Si eres estadounidense y estás considerando comprar una propiedad en España, formas parte de uno de los grupos de compradores que más rápido ha crecido en el mercado durante la última década. Según el Consejo General del Notariado de España, la demanda extranjera general se moderó ligeramente en 2025, mientras que las compras de ciudadanos estadounidenses siguieron la tendencia contraria, aumentando un 3% ese año y casi triplicándose en los últimos seis años. Este crecimiento ha elevado a los estadounidenses hasta aproximadamente el 2% del mercado, mientras que los británicos, durante mucho tiempo el principal grupo de compradores extranjeros, redujeron su presencia.
Lo más destacado no es solo el volumen, sino también el destino de la inversión. Los estadounidenses se han convertido en uno de los grupos extranjeros con mayor poder adquisitivo en España, pagando muy por encima de la media nacional por metro cuadrado. Los compradores estadounidenses se están orientando hacia el segmento premium del mercado, desde zonas costeras como la Costa del Sol hasta las principales ciudades del país. Según los Registradores de España (Colegio de Registradores), y tal como se recoge en su Estadística Registral Inmobiliaria (ERI) trimestral, los compradores norteamericanos superaron a todos los demás grupos de compradores extranjeros del país en cada trimestre de 2025, alcanzando un máximo de 4.583 €/m² en el primer trimestre y manteniéndose por encima de los 4.300 €/m² durante el resto del año. La conclusión para ti: una cuota de mercado pequeña pero estable, junto con el mayor poder de gasto dentro del mercado extranjero.
El atractivo va mucho más allá del sol: incluye la calidad de vida de España, su sensación de seguridad y el creciente interés de los estadounidenses por diversificar su patrimonio fuera de Estados Unidos. Es un tema recurrente para quienes analizan mudarse a España desde Estados Unidos, donde el estilo de vida y la diversificación financiera suelen ir de la mano. Para muchos, vivir en España siendo estadounidense ha pasado de ser un sueño lejano a convertirse en un plan realista a cinco años, una tendencia que se refleja tanto en el interés de búsqueda como en los datos de compraventa de viviendas.
¿Pueden los ciudadanos estadounidenses comprar una propiedad en España?
Es una de las preguntas más frecuentes entre los compradores potenciales: ¿puede un ciudadano estadounidense comprar una vivienda en España sin tener residencia? Sí. Los estadounidenses pueden comprar bienes inmuebles en España sin ninguna restricción relacionada con su nacionalidad. La situación legal influye en la tributación de la propiedad, pero no en el derecho a comprarla.
Los ciudadanos estadounidenses tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos españoles, ya sea que el objetivo sea adquirir una vivienda vacacional, una inversión para alquiler o una mudanza a largo plazo. No existe un umbral mínimo de inversión, requisito de ciudadanía ni autorización gubernamental especial para la gran mayoría de las compras residenciales. Es una duda importante que conviene aclarar desde el principio y separar del proceso de compra: ¿necesita un ciudadano estadounidense un visado para España solo para comprar una vivienda aquí? No. Esa cuestión pertenece al ámbito de la residencia y no al de la adquisición de una propiedad.
Las verdaderas diferencias para los compradores extranjeros son prácticas, no legales. Todo comprador no español necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero) antes de firmar cualquier documentación. Los bancos y notarios también aplican controles de prevención de blanqueo de capitales más exhaustivos a los compradores extranjeros que a los compradores locales. Es necesario presentar documentación que demuestre el origen de los fondos con mayor detalle que un comprador español. Ya sea que el objetivo sea comprar una vivienda en España como ciudadano estadounidense para jubilarse o con fines de inversión, el proceso documental es el mismo.
También existe una excepción concreta que conviene tener en cuenta: las propiedades situadas en determinadas "zonas de interés para la defensa nacional". Estas zonas suelen encontrarse cerca de instalaciones militares o en ciertas áreas fronterizas y costeras. La compra de una propiedad ubicada en estas zonas requiere una autorización previa del Ministerio de Defensa de España para los compradores no pertenecientes a la UE, incluidos los estadounidenses. En la práctica, esto afecta solo a una pequeña parte de las viviendas disponibles en el mercado, pero es un aspecto que conviene conocer.
