El mercado inmobiliario europeo está atravesando actualmente una enorme transformación. Durante mucho tiempo, las inversiones tradicionales como parques comerciales y edificios de oficinas dominaron el sector. Sin embargo, los cambios demográficos, los estilos de vida modernos y las transformaciones económicas han impulsado al primer plano a los sectores alternativos.
El Savills OpRE Investor Sentiment Survey 2026 destaca un fuerte aumento del interés en sectores nicho que se centran en cómo las personas viven, trabajan y envejecen. Este estudio de referencia recopiló información de 56 grandes inversores institucionales que gestionan en conjunto €540 mil millones en activos. Los resultados muestran que el capital se está desplazando rápidamente hacia entornos cotidianos: vivienda residencial, espacios compartidos y infraestructura sanitaria.
Más concretamente, existe una tendencia clara en la que los inversores están dirigiendo su atención hacia viviendas unifamiliares, apartamentos de co-living, opciones de senior living y residencias asistidas especializadas en toda Europa. Este cambio marca una nueva era para el real estate operativo europeo (OpRE), donde los rendimientos estables basados en ingresos pasan a ser prioritarios frente a las inversiones inmobiliarias comerciales tradicionales.
¿Qué es el real estate operativo (OpRE)?
Antes de profundizar en los datos, es importante entender qué hace única esta categoría inmobiliaria. Si alguna vez te has preguntado qué es el real estate operativo (OpRE), la respuesta está en su naturaleza orientada al negocio. A diferencia de los contratos de alquiler comerciales estándar, donde el inquilino simplemente paga la renta y tiene una participación limitada, el real estate operativo combina la propiedad con servicios especializados de gestión diaria.
En estos activos, los ingresos del propietario están estrechamente vinculados a la calidad del servicio prestado dentro del edificio. Ejemplos incluyen alojamiento para estudiantes, viviendas compartidas o residencias para personas mayores. Según la encuesta de inversores de Savills 2026, este mercado orientado a los servicios se está convirtiendo cada vez más en la estrategia preferida de los fondos globales que buscan asegurar flujos de ingresos estables.
El gran cambio en la inversión del sector residencial europeo
El mercado residencial más amplio, a menudo agrupado bajo la inversión en el sector living europeo, ha experimentado un crecimiento constante durante años. Según Savills, la inversión en estos segmentos residenciales ha pasado del 30% en 2022 al 38% del total de transacciones inmobiliarias. De cara al futuro, casi dos quintas partes de los encuestados planean aumentar aún más su asignación de capital en los próximos tres años.
Aunque el alojamiento para estudiantes construido específicamente (PBSA) y los apartamentos multifamiliares tradicionales siguen siendo populares, ya no son las únicas opciones. Los inversores están ampliando activamente su enfoque hacia segmentos residenciales alternativos en Europa para diversificar su riesgo. Savills informa que los fondos institucionales planean invertir alrededor de €45 mil millones en estos segmentos operativos en los próximos tres años, siendo 2027 el año previsto de mayor inversión.
Analicemos los sectores específicos que están atrayendo este flujo de capital.
1. Las viviendas unifamiliares toman la delantera
Una de las conclusiones más destacadas del estudio es el creciente interés en las viviendas unifamiliares en alquiler. Aproximadamente el 52% de los inversores encuestados considera este segmento como una prioridad principal de inversión. Esto representa un aumento significativo respecto al promedio anterior del 44%.
Históricamente, el capital institucional en Europa se centraba principalmente en edificios de apartamentos de gran altura en zonas urbanas densas. Sin embargo, los cambios en las estructuras familiares, el trabajo remoto y los altos precios de la vivienda están empujando a las parejas jóvenes y familias hacia zonas suburbanas. Para muchas familias, alquilar una vivienda gestionada profesionalmente es una alternativa más flexible que comprar con hipotecas de alto interés.
Debido a esta demanda, la inversión en viviendas unifamiliares en Europa está experimentando un verdadero auge. Grandes fondos están adquiriendo barrios completos directamente de los promotores para operarlos bajo marcas de gestión profesional. Si observamos el futuro de la inversión en viviendas unifamiliares en Europa, es evidente que este modelo seguirá expandiéndose a medida que las familias buscan estabilidad de alquiler a largo plazo sin renunciar a la comodidad de un jardín privado.
2. El crecimiento explosivo del co-living
Otro sector que está atrayendo un gran flujo de capital es el co-living. Los últimos datos muestran que el 50% de los inversores institucionales se están dirigiendo a esta clase de activo, frente al 42% anterior.
El co-living actúa como un puente entre el alojamiento para estudiantes y los apartamentos tradicionales independientes. Ofrece habitaciones privadas totalmente amuebladas junto con amplias instalaciones compartidas como cocinas comunes, espacios de trabajo, gimnasios y salas sociales. Los jóvenes profesionales y residentes temporales valoran este concepto porque reduce la soledad y simplifica la gestión del presupuesto al incluir servicios como electricidad, internet y limpieza en un solo pago mensual.
Para los inversores, la inversión en co-living en Europa resulta muy atractiva debido al uso eficiente del espacio y a los altos rendimientos por metro cuadrado. Los gestores inmobiliarios pueden lograr mayores tasas de ocupación y mejores márgenes optimizando las áreas comunes.
Este modelo es especialmente atractivo en centros urbanos y zonas costeras que atraen a trabajadores remotos. Los nómadas digitales buscan espacios comunitarios con internet estable, contratos flexibles e instalaciones de trabajo integradas. Esta tendencia está convirtiendo las viviendas compartidas en inversiones altamente rentables, lo que explica por qué los inversores están apostando tan agresivamente por el co-living en Europa. Ofrece una solución moderna a la escasez de vivienda urbana, al mismo tiempo que proporciona flujos de ingresos estables.
