Niederländische Käufer führen den spanischen Immobilienmarkt an

Niederländische Käufer haben die Spitzenposition unter den ausländischen Käufern in Spanien übernommen. Zuvor hatten Deutschland und Großbritannien den Markt lange Zeit dominiert. Nun wurden beide laut den neuesten Daten für das Jahr 2025 von den Niederlanden überholt, die ein beständiges Wachstum gegenüber dem Vorjahr verzeichnen konnten. Das bedeutet nicht, dass der spanische Immobilienmarkt eine große Umwälzung durchläuft, sondern es handelt sich hauptsächlich um eine Neuordnung unter den drei größten ausländischen Käufergruppen.

Der Aufstieg und die Dominanz niederländischer Investoren auf dem spanischen Immobilienmarkt

Die Präsenz der Niederlande unter den führenden Herkunftsländern ausländischer Käufer hat allmählich zugenommen, und 2025 war das Jahr, in dem dies offiziell wurde. Niederländische Käufer erwarben im gesamten Jahr 6.289 Immobilien in ganz Spanien und lagen damit erstmals knapp vor Deutschland (6.233) und dem Vereinigten Königreich (6.152).

Der Abstand ist gering, doch die Trendlinien dahinter erzählen die wahre Geschichte. Die Kaufaktivität britischer Käufer ist bereits seit einiger Zeit stetig rückläufig. Zwar gehört das Vereinigte Königreich nach wie vor zu den größten Gruppen ausländischer Käufer auf dem spanischen Immobilienmarkt, doch die Nachwirkungen des Brexits machen sich nun bemerkbar. Die Transaktionen britischer Käufer gingen im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 8,5 % zurück, obwohl im letzten Quartal eine leichte Verbesserung zu verzeichnen war. Dies gilt auch für Deutschland, dessen Käufe im Vergleich zu 2024 um 2,6 % sanken.

Niederländische Käufer hingegen bauen ihren Anteil weiter aus. Zählt man die Transaktionen von Gebietsansässigen und Gebietsfremden zusammen, stieg die Gesamtzahl der Immobilienkäufe im Jahr 2025 auf 8.354. Dies entspricht einem Anstieg von 12,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Sie waren zudem die einzige größere Nationalität, die sowohl im Jahresvergleich als auch im Quartalsvergleich einen Anstieg verzeichnete.

Wo kaufen die Niederländer Immobilien in Spanien?

Wie viele ausländische Käufer fühlen sich auch die Niederländer von Küstenorten angezogen. Dabei kommt jedoch auch eine spezifische Präferenz zum Tragen. Niederländische Staatsbürger, die Immobilien in Spanien erwerben, konzentrieren sich hauptsächlich auf die Costa Blanca (Alicante) und Málaga, wobei sich Girona als dritter Hotspot herauskristallisiert.

Alicante, das Epizentrum der Nachfrage

Während die Costa Blanca beliebt ist, ist Alicante führend bei der ausländischen Nachfrage. Niederländische Käufer belegen hier den dritten Platz, direkt hinter den Briten und Deutschen. Sie konzentrieren sich dabei auf bestimmte Orte, darunter Jávea und Städte an der nördlichen Costa Blanca. Niederländische Investoren haben den Luxusimmobilienmarkt in dieser Region neu geprägt.

Málaga, der Luxus-Ankerpunkt

Auch in dieser Provinz, in der sich einige der besten Yachthäfen und Luxushäfen Spaniens befinden, sind niederländische Käufer weiterhin aktiv. Sie erwerben vor allem luxuriöse Zweitwohnsitze, und zu den beliebtesten Küstenstädten Spaniens für niederländische Käufer zählen Marbella, Estepona und Mijas.

Girona, ein aufstrebender Name an der Costa Brava

Girona wird bei internationalen Käufern immer beliebter und ist im Vergleich erschwinglicher. Niederländer, die hier Immobilien erwerben, gehören neben Franzosen und Deutschen zu den drei größten Käufergruppen. Der Reiz liegt auf der Hand: Die Region ist von Westeuropa aus gut erreichbar, und eine wachsende internationale Gemeinschaft erleichtert Neuzugängern die Eingewöhnung.

