Hollandalı alıcılar, İspanya'da konut satın alan yabancılar arasında ilk sıraya yükseldi. Uzun yıllar boyunca piyasaya Almanya ve Birleşik Krallık vatandaşları hâkimdi. Ancak 2025 yılına ait güncel verilere göre Hollanda, istikrarlı büyümesini sürdürerek her iki ülkeyi de geride bıraktı. Bu gelişme, İspanya konut piyasasında köklü bir değişime işaret etmiyor. Daha çok, yabancı alıcılar arasında öne çıkan üç büyük pazarın kendi içindeki sıralamanın değiştiğini gösteriyor.
Hollandalı Yatırımcıların İspanya Konut Piyasasındaki Yükselişi
Hollandalılar, uzun süredir İspanya'da en fazla konut satın alan yabancı uyruklular arasında üst sıralarda yer alıyordu. Ancak 2025 yılı, bu yükselişin resmîyet kazandığı yıl oldu. Hollandalı alıcılar yıl boyunca İspanya genelinde 6.289 konut satın alarak ilk kez Almanya'yı (6.233) ve Birleşik Krallık'ı (6.152) geride bıraktı.
Aradaki fark oldukça sınırlı olsa da, asıl dikkat çeken nokta son yıllardaki eğilim. Birleşik Krallık vatandaşlarının konut alımları bir süredir kademeli olarak azalıyor. İngiliz alıcılar hâlâ İspanya konut piyasasındaki en büyük yabancı alıcı gruplarından biri olsa da, Brexit'in uzun vadeli etkileri giderek daha belirgin hâle geliyor. Nitekim 2025 yılında İngiliz alıcıların işlem hacmi, yılın son çeyreğinde sınırlı bir toparlanma görülmesine rağmen, bir önceki yıla göre %8,5 geriledi. Benzer şekilde, Alman alıcıların konut alımları da 2024'e kıyasla %2,6 azaldı.
Buna karşılık Hollandalı alıcılar, pazardaki paylarını istikrarlı şekilde artırmayı sürdürüyor. Yerleşik ve yerleşik olmayan alıcıların işlemleri birlikte değerlendirildiğinde, 2025 yılında toplam konut alımı 8.354'e ulaştı. Bu da bir önceki yıla göre %12,2'lik bir artışa işaret ediyor. Ayrıca Hollandalılar, hem yıllık hem de çeyreklik bazda konut alımlarını artırmayı başaran tek büyük yabancı alıcı grubu oldu.
Hollandalılar İspanya'da En Çok Nereden Konut Satın Alıyor?
Pek çok yabancı alıcı gibi Hollandalılar da ağırlıklı olarak kıyı bölgelerini tercih ediyor. Ancak satın alma eğilimleri belirli bölgelerde yoğunlaşıyor. Hollanda vatandaşları İspanya'da en çok Costa Blanca bölgesi, özellikle de Alicante çevresi ile Málaga'da konut satın alırken, Girona da giderek öne çıkan üçüncü bir destinasyon hâline geliyor.
Talebin Odağında Alicante
Costa Blanca, yabancı alıcılar arasında en çok ilgi gören bölgelerden biri olsa da, talebin en yoğun olduğu yerlerin başında Alicante geliyor. Hollandalı alıcılar, Alicante'de İngiliz ve Alman vatandaşlarının ardından üçüncü sırada yer alıyor. Özellikle Jávea ve Costa Blanca'nın kuzeyindeki yerleşimlere yoğun ilgi gösteren Hollandalı yatırımcılar, bölgedeki lüks konut pazarının şekillenmesinde önemli rol oynuyor.
Lüks Konut Piyasasının Öne Çıkan Merkezi Málaga
İspanya'nın en prestijli yat limanlarından bazılarına ev sahipliği yapan Málaga, Hollandalı alıcıların yoğun ilgi gösterdiği bölgelerden biri olmayı sürdürüyor. Burada ağırlıklı olarak lüks ikinci konut satın alan Hollandalılar için Marbella, Estepona ve Mijas, en çok tercih edilen yerleşimler arasında yer alıyor.
Costa Brava'nın Yükselen Değeri Girona
Uluslararası alıcılar arasında giderek daha fazla ilgi gören Girona, diğer popüler bölgelere kıyasla daha ulaşılabilir fiyatlar sunuyor. Hollandalı alıcılar burada da Fransızlar ve Almanlarla birlikte en büyük üç yabancı alıcı grubundan birini oluşturuyor. Bölgenin cazibesi ise oldukça açık: Bölgenin cazibesi ise oldukça açık: Batı Avrupa'dan bölgeye kolaylıkla ulaşılabiliyor ve giderek büyüyen uluslararası topluluğu sayesinde yeni gelenler daha kolay uyum sağlayabiliyor.
