İspanya’da Kat Mülkiyeti Hukuku (Ley de Propiedad Horizontal)

“Kat Mülkiyeti Yasası” ya da “Yatay Mülkiyet Yasası” olarak da bilinen Ley de Propiedad Horizontal (LPH), İspanya’daki çoğu konut için geçerli olup, konutun bulunduğu binanın ya da sitenin nasıl yönetileceğini belirlemektedir.

İngilizce karşılığı “Horizontal Property Law” olan bu yapı, konut sahiplerinin kendi özel birimleri üzerinde tam mülkiyete sahip olduğu ve aynı zamanda ortak alanlarda paydaş olarak hak sahibi olduğu bir yasal rejimdir. Genel hatlarıyla, ortak alanlara ise merdivenler, asansörler, çatılar, bahçeler, yüzme havuzları, otopark alanları ve site içi yollar dahildir.

Bu yapı sayesinde de İspanya’daki mülkiyet kuralları ve finansal yükümlülükler birbirine bağlanmıştır. Özetle, İspanya’da Kat Mülkiyeti Yasası, site yönetimine ilişkin tüm kararları ve giderlerin paylaşım sürecini belirleyerek olası uyuşmazlıkların önüne geçmektedir. Ayrıca, bakım çalışmaları ve kiralama faaliyetleri gibi hassas konular da bu yasaya bağlıdır.

Biz de Spain Homes ® ekibi olarak, gayrimenkul yönetimine ilişkin tüm işlemlerinizi sorunsuz bir şekilde geçekleştirebilmeniz için bu yazımızda İspanya’daki Kat Mülkiyeti Yasası’nın temel özelliklerini ele alacağız.

Temel İlkeleri İle İspanya’da Kat Mülkiyeti Yasası

İspanya’daki Kat Mülkiyeti Yasası’nın işleyişini tam olarak anlayabilmemiz için öncelikle bu mülkiyet sisteminin temel ilkelerini bilmemiz gerekir. Bu ilkeler, bireysel haklarla dengelenmiş ortak mülkiyet üzerine inşa edilmiştir. Bu sayede, özel birimler ile ortak alanların tek bir yasal çerçevede nasıl bir arada var olacağını belirlemektedir. Bu sistemi tanımlayan belli başlı unsurlar ise aşağıdaki gibi özetlenebilir:

1. Kişisel ve Ortak Alanların Kullanımı

Bu tür projelerde tapu sahibi olan her birey, daire, villa veya ticari alan fark etmeksizin kendi özel birimi üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir. Aynı zamanda, ortak alanlarda da orantılı bir şekilde pay sahibidir. Ortak mülkiyet ise “Escritura de División Horizontal” ile belirlenmektedir. Bu terim genellikle “Yatay Bölünme Tapusu” ya da “Yatay Kat Mülkiyeti Tapusu” olarak bilinmektedir. Bu tapuda kişisel birimin sınırları ve ortak alanların paylaşımı açıkça belirtilmektedir.

Bu belge olmadan gayrimenkuller;

• Bağımsız tapu belgesine sahip olamaz,
• Ayrı birimler olarak satılamaz veya devredilemez,
• Hukuki ve finansal sınırlamalara tabi tutulur.

Kısacası, bu yasa birden fazla ev sahibinin aynı proje içerisinde ortak alanları paylaşması durumunda devreye girmektedir. Ayrıca bu durum, apartman binaları, siteler ve karma kullanımlı projeler için geçerlidir.

Ancak tüm bu özellikler, bölünmenin Tapu Sicili’ne resmi olarak tescil edilmesi halinde geçerlilik kazanmaktadır. Kaydı yapılmamış bağımsız birimlerin hukuki açıdan geçerliliği yoktur. Siz de İspanya’da kat mülkiyeti tescili yaptırmayı düşünüyorsanız, yazımızın devamında bu sürecin nasıl işlediğine dair bilgi edinebilirsiniz.