Warum investieren niederländische Käufer in Spanien? Was treibt den Boom an?

Niederländische Immobilienkäufer haben im Großen und Ganzen unterschiedliche Beweggründe, die von einem Lebensstilwechsel bis hin zu rein finanziellen Investitionen reichen. Insgesamt spielt aber auch die allgemeine Attraktivität Spaniens für europäische Käufer eine Rolle.

Für viele Niederländer, die Immobilien kaufen und mit ihren Familien umziehen, bietet Spanien eine Lösung für die hohen Steuern, die langen Winter und die zunehmende Bevölkerungsdichte in ihrem Heimatland.

Die Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise in Spanien sind nach wie vor relativ niedriger als in den Niederlanden. Dies wird besonders deutlich, wenn man niederländische Ballungszentren wie Amsterdam und Utrecht mit erstklassigen Küstenorten in Spanien vergleicht. Für den gleichen Preis wie eine bescheidene Wohnung in der Heimat lässt sich dort eine Luxusvilla in erstklassiger Lage erwerben. Daher entscheiden sich die meisten niederländischen Käufer für Spanien, um eine Investition zu tätigen, die sowohl emotional befriedigend ist als auch den Wert ihres Kapitals bewahrt.

Der Lebensstil spielt eine große Rolle, da die Trends eine Verlagerung hin zu einer Umzugsmentalität statt einer rein transaktionalen Herangehensweise zeigen. Und sie gehen schrittweise vor: Zunächst testen sie die Lage in Teilzeit und ziehen dann dauerhaft um. Die meisten beginnen mit Zweitwohnsitzen, die sie in den Ferien nutzen, und verlängern ihren Aufenthalt nach und nach. Zudem vereinfachen Transaktionen innerhalb der Eurozone grenzüberschreitende Käufe für niederländische Käufer erheblich.

Wie niederländische Staatsbürger Immobilien in Spanien kaufen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als niederländischer Staatsbürger kann sich deutlich vom Kauf in den Niederlanden unterscheiden. Zwei der größten Unterschiede sind der spanische „contrato de arras“, der eine Anzahlung von 10 % vorsieht, und der Finanzierungsprozess selbst.

Finanzierung einer Immobilie in Spanien: Hypothekenoptionen für niederländische Käufer

Die meisten Niederländer erwerben Immobilien mit Eigenkapital oder bar, doch wer eine Finanzierung benötigt, sieht sich in Spanien mit einem anderen System konfrontiert. Niederländische Banken bieten in der Regel flexiblere Zinssätze und Konditionen an als das, was Nichtansässigen in Spanien zur Verfügung steht. Daher nehmen viele Käufer zunächst Eigenkapital aus ihrer Hauptwohnung auf und nutzen dieses Kapital zur Finanzierung des Kaufs im Ausland.

Auch niederländische Staatsbürger können in Spanien eine Hypothek aufnehmen. Als Nichtansässiger sind die Bedingungen jedoch deutlich strenger. Die wichtigsten Unterschiede bei Hypotheken zwischen der Kreditaufnahme bei niederländischen und spanischen Banken als Ausländer sind folgende:

• Die Beleihungsquote kann in den Niederlanden bis zu 100 % betragen, während spanische Banken Nichtansässigen maximal 60 % anbieten.

• Altersgrenzen sind in den Niederlanden flexibel, während spanische Banken die Kreditaufnahme in der Regel auf das 70. oder 75. Lebensjahr begrenzen.

• Niederländische Banken ermöglichen den Abzug von Hypothekenzinsen, während es für Ausländer, die in Spanien eine Zweitwohnung kaufen, keine vergleichbare Steuererleichterung gibt.

Was legen Niederländer beim Kauf einer Immobilie besonders Wert?

