İspanya’da Ev Aldıktan Sonra Ne Yapmalı: 6 Aylık Kontrol Listesi

Noterde imzayı attınız, anahtarlar elinizde... Peki şimdi ne olacak?

Aslında pek çok alıcının atladığı önemli bir gerçek var: noterde imza atmak, süreci bitirmez, yeni bir idari sürecin başlangıcıdır. İster tatil evi olarak kullanacak olun, ister İspanya'da yaşamayı planlıyor olun, satın alma sonrasında takip etmeniz gereken bir dizi yasal ve idari adım sizi bekliyor.

Bu nedenle Spain Homes ® olarak İspanya’dan ev aldıktan sonraki ilk 6 ayı en doğru biçimde yönetmeniz için kapsamlı bir kontrol listesi hazırladık. İşte İspanya’da yeni evinize yerleşirken atlamamanız gereken bazı yasal süreçler:

Tapu Devir Gününden Hemen Sonra: İlk Adımlar

1. Tapu Senediniz Elinize Geçti: Escritura Nedir?

Noterden çıkarken elinizde iki önemli belge olacak: Escritura (resmi tapu senedinin aslı) ve Copia Simple (tapu senedinin onaylı bir kopyası). Escritura'yı resmi tescil işlemi için teslim etmeniz gerekiyor, bu süreç birkaç hafta sürebiliyor. O yüzden ilk idari işlemleriniz için elinizde Copia Simple'ı bulundurmanız şart.

2. İspanya’da Tapu Tescili (Registro de la Propiedad)

Noterde imzaladığınız tapu senedinin, mümkün olan en kısa sürede Tapu Sicili'ne (Registro de la Propiedad) tescil ettirilmesi gerekiyor. Bu işlem otomatik olarak başlamıyor. Önce KDV ve Emlak Devir Vergisi'ni (ITP) ödemeniz, ardından ödeme makbuzlarınız, tapu senedinin aslı, kimliğiniz ve NIE numaranızla birlikte Tapu Sicili'ne başvurmanız gerekiyor.

İspanya’da Tapu Tescili Hakkında Önemli Not:

Tapu tescili İspanya'da yasal bir zorunluluk değil ve belirli bir maliyeti var. Ancak mülkiyetinizi kesin olarak garanti altına almanın önemli bir adımı da tapu tescili. Hem üçüncü şahısların olası iddialarına karşı sizi koruyor, hem de ileride evi satmak istediğinizde alıcıya güven veriyor, çünkü mülk sicilde resmen sizin adınıza kayıtlı oluyor.

3. İspanya’da Aboneliklerin Devri

Su, elektrik, internet ve doğal gaz abonelikleri hala eski ev sahibinin üzerinde olabilir. Satışın ardından ilgili hizmet sağlayıcılarını ziyaret ederek abonelikleri kendi üzerinize almanız gerekir.

İspanya’da Abonelik Devirleri Hakkında Önemli Not

İmza gününde sayaç üzerindeki son rakamların mutlaka fotoğrafını çekin. Bu fotoğraf, eski sahibinin geçmişe dönük borçlarından sorumlu olmadığınızı kanıtlayan en büyük hukuki güvenceniz olacak. Otomatik ödeme talimatı verirken de bu kalemlerin hepsi için ayrı ayrı talep oluşturmayı unutmayın.

İspanya’da Ev Aldıktan Sonraki İlk Ay İçinde Yapılacaklar

4. İspanya’da Kadastro (Catastro) Güncellemesi

Noterden tapuyu teslim aldığınızda her şeyin resmi sistemlerde aynı anda güncellendiğini düşünebilirsiniz. Ancak İspanya’da süreç böyle işlemiyor. İspanya'da iki ayrı sicil yapısı bulunur: Tapu Sicili (Registro de la Propiedad) ve Kadastro (Catastro).