Más allá de los aspectos legales, comprar una propiedad en España siendo estadounidense suele depender más de la preparación que de las restricciones; casi todos los obstáculos del proceso son de carácter administrativo y práctico, no legales.
Opciones de visado para estadounidenses tras la Golden Visa (actualización de 2026)
Tras la eliminación de la Golden Visa de España en abril de 2025, el Visado No Lucrativo y el Visado para Nómadas Digitales destacan como las opciones más convenientes para que los estadounidenses se establezcan en España.
Aquí es donde surge gran parte de la confusión: ¿necesita un ciudadano estadounidense un visado para España? Depende completamente de cuánto tiempo planeas permanecer y de qué pretendes hacer una vez estés allí. Como ciudadano estadounidense, ya tienes derecho a permanecer en España hasta 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días sin solicitar un visado, según el Ministerio de Asuntos Exteriores de España. Si tu plan consiste en realizar viajes cortos, pasar uno o dos meses cada vez y volver a Estados Unidos entre estancias, es posible que nunca necesites un visado. La situación cambia en el momento en que quieres establecerte realmente, no solo visitar el país y regresar.
Esta misma cuestión también puede plantearse desde otro punto de vista: ¿puede un ciudadano estadounidense vivir en España indefinidamente solo por ser propietario de una vivienda? No. La propiedad y la residencia se rigen por normas completamente diferentes. Ser propietario por sí solo no responde a esa pregunta; lo hace un visado.
Comprar una propiedad y vivir en España son dos cuestiones separadas con dos procesos de documentación distintos: la compra de una vivienda no incluye automáticamente una vía de residencia, especialmente desde que el programa Golden Visa de España finalizó en abril de 2025. Sin embargo, esto no significa que las opciones hayan desaparecido. Actualmente, los mejores visados para estadounidenses son el Visado No Lucrativo y el Visado para Nómadas Digitales, además de algunas vías menos comunes que todavía siguen disponibles. Tendrás que cumplir los requisitos específicos de una de estas opciones si tu objetivo es vivir en España durante todo el año y no solo realizar estancias temporales.
Visado No Lucrativo
Esta opción está diseñada para personas que no tienen intención de trabajar en España. Incluye a jubilados o a cualquier persona que viva de sus ahorros, pensiones o ingresos procedentes de inversiones. El requisito principal es demostrar ingresos pasivos estables: aproximadamente 2.400 € al mes (unos 28.800 € al año, o 31.000 $) para el solicitante principal, además de una cantidad adicional por cada persona dependiente. Las pensiones, dividendos, ingresos por alquiler e inversiones pueden contar como fuente de ingresos; un salario o ingresos como autónomo no son válidos. Este visado no permite trabajar de ningún tipo, incluido el trabajo remoto para una empresa estadounidense. Es una opción especialmente adecuada para jubilados y compradores con independencia financiera que desean instalarse a tiempo completo en su vivienda en España. Es la vía más asociada a la jubilación en España para estadounidenses que no necesitan trabajar localmente. También es el visado al que suelen referirse muchos jubilados estadounidenses cuando preguntan si un ciudadano de EE. UU. puede retirarse en España.
Visado para Nómadas Digitales
Esta opción está diseñada para un perfil completamente diferente: personas que quieren vivir en España mientras continúan generando ingresos desde el extranjero. Es adecuada para empleados remotos y trabajadores autónomos cuyos ingresos proceden principalmente de fuera de España. El umbral de ingresos está vinculado al salario mínimo de España y se ajusta cada año. Para 2026, los solicitantes deben demostrar ingresos de aproximadamente 2.850 € al mes, además de contar con varios meses de historial laboral con un empleador extranjero o una cartera de clientes internacionales. Los autónomos pueden trabajar con clientes españoles, pero esos ingresos no pueden representar más del 20% de sus ingresos totales.
Otra ventaja importante es que los solicitantes que cumplen los requisitos pueden acogerse al régimen fiscal de la Ley Beckham de España, que ofrece un tipo impositivo fijo en lugar de la escala progresiva estándar. Es el marco que está detrás de muchas conversaciones sobre el visado de nómada digital en España para ciudadanos estadounidenses, ya que es la única vía creada específicamente para quienes trabajan en remoto y reciben ingresos de fuentes extranjeras. Junto con el Visado No Lucrativo, estas dos opciones cubren la mayoría de situaciones relacionadas con cómo vivir en España siendo ciudadano estadounidense a largo plazo, dependiendo de si los ingresos provienen del trabajo o de los ahorros.
