İspanya’da Projeden Satılık Konut Almadan Önce Bilmeniz Gerekenler

İspanya’da “off-plan” olarak da bilinen inşaat aşamasındayken satışa sunulan gayrimenkuller, bugün konut yatırımı yapmak isteyen yerli ve yabancı pek çok alıcı tarafından yoğun bir şekilde talep görmektedir. Bunun en temel nedenlerinden biri de, off-plan gayrimenkullerin İspanya’da yeni konutlara yatırım yapmanın en ekonomik ve en stratejik yollarından biri olmasıdır. Bu nedenle, İspanya’da projeden satışa sunulan gayrimenkullere olan talebin istikrarlı olarak büyüdüğünü söyleyebilmek mümkündür.

Ancak bazı alıcılar İspanya’da projeden gayrimenkul satın alma sürecinin tam olarak nasıl işlediği konusunda derinlemesine bilgi sahibi olmadığı için nasıl bir yol izlemeleri gerektiği konusunda kararsızlık yaşayabilmektedir. Bu nedenle, Spain Homes ® olarak, ülkenin emlak piyasasına dair bilgi birikimimiz sayesinde İspanya’da projeden satılık konutlara yatırım yapmadan önce bilmeniz gereken tüm faktörleri bu yazımızda ele aldık. Gelin, şimdi bu konutların beraberinde getirdiği avantajları incelemekle başlayalım!

İspanya’da Projeden Satılık Gayrimenkullere Yatırım Yapmanın Avantajları

Daha önce “İspanya'da Proje Aşamasında Mülk Satın Almanın Avantajları” başlıklı yazımızda da vurguladığımız gibi, projeden satışa sunulan gayrimenkuller genellikle uygun fiyatları ve esnek ödeme planları ile dikkat çekmektedir. Ancak bu belli başlı avantajların da ötesinde, değer taşıyan birkaç farklı unsur bulunmaktadır.

Bunlardan ilki, bu tür konutların güncel yasa ve yönetmeliklere uygun bir şekilde inşa ediliyor olmasıdır. İspanya’daki yeni konutlar yapı yönetmeliklerine, enerji verimliliği standartlarına ve şehir planlama kurallarına uygun bir şekilde inşa edilmek zorundadır. Bu durum, İspanya’da projeden satışa sunulan tüm gayrimenkullerin hem mevcut hem de olası yeni yasal düzenlemelere uygun bir şekilde planlandığı anlamına gelmektedir. Bu durum ise özellikle eski konutlarda giderek artan yenileme ihtiyaçları göz önünde bulundurulduğunda, oldukça avantajlı bir yatırım alternatifi sunmaktadır.

Bir diğer önemli avantaj ise maliyetlerin öngörülebilir olmasıdır. İspanya’daki yeni konut projelerinde bina altyapısı, teknik sistemler ve ortak alanlarda kullanılan malzemelerin hepsi yeni olduğu için ilk yıllarda bakım ve onarım ihtiyacı oldukça azdır. Üstelik bu özelliklerin çoğu garanti kapsamındadır. Bu da, bir yandan olası ek masrafların azalmasına neden olurken, bir yandan da yatırımcıların ya da satın aldığı konutta uzun süre yaşamayı düşünen kişilerin daha net bir şekilde bütçe planlaması yapmasına olanak tanımaktadır.

Ayrıca kentsel dönüşüm gibi önemli bir faktör de pek çok yatırımcının İspanya’da projeden satılık emlak alternatiflerini tercih edilmesine yol açmaktadır. Birçok yeni konut projesi gelişmiş merkezi lokasyonlarda bulunduğundan dolayı ulaşım açısından erişilebilir olup sosyal donatılar açısından modern şehir yaşamına uygun bir yapıda karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle, İspanya’daki off-plan projelerin uzun vadede kazançlı bir yatırım fırsatı sunduğunu da söyleyebiliriz.

