İspanya'da Mülk Satın Alanlar için Vergilendirme

İspanya, ikinci ev, yazlık ya da yatırım amaçlı mülk satın almak isteyenler için Akdeniz’in en popüler ülkelerinden biridir. Güneşli iklimi, huzurlu yaşam tarzı, rekabetçi gayrimenkul fiyatları ve gelişen emlak piyasası sayesinde hem yerli hem de yabancı alıcıların ilgisini çekmeye devam etmektedir. Mülk satın almadan önce İspanya’daki vergi yükümlülüklerini bilmek büyük önem taşır. Vergiler hakkında bilgi sahibi olmak, beklenmedik masraflarla karşılaşmanızı önler ve satın alma sürecini daha güvenli bir şekilde yönetmenizi sağlar.

Bu rehberde, İspanya’da mülk alırken karşılaşabileceğiniz başlıca vergi ve masrafları, ayrıca işlem öncesi ve sonrasında dikkat etmeniz gereken maliyetleri ele alıyoruz.

İspanya’da Kimler Vergi Mükellefi Sayılır?

İspanya vergi sistemi kapsamında yükümlülüklerinizi belirleyen en önemli unsurlardan biri, vergi mükellefi olup olmadığınızdır.

Aşağıdaki durumlardan herhangi biri sizin için geçerliyse, İspanya’da vergi mükellefi sayılırsınız:

Bir takvim yılı içinde İspanya’da 183 günden fazla kalmanız
Ana gelir kaynaklarınızın veya ticari faaliyetlerinizin İspanya’da bulunması

Bu koşullardan biri bile sağlanıyorsa, İspanya’da vergi mükellefi olarak değerlendirilebilirsiniz.

Bu Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

İspanya’da vergi mükellefi sayılan kişiler, hem İspanya içindeki hem de yurtdışındaki tüm gelirlerini beyan etmekle yükümlüdür ve bu gelirler üzerinden gelir vergisine tabidir.

Vergi mükellefi olmayanlar ise yalnızca İspanya kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir. Bu kapsamda, İspanya’daki gayrimenkullerden elde edilen gelirler de vergilendirilir. Örneğin, ikinci bir eviniz varsa ve bu evi kiraya vermiyor olsanız bile, varsayılan kira geliri üzerinden vergi ödenmesi gerekebilir.

Eğer taşınma veya yatırım planlarınız kapsamında İspanya’da mülk almayı düşünüyorsanız, vergi ikametgahı statünüzü netleştirmek uzun vadeli planlamanız açısından büyük önem taşır.

Çifte Vergilendirme Durumu Nedir?

İspanya, Birleşik Krallık, Amerika Birleşik Devletleri, Almanya, Fransa ve daha birçok ülke dâhil olmak üzere 90’dan fazla ülkeyle çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması imzalamıştır. Bu anlaşmalar, kişilerin aynı gelir üzerinden hem İspanya’da hem de kendi ülkelerinde iki kez vergilendirilmesini önler.

Eğer İspanya’da gayrimenkul sahibi olan bir vergi mükellefi değilseniz ve kira geliri ya da sermaye kazancı üzerinden vergi ödüyorsanız, genellikle bu vergiyi kendi ülkenizde ödeyeceğiniz vergiden düşebilirsiniz. Böylece çifte vergilendirme engellenmiş olur.

Bu avantajdan yararlanabilmek için şu adımları takip etmeniz gerekir:

Kendi ülkenizde vergi mükellefi olduğunuzu belgelemek (genellikle vergi ikamet belgesi ile)
İspanya’daki gelirlerinizi yerel vergi dairenize beyan etmek
Uygun çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına göre vergi indirimi talep etmek

Özellikle İspanya’daki gayrimenkulünüzü kiraya vermeyi veya bu pazardan gelir elde etmeyi planlıyorsanız, bu konuları önceden öğrenmek büyük fayda sağlar.

İspanya’da Mülk Alıcıları için Temel Vergiler ve Masraflar

İspanya’da mülk satın alırken, alıcıların karşılaşacağı çeşitli vergi ve yasal masraflar vardır. Bu maliyetler; mülkün sıfır konut mu yoksa ikinci el mi olduğuna, bulunduğu bölgeye ve alıcının ikamet durumuna göre değişiklik gösterebilir. Şimdi bu masrafları tek tek inceleyelim.

1.Gayrimenkul Devir Vergisi (ITP)

Bu vergi, İspanya’da ikinci el mülk satın alan alıcılar için en önemli vergilerden biridir. ITP, mülkün beyan edilen satış bedeli üzerinden belirli bir yüzde oranında alınır. Oranlar, her Özerk Bölge tarafından belirlenir; bu nedenle mülkün bulunduğu konuma göre değişiklik gösterebilir.

Güncel bazı gayrimenkuıl devir vergisi oranları şöyledir:

Endülüs – %7

Balear Adaları – %8 ila %13 (değer arttıkça artan oranlar uygulanır)

Kanarya Adaları – %6,5

Katalonya – %10 ila %11

Murcia – %8

Valensiya – %10 ila %11

Devlet, asgari oranı %6 olarak belirlemiştir; ancak her bölge kendi vergi politikalarına göre bu oranı artırabilir. Bu nedenle mülk almayı düşündüğünüz bölgedeki güncel oranı kontrol etmeniz önemlidir.