No se necesita visado para comprar
Conviene decirlo claramente: nada de esto es un requisito para comprar una propiedad. Comprar una vivienda en España no requiere ningún visado; los turistas pueden completar una compra durante una estancia estándar de 90 días. Lo que la propiedad no permite es acelerar la aprobación de un visado ni sustituirlo. Son dos procesos independientes que siguen calendarios diferentes, y precisamente ahí suelen surgir los problemas para los compradores que asumen que uno de ellos puede sustituir al otro.
Ese límite de 90 días también responde a dos de las preguntas más habituales que hacen los compradores antes incluso de empezar a buscar una vivienda: cuánto tiempo puede permanecer un ciudadano estadounidense en España. Los requisitos de los visados cambian de un año a otro, y la forma en que se evalúa cada solicitud puede variar según cada caso. Por eso resulta útil trabajar con un equipo que gestione ambos aspectos de forma coordinada. Por ejemplo, un equipo legal interno con experiencia en compraventa y gestión de escrituras puede coordinar la adquisición de la propiedad y la solicitud del visado. Así, el comprador no tiene que gestionar dos procesos independientes con distintos asesores y esperar que los tiempos coincidan. Para quienes todavía están planificando cómo mudarse a España desde Estados Unidos, esta es la etapa en la que debe realizarse esa planificación: antes de comprar, no después.
Proceso de compra paso a paso para estadounidenses
Cualquier persona que investigue cómo comprar una propiedad en España siendo estadounidense suele llegar a la misma secuencia de ocho pasos que se explica a continuación.
1. Define tus necesidades y elige la propiedad
Empieza por lo básico: presupuesto, objetivo de la compra (inversión, vivienda vacacional o mudanza permanente) y la región que mejor encaje con tu estilo de vida. Una breve conversación con nuestro equipo convierte estas preferencias en una lista de propiedades seleccionadas en lugar de una búsqueda interminable entre anuncios.
Una vez preparada la selección, organizamos visitas presenciales o virtuales para que puedas conocer el estado real de cada vivienda y resolver tus dudas directamente.
2. Asesoramiento legal y revisión jurídica
Contratar un abogado es altamente recomendable para cualquier compra en España. Puedes contar con tu propio representante legal o trabajar con un abogado de confianza recomendado por tu agente; en cualquier caso, será quien proteja tus intereses durante todas las etapas posteriores, empezando por la revisión jurídica. Este paso es igual de importante tanto si tu objetivo es comprar una vivienda en España como estadounidense para uso personal como si se trata únicamente de una inversión. En Spain Homes, nuestros abogados internos gestionan simultáneamente la compra de la propiedad y la parte relacionada con el visado, de modo que ambos procesos avanzan en el mismo calendario en lugar de seguir dos procedimientos independientes gestionados por equipos distintos.
Antes de que se entregue cualquier cantidad de dinero, tu abogado verifica que el vendedor tiene derecho legal a vender la propiedad, comprueba si existen deudas o cargas pendientes, confirma que los suministros están al día y revisa la situación física de la vivienda.
3. Reserva y contrato de compraventa
Un depósito de reserva (normalmente entre 6.000 y 10.000 €) retira la propiedad del mercado. Después se firma el Contrato de Arras, en el que se abona aproximadamente el 10% del precio. Esta etapa sirve para formalizar la operación y proteger tanto al comprador como al vendedor mientras el proceso continúa.
4. Obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
Nada oficial puede realizarse en España sin un NIE, tu número español de identificación de extranjero. Es obligatorio en todos los documentos relacionados con la compra y los trámites financieros. Puedes solicitarlo en un consulado español en Estados Unidos antes de viajar o en una comisaría de policía una vez estés en España, aunque el procedimiento no es exactamente igual en todas partes. En algunas regiones, conseguir una cita puede tardar más de una semana y requiere una documentación específica. Este es precisamente el tipo de trámite que resulta fácil subestimar desde el extranjero, por eso nuestro equipo gestiona directamente la solicitud de cita y el seguimiento de documentos para que el proceso ya esté en marcha antes de tu llegada.