2. Site ve Topluluk Yönetimi

Bu tür konutların bulunduğu binalar, siteler ve karma kullanımlı projeler demokratik bir sistemle yönetilmektedir. Topluluk ve site yönetimine ilişkin alınması gereken kararlar için tüm malikler genel kurullarda oy kullanır. Nihai karar ise belirlenen çoğunluğun tercihine göre belirlenir. Bu işleyiş sayesinde bakım masrafları ve topluluk kuralları kolektif bir şekilde yönetilmektedir.

3. Taşınmaz Sahiplerinin Yükümlülükleri

İspanya’daki Yatay Mülkiyet Yasası kapsamında ev sahiplerinin (maliklerin) sorumlulukları da net bir şekilde belirlenmektedir. Tüm maliklerin kişisel birimlerinin bakımını düzenli bir şekilde yapıyor olması, ortak alan kullanımına saygı çerçevesinde yaklaşıyor olması ve aidatlarını zamanında ödüyor olması gerekmektedir. Ayrıca, yasa kapsamında maliklerin yerine getirmesi gereken birtakım yükümlülükler de bulunmaktadır. Örneğin, tüm maliklerin rezerv fonuna katkıda bulunması gerekmektedir. Bu fon ise, site yönetim giderleri için ayrılan yıllık bütçenin en az %5’i kadar olmalıdır.

4. Kurallar İçinde Esneklik

Topluluklar, ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar için iç yönetmelikler oluşturabilir. Bunlar ise yasaya uygun olmalı ve resmi olarak kayıt altına alınmalıdır. Kısacası, kurallarda esneklik payı bulunmaktadır ancak mülkiyet haklarını etkileyen durumlarda yasal sınırlar sıkı bir şekilde belirlenmektedir.

İspanya’da Yatay Bölünme Tapusu (Escritura de División Horizontal) Nasıl Alınır?

Süreç, onaylı mimari planların net bir şekilde belirtildiği noter tasdikli tapunun hazırlanması ve gerekli belediye izinlerinin alınmasını kapsamaktadır. Ev sahiplerinin belgeler ile birlikte Tapu Sicili’ne (Registro de la Propiedad) başvurduktan sonra mülkiyet detaylarını resmi olarak sisteme kaydettirmeleri gerekmektedir. Böylece her bir birim bağımsız yasal statü kazanabilir; ayrı ayrı satılabilir, ipotek konabilir veya devredilebilir.

İspanya’daki Yatay Mülkiyet Kanunu Neleri Kapsar?

İspanya’daki Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamada mülkiyet yapısı, topluluk yönetimi, karar alma süreçleri, gayrimenkul kullanımına ilişkin sınırlamalar ve mali yönetim gibi beş ana başlık altında ele alınmaktadır. Bu kanun ise, İspanyol Medeni Kanunu’nun 396. Maddesine bağlıdır. Böylece her biri bağımsız birimler hâlinde yapılandırılan binalarda, mülkiyet hakları açıklık kazanmaktadır.

Topluluğun sağlıklı bir şekilde yönetilebilmesi ve hukuka aykırı durumların oluşmaması için her toplulukta günlük işleyişten ve kanuna uygunluktan sorumlu yönetim organlarının bulunması zorunludur. Bu yönetim organları aşağıdaki gibidir:

• Malikler Genel Kurulu: Topluluğun en yetkili karar alma organıdır.
• Başkan: Topluluğun yasal temsilcisidir.
• Başkan Yardımcısı: Gerekli durumlarda başkana destek veren kişidir. Başkan yardımcısının olup olmaması isteğe bağlıdır.
• Sekreter: Tutanakların tutulması ve resmi yazışmaların yürütülmesinden sorumludur.
• Yönetici: Mali konuların, bakım süreçlerinin ve günlük operasyonların yürütülmesini sağlayan kişidir.

Not: Topluluğun ana sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, bu görevler doğrudan ev sahipleri tarafından üstlenilebileceği gibi, topluluk tarafından görevlendirilen profesyoneller aracılığıyla da yürütülebilir.

