ее отдельно от остальных помещений.

Что регулирует закон о горизонтальной собственности в Испании

Закон о горизонтальной собственности охватывает пять ключевых аспектов: структуру владения, управление сообществом, правила принятия решений, ограничения в использовании имущества, а также финансовое управление и механизмы исполнения. Он развивает положения статьи 396 Гражданского кодекса Испании, закрепляя горизонтальную собственность как особый режим для зданий, разделенных на независимые единицы через горизонтальное деление.

Чтобы управление сообществом было прозрачным и законным, каждая община горизонтальной собственности обязана иметь органы, отвечающие за повседневное функционирование и соблюдение закона. К ним относятся:

  • Общее собрание собственников – главный орган, принимающий решения по жизни сообщества.
  • Президент – юридический представитель общины, отвечающий за выполнение решений собрания.
  • Вице-президент – необязательная должность, поддерживающая президента при необходимости.
  • Секретарь – ведет протоколы, обеспечивает официальные коммуникации и хранение документации.
  • Администратор – контролирует финансы, техническое обслуживание и повседневные операции комплекса.

Примечание. Если иное не предусмотрено уставом, эти функции могут выполнять сами собственники или привлекаться внешние специалисты по назначению общины.

В Испании правила голосования в многоквартирных домах зависят от характера решения. Для повседневных вопросов достаточно простого большинства собственников. Но если речь идет о серьезных изменениях – перепланировке, изменении назначения помещений или корректировке мастер-документа – нужно одобрение трёх пятых (3/5) владельцев. Любое изменение, затрагивающее права собственности или доли в общем имуществе, требует согласия большинства.

Что регулирует закон о горизонтальной собственности в ИспанииОсобенно важно это, когда сообщество ограничивает использование квартир, меняет общие зоны или вводит запреты на краткосрочную аренду. С 3 апреля 2025 года в Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) внесены уточнения по сдаче в аренду отдыхающим. Теперь общины могут законно регулировать или запрещать краткосрочную аренду в своих зданиях и жилых комплексах.

Согласно новым правилам, собственники, желающие сдавать жилье посуточно, должны получить одобрение большинства сообщества (3/5). Кроме того, при краткосрочной аренде сообщество может устанавливать дополнительный сбор до 20% для компенсации повышенной нагрузки на общие объекты.

Что касается финансового управления, закон обязывает сообщества утверждать ежегодный бюджет, устанавливать коммунальные сборы и совместно управлять расходами на содержание общих зон. В случае задержки оплаты собственник может быть привлечен к ответственности: долг фиксируется, и при необходимости принимаются юридические меры.

Как рассчитываются расходы в многоквартирных комплексах по Ley de Propiedad Horizontal?

Cuota de participación, или «доля участия», – один из ключевых терминов в сфере недвижимости в Испании, который важно знать перед покупкой квартиры в многоквартирном доме. Она определяет долю собственника в общих элементах, его право голоса на собраниях и финансовые обязательства по содержанию общих зон.

Как же рассчитывается cuota de participación? Она формируется с учетом:

  • размера квартиры или коммерческого помещения,
  • расположения единицы внутри здания,
  • назначения помещения (жилое или коммерческое),
  • доступа к общим услугам и коммуникациям.

Эти проценты устанавливаются на этапе горизонтального деления здания и фиксируются в соответствующей нотариальной декларации (Escritura de División Horizontal).

Понимание этих правил помогает точно рассчитать расходы и защитить ваши права как собственника. Наши эксперты по недвижимости и юристы помогут вам разобраться во всех нюансах правовой структуры, регистрации и правил сообщества, чтобы покупка прошла гладко и безопасно. Хотите, чтобы ваша покупка в Испании была уверенной и без сюрпризов? Свяжитесь с нами – мы подробно расскажем о всех шагах и возможностях!

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ о горизонтальной собственности в Испании

Что такое горизонтальная собственность по испанскому законодательству?Горизонтальная собственность (propiedad horizontal) – это недвижимость, разделенная на независимые единицы (квартиры, офисы или коммерческие помещения) с общими зонами, которыми совместно владеют все собственники. Каждый владелец полностью распоряжается своей единицей и одновременно участвует в управлении общими частями здания.

Как работает Закон о горизонтальной собственности в Испании?Ley de Propiedad Horizontal регулирует здания, разделенные на несколько единиц. Закон определяет права и обязанности собственников, устанавливает правила пользования общими зонами и порядок управления сообществом жильцов.

Чем горизонтальная собственность отличается от обычного владения?Обычное владение означает полное право собственности на объект без общих зон. Горизонтальная собственность сочетает частное владение квартирой или офисом с совместным использованием общих пространств.

Что такое comunidad de propietarios?CComunidad de propietarios – это юридическое объединение всех собственников в здании с горизонтальной собственностью. Оно управляет общими зонами, следит за соблюдением правил, собирает взносы и обеспечивает уход за территорией. Каждый владелец автоматически входит в сообщество.

Кто управляет сообществом по испанскому законодательству?Сообществом обычно управляет назначенный собственниками администратор. Он следит за техническим состоянием, финансами и соблюдением закона, а ключевые решения принимаются совместно на собраниях всех владельцев.

Как принимаются решения в соответствии с Ley de Propiedad Horizontal?Решения принимаются на собраниях собственников, где голоса распределяются пропорционально доле участия. Для повседневных вопросов достаточно простого большинства, а для серьезных изменений – например, перепланировки или запрета на аренду – требуется установленное большинство или полное единогласие.

Нужно ли одобрение сообщества для сдачи квартиры в аренду в Испании?Это зависит от устава сообщества. Некоторые комплексы разрешают сдавать без ограничений, в других требуется согласие сообщества собственников, особенно для краткосрочной или туристической аренды.

Может ли сообщество запретить сдавать в краткосрочную аренду в Испании?Да, если правила сообщества это допускают. Решения должны соответствовать испанскому законодательству, и владельцы обязаны соблюдать установленные ограничения по аренде.