La mayoría de las guías sobre la compra de una propiedad en España se detienen en el precio de compra. Sin embargo, el coste real es muy diferente cuando se suman los importes que deben pagarse en el momento del cierre, los gastos anuales que conlleva ser propietario y las obligaciones que el IRS sigue exigiendo sin importar en qué parte del mundo viva. Para los compradores estadounidenses en particular, la parte fiscal es uno de los aspectos más incomprendidos de todo el proceso. Y no porque las normas sean difíciles de encontrar, sino porque no se parecen en nada al sistema tributario de Estados Unidos.
Esta guía lo explica en tres partes: lo que paga al comprar, lo que deberá pagar cada año mientras sea propietario y cómo interactúan las obligaciones fiscales de España y Estados Unidos una vez que posee una vivienda en el extranjero. También es uno de los temas más buscados relacionados con los impuestos para estadounidenses que viven en España, y con razón. Si está intentando entender cómo funciona la fiscalidad para ciudadanos estadounidenses en España antes de comprometerse con una compra, el siguiente marco cubre todos los aspectos esenciales.
Impuestos sobre la compra de una propiedad en España para ciudadanos estadounidenses
La primera pregunta más habitual es sencilla: ¿qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en España? La respuesta depende de un criterio principal: si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.
Comprender la fiscalidad de la compra de una propiedad en España comienza por el tipo de inmueble. Las viviendas de obra nueva están sujetas al IVA, con un tipo fijo del 10%, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele oscilar entre el 0,75% y el 1,5–2%, según la comunidad autónoma. Por tanto, el coste fiscal de adquirir una vivienda nueva es predecible: 10% de IVA más AJD. En cambio, las viviendas de segunda mano siguen un régimen completamente distinto.
Las propiedades de segunda mano están exentas de IVA y, en su lugar, pagan el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía considerablemente según la comunidad autónoma. En Málaga y el resto de Andalucía, el ITP es del 7%, uno de los tipos más favorables para el comprador en España. En Alicante y el resto de la Comunidad Valenciana, el tipo asciende al 9%. En Barcelona y el resto de Cataluña, el ITP es del 10%, aumentando al 11% sobre la parte del precio de compra que supere el millón de euros.
Además de los impuestos, los costes asociados a la compra de una propiedad en España también incluyen a los profesionales que garantizan una operación segura: los honorarios de un abogado rondan el 1% del precio de compra, los gastos notariales suelen situarse entre 300 € y 1.200 €, y la inscripción en el Registro de la Propiedad cuesta aproximadamente entre 400 € y 600 €.
Ejemplo: en un apartamento de segunda mano de 300.000 € en la Costa del Sol, solo el ITP al 7% asciende a 21.000 €. Si se añaden unos 3.000 € en honorarios legales y entre 1.000 € y 1.500 € por notaría y registro, el coste total adicional se sitúa aproximadamente entre 25.000 € y 26.000 €, lo que encaja cómodamente dentro del margen del 8–10% que conviene presupuestar.
Documentar el origen de sus fondos: un paso que conviene hacer cuanto antes
Esta parte no tiene que ver con los tipos impositivos, sino con ser un comprador extracomunitario. Los bancos y notarios aplican controles de prevención del blanqueo de capitales más estrictos a los compradores estadounidenses que a los compradores españoles o de otros países de la UE. No basta necesariamente con demostrar que dispone del dinero; es posible que también deba acreditar de dónde procede. Si los fondos provienen de la venta de una vivienda en Estados Unidos, de una cuenta de inversión o de una herencia, es recomendable reunir toda la documentación antes de realizar cualquier transferencia internacional. Este único paso provoca más retrasos en el cierre de operaciones para compradores estadounidenses que casi cualquier otro aspecto del proceso.
Fuente:Agencia Tributaria
Impuestos anuales para ciudadanos estadounidenses después de adquirir la propiedad
IBI: el impuesto que todo propietario espera pagar
¿Cuánto se paga en impuestos por una propiedad en España una vez adquirida? El primer nivel es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Todos los municipios españoles cobran este impuesto municipal anual, calculado como un pequeño porcentaje del valor catastral del inmueble, normalmente entre el 0,4% y el 1,1% al año. Este impuesto constituye la obligación fiscal básica de cualquier propietario, sea residente o no. El importe depende completamente del municipio y puede variar desde unos pocos cientos de euros al año para un apartamento modesto hasta bastante más de mil euros para una villa costera de mayor tamaño. Comprender la fiscalidad inmobiliaria para extranjeros en España comienza aquí: el IBI se aplica por igual con independencia de la nacionalidad o del estatus de residencia.
