Impuestos en España: Guía del comprador

España es un destino mediterráneo popular para comprar una segunda residencia, una residencia de verano o una propiedad de inversión. Con su clima soleado, un estilo de vida relajado, precios inmobiliarios competitivos y un mercado inmobiliario en expansión, el país sigue atrayendo a compradores tanto locales como internacionales. Sin embargo, es fundamental comprender los impuestos en España antes de realizar una compra. Estar informado sobre los impuestos relacionados con la propiedad le ayudará a evitar gastos inesperados y a navegar con tranquilidad por el proceso de compra.

En esta guía, explicamos los principales impuestos y tasas que se aplican al comprar una propiedad en España y los costes que debe tener en cuenta antes y después de la transacción.

¿Quién se considera residente fiscal en España?

La residencia fiscal es un factor clave que determina sus obligaciones bajo el sistema tributario español.

• Se le considera residente fiscal en España si se cumple alguna de las siguientes condiciones:
• Pasa más de 183 días en España durante un año natural

Sus principales intereses económicos o actividades comerciales se encuentran en España

¿Qué significa esto para usted?

Los residentes fiscales están obligados a declarar sus ingresos mundiales y están sujetos al impuesto sobre la renta español sobre todas las fuentes de ingresos, tanto locales como Internacional

Los no residentes, por otro lado, solo tributan por sus ingresos de origen español, incluido el impuesto sobre bienes inmuebles para no residentes, que a menudo grava la renta imputada del alquiler de una segunda vivienda, incluso si la propiedad no está alquilada.

Comprender su estatus de residente es esencial para la planificación a largo plazo, especialmente si compra una propiedad como parte de una estrategia más amplia de reubicación o inversión.

¿Qué ocurre con la doble imposición?

España ha firmado convenios para evitar la doble imposición con más de 90 países, entre ellos el Reino Unido, Estados Unidos, Alemania, Francia y muchos más. Estos acuerdos evitan que las personas paguen impuestos dos veces por los mismos ingresos, tanto en España como en su país de residencia.

Si usted es un comprador no residente y paga impuestos sobre los ingresos por alquiler o las ganancias de capital en España, normalmente puede compensar ese impuesto con lo que adeuda en su país de origen, evitando así la doble imposición.

Para beneficiarse de esto, debe:

• Aportar prueba de residencia en su país de origen (a menudo mediante un certificado de residencia fiscal)
• Declarar los ingresos españoles a las autoridades fiscales locales
• Solicitar la desgravación fiscal correspondiente

Impuestos y tasas clave para compradores de propiedades en España

Al comprar una propiedad en España, los compradores deben pagar varios impuestos y costes legales. Estos varían según si la propiedad es de nueva construcción o de segunda mano, su ubicación y su situación legal. Analicemos cada coste en detalle.

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este es uno de los impuestos más importantes para los compradores de propiedades de segunda mano en España. El ITP se aplica como un porcentaje del precio de compra declarado. El tipo lo establece cada Comunidad Autónoma, por lo que varía según la ubicación de la propiedad.

Estos son algunos tipos actuales del ITP:

Andalucía – 7%
Islas Baleares – 8% a 13% (progresivo según el valor)
Islas Canarias – 6,5%
Cataluña – 10% a 11%
Murcia – 8%
Comunidad Valenciana – 10% a 11%

El Estado establece un tipo mínimo del 6%, y cada comunidad autónoma lo ajusta según sus políticas fiscales. Por lo tanto, deberá consultar el tipo específico de la comunidad autónoma donde planea comprar.

2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA sobre la propiedad en España se aplica únicamente a las propiedades de nueva construcción adquiridas directamente a un promotor. Esto incluye tanto viviendas como locales comerciales. Los tipos estándar del IVA son:

• 10% para viviendas (p. ej., apartamentos, casas)
• 21% para locales comerciales y terrenos

Este IVA se añade directamente al precio de compra y se paga al momento de la escritura. Si compra una vivienda nueva en España, pagará el IVA en lugar del ITP. Sin embargo, ambos impuestos no se aplican simultáneamente.

3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica además del IVA a las propiedades nuevas y se paga al inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. Los tipos del AJD oscilan entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra, según la comunidad autónoma.

4. Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad

Son los costes administrativos asociados a la firma de la escritura de compraventa y al registro de la propiedad. En conjunto, suelen oscilar entre el 0,5% y el 1% del precio de compra. Los honorarios dependen del valor de la propiedad y de la complejidad de la transacción.

5. Honorarios Legales

Aunque no es obligatorio, es muy recomendable contratar a un abogado al comprar una propiedad en España. Los honorarios legales suelen oscilar entre el 1% y el 1,5% del precio de compra. Su abogado le ayudará a garantizar la legalidad de la transacción, verificará el estado de la propiedad y le guiará en sus obligaciones fiscales.

6. Costes adicionales y cargos ocultos

Al considerar invertir en bienes raíces en España, los compradores también deben tener en cuenta algunos costes menos conocidos:

• Impuesto sobre bienes inmuebles para no residentes en España: Si no reside en España, estará sujeto al impuesto sobre la renta sobre el valor potencial de alquiler de la propiedad, incluso si no la alquila
• Costes de alta de suministros: Conexión de agua, electricidad e internet
• Seguro de hogar: Generalmente obligatorio si contrata una hipoteca
• Comisiones bancarias y gastos de traducción

Todos estos gastos pueden acumularse, por lo que es importante tenerlos en cuenta al elaborar el presupuesto.

Cómo inscribir una propiedad en el Registro de la Propiedad

Tras firmar la escritura ante notario, la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Su abogado o notario suele presentar la documentación necesaria. Una vez inscrita, la propiedad queda oficialmente a su nombre. Este proceso también genera obligaciones fiscales, como el pago del AJD o el ITP, según se trate de una propiedad nueva o de segunda mano.

Cómo Cumplir con las Obligaciones Fiscales Tras la Compra

Tras la compra, deberá completar varios pasos:

1. Pagar los impuestos aplicables (ITP o IVA + AJD) dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura.

2. Presentar los formularios de impuestos a través de la oficina regional de Hacienda.

3. Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad.

4. Declarar la propiedad en su declaración anual de la renta española si es residente.

5. Si es no residente, declarar y pagar anualmente el impuesto sobre bienes inmuebles para no residentes.

Comprender el impuesto sobre bienes inmuebles en España

Los impuestos y tasas son inevitables al comprar una propiedad en España, pero con una planificación adecuada, no tienen por qué ser abrumadores. La clave está en comprender las diferencias fiscales entre viviendas nuevas y de segunda mano, considerar las variaciones regionales en los tipos impositivos y colaborar con profesionales legales para evitar sorpresas.

Tanto si compra una casa de verano, como si realiza una inversión inmobiliaria en España o se muda permanentemente, estar informado sobre la legislación del impuesto sobre bienes inmuebles en España le ayudará a tomar decisiones más inteligentes.

Para quienes tengan preguntas sobre impuestos al comprar una casa en España, esta guía ofrece la información esencial. Siempre puede consultar Spain Homes ® para obtener el asesoramiento legal y financiero más actualizado y adaptado a su situación.