2.Katma Değer Vergisi (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

İspanya’da KDV (IVA), yalnızca yeni inşa edilmiş ve doğrudan geliştiriciden (inşaat firmasından) satın alınan mülkler için geçerlidir. Bu, hem konut hem de ticari gayrimenkulleri kapsar. Standart KDV oranları şu şekildedir:

Konutlar (örneğin daireler, evler) için %10
Ticari gayrimenkuller ve arsalar için %21

KDV, satış bedeline doğrudan eklenir ve tapu sözleşmesi imzalanırken ödenir.

Yani, İspanya’da sıfır bir konut satın alıyorsanız ITP yerine KDV ödersiniz. Ancak bu iki vergi aynı anda uygulanmaz; ya ITP ya da KDV ödenir.

3. Damga Vergisi (AJD)

Bu vergi, yeni mülklerde KDV’ye ek olarak uygulanır ve mülkün Tapu Siciline resmi olarak kaydedilmesi sırasında ödenir. Actos Jurídicos Documentados – AJD olarak bilinen bu vergi, satış bedelinin %0,5 ila %1,5’i arasında değişir ve oran bölgeden bölgeye farklılık gösterebilir.

4. Noter ve Tapu Sicil Harçları

Bu masraflar, satın alma sözleşmesinin (escritura) noter huzurunda imzalanması ve mülkün Tapu Siciline kaydedilmesiyle ilgili idari giderlerdir. Genellikle toplamda satış bedelinin %0,5 ila %1’i arasında değişir. Ücretler, mülkün değeri ve işlemin karmaşıklığına bağlı olarak farklılık gösterebilir.

5. Yasal Ödemeler

Zorunlu olmamakla birlikte, İspanya’da mülk satın alırken bir avukatla çalışmanız tavsiye edilir. Hukuki danışmanlık ücretleri genellikle satış bedelinin %1 ila %1,5’i arasında değişir. Avukatınız, işlemin yasal geçerliliğini kontrol eder, mülkün durumu hakkında gerekli incelemeleri yapar ve vergi yükümlülükleriniz konusunda size rehberlik eder.

6. Ek Masraflar

İspanya’da gayrimenkul almayı düşünen alıcıların, daha az bilinen bazı ek masrafları da göz önünde bulundurması gerekir:

İspanya’da yerleşik olmayanlar için mülk vergisi: İspanya’da ikamet etmiyorsanız, mülkü kiraya vermeseniz bile potansiyel kira değeri üzerinden gelir vergisine tabi olabilirsiniz.

Abonelik bağlantı ücretleri: Su, elektrik ve internet gibi hizmetlerin kurulumu için ödenen ücretler.
Konut sigortası: Özellikle ipotekle mülk alıyorsanız genellikle zorunludur.
Banka işlemleri ve çeviri ücretleri: Uluslararası para transferleri veya belgelerin tercümesi gibi hizmetler ek maliyet yaratabilir.

Tüm bu giderler zamanla birikebilir, bu yüzden bütçenizi oluştururken mutlaka dikkate alınmalıdır.

Tapu Kayıt Süreci Nasıl İşler?

Noter huzurunda satış sözleşmesi imzalandıktan sonra, mülkün İspanya Tapu Siciline (Registro de la Propiedad) kaydedilmesi gerekir. Gerekli belgeler genellikle avukatınız veya noteriniz tarafından ilgili kuruma sunulur. Kayıt işlemi tamamlandığında, mülk resmî olarak sizin adınıza geçmiş olur.

Bu süreç aynı zamanda vergi yükümlülüklerini de başlatır. Mülkün sıfır ya da ikinci el olmasına bağlı olarak Damga Vergisi ya da Gayrimenkul Devir Vergisi ödenmesi gerekir.

Satın Alma Sonrası Vergi Yükümlülükleri Nasıl Yerine Getirilir?

1. Mülk satın aldıktan sonra yerine getirmeniz gereken bazı adımlar vardır:

2. Tapu sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 30 gün içinde geçerli vergileri ödeyin.

3. İlgili bölgenin vergi dairesi aracılığıyla vergi beyannamelerini doldurun ve teslim edin.

4. Tapu Siciline kaydettirme işlemini tamamlayın.

5. Eğer İspanya’da ikamet ediyorsanız, mülkü yıllık gelir vergisi beyannamenize dahil edin.

Yerleşik olmayanlar için, mülke ait yıllık İspanya dışı mukim (non-resident) vergi beyanını yapın ve ödemesini gerçekleştirin.

İspanya’da Emlak Vergisini Anlamak

İspanya’da mülk satın alırken vergi ve masraflar kaçınılmazdır, ancak doğru planlamayla bu süreç gözünüzü korkutmak zorunda değildir. En önemli nokta, sıfır konutlar ile ikinci el mülkler arasındaki vergi farklarını bilmek, bölgelere göre değişen oranları dikkate almak ve süreci uzman bir hukuk danışmanıyla birlikte yürütmektir.

İster yazlık ev almayı planlıyor olun, ister İspanya’da gayrimenkul yatırımı yapıyor ya da kalıcı olarak taşınıyor olun, İspanya’daki emlak vergileri hakkında bilgi sahibi olmak daha bilinçli kararlar almanıza yardımcı olur.

İspanya’da ev alırken vergiyle ilgili sorularınız varsa, bu rehber size temel bilgileri sunar. Size özel güncel hukuki ve mali danışmanlık için her zaman Spain Homes ® ile iletişime geçebilirsiniz.