Todo lo que debes saber sobre impuestos de segunda vivienda

Comprar una segunda vivienda en España puede ser emocionante, pero las implicaciones fiscales de poseer una segunda propiedad en el país suelen ser más complejas de lo que muchos esperan. Las normas fiscales sobre segundas viviendas en España pueden variar según el uso que se le dé al inmueble, su ubicación y si eres residente o no. Algunas propiedades están sujetas a impuestos anualmente, incluso sin generar ingresos por alquiler, mientras que otras pueden beneficiarse de deducciones o enfrentarse a recargos locales (cargos adicionales). El impuesto sobre segundas viviendas en España también puede diferir según la comunidad autónoma, afectando lo que pagas al comprar, poseer o heredar la propiedad. Una planificación cuidadosa puede ayudarte a reducir tu carga tributaria, especialmente a través de estructuras legales de propiedad o evitando la doble imposición como no residente.

Cómo España grava múltiples propiedades y segundas viviendas

En España, una segunda vivienda es cualquier propiedad que poseas y que no sea tu residencia habitual ni se utilice con fines comerciales. Es decir, no vives allí de forma permanente ni cumples con las condiciones de una “vivienda habitual”. Una propiedad se considera residencia principal solo si vives en ella de forma continua durante al menos tres años, o si te mudas dentro del primer año después de la compra por razones personales como matrimonio o traslado laboral. Cualquier otra propiedad que poseas se considera una segunda vivienda, lo cual tiene implicaciones fiscales. Las normas fiscales para segundas viviendas en España se aplican de forma diferente, a menudo incluyendo imputaciones de renta anuales basadas en el valor catastral del inmueble.

Tu residencia habitual recibe un trato fiscal más favorable que tus otras propiedades. Puede beneficiarse de exenciones fiscales e incluso de deducciones hipotecarias si fue adquirida antes de 2013. Por el contrario, las segundas viviendas no son elegibles para estos beneficios. En su lugar, deben declararse y tributar por imputación de renta, aunque no se alquilen. Tener dos viviendas en España conlleva una tributación distinta según el uso, y ambas están sujetas al impuesto local sobre bienes inmuebles (IBI), aunque las tarifas y normativas pueden variar.

Los impuestos sobre múltiples propiedades en España pueden acumularse rápidamente si no se planifica adecuadamente, especialmente porque estos tributos dependen del uso de la propiedad, la región y la condición del propietario. El impuesto sobre bienes inmuebles para extranjeros también puede diferir respecto al que pagan los residentes, sobre todo en lo relativo a deducciones e imputación de rentas. Tu condición de residente fiscal es clave. Si eres residente fiscal en España, debes declarar tu segunda vivienda en la declaración anual del IRPF y tributar según su valor.

No obstante, si no eres residente, el impuesto sobre la propiedad en España para no residentes se aplica bajo un sistema distinto con una tarifa fija, que varía según tu país de origen. Alquilar la vivienda introduce una nueva capa fiscal, ya que los ingresos por alquiler son gravables, aunque ciertos gastos pueden deducirse. Por tanto, es esencial comprender cómo vivir en España puede afectar tu carga tributaria.

Qué impuestos adicionales se aplican a las segundas viviendas en España

Poseer más de una propiedad en España puede conllevar costes adicionales más allá de la compra. Para las propiedades, la fiscalidad en España incluye impuestos anuales y tasas únicas que pueden acumularse rápidamente. Muchos de estos cargos dependen de la ubicación del inmueble, su uso y si resides en España a tiempo completo. Conocer estos impuestos y las normas fiscales para extranjeros en España te ayudará a planificar mejor tu presupuesto y evitar sorpresas.

Impuesto sobre la Renta para No Residentes (aunque no se alquile)

Debes pagar impuestos aunque no alquiles tu segunda vivienda. Como no residente, España te grava sobre el valor del inmueble, no sobre el alquiler real. Esto se denomina renta imputada. Suele calcularse como el 2% o el 1,1% del valor catastral, gravado con una tasa fija del 24% (o 19% si resides en la UE o en el EEE). Este impuesto se paga anualmente y se aplica uses o no la vivienda, lo cual responde a una pregunta frecuente: ¿se paga más impuesto por una segunda vivienda en España? En muchos casos, la respuesta es sí, debido a esta regla de renta imputada.