İspanya’da Kadastro Güncellemesi Hakkında Önemli Not

Tapu senedi yasal mülkiyeti kanıtlarken, kadastro fiziksel sınırları ve emlak vergisi değerini belirliyor. Bu iki kurum arasında otomatik bir bilgi akışı olmadığı için, özellikle eski binalarda metrekare ya da adres bilgilerinde farklılıklar görebilirsiniz. Bilmeniz gereken iki temel kural var:

• Uyuşmazlık durumunda: Kayıtlar birbirini tutmuyorsa, esas alınan her zaman Tapu Sicili'dir.
• %10 Kuralı: İki belge arasındaki alan farkı %10 veya altındaysa herhangi bir yasal sorun yok. Ama fark daha büyükse, mülkün satış veya devir işlemleri durabilir. Bu yüzden kadastro bildirim durumunuzu ilk ay içinde kontrol ettirmenizi öneririz.

5. Aidat (Comunidad) Yönetimi ve İlk Ödemeler

Ortak alanları olan bir mülk satın aldığınızda, otomatik olarak site yönetimine (Comunidad de Propietarios) üye olmuş oluyorsunuz. Satış tamamlanır tamamlanmaz, danışmanınızın tapu senedinizin bir kopyasını site yöneticisine (Administrador de Fincas) iletmesi ve kaydınızı açtırması gerekiyor. Ardından bankanız üzerinden aidat ödemesi için otomatik talimat vermenizi öneririz.

İspanya’da Apartman Aidatları Hakkında Önemli Not

İspanya mülkiyet hukukuna göre, yeni malik olarak önceki sahibin bıraktığı son 3 yıla ait aidat borçlarından sorumlu tutulabilirsiniz. Bu yüzden ilk ay içinde yönetimle görüşüp herhangi bir borç kalmadığından emin olmanız çok önemli.

6. İspanya’da Konut Sigortası (Seguro de Hogar)

Peşin alım yapanlar sık sık "İspanya'da ev sigortası zorunlu mu?" diye soruyor. Peşin alımlarda yasal olarak zorunlu değil. Mülkünüzü bir banka kredisiyle (mortgage) satın alıyorsanız, bankalar kendilerini güvenceye almak için İspanya’da konut sigortası yaptırmanızı talep edebilir. Nakit alımlarda zorunlu olmasa da temel bir poliçe sizi hırsızlık, yangın ve diğer dairelere vereceğiniz olası hasar gibi büyük masraflardan korur.

İspanya’da Konut Sigortası Hakkında Önemli Not

Bazı sigorta şirketleri, ev uzun süre boş kalırsa teminatı daraltıyor ya da tamamen iptal ediyor. Örneğin, ev 30-45 gün kesintisiz boş kalırsa, su baskını gibi olası sorunlar teminat dışında kalabilir. Evinizi yılın büyük bölümünde boş bırakacaksanız, buna uygun bir sigorta poliçesi seçmeniz gerekiyor.

7. İspanya’da Padrón (Nüfus Kaydı) İşlemi

Pek çok yabancı alıcı "İspanya'da padron sertifikası nedir?" diye merak ediyor. Empadronamiento olarak da bilinen padrón, kendinizi bulunduğunuz belediyeye ikamet eden biri olarak kaydettirme işlemi, yani temel mantık olarak Türkiye’deki ikamet kayıt sistemleriyle aynı.

İspanya’da Padrón Kaydı Hakkında Önemli Not

İspanya’da Yaşayacaklar İçin: Zorunludur. Çocuklarınızı okula kaydetmek, sağlık sistemine (Sanidad) dahil olmak ve oturum izinlerini yenilemek için Padrón belgenizin olması gerekir. Ayrıca toplu taşıma gibi yerel hizmetlerde indirim sağlayabilir.

Yatırımcılar ve Yazlıkçılar İçin: Zorunlu değildir. Hatta İspanya'da yaşamıyorsanız,bu adımı atlamak vergi statünüzle ilgili karışıklıkları önlemenin daha pratik bir yolu.