Fuente:Dirección General del Catastro
IRNR (Modelo 210): el impuesto que muchas personas desconocen
Este es el impuesto que suele sorprender a muchos propietarios estadounidenses no residentes. La tributación para no residentes en España funciona mediante el Modelo 210, correspondiente al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Es la declaración oficial que debe presentar cualquier persona que no sea residente fiscal en España (es decir, que permanezca menos de 183 días al año en el país) pero posea una propiedad, participaciones o ingresos de origen español.
La tributación para propietarios no residentes no se limita a los ingresos por alquiler. También se aplica cuando la vivienda permanece vacía. España considera que una propiedad genera un beneficio económico incluso cuando no está alquilada, por lo que calcula una renta imputada teórica —normalmente el 1,1% del valor catastral, o el 2% si dicho valor no ha sido revisado oficialmente desde antes de 1994— y la grava anualmente mediante el Modelo 210, de forma independiente al IBI.
El cálculo es sencillo. Se toma la renta imputada (1,1% del valor catastral) y se aplica el tipo fijo del 24% correspondiente a los propietarios no residentes de fuera de la Unión Europea.
Ejemplo: una propiedad con un valor catastral de 150.000 € genera una renta imputada aproximada de 1.650 € al año. Aplicando el tipo del 24% para no residentes, un ciudadano estadounidense pagaría unos 396 € anuales, tanto si la vivienda estuvo ocupada como si permaneció vacía durante ese año.
Fuente:Agencia Tributaria - Modelo 210
Es fácil pasarlo por alto porque en el momento de la compra no suele parecer urgente. Sin embargo, normalmente aparece más adelante, a menudo cuando intenta vender la propiedad y el notario comienza a solicitar información sobre su historial de declaraciones.
Impuestos al alquilar su propiedad en España
Cuando alquila una vivienda en España, las obligaciones fiscales sustituyen la renta imputada del Modelo 210 por los ingresos reales obtenidos por el alquiler. Como ciudadano de un país no perteneciente a la UE, tributará sobre los ingresos brutos del alquiler al tipo fijo del 24%, sin posibilidad de deducir gastos.
Impuesto sobre el Patrimonio: cuándo se aplica realmente
España aplica un impuesto anual sobre el patrimonio para los bienes situados en el país. La exención estatal es de 700.000 € en patrimonio neto español por persona, aunque su aplicación práctica depende en gran medida de la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad. En Madrid y en toda Andalucía, incluida Málaga y la Costa del Sol, existe una bonificación del 100%, lo que en la práctica elimina este impuesto para la inmensa mayoría de propietarios. Alicante y el resto de la Comunidad Valenciana también ofrecen un tratamiento favorable, tras haber elevado recientemente el umbral de exención hasta 1 millón de euros. Barcelona y el resto de Cataluña constituyen la principal excepción: allí el impuesto se aplica plenamente y la exención autonómica es incluso inferior a la estatal, situándose alrededor de los 500.000 €. Por ello, Cataluña es el lugar donde realmente conviene consultar con un asesor fiscal mucho antes de acercarse a un patrimonio de siete cifras. Este aspecto también suele ser especialmente relevante para los jubilados estadounidenses en España, ya que son quienes con mayor frecuencia mantienen inversiones inmobiliarias españolas importantes a largo plazo.
Obligaciones fiscales en Estados Unidos al comprar una propiedad en el extranjero
Declaración de ingresos mundiales, independientemente de dónde viva
Comprar una propiedad en el extranjero no modifica su relación con el IRS. Estados Unidos grava a sus ciudadanos por sus ingresos mundiales, independientemente del país donde residan. Esto significa que deberá seguir presentando cada año su declaración de impuestos estadounidense e informar de todos sus ingresos, incluidos los procedentes del alquiler de una propiedad en España, aunque dichos ingresos ya estén sujetos a tributación en España.
Foreign Earned Income Exclusion (FEIE)
Esta es la medida que ofrece mayor protección para quienes tienen ingresos moderados. Comprender cómo se gravan simultáneamente los ingresos de un ciudadano estadounidense en España y en Estados Unidos es fundamental para entender esta exclusión. Permite a quienes cumplen los requisitos excluir de la tributación estadounidense una determinada cantidad de ingresos obtenidos en el extranjero cada año. El límite se ajusta anualmente por inflación y en los últimos años se ha mantenido alrededor de los 130.000 dólares por contribuyente. Los matrimonios en los que ambos cónyuges cumplen los requisitos pueden solicitar la exclusión por separado, duplicando aproximadamente el beneficio para hogares con dos ingresos. Normalmente, para poder acogerse a esta exclusión es necesario cumplir uno de dos requisitos: haber permanecido fuera de Estados Unidos al menos 330 días completos durante un período de 12 meses o acreditar una residencia efectiva y permanente en el extranjero.
