Новый закон об аренде жилья в Испании 2025

Если вы владеете недвижимостью в Испании, управляете арендой или только планируете инвестиции, вполне логично задаться вопросом: насколько сегодня безопасно вкладываться в испанский рынок? Ответ — да, это по-прежнему безопасно. С учетом растущего туристического потока и устойчивого спроса, инвестиции в испанскую недвижимость остаются привлекательными и перспективными. Особенно популярна краткосрочная аренда — именно она приносит владельцам наибольший доход. Однако недавние изменения в законодательстве об аренде и ужесточение правил для платформ, таких как Airbnb, вызвали беспокойство у многих — как у новичков, так и у опытных владельцев. Возникают вопросы: как это отразится на доходах? Какие юридические последствия возможны? И стоит ли вообще сейчас входить на рынок?

Хорошая новость в том, что рынок недвижимости в Испании по-прежнему полон возможностей. При грамотном подходе, базовых знаниях и минимальной подготовке вы сможете не только сохранить свой капитал, но и получать стабильный арендный доход в Испании. Эта статья поможет вам понять, как защитить свои права как собственника, ориентироваться в новых правилах краткосрочной аренды и принимать обоснованные решения, которые принесут прибыль. Будь то уже сдаваемая квартира или только первые шаги в инвестициях, знание текущей ситуации поможет вам сохранить стабильность и уверенно развивать бизнес в Испании.

Что делать с рисками при сдаче недвижимости в аренду в Испании по новым правилам?

С 2025 года в Испании начали действовать важные изменения в правилах аренды жилья. Эти нововведения особенно затрагивают тех, кто сдает жилье посуточно или инвестирует в краткосрочную аренду. Если вы уже владеете недвижимостью или только планируете покупку, вполне естественно задаться вопросом: как новые законы повлияют на мой доход и мои права как владельца? Чтобы избежать неприятных сюрпризов и сохранить прибыль, важно понимать, с какими рисками вы можете столкнуться и как их минимизировать. Ниже мы расскажем о ключевых изменениях и предложим простые, понятные решения, которые помогут вам чувствовать себя увереннее на испанском рынке недвижимости.

1. Разрешение на краткосрочную аренду теперь обязательно

С 3 апреля 2025 года в Испании вступили в силу изменения в Закон о горизонтальной собственности. Теперь, чтобы сдавать жилье в краткосрочную аренду (например, через Airbnb), нужно получить официальное разрешение от Comunidad de Propietarios — сообщества собственников вашего дома. Если раньше аренда разрешалась по умолчанию (если соседи не были против), то теперь все наоборот: она возможна только при согласии большинства жильцов — как минимум 60%. Это серьезное изменение, особенно для иностранных владельцев, ведь получить такое согласие бывает непросто. В результате многие начинают задумываться о переходе на долгосрочную аренду.

2. Более строгие правила регистрации и лицензирования

Согласно новым требованиям, чтобы легально сдавать свою недвижимость, нужно зарегистрировать ее в Национальном реестре краткосрочной аренды и получить уникальный идентификационный номер. Без него размещать объявления на платформах вроде Airbnb станет невозможно — за нарушение грозят штрафы и блокировка. Кроме того, каждый регион Испании устанавливает свои собственные правила. В популярных туристических зонах, где спрос особенно высок, нормы становятся всt строже. Чтобы ваша аренда продолжала приносить доход, важно быть в курсе местных требований и соблюдать их.

3. Ограничение арендных цен для крупных владельцев

Среди новых изменений — введение контроля арендных ставок в так называемых «напряженных зонах», где спрос на жилье особенно высок. Если у вас в собственности пять и более объектов, которые вы сдаете в аренду, вы автоматически считаетесь крупным арендодателем. Это нововведение — серьезный шаг вперед по сравнению с предыдущими правилами. Таким образом, к вам могут быть применены более строгие меры контроля за тем, какую арендную плату вы можете взимать. Что это значит на практике? В таких зонах вам могут установить ограничение на размер арендной платы, и вы не сможете повышать ее свободно, даже если спрос высок. Это особенно важно учитывать тем, кто инвестирует в недвижимость Испании для сдачи в краткосрочную аренду или же на долгий срок.

Как защитить свою недвижимость в Испании?

С новыми законами в Испании стало особенно важно правильно защищать свою недвижимость. Если все сделать грамотно, вы спокойно продолжите сдавать жилье и получать доход, даже несмотря на ограничения и изменения в правилах аренды. Пока одни сомневаются, безопасно ли жить и инвестировать в Испании, вы можете действовать уверенно и не терять преимущества, которые дает рынок краткосрочной аренды. Мы собрали простые советы, которые помогут вам убедиться, что ваша недвижимость соответствует правилам и защищена от возможных ограничений, например, связанных с Airbnb.

