Рынок жилья Испании в 2025 году продемонстрировал резкий рост цен, превзойдя уровни, зафиксированные в середине 2000-х годов. Этот восходящий тренд стал результатом высокой покупательской активности и нарастающего дисбаланса между спросом и предложением. По оценкам экспертов и аналитиков, рост цен сохранится и в 2026 году, открывая новые возможности для инвесторов и одновременно создавая определенные сложности для покупателей, приобретающих жилье впервые. В этой статье мы подробнее рассмотрим текущую динамику рынка недвижимости Испании, ключевые ожидания на 2026 год и регионы, где сегодня сосредоточены наиболее привлекательные инвестиционные возможности.
Рынок недвижимости Испании в 2025 году: год, превзошедший ожидания
2025 год стал по-настоящему рекордным для рынка недвижимости Испании. Страна обновила как квартальные, так и годовые показатели активности. Только за первое полугодие было заключено около 379 484 сделок – это лучший результат с 2007 года. Основной объем по-прежнему пришелся на вторичное жилье, которое заняло 91,3% рынка, тогда как доля новостроек осталась скромной – всего 8,7% из-за ограниченного предложения. Существенную роль в 2025 году сыграли и иностранные покупатели: их активность была особенно заметна в наиболее популярных регионах страны.
Цены на недвижимость в Испании достигли максимума за 18 лет
Согласно данным Индекса цен на жилье Национального института статистики Испании (INE), в третьем квартале 2025 года цены на готовое жилье выросли на 12,8% в годовом выражении – это самый резкий скачок за последние 18 лет. В рамках этого роста стоимость новостроек увеличилась примерно на 9,7%, а вторичного жилья – на 13,4%.
К третьему кварталу 2025 года средняя цена жилья по стране достигла 2153 €/м², превысив рекорд 2008 года (2101 €/м²). Таким образом, темпы роста почти вдвое обогнали показатель 2024 года, который составлял 7,05%. Почти все регионы зафиксировали двузначное подорожание, а наибольший рост наблюдался в таких городах, как Мадрид, Малага и Аликанте, где высокий спрос формируется как со стороны местных, так и иностранных покупателей.
Иностранные покупатели стимулируют рекордные продажи недвижимости в Испании
Испанский рынок жилья в 2025 году уверенно превзошел ожидания. По данным издания El País, за первые одиннадцать месяцев было заключено 662 114 сделок – больше, чем за весь 2024 год. Эти цифры наглядно показывают: рынок остается устойчивым и продолжает расти, несмотря на дефицит предложения и рост цен.
Одним из ключевых драйверов этого роста стали иностранные покупатели. Уже к середине прошлого года они приобрели 71 155 объектов недвижимости, превысив показатели аналогичного периода 2024 года. Лидерами среди зарубежных инвесторов по-прежнему остаются граждане Великобритании.
Чего ожидать от инвестиций в недвижимость Испании в 2026 году
Большинство аналитиков сходятся во мнении: активность на рынке сохранится и в 2026 году. По прогнозам ведущих финансовых институтов, цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами по сравнению с 2024–2025 годами. Повторения двузначного роста эксперты не ожидают.
Так, BBVA Research прогнозирует увеличение цен примерно на 5,3%, а CaixaBank Research – около 6,3%. Даже при замедлении динамики спрос, по оценкам специалистов, останется высоким. Его будут поддерживать экономическая стабильность и устойчивый интерес со стороны иностранных покупателей, для которых Испания остается надежным инвестиционным направлением с высоким качеством жизни.
В то же время сочетание растущих цен и ограниченного предложения продолжает создавать давление на рынок, особенно в сегменте доступного жилья. В первую очередь это ощущают покупатели, выходящие на рынок впервые и располагающие ограниченным капиталом. Однако в 2026 году условия ипотечного финансирования, как ожидается, станут более гибкими, что может частично облегчить вход на рынок и сбалансировать спрос.
Финансирование инвестиций: ипотечные ставки в Испании в 2026 году
Ожидания рынка указывают на продолжение политики смягчения со стороны Европейского центрального банка, что открывает путь к дальнейшему снижению процентных ставок по кредитам. Euribor (12 месяцев), ключевой ориентир для ипотечных ставок в Испании, уже снизился до 2,236% по состоянию на 20 января и, по прогнозам, может опуститься примерно до 2,00%. По сравнению с пиковыми значениями прошлых лет это заметное снижение, которое напрямую повышает покупательскую способность и делает ипотеку более доступной для инвесторов и частных покупателей.
Ипотечные ставки в Испании формируются на основе Euribor с добавлением фиксированной банковской маржи. В результате ставки по ипотеке с плавающим процентом могут находиться в диапазоне около 3–4%. Даже для нерезидентов, которые обычно платят на 0,5–1% больше, такие условия остаются привлекательными и позволяют рассматривать ипотеку как эффективный инструмент финансирования инвестиций в испанскую недвижимость.