Ejemplo: un ciudadano estadounidense que perciba un salario remoto dentro de ese rango mientras reside a tiempo completo en España podría excluir la totalidad de esos ingresos y no deber prácticamente nada en impuestos federales sobre ellos.
Foreign Tax Credit (FTC)
Si sus ingresos superan el límite cubierto por la FEIE, o si no reúne los requisitos para acogerse a ella, entra en juego el Foreign Tax Credit. Este crédito permite descontar, dólar por dólar, los impuestos que ya haya pagado en España de la cantidad que adeudaría al fisco estadounidense. Dado que los tipos impositivos españoles suelen ser superiores a los estadounidenses en los niveles de renta más altos, esto normalmente significa que terminará pagando poco o nada al IRS. Además, cualquier crédito que no utilice en el año correspondiente no se pierde: puede trasladarse y aplicarse durante un máximo de diez años fiscales posteriores.
Ejemplo: supongamos que obtiene unos ingresos de 180.000 dólares y paga aproximadamente 60.000 dólares en impuestos sobre la renta en España. Si el impuesto equivalente en Estados Unidos hubiera sido de 45.000 dólares, el Foreign Tax Credit eliminaría completamente esa obligación, dejando un saldo de 0 dólares a pagar al IRS. Los 15.000 dólares adicionales pagados en España que no haya podido utilizar ese año podrán trasladarse y aplicarse a ejercicios fiscales futuros durante un máximo de diez años.
FBAR y FATCA: obligaciones de información, no nuevos impuestos
Además de los impuestos que pueda deber, existen obligaciones de información. Si el saldo conjunto de sus cuentas financieras en el extranjero supera los 10.000 dólares en cualquier momento del año, deberá presentar el FBAR. Si posee activos financieros extranjeros de mayor valor, también puede estar obligado a presentar la declaración FATCA. Ninguna de estas obligaciones genera impuestos adicionales por sí sola; son simplemente informativas, aunque las sanciones por incumplimiento pueden ser muy elevadas.
Una aclaración importante que suele tranquilizar a muchos propietarios: la vivienda en sí misma no activa ninguna de estas obligaciones. Un inmueble poseído directamente no se considera una "cuenta financiera extranjera". Lo que sí cuenta es la cuenta bancaria española que abrió para comprar la propiedad y cualquier movimiento posterior que pase por ella, como los ingresos por alquiler.
Ley Beckham: si posteriormente se convierte en residente
Para quienes más adelante obtengan la residencia a través de un empleo o de un visado para nómadas digitales, existe otra opción interesante: tributar al tipo fijo del 24% sobre los ingresos de fuente española, en lugar de hacerlo según la escala progresiva del IRPF, mientras que, con carácter general, los ingresos obtenidos fuera de España quedan excluidos del sistema tributario español durante el período de aplicación de este régimen.
Coordinar todas estas obligaciones no es tarea de una sola persona. La mejor estrategia consiste en trabajar conjuntamente con un gestor o asesor fiscal español y un contador estadounidense con experiencia real en fiscalidad internacional. Esa conversación debería producirse antes de cerrar la compra y no cuando llegue la primera campaña de impuestos y aparezcan las sorpresas.
Fuente:Americanos y Extranjeras Residentes en el Extranjero
Conclusión: forme el equipo adecuado antes de cerrar la compra
Las obligaciones fiscales en España y en Estados Unidos no se compensan entre sí; funcionan de forma paralela, y gestionarlas correctamente requiere dos tipos diferentes de especialización. Un gestor o asesor fiscal español se encargará de sus obligaciones locales (IBI, Modelo 210 e Impuesto sobre el Patrimonio). Un contador estadounidense con verdadera experiencia en fiscalidad internacional se ocupará de su declaración federal, del FBAR y de la estrategia relacionada con la FEIE o el FTC. Ambos profesionales deben coordinar su trabajo y conocer lo que hace el otro.
El error más frecuente —y también el más fácil de evitar— consiste en pensar que todo esto puede resolverse cuando llegue la primera campaña fiscal en España. Para entonces, un Modelo 210 no presentado, un FBAR omitido o una exclusión aplicada incorrectamente ya pueden haber supuesto sanciones, impuestos atrasados o simplemente muchas horas de trabajo para corregir la situación. El momento adecuado para establecer esta estructura es antes de firmar la compra, no después.
Si todavía se encuentra en la fase inicial de investigación sobre la compra de una vivienda, nuestra guía principal, Americanos comprando una propiedad en España: Guía completa 2026, explica en un solo lugar todo el proceso de compra, las opciones de visado y un análisis por regiones.
*Última actualización: julio de 2026
Esta guía tiene únicamente fines informativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inmigración. Para obtener orientación adaptada a su situación concreta, le recomendamos consultar con un profesional cualificado.
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