Hollandalılar Neden İspanya'ya Yatırım Yapıyor? Artan İlginin Arkasında Ne Var?
Hollandalı alıcıların İspanya'da mülk satın alma nedenleri kişiden kişiye değişebiliyor. Kimi yaşam tarzını değiştirmek veya ailesiyle birlikte yeni bir başlangıç yapmak isterken, kimi yatırım amacıyla hareket ediyor. Bununla birlikte, İspanya'nın Avrupalı alıcılar için sunduğu genel avantajlar da bu ilginin artmasında önemli rol oynuyor.
Ailesiyle birlikte İspanya'ya taşınmayı planlayan birçok Hollandalı için ülke; yüksek vergi yükü, uzun kışlar ve giderek daha kalabalık hâle gelen yaşam ortamına alternatif sunuyor. Ayrıca yaşam maliyetleri ve gayrimenkul fiyatları, Hollanda'ya kıyasla hâlâ daha ulaşılabilir seviyelerde bulunuyor. Bu fark özellikle Amsterdam ve Utrecht gibi büyük Hollanda şehirleri ile İspanya'nın önde gelen sahil bölgeleri karşılaştırıldığında daha belirgin hâle geliyor. Pek çok durumda, Hollanda'da mütevazı bir daireye ayrılacak bütçeyle İspanya'nın prestijli bölgelerinde lüks bir villa satın almak mümkün olabiliyor. Bu nedenle birçok Hollandalı için İspanya'da konut satın almak, hem yaşam kalitesini artıran hem de sermayesini değerlendirmesine imkân tanıyan bir tercih hâline geliyor.
Yaşam tarzına ilişkin beklentiler de bu eğilimde önemli pay sahibi. Son yıllardaki tablo, yalnızca bir yatırım yapmaktan ziyade uzun vadeli bir yaşam kurma fikrinin öne çıktığını gösteriyor. Ancak Hollandalılar bu süreci genellikle aşamalı şekilde yönetiyor. Önce tatillerinde kullanmak üzere ikinci bir konut satın alıyor, zamanla ülkede geçirdikleri süreyi uzatıyor ve ardından kalıcı taşınmayı değerlendiriyorlar. Ayrıca her iki ülkenin de Euro Bölgesi'nde yer alması, sınır ötesi gayrimenkul işlemlerini Hollandalı alıcılar açısından önemli ölçüde kolaylaştırıyor.
Hollanda Vatandaşları İspanya'da Nasıl Konut Satın Alıyor?
Hollanda vatandaşları için İspanya'da konut satın alma süreci, Hollanda'daki uygulamalardan bazı önemli yönleriyle ayrılıyor. Bu farkların başında, satın alma bedelinin genellikle %10'u kadar kapora ödenmesini gerektiren contrato de arras (ön satış sözleşmesi) ile finansman süreci geliyor.
İspanya'da Konut Finansmanı ve Kredi Seçenekleri
Hollandalı alıcıların önemli bir bölümü konut satın alımını nakit veya öz kaynaklarıyla finanse ediyor. Finansman kullanmayı tercih edenler ise İspanya'da Hollanda'dakinden farklı bir kredi sistemiyle karşılaşıyor. Hollanda bankaları, faiz oranları ve kredi koşulları açısından genellikle daha esnek seçenekler sunuyor. Bu nedenle birçok alıcı, önce Hollanda'daki mevcut konutunun değerini teminat göstererek finansman sağlıyor ve bu kaynağı İspanya'daki konut alımında kullanıyor.
Bununla birlikte Hollanda vatandaşları İspanya'dan da konut kredisi kullanabiliyor. Ancak yabancı ve yerleşik olmayan alıcılar için kredi koşulları daha sıkı uygulanıyor. Hollanda'daki bankalar ile yabancı alıcılar için kredi sağlayan İspanyol bankaları arasındaki başlıca farklar ise şöyle:
• Hollanda'da kredi tutarı bazı durumlarda konut değerinin %100'üne kadar çıkabilirken, İspanyol bankaları yerleşik olmayan alıcılara genellikle konut değerinin en fazla %60'ı oranında kredi sağlıyor.
• Hollanda'da yaş kriterleri daha esnek uygulanırken, İspanyol bankaları kredi vadesinin genellikle 70 veya 75 yaşına kadar tamamlanmasını şart koşuyor.
• Hollanda'da belirli koşullar altında mortgage faizleri için vergi indirimi uygulanabilirken, İspanya'da ikinci konut satın alan yabancı alıcılar için benzer bir vergi avantajı bulunmuyor.
Hollandalılar Konut Satın Alırken Nelere Öncelik Veriyor?