Ключевые инвестиционные возможности на рынке недвижимости Испании в 2026 году
Спрос на жилье в Испании остается стабильно высоким как со стороны местных покупателей, так и иностранцев, что продолжает поддерживать рынок. Туристический поток не снижается даже вне пикового летнего сезона, и, по прогнозам крупнейшей испанской гостиничной сети Meliá, в 2026 году страну могут посетить почти 100 миллионов туристов. Туристическая привлекательность, комфортный образ жизни и высокий арендный потенциал делают инвестиции в недвижимость Испании по-прежнему интересными как для внутренних, так и для международных инвесторов.
Лучшие регионы Испании для инвестиций в недвижимость
Коста-дель-Соль в Андалусии остается одним из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов. По данным за прошлый год, доля зарубежных покупателей в провинции Малага достигла 42,9%, превысив показатели Балеарских островов. Малага и прибрежные города региона сохраняют статус ключевой инвестиционной точки и в 2026 году, демонстрируя рост цен выше среднего по стране.
Коста-Бланка – еще один регион с высоким потенциалом роста в ближайший год. По последним данным, цены здесь выросли примерно на 14%, опередив средние показатели по Испании. Особенно заметный рост зафиксирован в Аликанте, а такие города, как Хавеа и Торревьеха, показали скачок более чем на 20%. Сильный спрос позволяет ожидать продолжения этой динамики и в 2026 году.
Мадрид также продемонстрировал уверенный рост цен за последний год. Будучи главным экономическим центром страны, столица сохраняет инвестиционную привлекательность, хотя темпы роста в ближайшие 12 месяцев могут быть более сдержанными по сравнению с прибрежными и премиальными рынками.
Стабильный рост цен также наблюдается в Валенсии и Барселоне, где международный спрос продолжает играть ключевую роль в развитии рынка.
Доходность от аренды в Испании в 2026 году
Согласно исследованию Investropa за январь этого года, средняя валовая доходность от аренды в Испании составляет около 6,3%. При этом разница между престижными районами и более доступными кварталами достигает примерно 4%, и именно последние чаще всего входят в лучшие районы для выгодных инвестиций в Испании, предлагая инвесторам более высокую отдачу.
Среди крупных городов особенно выделяется Мурсия – здесь валовая арендная доходность достигает 7,4%. Город считается одним из самых доступных для входа на рынок, при этом спрос на аренду остается стабильным, что делает инвестиции особенно привлекательными. Валенсия также демонстрирует хорошие показатели, часто удерживая доходность на уровне 6% и выше. Внешние районы Мадрида могут приносить более 7% валовой доходности, тогда как в центральных и престижных локациях она обычно составляет около 3–4%. Барселона, в свою очередь, сохраняет показатели выше среднего, особенно в рабочих и непремиальных районах, где доходность может достигать 6–7,5%.
Типы недвижимости, привлекающие инвесторов в Испании
Жилая недвижимость под аренду с контрактами на средний и длительный срок остается одним из самых надежных форматов инвестиций, обеспечивая стабильный доход и прогнозируемую доходность. В прибрежных и премиальных локациях особенно хорошо показывают себя объекты под краткосрочную аренду для туристов, хотя такой формат требует более активного управления. Одновременно набирает популярность формат build-to-let – проекты, которые изначально проектируются и строятся специально для сдачи в аренду, с едиными стандартами и фокусом на долгосрочный доход, особенно в таких городах, как Барселона и Малага.
Помимо жилого сегмента, растущий интерес вызывают офисные и логистические объекты, предлагающие более высокие показатели доходности в коммерческой недвижимости, особенно в таких городах, как Севилья. Параллельно усиливается тренд на покупку и реконструкцию объектов с акцентом на высокие стандарты энергоэффективности – этому способствует как спрос со стороны арендаторов и покупателей, так и государственные стимулы и новые требования к зданиям.
Вызовы на рынке жилья Испании
Жилищный кризис остается одной из ключевых тем для правительства Испании. В последние годы внимание регуляторов сосредоточено, в частности, на лицензировании туристической аренды. Однако дефицит жилья носит более глубокий, структурный характер и не сводится лишь к иностранному спросу. Сегодня в стране вводится около 100 000 новых объектов в год – примерно на 40% меньше реальной потребности рынка. Ограниченное предложение напрямую влияет и на доступность жилья, усиливая нехватку объектов в бюджетном сегменте. Решение проблемы, по мнению экспертов, возможно за счет расширения программ государственного строительства и стимулирования долгосрочной аренды.
Стоит ли инвестировать в недвижимость Испании в 2026 году?
Несмотря на рост цен, Испания по-прежнему остается привлекательным рынком для инвестиций – благодаря доступному финансированию и устойчивому инвестиционному потенциалу. При грамотном выборе локации и цены входа недвижимость здесь остается сравнительно доступной, предлагая перспективу роста капитала в среднесрочной перспективе и стабильную арендную доходность.
Команда экспертов Spain Homes ® сопровождает клиентов на каждом этапе сделки – от анализа локального рынка до юридической поддержки, помогая принимать взвешенные и уверенные решения. Свяжитесь с нами, чтобы получить персональную консультацию.
RUB
