Ev Bakım Maliyetleri

İspanya’da ev sahibi olmak, dünyanın dört bir yanından çok sayıda insanın hayali. Eğer siz de İspanya’da hayalinizdeki eve sahip olmak istiyorsanız ve evinizi satın aldıktan sonraki maliyetleri merak ediyorsanız, yazımıza göz atabilirsiniz.

Gayrimenkul için İspanya’da fiyatlar ve maliyetlere hemen bir giriş yapmak gerekirse en üst sırada IBI ("Impuesto Sobre Bienes Inmuebles”) olarak bilinen emlak vergisi geliyor. Ancak, genelin aksine bu vergi, vergi dairelerine değil, gayrimenkulün kayıtlı olduğu yerel belediyeye ödeniyor.

İspanya’da Emlak Vergisi IBI İçin Ne Kadar Ödeme Yapmam Gerekecek?

IBI emlak verigisi, yıllık olarak Ağustos ile Kasım ayları arasında ödenmesi gerekmekte. Bu verginin hesaplanmasında; gayrimenkulün genişliği, gayrimenkulün inşa edildiği arazinin sınıflandırması, arsa büyüklüğü ve olanaklara ve altyapılara mesafesi değerlendiriliyor. Bu faktörler, bölgedeki her mülke bir "valor cadastral" (İspanyolca “vergilendirilebilir değer”) atamak için kullanılan denklemdeki tüm değişkenlerdir. Yerel belediye tarafından hesaplanan vergilendirilebilir değer (İspanyolca "Ayuntamiento") genellikle yıllık kadastro değerinin yaklaşık %0,4 - 0,5'idir. Kısaca, 100.000 Euro değerindeki bir daire için ödenmesi gereken yıllık IBI vergisi tutarı yaklaşık 400 Euro civarında olacaktır.

Kadastro değerinin belirlenmesinde İspanya’daki her belediyede farklı hesaplama yapılmaktadır. Belediye tarafından sunulan hizmetler, belediyenin kırsal alanda mı yoksa bir büyükşehirde mi olduğu gibi unsurlar bu değere etki etmektedir. Gayrimenkulün bulunduğu arsanın konumu ve gayrimenkulün tipi, ödenecek olan IBI vergisi miktarında direkt etkiye sahiptir. Örnek vermek gerekirse, İspanya’nın kırsal kesimlerindeki bir daire için çok düşük IBI vergisi miktarı bulunacakken, Marbella gibi ayrıcalıklı konumlarda denize sıfır bir gayrimenkul için bu değer daha yüksek olacaktır.

İspanya genelinde daha çok IBI olarak adlandırılan bu vergi, Alicante eyaleti gibi bazı bölgelerde “SUMA” ismini almaktadır. SUMA yani “Suma Gestión Tributaria”, Alicante Eyalet Konseyi tarafından tahakkuk, faturalama, tahsilat ve icra konularında uzmanlaşmış eyalet vergi idaresidir.

IBI Emlak Vergisini Nasıl Ödeyeceğim?

İspanya’da çoğu belediye, IBI emlak vergisinin ne zaman, nasıl ve nerede ödenebileceğini açıklayan mektuplar göndermektedir. Bazı belediyelerde zamanında ödemelerde indirim, geç ödemelerde ise ceza uygulaması bulunmaktadır.

İspanya emlak vergisinin ödenmesi konusunda yasal sorumluluğun ev sahibine ait olduğunu unutulmamalıdır. Belediyeler vergi ödemesi için hatırlatma göndermek zorunda değildir ve yazılı bildirimin alınmaması, zamanında ödeme yapımından muaf olunduğu anlamına gelmemektedir.

IBI Emlak Vergisi ile İlgili Yararlı Bilgiler

• IBI vergisi yerel belediyelere ödenir.
• IBI vergisi yılda bir defa ödenir.
• Gayrimenkulünüzü satmanız durumunda, alıcı ödenmiş IBI vergilerinin makbuzlarını talep edebilir. Bu nedenle IBI vergi makbuzlarınızı saklamanız yararlı olacaktır.

İspanya’da İkamet Etmeyenler İçin Emlak Vergisi

İspanyolca’da IRNR - Impuesto Sobre la Renta de No Residentes olarak bilinen bu vergi, İspanya’da ikamet etmeyenler (bir yılda 183 günden az İspanya’da yaşayanlar) ve gayrimenkul sahibi olanlar için geçerlidir. İspanya’da ikamet etmeyen ancak gayrimenkul sahibi olanların eğer İspanya’da herhangi bir geliri yoksa sahip oldukları gayrimenkul üzerinden vergilendirilirler.

