Голландские покупатели вышли на первое место среди иностранных граждан, приобретающих недвижимость в Испании. Ранее на этом рынке долгое время доминировали Германия и Великобритания. Однако, согласно последним данным за 2025 год, обе страны уступили лидерство Нидерландам, которые демонстрируют стабильный ежегодный рост. Это не означает, что испанский рынок жилья переживает масштабные потрясения, речь идет скорее о перестановке сил внутри тройки крупнейших иностранных покупателей.
Рост и доминирование голландских инвесторов на рынке жилья Испании
Присутствие граждан Нидерландов в числе ключевых иностранных покупателей росло постепенно, и в 2025 году их лидерство стало официальным. За полный год голландские инвесторы приобрели 6289 объектов недвижимости по всей Испании, впервые с небольшим отрывом опередив Германию (6233) и Великобританию (6152).
Этот разрыв минимален, но реальную картину отражает сама динамика показателей. Активность британских покупателей стабильно снижается уже довольно долгое время. Хотя Великобритания остается одной из крупнейших групп иностранных инвесторов на испанском рынке жилья, последствия Брекзита продолжают давать о себе знать. Количество сделок с участием британцев упало на 8,5% в годовом исчислении за 2025 год, несмотря на скромное оживление в финальном квартале. Снижение показателей коснулось и Германии, чьи объемы покупок сократились на 2,6% по сравнению с 2024 годом.
Голландские покупатели, напротив, продолжают уверенно наращивать свою долю на рынке. Если объединить сделки резидентов и нерезидентов, то общее число покупок недвижимости гражданами Нидерландов в 2025 году достигло 8354 объектов. Это знаменует собой рост на 12,2% в годовом исчислении. Кроме того, они стали единственной крупной иностранной группой, зафиксировавшей рост показателей как в годовом, так и в квартальном выражении.
Где именно голландцы покупают недвижимость в Испании?
Как и большинство иностранных покупателей, граждане Нидерландов традиционно выбирают прибрежные регионы, однако у них есть и свои четкие предпочтения. Голландцы, приобретающие жилье в Испании, концентрируются в основном на побережье Коста-Бланка (провинция Аликанте) и в Малаге, а третьим по популярности направлением для них становится Жирона.
Аликанте – эпицентр спроса
Побережье Коста-Бланка пользуется огромной популярностью, но именно Аликанте лидирует по объему иностранного спроса. Здесь голландские покупатели занимают третье место, уступая лишь британцам и немцам. Их интерес сосредоточен на конкретных локациях, таких как Хавеа и другие города на севере Коста-Бланки. Инвесторы из Нидерландов сегодня активно меняют ландшафт местного рынка элитной недвижимости.
Малага – центр притяжения элитного жилья
Голландские покупатели сохраняют высокую активность и в этой провинции, где расположены одни из лучших яхтенных марин и элитных портов Испании. В основном они приобретают роскошную курортную недвижимость. Среди прибрежных городов Испании наибольшей популярностью у граждан Нидерландов пользуются Марбелья, Эстепона и Михас.
Жирона – восходящая звезда побережья Коста-Брава
Жирона становится новым фаворитом среди иностранных инвесторов, привлекая покупателей более доступными ценами. Граждане Нидерландов, приобретающие здесь жилье, входят в тройку лидеров наряду с французами и немцами. Причина такой популярности проста: до этого региона легко добраться из Западной Европы, а растущее интернациональное сообщество помогает новичкам быстрее обустроиться на новом месте.
Почему голландские покупатели инвестируют в Испанию? Что стоит за этим бумом
Мотивы покупателей недвижимости из Нидерландов могут быть самыми разными – от переезда ради смены образа жизни до исключительно финансовых инвестиций. Однако в целом важную роль играет общая высокая привлекательность Испании для всех европейских инвесторов.
Для многих граждан Нидерландов, которые приобретают жилье и переезжают в Испанию целыми семьями, эта страна становится отличным решением проблемы высоких налогов, долгих зим и растущей плотности населения на родине.
Стоимость жизни и цены на недвижимость в Испании остаются относительно более низкими, чем в Нидерландах. Это особенно заметно, если сравнить такие голландские центры, как Амстердам и Утрехт, с ведущими прибрежными направлениями Испании. По цене скромной квартиры дома в Испании можно приобрести роскошную виллу в престижном районе. Поэтому большинство голландских покупателей выбирают Испанию ради сделки, которая приносит как эмоциональное удовлетворение, так и сохраняет их капитал.
Образ жизни играет здесь ключевую роль: статистика показывает заметный сдвиг в сторону полноценного переезда, а не просто разовых инвестиционных сделок. Причем голландцы делают это постепенно, сначала пробуя жить на два дома. Большинство начинает с покупки курортного жилья для отпуска, постепенно увеличивая время своего пребывания в стране. Кроме того, расчеты в единой валюте еврозоны делают трансграничные сделки для покупателей из Нидерландов гораздо более простыми и понятными.