5. Apertura de una cuenta bancaria
Aunque una cuenta bancaria española no es obligatoria por ley, en la práctica resulta difícil evitarla. Se utiliza para pagar la reserva, gestionar impuestos y cubrir gastos continuos como los suministros. La dificultad aquí es principalmente logística: horarios bancarios limitados, servicio con cita previa en muchas oficinas y personal que puede no trabajar en inglés.
Acompañamos y organizamos la cita bancaria para que este paso pueda resolverse en una tarde en lugar de una semana. Esto responde directamente a una pregunta que escuchamos constantemente: ¿puede un ciudadano estadounidense abrir una cuenta bancaria en España? Sí, pero precisamente el sistema basado en citas es la razón por la que muchos compradores prefieren no gestionarlo solos.
6. Poder notarial
No todos los compradores pueden viajar a España varias veces durante el proceso, y la legislación española ofrece una solución práctica: un poder notarial permite que tu abogado firme en tu nombre los documentos y trámites a los que no puedas asistir personalmente. El detalle importante está en la documentación. Un poder firmado en Estados Unidos debe estar correctamente apostillado según el Convenio de La Haya para que sea válido en España. Un error en este paso puede provocar su rechazo y retrasar el proceso durante semanas mientras se corrige. Nosotros gestionamos todo el procedimiento de principio a fin para garantizar que se haga correctamente desde la primera vez.
7. Notaría e inscripción
La firma final se realiza ante un notario español, momento en el que se abona el importe restante y pasas oficialmente a ser el propietario. Conviene aclarar una idea equivocada muy común: un notario español no equivale a un abogado inmobiliario estadounidense ni a una empresa de títulos de propiedad. El notario es un funcionario público neutral. Verifica las identidades y confirma que la documentación está en orden, pero no representa tus intereses ni investiga el historial legal de la propiedad en tu nombre. Esa es la función de tu propio abogado independiente, y no es un paso que convenga omitir. Una vez firmada la escritura, se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que consolida legalmente tu titularidad.
8. Entrega de llaves
Este es el momento en que todo se hace oficial. Con las llaves en la mano, la vivienda ya es tuya.
¿Cuántos viajes son realmente necesarios?
Depende de cuánto trabajo previo se haya realizado. Los compradores que ya han revisado la propiedad a fondo mediante visitas virtuales, documentación detallada y una idea clara de lo que buscan, a menudo pueden completar la compra en su primer viaje a España. Es una pregunta que aparece en casi todas las conversaciones sobre comprar una propiedad en España siendo estadounidense, ya que la logística de los viajes suele preocupar más a los compradores que la propia documentación.
Otros prefieren visitar varias propiedades personalmente, conocer mejor la zona y regresar para cerrar la operación en un segundo viaje.
Ambas opciones funcionan; lo importante es contar con un equipo que mantenga en marcha el NIE, la cuenta bancaria y la preparación legal en segundo plano, para que tu tiempo en España se dedique a tomar decisiones y no a perseguir trámites.
Impuestos para compradores estadounidenses en España (explicación sencilla)
Para cualquier persona que investigue sobre los impuestos para estadounidenses que viven en España, lo primero que debe entender es que la parte fiscal comienza en el momento de la compra y continúa después. Desde el primer día, conviene calcular entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra y tener en cuenta que tanto España como Estados Unidos tendrán obligaciones fiscales una vez seas propietario.
En el momento de la compra
El impuesto que debes pagar depende de un único factor: si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Las viviendas de obra nueva están sujetas al IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) del 10% más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Las propiedades de segunda mano no pagan IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es del 7% en Andalucía (Málaga, Costa del Sol), del 9% en la Comunidad Valenciana (Alicante, Costa Blanca) y del 10% en Cataluña (Barcelona). A esto hay que añadir los honorarios legales, los gastos notariales y los costes del Registro de la Propiedad.
Un paso que conviene realizar con antelación es documentar el origen de los fondos. Los bancos y notarios aplican controles más estrictos a los compradores de fuera de la UE, y la falta de documentación que justifique el origen del dinero es una de las causas más habituales de retrasos en los cierres para los compradores estadounidenses.