İspanya’da Ev Aldıktan Sonraki 2. ve 3. Aylarda Yapılacaklar: Vergi ve Belediye Kayıtları

8. İspanya’da Vergi Kayıtları ve IBI (Yıllık Emlak Vergisi) Kontrolü

Resmi vergi süreçleriniz bu dönemde başlıyor. Burada takip etmeniz gereken iki temel emlak vergisi vardır:

• IBI (Yıllık Emlak Vergisi): Belediyeler tarafından her yıl tahsil edilen ana emlak vergisi. Satın alma sonrasında sizin adınıza devredilmesi gerekiyor.
• Modelo 210 (Yerleşik Olmayanlar İçin Emlak Vergisi): İspanya'da mülkü olup burada yaşamayan yabancıların, İspanya Vergi Dairesi'ne (Agencia Tributaria) "yerleşik olmayan vergi mükellefi" olarak kayıt yaptırması gerekiyor. Bu kayıt olmadan vergi beyannamesi vermeniz teknik olarak mümkün değil.

İspanya’da Emlak Vergisi (IBI) Hakkında Önemli Not

Türkiye'nin aksine, İspanya'da tapu devrini otomatik olarak engelleyen bir sistem yoktur. Noter borcu sorgulayıp alıcıyı uyarmakla yükümlü olsa da satışı iptal etmek zorunda değildir. Güncel mevzuata göre belediye, satın alma yılına ve bir önceki yıla ait ödenmemiş IBI borcunu eski malike başvurmadan doğrudan güncel ev sahibinden talep edebilir. Bu yüzden satış öncesinde bu tür borçların önden tetkik edildiği, güvenilir bir danışman veya avukatla çalışmanız, bu tarz istenmeyen sürprizleri engelleyecektir.

9. İspanya’da Çöp Vergisi (Tasa de Basura) ve Belediye Harçları

İspanya'da "basura vergisi" nedir diye soranlar için: bu, belediyelerin atık yönetimi için topladığı ayrı bir ücret, IBI'den tamamen bağımsız. Ödeme sistemi de belediyeye göre değişiyor; bazı yerlerde yıllık tek fatura olarak geliyor, bazılarında ise su faturasına yansıtılıyor.

İspanya’da Vergi Kayıtları ve Belediye Ödemeleri Hakkında Önemli Not

Mülkiyet devir işlemlerinde zaman zaman gecikmeler yaşanabiliyor. Bu durumda IBI ve çöp vergisi faturaları hâlâ eski malikin adresine gidebilir. Fark etmezseniz, borç faizle birlikte büyüyebilir. Bundan korunmak için:

İlk 3 ay dolmadan, mali danışmanınız veya avukatınız aracılığıyla belediyeye başvurup IBI ve çöp vergisi kayıtlarının size devredildiğini teyit ettirin.

Bu vergilerin tamamını otomatik ödeme talimatı ile banka hesabınıza bağlayın.

Özellikle AB/AEA dışı ülke vatandaşıysanız, İspanya vergi dairesiyle iletişim kurması için yerleşik bir mali temsilci (representante fiscal) atamanız gerekebilir. Kendi vatandaşlığınıza uygun gereklilikler konusunda avukatınıza danışın.

İspanya’da Ev Aldıktan Sonraki 3. - 6. Aylarda Yapılacaklar: İlk Vergi Dönemi

10. İspanya’da İlk Vergi Beyanı (Modelo 210 Takvimi)

Vergi kayıtlarınızı tamamladıktan sonra, yerleşik olmayan mülk sahibi olarak ilk resmi beyan döneminize giriyorsunuz. Modelo 210'un takvimi, mülkü kiraya verip vermediğinize göre değişiyor.

İspanya’da Vergi Takvimi Hakkında Önemli Not

Mülkü kiraya vermiyorsanız, ilk beyanınızı satın aldığınız yılı takip eden takvim yılının sonuna kadar (1 Ocak - 31 Aralık arasında) vermeniz gerekiyor. Kira geliri elde ediyorsanız, beyanlar üçer aylık dönemler halinde yapılıyor.

Uluslararası Bildirim Uyarısı: İspanya'daki Modelo 210 beyanınız dışında, kendi ülkenizdeki mevzuat gereği de yurt dışı varlık veya gelir bildirimi yükümlülüğünüz olabilir. Bu nedenle kendi ülkenizdeki mali danışmanınızdan da bilgi almanızı öneririz.