Как граждане Нидерландов покупают недвижимость в Испании
Покупка недвижимости в Испании для гражданина Нидерландов может существенно отличаться от аналогичного процесса на родине. Два главных отличия – это испанский предварительный договор contrato de arras, требующий внесения депозита в размере 10%, и сама процедура финансирования сделки.
Финансирование недвижимости в Испании: ипотека для голландских покупателей
Большинство голландцев приобретают жилье на собственные средства или наличными, но те, кто ищет финансирование, сталкиваются в Испании с совершенно другой системой. Банки Нидерландов обычно предлагают более гибкие процентные ставки и условия, чем те, что доступны нерезидентам в Испании. Поэтому многие покупатели сначала извлекают капитал из своей основной недвижимости на родине (путем рефинансирования) и используют эти средства для покупки жилья за рубежом.
Граждане Нидерландов также могут оформить ипотеку и в испанском банке. Однако для нерезидентов условия будут заметно строже. Основные различия между кредитованием в голландских банках и получением займа в Испании в качестве иностранца заключаются в следующем:
• Размер кредита (Loan-to-value) в Нидерландах может достигать 100% от стоимости объекта, тогда как испанские банки предлагают нерезидентам максимум до 60%.
• Возрастные ограничения в Нидерландах достаточно гибкие, в то время как испанские банки обычно ограничивают срок выплаты кредита возрастом 70 или 75 лет.
• Голландские банки позволяют оформлять налоговый вычет по процентам за ипотеку, в то время как в Испании аналогичные льготы для иностранцев, покупающих второе жилье, отсутствуют.
Что голландцы ценят превыше всего при покупке жилья
Покупатели из Нидерландов, как правило, предпочитают просторные и комфортные объекты близости к центру города. При этом огромным спросом пользуются полностью готовые к заселению новостройки. Такое жилье привлекает их минималистичным, чистым дизайном и уже встроенными стандартами энергоэффективности.
Наличие открытых пространств и зеленых зон также является важнейшим фактором выбора. Приезжая из густонаселенной страны, они отдают предпочтение большим террасам, открытым планировкам и домам, спроектированным так, чтобы максимально улавливать солнечный свет.
Близость к транспортным узлам – еще один ключевой критерий. В приоритете находятся объекты, расположенные менее чем в часе езды от аэропортов, которые предлагают прямые рейсы до различных городов Нидерландов.
Кроме того, для голландских цифровых кочевников критически важно наличие высокоскоростного интернета и надежного сетевого соединения.
Налоговые последствия владения вторым жильем в Испании для граждан Нидерландов
Благодаря Соглашению об избежании двойного налогообложения между Нидерландами и Испанией, покупатели могут не опасаться повторного начисления налогов на один и тот же объект или доход. Тем не менее принципы расчета и применения налогов в каждой из стран существенно различаются.
Поскольку первоочередное право на налогообложение недвижимости принадлежит стране, где она физически находится, Испания сохраняет за собой главный приоритет. Со стороны Нидерландов вам необходимо обязательно указывать рыночную стоимость этого жилья в ежегодной налоговой декларации в разделе Box 3. Хотя вторая недвижимость облагается налогом наряду с другими активами, в рамках действующего соглашения голландские власти предоставляют пропорциональный налоговый вычет.
В самой Испании ваши налоговые обязательства напрямую зависят от того, как именно вы используете жилье. Прежде всего, независимо от формата использования, голландские покупатели обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию для нерезидентов. Если дом пустует или используется исключительно вашей семьей, налог рассчитывается на основе вмененного дохода от аренды, который составляет от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости объекта. Для граждан Нидерландов, сдающих свою недвижимость в аренду, применяется фиксированная налоговая ставка в размере 19% от полученного дохода. При этом, как граждане ЕС, они имеют право на налоговый вычет по определенным видам расходов.
Для получения более подробной информации по этой теме ознакомьтесь с нашим руководством по налогообложению в Испании.
Что говорит нам рост числа голландских инвесторов в Испании о перспективах рынка
Этот сдвиг в сторону лидерства Нидерландов – вовсе не случайность. Отчетливо видно, что этот интерес зрел годами, опираясь на практичный подход и растущее внимание к конкретным небольшим локациям. Голландские покупатели приходят с понятными приоритетами и оценивают рынок очень реалистично. Они прекрасно понимают возможные трудности и риски, поэтому выбирают жилье в Испании с прицелом на долгосрочную перспективу.
Сохранят ли они за собой первое место или покупатели из Германии и Великобритании вернут свои позиции – теперь зависит от факторов, которые лежат совсем вне испанского рынка недвижимости. Главную роль здесь сыграют общие изменения в европейской экономике, а также новые правила закона, как это случилось с британцами после Брекзита. Очевидно одно: голландцы стали новой определяющей силой на рынке испанского побережья.
RUB