1. Зарегистрируйте свою недвижимость в Национальном реестре

С 1 июля 2025 года в Испании действует новое правило: все объекты краткосрочной аренды — квартиры, дома, отдельные комнаты и даже лодки — обязательно должны быть зарегистрированы в Национальном реестре краткосрочной аренды (Registro Nacional de Viviendas de Uso Turístico). После регистрации ваша недвижимость получит уникальный номер (Número de Identificación Único), который нужно будет указывать во всех объявлениях на платформах вроде Airbnb, Booking и других.

Зарегистрироваться можно онлайн — через официальный сайт Ассоциации земельных кадастров (Colegio de Registradores). Для этого нужно будет предоставить основные данные: адрес, кадастровый номер, документы о праве собственности и характеристики жилья. Это обязательный шаг для всех, кто хочет законно сдавать недвижимость в аренду в Испании и спокойно получать доход.

2. Получите необходимые местные лицензии и сертификаты

Кроме национальной регистрации, в зависимости от региона, вам может понадобиться получить местные разрешения на туристическую аренду и сертификат пригодности жилья (Cédula de Habitabilidad). Эти документы подтверждают, что ваш дом безопасен, пригоден для проживания и разрешен к сдаче в аренду на короткий срок.

Важно знать: правила отличаются в разных городах и регионах. Где-то могут быть строгие ограничения, а где-то — временный запрет на выдачу новых лицензий. Поэтому обязательно узнайте, какие именно требования действуют там, где находится ваша недвижимость. Также стоит проверить, соответствует ли жилье местным нормам — по количеству гостей, пожарной безопасности и другим условиям. Это не только поможет избежать проблем с законом, но и сделает жилье комфортнее и привлекательнее для арендаторов.

3. Получите согласие от ассоциации собственников, если это требуется

Если ваша недвижимость находится в многоквартирном доме, вам нужно получить разрешение от товарищества собственников (Comunidad de Propietarios), прежде чем сдавать жилье туристам. По новым правилам, аренда возможна только с одобрения 60% жильцов.

Чтобы получить нужное количество голосов, заранее начните общение с соседями. Расскажите им о своих планах, приходите на собрания и будьте открыты. Люди чаще поддерживают тех, кто действует честно и старается избежать конфликтов. Такой подход поможет вам не только получить официальное разрешение, но и спокойно сдавать недвижимость в соответствии с законом — особенно если вы хотите инвестировать в жилье в популярных и безопасных районах Испании.

4. Застрахуйте свою недвижимость

Краткосрочная аренда всегда связана с рисками — например, повреждения жилья, кражи или претензии от арендаторов. Чтобы защитить свои вложения, важно застраховать недвижимость в Испании, ведь полис покрывает эти возможные проблемы. Правильная страховка поможет вам избежать финансовых потерь и даст уверенность в том, что ваш бизнес защищен. Кроме того, стоит подумать о дополнительном покрытии ответственности на случай травм гостей или других непредвиденных ситуаций. Это позволит чувствовать себя спокойнее и сосредоточиться на развитии аренды.

5. Оформляйте корректные договоры аренды и доверяйте управление профессионалам

Очень важно с самого начала оформлять подробный письменный договор аренды. Это поможет защитить вас юридически и создаст выстроенные отношения с гостями. Если не хотите заниматься всем сами, выбирайте надежного и профессионального управляющего. Не стоит отдавать ключи кому попало — это может привести к проблемам.

Рассматривайте аренду как бизнес: чем профессиональнее и прозрачнее вы все организуете, тем больше шансов получить хорошие отзывы, довольных клиентов и стабильный доход.

Обзор рынка краткосрочной аренды недвижимости в Испании и инвестиционные возможности

Несмотря на значительные изменения в 2025 году, которые вызывают беспокойство у иностранных инвесторов, Испания по-прежнему остается одним из лучших мест для инвестиций в краткосрочную аренду. Это связано с мощным туристическим сектором и привлекательной доходностью аренды. Популярные туристические направления, такие как Коста-дель-Соль, Валенсия и Балеарские острова, продолжают быть востребованными. Однако в таких крупных городах, как Мадрид и Барселона, более жесткое законодательство заставляет инвесторов искать альтернативы.

Растущие рынки, например Аликанте и Мурсия, привлекают внимание благодаря высокой доходности и менее строгим правилам. Многие инвесторы также обращают внимание на строительство жилья в пригородах — такие объекты считаются более стабильными и менее подвержены жесткому регулированию.

Таким образом, рынок краткосрочной аренды в Испании остается отличной возможностью для инвестиций. В 2025 году и далее важно учитывать новые правила и подходить к аренде как к бизнесу. Сотрудничество с Spain Homes ® — экспертами с глубоким знанием испанского рынка и местными связями — поможет вам снизить риски и найти лучшие варианты для успешных инвестиций в недвижимость в Испании!