11. İspanya’da Site Yönetim Toplantıları

İlk 6 ay içinde, apartmanınızın veya sitenizin yıllık genel kurul toplantısıyla karşılaşabilirsiniz. Bütçe belirleme ve site kuralları gibi konular bu toplantılarda karara bağlanıyor.

İspanya’da Yönetim Toplantıları Hakkında Önemli Not

Yılın büyük bölümünü İspanya dışında geçiriyorsanız, bu toplantılara fiziksel olarak katılamayabilirsiniz. Haklarınızı korumak için güvendiğiniz bir komşuya veya avukatınıza yazılı vekalet verebilirsiniz.

İspanya’da Ev Aldıktan Sonra İlk Yıl İçinde Yapmanız Gereken Diğer Her Şey

12. İspanya’da Resmi Tebligat Adresinizi Belirleme

İspanya'daki resmi kurumlar dijitalleşse de, kritik yasal tebligatlar, vergi makbuzları ve cezalar hâlâ fiziksel posta yoluyla mülk adresinize gönderiliyor. Yılın büyük bölümünü yurt dışında geçiriyorsanız, önemli yasal süreleri kaçırmamak için gestor'unuzun adresini resmi tebligat adresiniz olarak belirleyebilirsiniz.

Peki “Gestor” nedir? Gestor'lar, sizin adınıza aracılık yapan idari uzmanlardır. Bu bağlamda, yasal tebligatları takip edip uzaktan mülk sahipliğinde yerel temas noktanız olabiliyorlar.

13. İspanya’da Uluslararası Para Transferi ve Finansal Altyapı Hazırlığı

Faturalar ve vergiler için İspanyol banka hesabınızda sürekli yeterli euro bakiyesi bulundurmanız gerekiyor. Ancak uluslararası transferler kur dalgalanması ve yüksek komisyon riski taşıyor. Bu yüzden düzenli ödemeleriniz için kur sabitleme sunan dijital servisleri tercih edebilirsiniz.

14. İspanya’da Anahtar Teslimi ve Mülk Bakımı

Yılın büyük kısmını İspanya dışında geçirecekseniz, evin fiziki güvenliği ve bakımı için bir mülk yönetim şirketiyle anlaşabilirsiniz. Bu sayede mülkünüzün havalandırma, bakım, onarım ve dilerseniz kiralama süreci uzmanlar tarafından titizlikle yönetilir. Ayrıca sigorta poliçenizin sunduğu tam teminattan yararlanmanızı sağlar.

15. İspanya’da Vasiyetname Hazırlığı

İspanya'da mülk edinen alıcıların en sık yaptığı hatalardan biri, vasiyet konusunu ertelemek. AB Miras Tüzüğü (Brüksel IV) sayesinde yabancı mülk sahipleri, mirasın kendi ülkelerinin kurallarına göre dağıtılmasını tercih edebiliyor. Ancak bunun geçerli olabilmesi için İspanya’da resmi geçerliliği olan yazılı bir vasiyetname haline getirmeniz gerekir. Aksi halde mirasçılarınız hem kendi ülkelerinde hem de İspanya'da farklı bürokratik süreçlerle uğraşmak zorunda kalabilir.

Konut Satışı Sonrası Süreçlerde Spain Homes ® Yanınızda

Yabancı alıcıların en sık düştüğü yanılgı, sürecin noterde tapu imzalanmasıyla bittiğini düşünmek. Oysa gerçekte, mülkünüzü güvence altına almak ve olası cezalardan kaçınmak için yönetmeniz gereken yepyeni bir idari süreç başlıyor.

Spain Homes ® olarak bu sürecin her aşamasında yanınızdayız: banka hesabı açmaktan fatura devirlerine, vergi kayıtlarından satış sonrası idari işlemlere kadar size rehberlik ediyoruz. İspanya'daki mülk sahipliği sürecinizi uzman ekibimizle sorunsuz yönetmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Eğer İspanya’ya taşınmayı planlıyorsanız, günlük yaşama daha rahat adapte olmak için ilk 90 günlük rehberimize de göz atabilirsiniz.