İspanya’da İkinci Konut Alırken Ödenmesi Gereken Vergiler

İspanya’da ikinci bir konut satın almak heyecan verici bir adım olabilir; ancak, bu tür mülklerin vergilendirilmesine ilişkin kurallar, beknelilenden daha karmaşık bir yapıya sahiptir. İkinci evin nasıl kullanıldığına, bulunduğu bölgeye ve mülk sahibinin İspanya’da yerleşik olup olmadığına göre değişiklik gösterebilen bu vergi yükümlülükleri, kimi zaman mülkten herhangi bir kira geliri elde edilmese dahi her yıl ödenmesi gereken vergileri içerebilirken; bazı durumlarda, belirli indirimler veya ek vergi yükleriyle karşılaşmak da mümkündür.

Özellikle ödemelerin satın alma, sahiplik süreci ve mülkün miras yoluyla devri gibi aşamalarda değişiklik göstermesi nedeniyle, İspanya’nın özerk toplulukları arasında farklılık arz eden uygulamalar dikkatle takip edilmelidir. Bu bağlamda, çifte vergilendirmeyi önlemeye yönelik uluslararası anlaşmalardan yararlanmak, doğru hukuki mülkiyet yapıları oluşturmak veya vergi planlaması konusunda uzmanlardan destek almak gibi stratejiler, özellikle İspanya’da ikamet etmeyen mülk sahiplerinin ödeyeceği vergileri önemli ölçüde azaltabilmektedir.

İspanya’da İkinci Konut Nedir ve Nasıl Vergilendirilir

İspanya’da ikinci konut, ana ikametgahınız olmayan ve ticari amaçla kullanılmayan her türlü gayrimenkul olarak tanımlanmaktadır. Yani bu konutta sürekli yaşamamakta ve söz konusu mülk, “vivienda habitual” (yerleşim yeri olarak kabul edilen konut) şartlarını karşılamamaktadır. Bir mülkün ana ikametgah sayılabilmesi için, kişinin burada kesintisiz en az üç yıl yaşamış olması ya da evlilik, iş değişikliği gibi kişisel nedenlerle satın aldıktan sonraki bir yıl içinde taşınmış olması gerekmektedir. Bu kriterleri karşılamayan tüm diğer mülkler ikinci konut kapsamında değerlendirilmekte olup, bu ayrım vergi yükümlülüklerini doğrudan etkilemektedir. İkinci konutlar, genellikle mülkün kadastral değerine dayalı yıllık emsal gelir üzerinden vergilendirilmekte; buna karşılık, ana konuta sağlanan vergi muafiyetleri ile 2013 öncesi satın alınmış olması halinde kredi faizlerine ilişkin vergi indirimleri gibi avantajlardan faydalanamamaktadır.

İkinci konut sahibi olan kişiler, bu mülklerde fiilen ikamet etmeseler bile bunları beyan etmek ve İspanyol vergi sistemi çerçevesinde emsal kira geliri üzerinden vergi ödemek zorundadır. Bu kapsamda, sahip olduğunuz gayrimenkulün nasıl kullanıldığına bağlı olarak vergi oranları farklılık göstermekte; ancak hem ana konut hem de ikinci konutlar, değişken oranlara ve yerel yönetim kurallarına tabi olan emlak vergilerine (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) maruz kalmaktadır.

İspanya’da ikamet edenler ile etmeyenler arasında da mülk vergilendirmesi açısından ciddi farklar bulunmaktadır. İspanyol vergi mükellefi olan kişiler, ikinci konutlarını yıllık gelir beyanlarında kadastral değer esas alınarak bildirmekle yükümlüdür. Ancak İspanya'da yabancılar için ikinci ev vergisi farklı ve sabit oranlara dayalı, ülkeye göre değişen ayrı bir sistem uygulanmaktadır. Eğer bu konut kiraya verilirse, kira geliri beyan edilmekte ve vergiye tabi tutulmakta; ancak belirli giderlerin düşülmesine de imkan tanınmaktadır.

İspanya’da İkinci Evler İçin Uygulanan Gayrimenkul Vergi Türleri

İspanya’da emlak satın alma maliyetinin dışında da zamanla biriken çeşitli ek giderler bulunmaktadır. İspanya gayrimenkul vergileri kapsamında hem yıllık ödemeler hem de tek seferlik harcamalar yer almakta olup, bu maliyetlerin toplamı; mülkün bulunduğu bölgeye, kullanım amacına ve mülk sahibinin İspanya’da sürekli ikamet edip etmediğine bağlı olarak önemli ölçüde değişmektedir. Özellikle yurtdışında yaşayanlar için geçerli olan vergi kurallarını doğru anlamak, olası sürprizlerin önüne geçerek mali planlamayı daha sağlıklı bir zemine oturtmayı mümkün kılar. İspanya'da ikinci ev sahibi olmak için birkaç vergi türünü bilmeniz faydalı olacaktır.