Niederländische Käufer legen tendenziell mehr Wert auf großzügige Wohnflächen und Komfort als auf die Nähe zum Stadtzentrum. Dennoch sind bezugsfertige Neubauten ebenfalls sehr gefragt. Diese zeichnen sich durch eine minimalistische, klare Ästhetik sowie integrierte Energieeffizienz aus.

Auch das Leben im Freien und Grünflächen sind ein wichtiger Anziehungspunkt. Da sie aus einem dicht besiedelten Heimatland kommen, bevorzugen sie große Terrassen, offene Grundrisse und Häuser, die so gestaltet sind, dass sie möglichst viel Sonnenlicht einfangen.

Die Nähe zu einem Flughafen ist ein weiterer entscheidender Faktor. Sie bevorzugen Immobilien, die weniger als eine Stunde von Flughäfen entfernt sind, von denen aus Direktflüge zu Zielen in den Niederlanden angeboten werden.

Zudem legen niederländische digitale Nomaden Wert auf Highspeed-Internet und eine zuverlässige Netzabdeckung.

Steuerliche Auswirkungen des Besitzes von Zweitwohnungen in Spanien für niederländische Staatsbürger

Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den Niederlanden und Spanien können Käufer vermeiden, dass dieselbe Immobilie oder dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird. Dennoch unterscheiden sich die Art und Weise, wie jedes Land Steuern berechnet und anwendet, nach wie vor erheblich.

Da das primäre Besteuerungsrecht für Ihre Immobilie dort liegt, wo sie sich physisch befindet, hat Spanien den vorrangigen Anspruch auf die Besteuerung der Immobilie. Auf niederländischer Seite müssen Sie den Marktwert in Ihrer jährlichen Steuererklärung unter Feld 3 ausdrücklich angeben. Zwar werden Zweitimmobilien zusammen mit anderen Vermögenswerten besteuert, doch da ein Abkommen besteht, gewähren die Behörden einen anteiligen Steuerabzug.

In Spanien hängen Ihre steuerlichen Verpflichtungen davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen. Zunächst einmal müssen niederländische Käufer unabhängig von der Nutzung jährlich eine Einkommensteuererklärung für Nichtansässige einreichen. Wenn die Immobilie leer steht oder ausschließlich von der Familie genutzt wird, wird die Steuer auf der Grundlage eines fiktiven Mietwerts berechnet, der 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts der Immobilie beträgt. Für niederländische Staatsbürger, die ihre Immobilie vermieten, gilt ein pauschaler Steuersatz von 19 % auf ihre Mieteinnahmen. Als EU-Bürger stehen Ihnen jedoch Steuerabzüge für bestimmte Ausgaben zur Verfügung.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber zur Besteuerung in Spanien.

Was sagt uns der Anstieg niederländischer Investoren in Spanien für die Zukunft?

Diese Verschiebung hin zu einer niederländischen Dominanz ist kein Zufall. Es lässt sich deutlich erkennen, dass sich diese Dynamik seit Jahren aufgebaut hat, geprägt von einem klaren wertorientierten Ansatz und einem wachsenden Interesse an bestimmten Mikrostandorten. Niederländische Käufer haben praktische Prioritäten und treten mit realistischen Erwartungen in den Markt ein. Sie sind sich möglicher Herausforderungen und Risiken bewusst und denken langfristig, wenn sie sich für den Kauf einer spanischen Immobilie entscheiden.

Ob sie nun die führende Nationalität bleiben oder ob deutsche und britische Käufer ihren Platz zurückerobern, wird wahrscheinlich von Faktoren abhängen, die völlig außerhalb des spanischen Immobilienmarktes liegen. Veränderungen in der europäischen Gesamtwirtschaft sowie regulatorische Änderungen, wie sie beispielsweise britische Käufer nach dem Brexit betreffen, werden dabei wahrscheinlich die größte Rolle spielen. Eines ist klar: Die Niederländer sind zu einer prägenden Kraft auf dem spanischen Immobilienmarkt an der Küste geworden.