Fuente: Junta de Andalucía, Agència Tributària de Catalunya
Cada año como propietario
Existen dos obligaciones fiscales anuales que se aplican independientemente de si visitas la vivienda o la alquilas. La primera es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal que paga todo propietario. La segunda, y la que muchas personas desconocen, es el Modelo 210. Según la Agencia Tributaria de España, los propietarios de inmuebles que no son residentes fiscales en España deben presentar anualmente el Modelo 210, la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Incluso si nadie utiliza la vivienda, España grava anualmente una renta imputada teórica derivada de la propiedad. No presentarla suele convertirse en un problema cuando finalmente se decide vender la propiedad.
Si alquilas la vivienda, los ingresos reales del alquiler sustituyen a la renta imputada en el mismo formulario. Como ciudadano no perteneciente a la UE, tributas sobre los ingresos brutos del alquiler a un tipo fijo del 24%, sin posibilidad de deducir gastos.
El impuesto sobre el patrimonio merece una mención en el caso de propiedades de mayor valor: Andalucía y Madrid lo eliminan efectivamente en la práctica, la Comunidad Valenciana ha elevado su mínimo exento hasta 1 millón de euros, mientras que Cataluña lo aplica plenamente a partir de 500.000 €. Para los estadounidenses jubilados que mantienen inversiones inmobiliarias importantes a largo plazo en España, este aspecto merece ser analizado con un asesor antes de elegir una región.
En el lado estadounidense
Tus obligaciones con el IRS no desaparecen porque la propiedad esté en el extranjero. Estados Unidos grava a sus ciudadanos por sus ingresos a nivel mundial, por lo que deberás seguir presentando declaraciones anuales. Dos mecanismos ofrecen la mayor protección: la Exclusión de Ingresos Ganados en el Extranjero (Foreign Earned Income Exclusion, FEIE), que permite a los estadounidenses que cumplen los requisitos excluir una cantidad determinada de ingresos obtenidos en el extranjero, y el Crédito Fiscal Extranjero (Foreign Tax Credit, FTC), que compensa el impuesto estadounidense dólar por dólar con los impuestos ya pagados en España. Debido a que los tipos impositivos españoles pueden ser más altos en los niveles superiores, muchos estadounidenses terminan pagando poco o nada al IRS cuando estas herramientas se aplican correctamente.
Por separado, tener una cuenta bancaria española, y no la propiedad en sí, puede activar la obligación de presentar el informe FBAR si el saldo combinado de las cuentas extranjeras supera los 10.000 $ en algún momento del año. Las sanciones por no presentarlo pueden ser elevadas, aunque no genere un impuesto adicional.
Las normas fiscales pueden cambiar y los límites se actualizan cada año. La interacción entre las obligaciones fiscales españolas y estadounidenses es realmente compleja. La combinación adecuada suele ser trabajar con un gestor español junto con un contador estadounidense especializado en fiscalidad internacional. Lo ideal es abordar esta planificación antes de completar la compra. Para conocer todos los detalles, consulta nuestra guía específica: Impuestos en España para compradores estadounidenses.
Hipotecas en España para ciudadanos estadounidenses
Financiar una propiedad en España siendo estadounidense no es complicado, pero funciona con criterios diferentes a los de una hipoteca en Estados Unidos. Requiere una documentación de ingresos distinta, límites de financiación diferentes y un proceso que premia más la preparación que la negociación. La primera pregunta que casi todos se hacen es: ¿puede un ciudadano estadounidense obtener una hipoteca en España? La respuesta es sí, aunque los compradores no residentes suelen recibir condiciones adaptadas a su situación.
Los compradores no residentes suelen obtener una financiación del 60-70% del valor del inmueble, lo que significa que deberán cubrir el importe restante más los gastos de compra con fondos propios. Los bancos evalúan los ingresos netos en lugar del salario bruto, los convierten a euros según el tipo de cambio vigente y buscan comprobar que las obligaciones mensuales totales se mantengan aproximadamente dentro de un tercio de los ingresos netos. Entre los tipos de ingresos aceptados se incluyen salarios como empleado, ingresos de actividad por cuenta propia, rentas de alquiler y pensiones.