Impuesto sobre la Renta Imputada en Segundas Viviendas

Todas las segundas viviendas en España se gravan como si generaran ingresos. Esto se aplica tanto a residentes como a no residentes. El impuesto se basa en un porcentaje del valor catastral, no en el valor de mercado. Representa un coste recurrente solo por poseer la vivienda, por lo que muchos propietarios optan por alquilarla parte del año para cubrir este importe. Las implicaciones fiscales de poseer múltiples viviendas en España se agravan cuando estas obligaciones anuales se acumulan.

Diferencias en el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un impuesto local anual basado en el valor catastral del inmueble. Las tasas varían por municipio, normalmente entre el 0,4% y el 1,3%. Las segundas viviendas pueden perder algunas bonificaciones que sí se aplican a la residencia habitual, y algunos municipios imponen recargos por poseer múltiples propiedades. Estos recargos pueden incrementar considerablemente tu factura anual dependiendo de la región. Por ello, dos viviendas en diferentes ciudades pueden tener recibos de IBI muy distintos.

Impuesto sobre el Patrimonio para Múltiples Propiedades

España aplica un impuesto sobre el patrimonio si tus activos netos superan los 700.000 € (más una exención de 300.000 € por la vivienda habitual). Este impuesto afecta tanto a residentes como a no residentes y aumenta si posees más de una propiedad. Algunas regiones, como Madrid, ofrecen exenciones totales, pero otras no. Si tus activos superan los 3 millones de euros, podrías enfrentar también un impuesto de solidaridad adicional con tipos más altos. En efecto, esto supone un impuesto extra por poseer dos viviendas en España si superas los umbrales de exención.

Costes Anuales vs. Costes Únicos

Además de los impuestos anuales, también hay costes únicos al comprar una propiedad en España. Por ejemplo, comprar una vivienda de segunda mano implica pagar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 7% al 10%, según la región. Las viviendas nuevas incluyen un 10% de IVA y un impuesto adicional de actos jurídicos documentados (AJD). También deberás pagar gastos de notaría, registro de la propiedad y, posiblemente, gestoría. Estos costes pueden añadir entre un 11% y un 14% al precio total de compra, por lo que deben tenerse en cuenta desde el principio.

Cómo reducir la carga fiscal en una segunda vivienda en España

Alquilar tu segunda vivienda en España puede ayudarte a reducir la carga fiscal. Si se alquila, puedes deducir varios gastos como intereses hipotecarios, reparaciones, seguros, suministros y tarifas de gestión. Los residentes en la UE y el EEE pueden deducir todos los gastos, mientras que los propietarios fuera de la UE tienen límites más estrictos. Si se alquila durante todo el año, no tendrás que declarar la renta imputada, lo que reduce la tributación. Incluso durante los meses en los que no se alquile, si el valor catastral se ha revisado en los últimos 10 años, la renta imputada baja al 1,1%. Aprovechar los incentivos fiscales en España para segundas viviendas, mediante alquiler legal y un seguimiento adecuado de los gastos, puede reducir significativamente tus impuestos anuales.

También puedes reducir tu exposición fiscal planificando la forma en que posees la propiedad. Algunas estrategias comunes incluyen:

• Copropiedad: Dividir la propiedad para reducir la parte imponible de cada persona y usar deducciones individuales.
• Sociedades holding: Crear una sociedad civil española o una entidad extranjera para tributar a través del impuesto de sociedades, pero ten en cuenta las normas adicionales.
• Usufructo + nuda propiedad: Mantener el derecho de uso mientras transfieres la propiedad futura a tus herederos, lo que puede reducir el impuesto de sucesiones.

Cada método tiene ventajas y desventajas, por lo que es recomendable consultar a un abogado antes de decidir. Ten en cuenta que estas estrategias pueden afectar cómo se calcula el IBI de la segunda vivienda a nivel local, ya que algunos ayuntamientos aplican normas diferentes según la estructura de propiedad.

Los no residentes pueden evitar pagar impuestos dobles gracias a los convenios de doble imposición que España tiene con muchos países. Estos acuerdos permiten compensar el impuesto pagado en España con el que debes pagar en tu país de origen, evitando así pagar dos veces por los mismos ingresos. Para beneficiarte de esto, es importante conservar copias de tus formularios Modelo 210 y declarar los impuestos pagados en España en tu declaración fiscal nacional. Aunque estos tratados no eliminan el impuesto español, aseguran que no pagues dos veces. Este alivio fiscal es especialmente relevante si alquilas o vendes la propiedad en el futuro. Además, las diferencias regionales en los impuestos dentro de las comunidades autónomas de España también pueden influir en cuánto pagas por tus segundas viviendas, lo que hace esencial entender la normativa fiscal local.