Hollandalı alıcılar, şehir merkezine yakınlıktan çok geniş yaşam alanları ve günlük yaşamı kolaylaştıran özelliklere önem veriyor. Ayrıca, taşınmaya hazır yeni konutlar da en çok tercih edilen seçenekler arasında yer alıyor. Sade ve modern tasarımı enerji verimliliğiyle birleştiren bu konutlar, ek tadilat gerektirmeden hemen kullanılabilmeleri sayesinde öne çıkıyor.
Açık yaşam alanları ve yeşil çevre de Hollandalı alıcıların kararını etkileyen önemli unsurlar arasında bulunuyor. Nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu bir ülkeden geldikleri için geniş teraslara, ferah açık plan yerleşimlere ve doğal ışıktan en iyi şekilde yararlanacak biçimde tasarlanmış konutlara yöneliyorlar.
Havaalanına kolay ulaşım da önemli kriterlerden biri. Özellikle Hollanda'ya doğrudan uçuşların bulunduğu havaalanlarına bir saatten kısa sürede ulaşım imkânı sunan konutlar daha fazla ilgi görüyor.
Bunun yanı sıra, dijital göçebe yaşamını benimseyen Hollandalılar, yüksek hızlı internet altyapısını ve güvenilir bağlantı imkânlarını da öncelikli özellikler arasında görüyor.
Hollanda Vatandaşları İçin İspanya'da İkinci Konutun Vergilendirilmesi
Hollanda ile İspanya arasında yürürlükte olan Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması sayesinde aynı gayrimenkul veya aynı gelir üzerinden her iki ülkede birden vergi ödenmiyor. Bununla birlikte, iki ülkenin vergiyi hesaplama ve uygulama yöntemleri birbirinden önemli ölçüde farklılık gösteriyor.
Bir gayrimenkul vergi açısından öncelikle bulunduğu ülkenin mevzuatına tabi olduğundan, İspanya bu taşınmazın vergilendirilmesinde öncelikli yetkiye sahip oluyor. Bununla birlikte, gayrimenkulün güncel piyasa değerinin de Hollanda'daki yıllık vergi beyannamesinde “Box 3” kapsamında beyan edilmesi gerekiyor. İkinci konutlar burada diğer varlıklarla birlikte değerlendirilse de, Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması kapsamında vergi indirimi uygulanabiliyor.
İspanya'daki vergi yükümlülükleri ise konutun kullanım şekline göre değişiyor. Öncelikle, konutun nasıl kullanıldığına bakılmaksızın Hollandalı konut sahiplerinin her yıl Yerleşik Olmayanların Gelir Vergisi beyannamesi vermesi gerekiyor. Konut boş tutuluyor veya yalnızca mal sahibi ile ailesi tarafından kullanılıyorsa, vergi hesaplaması gayrimenkulün kadastro değerinin %1,1 ile %2'si üzerinden belirlenen varsayımsal kira değeri esas alınarak yapılıyor. Konutun kiraya verilmesi durumunda ise Hollanda vatandaşlarının elde ettiği kira gelirine %19 oranında sabit vergi uygulanıyor. Ancak Avrupa Birliği vatandaşı olmaları nedeniyle belirli giderler için vergi indirimi imkânından da yararlanabiliyorlar.
Konuyla ilgili daha ayrıntılı bilgi için İspanya'da vergilendirme rehberimize göz atabilirsiniz.
Hollandalı Yatırımcıların İspanya'daki Yükselişi Ne Anlama Geliyor?
Hollandalı alıcıların İspanya’da öne çıkması tesadüf değil. Bu ivmenin, yıllar içinde değer odaklı bir yaklaşım ve belirli mikro bölgelere artan ilgiyle şekillendiği açıkça görülüyor. Hollandalı alıcılar, pratik önceliklerle hareket ediyor ve piyasaya gerçekçi beklentilerle giriyor. Olası zorlukların ve risklerin farkındalar; İspanya'da konut satın alırken de uzun vadeli düşünüyorlar.
İlk sıradaki konumlarını koruyup korumayacakları ya da Almanya ve Birleşik Krallık'tan alıcıların yeniden öne geçip geçmeyeceği ise büyük ölçüde İspanya konut piyasasının dışındaki faktörlere bağlı olacak. Avrupa genelindeki ekonomik dalgalanmalar ve Birleşik Krallık vatandaşlarını etkileyen Brexit sonrası düzenlemeler gibi etkenler bu süreçte belirleyici rol oynayacak gibi görünüyor. Ancak şu açık ki, Hollandalı alıcılar İspanya’nın kıyı bölgelerindeki gayrimenkul piyasasında artık belirleyici aktörlerden biri hâline gelmiş durumda.
EUR