En cuanto a la documentación, debes preparar el pasaporte y el NIE, varias nóminas recientes, las declaraciones fiscales de los últimos dos o tres años, extractos bancarios, un informe crediticio y documentos que acrediten el origen de los fondos destinados al pago inicial. Cualquier documento que no esté en español o inglés debe contar con una traducción jurada, y algunos documentos también requieren una apostilla.
Un detalle que juega a tu favor: desde la reforma de la ley hipotecaria española de 2019, el banco asume los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociado a la escritura de la hipoteca. El comprador es responsable de la tasación de la vivienda, posibles comisiones de apertura y su propio asesoramiento legal. El resto de los costes relacionados con la financiación corresponden al banco.
Para conocer un análisis completo sobre tipos de interés, requisitos de documentación y cómo estructurar tu solicitud como estadounidense no residente, consulta nuestra guía específica: Hipotecas en España para ciudadanos estadounidenses.
Fuente: Ley 5/2019 — Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Los mejores lugares de España para los estadounidenses
Para los compradores estadounidenses, tres regiones destacan especialmente en España: la Costa del Sol en Andalucía, la Costa Blanca en la Comunidad Valenciana y Cataluña, especialmente Barcelona y la Costa Brava. Cada una atrae a un perfil diferente: la Costa del Sol para quienes buscan una vida costera de alto nivel, la Costa Blanca por la amplitud del mercado y su accesibilidad, y Barcelona por su estilo de vida urbano, cultura y actividad durante todo el año.
Costa Blanca (Alicante)
Alicante es uno de los mercados inmobiliarios más internacionales de España, con compradores extranjeros que representan una parte significativa de las operaciones. Aunque los compradores norteamericanos suponen un porcentaje moderado del total de adquisiciones en la Comunidad Valenciana, el tamaño general del mercado le aporta una gran profundidad y variedad. La ciudad de Alicante, en particular, atrae a estadounidenses que buscan vivir durante todo el año, con buenas infraestructuras, aeropuerto internacional, universidad y un estilo de vida más urbano que el de las localidades costeras más pequeñas y estacionales.
Costa del Sol (Málaga)
La Costa del Sol sigue siendo uno de los mercados más fuertes para los compradores estadounidenses en España. La provincia de Málaga se mantiene constantemente entre las principales zonas del país en cuanto a demanda extranjera, mientras que Andalucía destaca por su actividad entre compradores norteamericanos frente a otras grandes regiones.
El interés estadounidense es especialmente visible en zonas como Marbella, Nueva Andalucía, Benahavís, Estepona y la ciudad de Málaga. Marbella y Benahavís atraen a compradores de lujo que buscan una comunidad internacional consolidada, privacidad y propiedades exclusivas. Estepona ofrece un punto de entrada más accesible dentro de la misma costa, mientras que Málaga capital atrae a compradores que buscan vida urbana, proximidad al aeropuerto, un creciente sector tecnológico y el ritmo de una auténtica ciudad con actividad durante todo el año. En conjunto, estas zonas convierten a la Costa del Sol en uno de los mejores lugares para vivir en España siendo estadounidense, especialmente para quienes priorizan el estilo de vida, el clima y la comunidad.
Barcelona
Barcelona atrae a un tipo diferente de comprador estadounidense: alguien que busca una ciudad para vivir y no solo una costa para jubilarse. La actividad de compradores norteamericanos en Cataluña es menor que en Andalucía o la Comunidad Valenciana, pero Barcelona sigue siendo una de las ciudades españolas más atractivas para los estadounidenses que valoran la cultura, la arquitectura, la posibilidad de desplazarse caminando y la conexión internacional.
El interés estadounidense se concentra especialmente en barrios como el Eixample y Gràcia, donde se combinan estilo de vida, comodidad urbana y atractivo cultural. Para los compradores que priorizan la vida en la ciudad frente a un entorno vacacional, Barcelona sigue siendo una de las mejores ciudades de España para los expatriados estadounidenses.
Errores comunes que cometen los estadounidenses (y cómo evitarlos)
1. Asumir que la compra de una propiedad otorga automáticamente la residencia.
La Golden Visa finalizó en 2025 y la compra de una propiedad en España nunca ha incluido automáticamente el derecho a vivir en el país; son dos procesos independientes con dos calendarios diferentes.