İspanya’daki bağımsız bölümlü binalara ilişkin mülkiyet yönetmeliklerinde, oylama kuralları alınacak kararın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Günlük yönetimle ilgili rutin kararlar için maliklerin küçük bir çoğunluğu yeterli olmaktadır. Buna karşılık, gayrimenkulün kullanım biçimini etkileyen kararlar gibi daha kapsamlı konular için beşte üç (3/5) çoğunluk aranmaktadır. Başka bir deyişle, ana tapu senedini veya mülkiyet paylarını etkileyen her türlü değişiklik, tüm maliklerin onayından geçmelidir.

Bu oylama kuralları, özellikle gayrimenkullerin kullanımının sınırlandırılması, ortak alanlarda değişiklik yapılması ya da turistik kiralamaların yasaklanması gibi durumlarda kritik bir hal almaktadır. Nitekim 3 Nisan 2025 itibarıyla İspanya’da Yatay Mülkiyet Kanunu’nda yapılan bazı değişiklikler, turistik kiralamalara ilişkin kuralları daha açık ve net bir hâle getirmiştir. Yeni düzenlemelerle birlikte, topluluklar güncel Yatay Mülkiyet Kanunu çerçevesinde turistik kiralamaları yasal olarak düzenleme veya tamamen yasaklama yetkisine sahip olmuştur.

İspanya’da turistik kiralamalara ilişkin Yatay Mülkiyet Kanunu’na göre, kısa dönemli kiralama faaliyeti yürütmek isteyen gayrimenkul sahiplerinin, öncelikle topluluk genel kurulundan beşte üç (3/5) çoğunluk ile onay alması gerekmektedir. Buna ek olarak, topluluklar ortak alanların kullanımına bağlı olarak bakımını karşılamak amacıyla, turistik kiralama yapılan bağımsız bölümler için %20’ye kadar ek aidat talep edebilir.

Finansal yönetim açısından incelendiğinde ise bu kanun, toplulukların yıllık bütçeleri onaylamasını, aidat tutarlarını belirlemesini ve ortak giderleri kolektif biçimde yönetmesini zorunlu kılmaktadır. Herhangi bir ev sahibinin ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, topluluk söz konusu borcu resmi kayıtlara geçirerek hukuki yollara başvurma hakkına sahiptir.

Topluluklardaki Gider Paylaşımı Nasıl Hesaplanır?

“Cuota de participación” yani gider dağılım payı da, İspanya’da ev almadan önce bilmeniz gereken terimlerden biridir. Bu pay; her ev sahibinin site veya bina toplantılarındaki oy hakkını ve ortak giderlere katılım sorumluluğunun yüzdesini belirler.

Bu gider payları ise aşağıdaki unsurlar dikkate alınarak belirlenir:

• Bağımsız birimin yüzölçümü
• Bağımsız birimin binadaki veya sitedeki konumu
• Bağımsız birimin kullanım amacı
• Bağımsız birimin ortak hizmetlere ve ortak alanlara erişim durumu

Bu oranlar, satın alma sürecinde belirlenmekte ve mülkiyet tapu senedine resmi olarak kayıt edilmektedir. Böylece her bir bağımsız bölümün ortak alanlardaki payı ve mali yükümlülükleri hukuki güvence altına alınmış olur.

Siz de İspanya’da bir daire satın almayı düşünüyorsanız, haklarınızı koruyabilmek adına bu giderlerin doğru bir şekilde hesaplandığından emin olmanız gerekmektedir. Bu nedenle, Spain Homes ® olarak, İspanya’nın emlak piyasasına hakim danışmanlarımız ve alanında uzman avukatlarımız sayesinde sizlere tapu kayıt süreçleri ve hukuki konular için kapsamlı hizmetler sunuyoruz. İspanya’daki Kat Mülkiyeti Yasası ile ilgili daha detaylı bilgi almak ve gayrimenkul alım sürecinizi güvenle tamamlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

S.S.S.