3. Senior living y la economía plateada
A medida que la población europea envejece, las necesidades de vivienda cambian drásticamente. La encuesta de Savills señala que el interés en el senior living en Europa ha aumentado hasta el 42%, frente al 37% anterior.
Los jubilados modernos no quieren mudarse directamente a centros médicos al dejar sus hogares familiares. En su lugar, buscan comunidades residenciales activas que combinen independencia, actividades sociales y apoyo discreto. Esta brecha en el mercado está generando una enorme demanda de apartamentos para mayores y complejos residenciales independientes.
Muchos fondos internacionales se preguntan: ¿es el senior living una buena inversión en Europa? Los datos demográficos ofrecen una respuesta clara. La generación del baby boom está alcanzando la edad de jubilación con un patrimonio significativo y está dispuesta a pagar por opciones de vivienda de alta calidad. Esto convierte a los apartamentos para mayores independientes en uno de los mejores sectores inmobiliarios alternativos en Europa para la preservación del capital a largo plazo.
Para los expatriados que planifican su futuro, explorar opciones como los listados inmobiliarios de Spain Homes puede abrir la puerta a hermosas propiedades costeras que combinan vida independiente con beneficios comunitarios. Este es un factor clave en el crecimiento del senior living en el sur de Europa soleado.
4. Residencias asistidas e infraestructura sanitaria
Más allá de la vivienda independiente para mayores, existe el sector médico crítico: residencias de cuidados y centros sanitarios especializados. La encuesta de Savills muestra un aumento espectacular del interés inversor, pasando de un promedio histórico del 25% al 42% en 2026.
Este aumento drástico demuestra que los activos sanitarios ya no se consideran un nicho, sino un componente central de las carteras inmobiliarias defensivas.
Existen razones económicas claras por las que la inversión en residencias asistidas en Europa es atractiva. A diferencia del comercio minorista o las oficinas, la demanda de plazas de cuidado no disminuye durante las recesiones económicas. Está completamente aislada de las tendencias de consumo o del trabajo remoto.
Por ello, el real estate sanitario ofrece estructuras de arrendamiento a largo plazo que a menudo están respaldadas o subvencionadas por gobiernos locales. Esto genera flujos de caja estables vinculados a la inflación que los fondos institucionales necesitan para cubrir obligaciones de pensiones futuras.
El sur de Europa en el punto de mira
En cuanto a dónde se dirige este capital, el patrón geográfico es claro. El Reino Unido e Irlanda siguen siendo mercados clave, seguidos por la región DACH (Alemania, Austria y Suiza). Sin embargo, el sur de Europa, especialmente España, Italia y Portugal, está subiendo rápidamente en la lista de prioridades.
El sur de Europa ofrece una combinación atractiva de menores costes del suelo, excelente clima y un fuerte mercado turístico y de jubilación. España, en particular, se ha convertido en un destino de primer nivel tanto para co-living como para desarrollos de senior housing.
El sólido sistema sanitario del país, su clima cálido y su menor coste de vida lo hacen muy atractivo para jubilados del norte de Europa. Muchos venden sus viviendas en climas fríos para trasladarse al sur. Para quienes quieran profundizar, leer sobre cómo es realmente vivir en España como expatriado ofrece información valiosa sobre la vida diaria, la cultura y la integración.
Esta migración constante de jubilados con alto poder adquisitivo impulsa la demanda de senior living en zonas costeras como la Costa del Sol y la Costa Blanca. Para quienes planifican a largo plazo, la información sobre todo sobre la jubilación en España explica claramente por qué el país sigue siendo una de las mejores opciones para una alta calidad de vida. Esta demanda estructural garantiza que la inversión institucional en senior housing en España siga siendo sólida y rentable a largo plazo.
El regreso de los fondos
El sentimiento de los inversores inmobiliarios en Europa también muestra un cambio en la forma en que las instituciones están desplegando su capital. Más de la mitad de los encuestados (58%) aún prefiere inversiones privadas directas o joint ventures, ya que esto les permite mantener un control total.
Sin embargo, 2026 ha visto un fuerte resurgimiento del interés en fondos inmobiliarios indirectos. Aproximadamente el 23% de los encuestados ahora prefiere fondos institucionales, frente al 8% de 2025.
Esto tiene sentido desde una perspectiva operativa. Gestionar una cartera de viviendas unifamiliares, edificios de co-living o residencias asistidas requiere operaciones diarias complejas, equipos especializados y conocimiento legal local. Mediante fondos inmobiliarios especializados, los inversores pueden obtener exposición a estos sectores sin construir su propia estructura de gestión.
Hacia un futuro orientado a los servicios
Los resultados del estudio de Savills no dejan lugar a dudas: la era de simplemente cobrar alquiler de edificios vacíos de hormigón está dando paso a un mercado inmobiliario dinámico y basado en servicios. Las tendencias del real estate operativo 2026 muestran que la industria se está adaptando a las necesidades reales de la población.
Ya sea construyendo comunidades suburbanas de alquiler para familias jóvenes, desarrollando espacios de co-living para profesionales urbanos o creando instalaciones de cuidado especializadas para personas mayores, el factor humano está impulsando el mercado. Para inversores, desarrolladores y compradores, seguir estas tendencias en la inversión inmobiliaria europea 2026 es clave para asegurar valor a largo plazo en un mundo en constante cambio.
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