Cómo evitarlo: Decide qué vía de visado seguirás (Visado No Lucrativo, Visado para Nómadas Digitales o ninguna) antes de enamorarte de una propiedad. Lo ideal es contar con un equipo que coordine la compra y la solicitud del visado conjuntamente, en lugar de tratarlas como gestiones separadas.
2. Tratar al notario como si fuera un abogado inmobiliario estadounidense.
El notario verifica la documentación, pero no representa tus intereses. No investiga el historial legal de la propiedad ni negocia en tu nombre. Los compradores que prescinden de contratar su propio abogado porque creen que "el notario detectará cualquier problema" suelen descubrirlo demasiado tarde.
Cómo evitarlo: Cuenta con tu propio asesoramiento legal independiente desde el primer día, separado del abogado o representante que pueda utilizar el vendedor.
3. Subestimar las dificultades administrativas del NIE y la banca.
Los horarios bancarios limitados, los servicios con cita previa y los plazos del NIE, que pueden variar considerablemente según la región, sorprenden a casi todos los compradores estadounidenses que adquieren una propiedad por primera vez.
Cómo evitarlo: Inicia el proceso del NIE y la apertura de la cuenta bancaria antes incluso de tener una lista final de propiedades, contando con un equipo que gestione las citas y haga seguimiento de la documentación en tu nombre, en lugar de tener que resolverlo todo desde Estados Unidos.
4. Firmar un poder notarial que no esté correctamente apostillado.
Un poder notarial firmado en Estados Unidos debe estar apostillado según el Convenio de La Haya para ser válido en España. Un error en este paso puede provocar su rechazo y retrasar el proceso durante semanas mientras se vuelve a preparar.
Cómo evitarlo: Deja que el mismo equipo legal que gestiona tu compra se encargue del proceso de apostilla de principio a fin, en lugar de hacerlo por tu cuenta desde el extranjero.
5. Presupuestar únicamente el precio de compra.
Los compradores que solo tienen en cuenta el precio anunciado suelen verse sorprendidos por el 10-15% adicional en impuestos, honorarios legales y gastos notariales que aparecen durante el cierre de la operación.
Cómo evitarlo: Solicita un desglose completo de todos los costes, incluidos impuestos, gastos y costes de financiación, antes de realizar una oferta y no después.
6. No tener en cuenta el impuesto sobre la renta imputada (Modelo 210) en una propiedad que no está alquilada.
Esta es una de las obligaciones continuas que más pasan por alto los propietarios estadounidenses. España aplica anualmente un impuesto sobre una renta teórica derivada de la propiedad, incluso si nadie utiliza la vivienda.
Cómo evitarlo: Trabaja con un gestor español o asesor fiscal antes de presentar tu primera declaración, no después, cuando un notario empiece a solicitar explicaciones durante una futura venta.
7. Asumir que la financiación bancaria estadounidense o las transferencias de dinero funcionan igual que en Estados Unidos.
Transferir grandes cantidades de dinero sin preparar previamente la documentación del origen de los fondos, o asumir que una hipoteca funciona igual que en Estados Unidos, puede provocar retrasos que afectan especialmente a los compradores de fuera de la UE. Los bancos investigan con mayor detalle el origen de los fondos en el caso de compradores estadounidenses.
Cómo evitarlo: Empieza a recopilar la documentación financiera con meses de antelación y utiliza un socio financiero con experiencia en compradores estadounidenses no residentes. Precisamente este tipo de dificultades es lo que el socio hipotecario de Spain Homes, Habeno, está diseñado para simplificar, gestionando la preaprobación y el análisis de financiación online mientras todavía estás en Estados Unidos.
8. Creer en los titulares sobre el "impuesto del 100%" sin comprobar la situación actual.
El recargo propuesto para compradores no residentes y no pertenecientes a la UE nunca llegó a convertirse en ley, y las viviendas de obra nueva quedaron expresamente excluidas de la propuesta desde el principio. Aun así, sigue generando dudas y preocupación innecesaria entre algunos compradores.
Cómo evitarlo: Obtén información actualizada y clara sobre la política fiscal española directamente de tu agente o abogado, en lugar de basarte únicamente en titulares publicados a principios de 2025.