Son olarak, projeden satışlarda belgelendirme sürecinin baştan sona net olmasını da önemli bir avantaj olarak değerlendirebiliriz. Yeni konut projelerinde kullanıma dair şartnameler ve site yerleşim planları inşaat süreci başlamadan önce belirlenmektedir. Bu sayede, mülkün hangi özelliklerinin hangi koşullarda teslim edileceğini en baştan açık bir şekilde görebilmeniz mümkündür.

İspanya’da Bir Konutu İnşaat Aşamasındayken Satın Almanın Riskleri ve Çözümleri

İspanya’da projeden gayrimenkul satın almak avantaj sunduğu gibi elbette birtakım olası riskleri de beraberinde getirmektedir ama bu riskler, doğru bir yaklaşım ve profesyonel bir destekle minimum seviyeye düşürülebilir.

Örneğin, inşaat tamamlanmadan önce satın alma taahhüdünde bulunulması ve bu süreçte piyasa koşullarının değişebilme ihtimali, bazı alıcıların aklını karıştıran unsurlardandır. Ancak orta ve uzun vadeli bir yatırım perspektifiyle bakıldığında, bu durum stratejik bir planın parçası olarak değerlendirilebilir ve avantaja bile dönüştürebilir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise yatırımın kısa vadede nakde çevrilmesinin her zaman mümkün olmamasıdır. Eski konutların aksine, projeden satın alınan mülkler teslim alınana ve gerekli yasal izinler tamamlanana kadar kira geliri sağlayamaz. Bu nedenle, kira geliri odaklı yatırım planlıyorsanız, bu durumu göz önünde bulundurarak adım atmanız gerekmektedir.

Buna ek olarak, bazı durumlarda idari süreçler ve tedarik zincirindeki aksaklıklar gibi dış faktörler nedeniyle inşaat sürecinde gecikmeler yaşanabilmektedir. Çoğu profesyonel sözleşmede teslimat tarihleri, verilen ek süreler ve gecikme durumlarına ilişkin tazminat hükümleri açıkça yer alsa da, bu maddeleri dikkatle incelemeniz sizin avantajınıza olacaktır.

Kısacası, tüm bu riskler planlı bir yaklaşımla kontrol altına alınabilir ve off-plan konutlar ile başarılı bir yatırım yapılabilir. Ayrıca, konu ile ilgili daha detaylı bilgi almak isterseniz, İspanya’da mülk satın alırken dikkat etmeniz gereken unsurları detaylı bir şekilde ele aldığımız yazımızı da okuyabilirsiniz.

İspanya’da Projeden Satışlarda Hukuki Süreç: Yönetmelikler, Vergiler ve Ödeme Şekli

Tüm alım-satım işlemlerinde olduğu gibi, İspanya’da yeni konut satın alırken de belirli hukuki yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Proje aşamasındaki bir gayrimenkulü satın almak için gereken en önemli belge ise, “Licencia de Obra” olarak adlandırılan yapı ruhsatıdır. Bu belge, yerel yönetimin projeyi onayladığını ve inşaatın yasal olarak gerçekleştirilebileceğini göstermektedir. Bu belge olmadan satış sürecinin ilerlemesi mümkün değildir.

Ayrıca, geliştirici firmanın arsanın yasal sahibi olması zorunludur. Bu bilgi, Registro de la Propiedad (Tapu Sicili) üzerinden kontrol edilerek, geliştiricinin inşaat ve satış izninin bulunup bulunmadığı kolay bir şekilde doğrulanabilir.

Ek olarak, alıcıların kullanılacak malzemeleri, yerleşim planlarını ve inşaat standartlarını detaylı bir şekilde gösteren mimari proje belgeleri ile teknik şartnameleri de teslim alması oldukça önemlidir. Bu belgeler, satış sözleşmesinin temel maddelerinin belirlenmesine yardımcı olmaktadır. Bu nedenle de konutun taahhüt edilen tüm özellikleri ile birlikte teslim edileceğinin güvencesi olarak değerlendirilmektedir.