IRNR vergisi sahip olunan gayrimenkulün IBI vergi faturası üzerinde yazan kadastro değerinin oranı üzerinden hesaplanır. IRNR vergisi her geçen yıl için 1 Ocak ile 31 Aralık tarihleri arasında ödenmelidir.

IRNR vergisinin miktarı genellikle oldukça düşüktür. IRNR vergisi, kadastro değerinin vergilenebilir miktarının %1.1’inden hesaplanmaktadır ve AB vatandaşları için %19, AB vatandaşı olmayanlar için ise %24 oranındadır. Örneğin 100.000 Euro’luk bir gayrimenkulün IRNR vergisi AB vatandaşları için 190 Euro, AB vatandaşı olmayanlar için 240 Euro olacaktır.

İspanya’da ikamet etmeyenler için İspanya’da elde ettikleri her gelir, banka mevduatından elde ettikleri faiz, İspanya’da gayrimenkul ile kira getirileri veya herhangi bir ticari aktivite aracılığı ile edilen gelirler vergiye tabidir. İspanya’da ödenmiş olan vergi, çift vergilendirme anlaşmaları uyarınca diğer ülkelerde indirim olarak uygulanabilmektedir.

Eğer sahip olunan gayrimenkul kiraya verilirse, IRNR vergisi yukarıda belirtilen şekilde değil, kira getirisi üzerinden ödenmektedir. Bu durumda vergi miktarını belirlenmesi için gelirin ve indirimlenebilir harcamaların ibraz edilmesi ve dönemlik olarak ödenmesi gerekmektedir.

2023 gelir vergisi oranları aşağıdaki gibidir:

İspanya’da İkamet Edenler İçin Gelir Vergisi

İspanyolca’da IRPF - Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas olarak bilinen kişisel gelir vergisi, İspanya’da ikamet eden herkes için (gayrimenkul sahipliğine bakılmaksızın) geçerlidir ve yılda bir defa olmak üzere kişinin her ülkedeki tüm gelirleri üzerinden hesaplanır. Kişisel gelir; ücretli çalışmadan veya iş sahibi olmaktan hesaplanabilmektedir. Vergi, kişinin her ülkede elde ettiği gelirlerden İspanya kanunlarına göre indirimlenebilir harcamaların çıkarılması ile hesaplanır.

İspanya’da ikamet edenler, yıllık gelir vergisi bildirimini yaparken kira gelirini genel gelirine ekleyebilmektedir.

İspanya’da Vergi İndirimine Tabi Harcamalar

Ekonomik olarak bağımlı aile üyelerine yapılan harcamalar, çocuklar ve gayrimenkul satın alınan harcamalar ile bu harcamalara için açılan hesaplar (“cuentas vivienda”) yıllık vergi iadesi ile geri alınabilmektedir.

İşverenler ayrıca, çalışanlarının vergi ödemelerini hesaplarken ödenen tutarların düşürebilmesi için çalışanlarına ödenmiş vergileri gösteren belgeyi (Certificado de Retenciones) sağlamakla yükümlüdür.

Konut Atık Vergisi

İspanyolcada “Tasa de recogida domiciliaria de basura” konut atık vergisi, konutun tipine ve konumuna göre ödenmektedir. Bu vergi örneğin bir daire için 80 Euro civarındayken bir villa için 200 Euro’ya kadar çıkabilmektedir.

İspanya'da Bir Evin Ortalama Masrafı Ne Kadardır?

İspanya'daki evlerin elektrik, su, gaz, internet, TV ve telefon giderleri evin konumuna ve büyüklüğüne göre değişiklik gösterebilir. İspanya'da ortalama olarak elektrik masrafları standart bir ev için aylık 50 ila 100 Euro arasında değişmekte olup, kullanıma ve günün saatine göre değişiklik göstermektedir. Su faturaları genellikle daha ucuzdur ve aylık ortalama maliyeti 20 ila 40 Euro arasındadır. Isınma ve yemek pişirme için kullanılan gaz, kamu hizmeti giderlerine 30 ila 70 Euro daha ekleyebilir. İnternet, TV ve telefon hizmetleri birlikte, sağlayıcıya ve seçilen hizmete bağlı olarak genellikle aylık 40 ila 80 € arasındadır.