Kira Geliri Olmasa Bile Alınan Gelir Vergisi (Non-Resident Income Tax)

İspanya’da ikinci bir konuta sahip olan ve ülkede yerleşik olmayan kişiler, mülkü kiraya vermeseler dahi her yıl bu konut üzerinden “emsal gelir” (imputed income) esas alınarak vergi ödemek zorundadır. Bu vergi, gerçek kira gelirine değil, mülkün kadastral (tapudaki) değerinin genellikle %2’si (ya da bazı durumlarda %1,1’i) üzerinden hesaplanmakta ve Avrupa Birliği veya Avrupa Ekonomik Alanı dışından gelenler için %24, AB/AEA vatandaşı olanlar için ise %19 sabit oranla vergilendirilmektedir.

İkinci Konutlarda Emsal Gelir Vergisi (Imputed Income Tax)

Bu vergi türü, yalnızca İspanya dışından gelenleri değil, ülkede yaşayan vatandaşları da kapsamaktadır. Tüm ikinci konutlar, gelir elde ediliyormuş gibi vergilendirilmekte olup, esas alınan değer piyasa değeri değil, mülkün kadastral değeridir. Bu nedenle, birçok ev sahibi, bu maliyeti karşılayabilmek adına mülkünü yılın belirli dönemlerinde kiraya vermeyi tercih etmektedir.

Yerel Emlak Vergisi (IBI) ve Bölgesel Farklılıklar

İspanya emlak vergisi bölgesel farklılıklar göstermektedir. IBI, mülkün kadastral değerine göre hesaplanan ve yıllık olarak belediyeye ödenen bir yerel vergidir. Oranlar belediyeden belediyeye değişmekle birlikte genellikle %0,4 ila %1,3 arasında değişmektedir. Ana ikametgahlar belirli indirimlerden faydalanabilirken, ikinci evler bu avantajlardan yararlanamaz. Dahası, bazı belediyeler birden fazla gayrimenkule sahip olanlara ek vergi yükü getirebilmekte; bu nedenle, farklı şehirlerde bulunan iki evin yıllık IBI tutarları arasında ciddi farklar oluşabilmektedir.

Servet Vergisi (Wealth Tax) ve Mülk Sayısına Bağlı Artışlar

Net varlığı 700.000 euro’nun üzerinde olan kişiler (ana konut için ayrıca 300.000 euro muafiyet uygulanmaktadır) İspanya’da servet vergisine tabi tutulmaktadır. Hem yerleşikler hem de yerleşik olmayanlar bu vergiye dâhil edilmekte olup, sahip olunan mülk sayısı arttıkça toplam vergi yükü de artmaktadır. Örneğin Madrid gibi bazı bölgelerde bu vergi tamamen muaf tutulurken, diğer özerk topluluklarda yüksek oranlar uygulanabilmektedir. Ayrıca, toplam net varlığın 3 euro milyon eşiğini aşması halinde, dayanışma vergisi (solidarity tax) adı altında ek bir vergi doğmakta ve bu oran daha da artmaktadır. Bu nedenle, servet sınırını aşan mülk sahipleri için, İspanya’da iki konuta sahip olmak ilave bir vergi anlamına gelebilir.

Yıllık Giderler ve Tek Seferlik Satın Alma Maliyetleri

Yıllık vergilerin yanı sıra, konut satın alma sürecinde karşılaşılan tek seferlik harcamalar da göz önünde bulundurulmalıdır. İkinci el bir konutun alımında uygulanan devir vergisi (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) %7 ila %10 arasında değişmekte, bu oran özerk bölgelere göre farklılık göstermektedir. Yeni konutlarda ise %10 KDV’ye ek olarak, noter tasdikli belge vergisi (Actos Jurídicos Documentados – AJD) alınmakta, ayrıca noter, tapu ve olası gestoría (hukuki danışmanlık) ücretleri de eklenmektedir. Tüm bu masraflar, toplam satın alma bedeline %11 ila %14 oranında ek yük getirebildiğinden, planlamaya en baştan dahil edilmesi büyük önem taşımaktadır.