Preguntas frecuentes sobre la compra de una propiedad en España por parte de estadounidenses
¿Pueden los ciudadanos estadounidenses comprar propiedades en España?
Sí, sin restricciones. Los estadounidenses tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos españoles, sin requisito de ciudadanía ni inversión mínima.
¿Comprar una propiedad en España otorga la residencia?
No. El programa Golden Visa de España finalizó en 2025 y la propiedad inmobiliaria nunca ha estado vinculada al estatus legal de residencia; son dos procesos completamente independientes.
¿Necesito ser residente español para comprar una vivienda allí?
No. Los extranjeros pueden comprar una propiedad independientemente de su situación de residencia. El estatus legal afecta a la tributación de la propiedad, pero no al derecho a comprarla.
¿Cuánto presupuesto adicional debo calcular además del precio de compra?
Se recomienda reservar entre un 10% y un 15% adicional para cubrir impuestos (IVA o impuesto de transmisiones, según si la propiedad es nueva o de segunda mano), honorarios legales, gastos notariales e inscripción registral.
¿Necesito viajar a España para completar la compra?
No necesariamente. Con un poder notarial correctamente apostillado, tu abogado puede firmar en tu nombre los trámites a los que no puedas asistir personalmente. Algunos compradores completan todo el proceso en un solo viaje, mientras que otros prefieren realizar dos.
¿Pueden los estadounidenses obtener una hipoteca en España?
Sí. Los compradores no residentes suelen obtener una financiación del 60-70% del valor del inmueble, calculada sobre el importe más bajo entre el precio de compra y la valoración oficial del banco.
¿Qué opciones de visado existen para los estadounidenses ahora que la Golden Visa ha desaparecido?
Las principales vías son el Visado No Lucrativo (para jubilados y personas con ingresos pasivos) y el Visado para Nómadas Digitales (para trabajadores remotos cuyos ingresos proceden principalmente del extranjero). Ninguno de estos visados está vinculado directamente a la compra de una propiedad.
¿Tendré que pagar impuestos tanto en España como en Estados Unidos?
Deberás presentar declaraciones en ambos países, pero el convenio fiscal entre ambos puede ayudarte a evitar la doble imposición. Principalmente mediante el Crédito Fiscal Extranjero (Foreign Tax Credit) y, para determinados ingresos que cumplan los requisitos, la Exclusión de Ingresos Ganados en el Extranjero (Foreign Earned Income Exclusion).
¿Tener una vivienda en España implica obligaciones de declaración FBAR o FATCA?
No por sí solo. Una propiedad inmobiliaria de titularidad directa no se considera una cuenta financiera extranjera. Lo que cuenta es la cuenta bancaria española que utilices para gestionarla y cualquier movimiento realizado a través de ella.
¿Qué es el Modelo 210 y tengo que presentarlo cada año?
Es la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes en España. Si eres propietario de una vivienda, debes presentarlo anualmente tanto si la propiedad está alquilada como si no lo está, ya que España grava una "renta imputada" teórica sobre las viviendas vacías.
¿Está realmente vigente el supuesto impuesto del 100% para compradores extranjeros?
No. La propuesta nunca llegó a aprobarse como ley y las viviendas de obra nueva quedaron excluidas incluso durante la fase de debate.
¿Dónde suelen buscar vivienda la mayoría de compradores estadounidenses en España?
Tres mercados destacan especialmente: la Costa del Sol (especialmente el corredor de lujo de Marbella), la Costa Blanca y Barcelona. Cada uno atrae a perfiles diferentes, desde jubilados hasta trabajadores remotos y compradores que buscan un estilo de vida urbano centrado en la cultura.
¿Puedo alquilar mi propiedad en Airbnb?
Depende de la zona. Algunas ciudades y áreas costeras con alta presión turística, incluyendo partes de Barcelona y la Costa del Sol, han limitado o congelado nuevas licencias de alquiler turístico, por lo que conviene confirmarlo antes de incluirlo como parte del plan de inversión.
*Última actualización: julio de 2026
Descargo de responsabilidad: Esta guía tiene únicamente fines informativos generales y no sustituye el asesoramiento legal, fiscal o migratorio profesional.
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