İspanya'da Sigorta

Düzenli kamu hizmeti giderlerine ek olarak, İspanya'daki konut sigortası maliyetleri, bir mülkün bakımı sırasında dikkate alınması gereken bir başka faktördür. Sigorta maliyetleri yıllık primler, evin değeri ve teminata bağlı olarak genellikle 100 ila 300 Euro arasında değişmektedir. Apartman aidatları, atık toplama ücretleri ve onarım masrafları gibi gayrimenkul bakımıyla ilgili gizli ücretler olabileceğinden, İspanya'da satın alma maliyetlerinin farkında olmak önemlidir. Bu masraflar zamanla artabilir, bu nedenle İspanya'da bir emlak sahibi olurken bunlar için de bütçe ayırmak çok önemlidir.

Gayrimenkul Maliyetlerinde Yönetim ve Aidat Ücretleri

İspanyolca'da "comunidad" olarak bilinen yönetim ücretleri, genel olarak İspanyolca'da "urbanización" olarak bilinen özel bir sitede tüm sakinler tarafından kullanılan ortak tesislerin ve ortak alanların bakımı için ödenen aidat ücretleridir. Bu ücretler; site yönetimi maliyetlerine ek olarak, peyzaj ve yeşillendirme, yüzme havuzları, tenis kortları, oyun alanları, iç yollar ve aydınlatma, merdivenler, asansörler ve çevre çitleri bakımları, güvenlik ve rutin temizliği kapsamaktadır. Yıllık aidat miktarlarına yönetim seviyesinde karar verilir ve bu karar alma toplantısına tüm mülk sahipleri davet edilir. Karar verilen yıllık ücret ise her bir konuta, konut büyüklüğüne ve tipine göre bölünür. Kiralama durumlarında ise İspanya’da gayrimenkul yönetim ücretleri konuma göre değişiklik göstermektedir.

Ne Kadar Aidat Ödeyeceğim?

İspanya’da aidat ücretleri yıllık 100 Euro’dan başlamaktadır ve ortalama 300-400 Euro arasındadır.

İspanya’da Kira Sözleşmelerine KDV Dahil Mi?

Eğer İspanya'da gayrimenkul, konut olarak kullanılacaksa KDV uygulanmamaktadır. Ancak gayrimenkul ticari faaliyet için kullanılacaksa kira bedelinden %21 oranında KDV indirimi gerçekleştirilmeli ve her 3 ayda vergi dairesine beyan edilmelidir. Not: KDV İspanyolca’da “IVA” olarak adlandırılmaktadır.

Bu bağlamda her türlü evrak işini halledebilecek bir muhasebeci veya danışman ile çalışmanın maliyeti yıllık yaklaşık 300 Euro'dur.

İspanya'daki Emlak Vergileri Diğer Avrupa Ülkeleriyle Karşılaştırıldığında Nasıldır?

İspanya'daki emlak vergileri diğer Avrupa ülkeleriyle kıyaslandığında genellikle orta düzeyde kabul edilir. İspanya'daki mülk sahiplerinin karşılaştığı temel vergiler (IBI) belediyeye göre değişmekle birlikte genellikle mülkün kadastro değerinin %0,4'ü ile %1,1'i arasındadır. Diğer Avrupa ülkeleriyle karşılaştırıldığında, İspanya'nın emlak vergileri, emlak vergilerinin ve belediye vergilerinin daha yüksek olabildiği Fransa veya Birleşik Krallık gibi ülkelere göre daha düşük olma eğilimindedir. Ayrıca, İspanya'da satın alma maliyetleri, noter ücretleri, kayıt ve vergiler gibi, nispeten uygun olup, genellikle satın alma fiyatının %8 ila %12'si arasında değişmektedir. Buna karşılık, bazı Avrupa ülkeleri, özellikle de İsviçre veya Danimarka gibi daha yüksek emlak değerlerine sahip olanlar, daha yüksek satın alma ve yıllık emlak vergileri uygulayabilir. Genel olarak İspanya, rekabetçi vergi oranları nedeniyle emlak alıcıları için cazip bir seçenek olmaya devam etmektedir.

Sonuç olarak, İspanya'da bir evin bakım maliyeti doğru bilgilendirilme ile kolayca üstesinden gelinebilinmektedir. İspanya'da ev sahibi olmanın ortalama maliyeti çeşitli Avrupa ülkelerine göre daha düşüktür ve vergi oranlarını ve ödeme tarihlerini bilmek işlemleri kolaylaştıracaktır. Bir gayrimenkul masraflarının düşük olmasına ek olarak, İspanya'da mülk satın alma vergilerinin düşük olması da ülkeyi talep edilen bir yer haline getiren bir başka özelliktir. İspanya'da ikamet edenler ve etmeyenler için emlak vergisi farklı olsa da, fiyatlar her iki durumda da gayrimenkul sahibi olmak için idealdir.