İspanya’da Vergi Azaltma Yöntemleri ve Kira Geliri Avantajları

İspanya’daki ikinci konutunuzu kiraya vermek, hem mülkten gelir elde etmenin hem de vergi yükünüzü azaltmanın etkili yollarından biri olabilir. Eğer konut yasal olarak kiralanıyorsa, ipotek faizi, bakım-onarım giderleri, sigorta primleri, elektrik-su gibi hizmet bedelleri ve emlak yönetimi ücretleri gibi birçok harcama vergiden düşülebilmektedir. Avrupa Birliği (AB) ve Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ülkelerinde ikamet eden mülk sahipleri bu giderleri tam olarak mahsup edebilirken, AB/AEA dışındaki ülkelerden gelen mülk sahipleri için daha sınırlı bir indirim hakkı tanınmaktadır.

Mülk yıl boyunca kesintisiz kiraya veriliyorsa, emsal gelir beyan etme zorunluluğu ortadan kalkmakta ve bu da yıllık vergi miktarında önemli bir düşüş sağlamaktadır. Kiralanmadığı dönemlerde dahi, eğer mülkün kadastral değeri son 10 yıl içinde güncellenmişse, emsal gelir oranı %2 yerine %1,1 olarak uygulanmakta ve böylece ödenecek vergi daha düşük kalmaktadır. Bu nedenle, İspanya’da ikinci evle ilgili vergi teşviklerinden yararlanmak isteyenlerin, kira gelirlerini yasal şekilde beyan etmeleri ve gider kalemlerini belgeleriyle birlikte dikkatle takip etmeleri, yıllık vergi yükünü ciddi oranda hafifletebilir.

Vergi yükünü azaltmanın bir diğer yolu ise, mülkiyetin nasıl yapılandırıldığına dair stratejik bir planlama yapmaktır.

• Ortak mülkiyet (Co-ownership) yöntemiyle, mülk birden fazla kişi üzerine paylaştırılarak her bir kişinin vergilendirilebilir payı düşürülmekte ve her birey, kendi adına geçerli olan indirimlerden yararlanabilmektedir.
• Tüzel kişilik kullanımı, yani İspanyol bir sivil şirket ya da yabancı bir kuruluş aracılığıyla mülk edinimi, vergilendirmenin bireysel gelir oranları yerine daha düşük kurumsal oranlara göre yapılmasını sağlayabilir; ancak bu yapıların daha karmaşık düzenlemelere tabi olduğu unutulmamalıdır.
• İntifa hakkı ve çıplak mülkiyet (usufruct + bare ownership) ayrımı ise, mülkün kullanım hakkını bir kişide, mülkiyet hakkını ise mirasçılarda bırakmak suretiyle ileride karşılaşılabilecek miras vergilerini düşürebilir ve mülkün kuşaklar arası aktarımında maliyet avantajı yaratabilir.

Bu mülkiyet yapılandırmalarının her birinin kendine has avantajları ve sınırlamaları bulunduğundan, uygulamaya geçmeden önce hem vergi hukuku hem de taşınmaz hukuku alanında uzman bir danışmandan destek alınması yerinde olacaktır. Ayrıca, bazı belediyeler, mülkiyet yapısına göre IBI (yerel emlak vergisi) hesaplamalarında farklı yöntemler kullandığından, bu stratejilerin yerel vergi etkilerini de göz önünde bulundurmak gerekir.

İspanya’da yerleşik olmayan kişiler için önemli bir başka avantaj ise, ülkeler arasında imzalanmış çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarıdır. Bu anlaşmalar sayesinde, İspanya’da ödenen vergi, kişinin kendi ülkesindeki vergi beyanında mahsup edilerek aynı gelir için iki kez vergi ödenmesinin önüne geçilir. Bu haktan yararlanabilmek için, İspanya’da yıllık olarak sunulan Modelo 210 vergi beyannamesinin bir kopyası saklanmalı ve ödenen İspanyol vergileri, kişinin kendi ülkesindeki yıllık gelir beyanına doğru şekilde yansıtılmalıdır.

Bu anlaşmalar İspanya’daki vergiyi ortadan kaldırmasa da, yurtdışında tekrar vergi ödenmesini önleyerek ciddi bir mali rahatlama sağlamaktadır. Bu durum, özellikle kiraya verilen veya gelecekte satılması planlanan ikinci konutlar için büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, İspanya’daki özerk toplulukların vergi politikaları arasında kayda değer farklar bulunması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu bölgedeki yerel kuralların detaylı olarak incelenmesi, toplam maliyetin doğru hesaplanabilmesi açısından elzemdir.