İnşaat tamamlandığı zaman ise geliştirici firma, Licencia de Primera Ocupación yani oturum iznini almakla yükümlüdür. Bu belge, yapının güvenlik ve planlama standartlarına uygun olduğunu ve yasal olarak kullanılabileceğini teyit etmeye yardımcı olmaktadır. Bu belge, aynı zamanda elektrik, su ve internet gibi altyapı bağlantılarının kullanıma açılması için de gereklidir.

Vergilendirme konusuna gelecek olursak, İspanya’da proje aşamasındaki gayrimenkullerin tapu devir vergisi yerine KDV’ye tabi olduğunu söyleyebiliriz. Uygulanan KDV oranı gayrimenkulün türüne göre değişiklik göstermekte ve buna ek olarak damga vergisi de ödenmektedir. Ayrıca, noter masraflarını, tapu kayıt ücretlerini ve hukuki danışmanlık giderlerini de göz önünde bulundurarak bir bütçe belirlemeniz gerekmektedir.

Ayrıca, İspanya’da proje aşamasındaki satılık konutlar için banka teminatından yararlanarak ödeme sürecini daha sorunsuz bir hale getirebilmek de mümkündür. İspanyol hukukuna göre, teslimattan önce yapılan tüm ödemeler banka teminatı veya sigorta poliçesi ile güvence altına alınmak zorundadır. Böylece yapılan her ödeme, yalnızca proje için kullanılabilecek olan özel bir hesapta koruma altına alınmaktadır.

Profesyonel Destek: İspanya’da Projeden Emlak Satın Alırken Ne Yapmalısınız?

İspanya’da proje aşamasındaki bir konutu satın alırken önce, sistemli ve planlı bir şekilde ilerlemeniz size avantaj sağlayacaktır. Bunun için ilk yapmanız gereken şeylerden biri geliştirici firmanın geçmiş projeleri ve teslimat ile ilgili kayıtlarını dikkatlice incelemektir. Teslimatı zamanında yapan ve sektörde ün sahibi olan firmalar sorunsuz bir süreç sunduğu için bu firmalar ile işbirliği yapabilirsiniz.

Ayrıca, satış sözleşmesinde teslim tarihinin, gecikme durumunda uygulanacak yaptırımların, iade koşullarının ve teknik detayların açık ve net bir şekilde yer aldığından emin olun. Ek olarak, projenin yasal olarak zorunlu tüm belgelerinin mevcut olup olmadığını kontrol edin, gerekirse ek konut sigortası yaptırın.

Olası bir olumsuz durumda ise haklarınızın farkında olun. Geliştirici firmanın finansal bir sorun yaşaması ihtimaline karşı, İspanyol hukuk sisteminin alıcıyı koruma altına alan yönetmeliklere sahip olduğunu aklınızda bulundurun. Bu sayede, inşaatın tamamlanmaması gibi bir durumda yapılan ödemelerin iadesini talep edebilirsiniz.

Özetlemek gerekirse, doğru adımları attığınız sürece İspanya’da proje aşamasında bir gayrimenkul satın almak oldukça mantıklı bir karar olabilir. Hatta, süreci güvenle ilerletebilmek için İspanya’nın gayrimenkul piyasasına hakim profesyonel bir emlak şirketi ile çalışmanız da size bu konuda ek avantaj sağlayabilir.

Bu nedenle, Spain Homes ® ekibi olarak, sizlere gayrimenkul satın alma sürecinin her aşamada profesyonel destek sunmaya hazırız. Güvenilir bir geliştirici firma bulmaktan, ödeme planlarının yapılandırılmasına kadar her konu için bizden danışmanlık alabilirsiniz. İspanya’da proje aşamasındaki emlak ilanlarımızı hemen inceleyerek hayalinizdeki konuta bir adım daha yaklaşın!