İspanya’da Gayrimenkul Alımında İntifa Hakkı Nedir?

İspanya’da gayrimenkul piyasasında intifa hakkı, bir mülke sahip olmadan o mülkü kullanma ve ondan yararlanma imkânı tanıyan bir haktır. Bu uygulama özellikle miras ve mal varlığı planlamasında yaygın olarak kullanılır. Bununla birlikte, yatırımcılar zaman zaman ilanlarda intifa hakkı bulunan ve bu nedenle piyasa değerinin altında fiyatlandırılmış gayrimenkullerle de karşılaşabilir.

Bu noktada intifa hakkının tam olarak ne anlama geldiğini bilmek, bilinçli ve güvenli bir satın alma kararı verebilmek açısından büyük önem taşır.

Bu yazıda; intifa hakkının tanımını, diğer mülkiyet türlerinden hangi yönleriyle ayrıldığını ve İspanya’da gayrimenkul satın almayı düşünenler için ne ifade ettiğini tüm yönleriyle ele alacağız.

İspanya’da İntifa Hakkı Nedir? Mülkiyet ve Kiradan Nasıl Ayrılır?

İntifa hakkı, İspanya’da bir kişiye, mülkiyeti başkasına ait olan bir gayrimenkulü kullanma, ondan yararlanma ve gelir elde etme imkânı tanıyan ayni haktır. Hukuki açıdan bu durum, mülkiyet haklarının belirli bir süre için geçici olarak ayrılması anlamına gelir. Söz konusu süre, intifa hakkı sahibinin yaşamı boyunca geçerli olabileceği gibi, baştan belirlenmiş sabit bir dönemle de sınırlandırılabilir.

Tam mülkiyetten farklı olarak, intifa hakkı sahibi tapu hakkına sahip değildir. Tapu, çıplak mülkiyet olarak adlandırılan ve İspanyolca’da nuda propiedad şeklinde ifade edilen hak kapsamında mülk sahibinde kalır. Buna karşılık intifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kullanma ve ondan faydalanma hakkını elinde bulundurur.

İntifa hakkı, özellikle miras ve mal varlığı planlaması süreçlerinde sıkça karşımıza çıkar. Miras durumlarında çoğu zaman çocuklar gayrimenkulün tapu mülkiyetini devralırken, sağ kalan eşe intifa hakkı tanınır. Bu sayede eş, mülkü kullanmaya veya ondan gelir elde etmeye devam edebilir. Mal varlığı planlamasında intifa hakkı, aile içi düzenlemeler kapsamında kullanılabileceği gibi, mülk sahibinin çıplak mülkiyeti üçüncü bir kişiye devretmesi şeklinde de karşımıza çıkar. Bu tür durumlarda mülk sahibi, tapu mülkiyetini devretmiş olsa dahi gayrimenkulde yaşamaya devam edebilir veya mülkten gelir elde etmeyi sürdürebilir. İntifa hakkı, gayrimenkulün tamamı için geçerli olabileceği gibi, yalnızca belirli bir bölümüyle de sınırlandırılabilir.

İntifa hakkı ile kira arasındaki temel fark ise hukuki niteliklerinden kaynaklanır. İntifa hakkı, doğrudan gayrimenkule bağlı bir ayni hak iken; kira, taraflar arasında yapılan bir sözleşmeye dayalı kişisel haktır. İntifa hakkı; kanunla, sözleşmeyle ya da vasiyet yoluyla tesis edilebilirken, kira ilişkisi yalnızca sözleşme ile kurulur. Ayrıca intifa hakkı kapsamında, hakkı kullanan kişi çıplak mülkiyet sahibine kira ödemez ve hatta gayrimenkulden gelir elde edebilir.

İspanya’da İntifa Hakkının Sağladığı Yetkiler ve Sorumluluklar

İspanya’da intifa hakkına ilişkin düzenlemeler, mülkün sahibi olmadan da intifa hakkı sahibine çeşitli kullanım ve yararlanma imkânları tanır. Bu ayni hak, çıplak mülkiyet sahibinin değişmesi halinde dahi geçerliliğini korur ve yeni maliki de bağlar.

İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulde bizzat yaşayabileceği gibi, mülkü gelir elde etmek amacıyla üçüncü kişilere kiralayabilir. İntifa süresi boyunca, araziden elde edilen ürünler, kira gelirleri ve diğer ekonomik kazançlar intifa hakkı sahibine aittir.

Buna karşılık, intifa hakkı beraberinde bazı sorumluluklar da getirir. Gayrimenkulün bakımını yapmak ve intifa süresi sona erdiğinde mülkü iyi ve kullanılabilir durumda teslim etmek bu yükümlülükler arasındadır. Ayrıca intifa süresi boyunca emlak vergisi ile taşınmaza ilişkin benzeri vergiler, çıplak mülkiyet sahibine değil, intifa hakkı sahibine aittir.

İspanya’da İntifa Hakkının Getirdiği Sınırlamalar

İntifa hakkı önemli avantajlar sunsa da, intifa hakkı sahibinin uyması gereken bazı temel sınırlamalar bulunur. İntifa hakkı sahibi; gayrimenkulü satamaz, mülkte esaslı değişiklikler yapamaz ve taşınmaz üzerinde ipotek tesis edemez.

İntifa hakkı ömür boyu tanınmışsa, bu hak intifa hakkı sahibinin vefatıyla birlikte kendiliğinden sona erer. Bu durumda çıplak mülkiyet sahibi, mülk üzerindeki tüm hakları yeniden kazanır. Dolayısıyla intifa hakkı miras yoluyla devredilemez.

Gayrimenkulün kendisi satılamasa da, intifa hakkı; ilk tesis edildiği koşullar ve süresi korunmak kaydıyla üçüncü bir kişiye devredilebilir.

İspanya’da İntifa Hakkı ve Vergilendirme

Daha önce de belirtildiği gibi, intifa hakkı sahibi gayrimenkule ilişkin emlak vergisinin ödenmesinden sorumludur. Ancak bazı durumlarda, intifa hakkı kapsamında farklı vergi yükümlülükleri de söz konusu olabilir.

İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kiraya vererek gelir elde ediyorsa, bu gelir üzerinden vergi ödemekle yükümlüdür. İspanya’da vergi mükellefi olan kişiler IRPF (Kişisel Gelir Vergisi) kapsamında vergilendirilirken, ülkede yerleşik olmayanlar için IRNR (Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi) uygulanır.

İntifa hakkının üçüncü bir kişiye ya da çıplak mülkiyet sahibine satılması veya devredilmesi halinde ise değer artış kazancı vergisi gündeme gelir. Bu vergi, intifa hakkının satış bedeli ile söz konusu hakkın ilk edinim değeri arasındaki fark üzerinden hesaplanır.

Buna karşılık, intifa hakkının miras yoluyla intikal etmesi ya da bağışlanması durumunda Veraset ve İntikal Vergisi (ISD) uygulanır. Bu vergi, intifa hakkının satın alınması halinde geçerli değildir.

İspanya’da İntifalı Gayrimenkul Almak Doğru Bir Tercih mi?

İspanya’da intifa hakkı bulunan bir gayrimenkulü satın almak, özellikle bütçesi sınırlı alıcılar açısından bazı mali avantajlar sağlayabilir. Kullanım hakkına yönelik kısıtlamalar nedeniyle bu tür taşınmazlar, çoğu zaman piyasa değerinin altında fiyatlarla satışa sunulur. İntifa hakkı sona erdiğinde ise, mülkiyet ve kullanım yetkileri herhangi bir ek işleme gerek kalmadan çıplak mülkiyet sahibinde birleşir.

Buna karşın, gayrimenkulü kısa vadede kullanmayı ya da kiraya vererek gelir elde etmeyi hedefleyen birçok uluslararası yatırımcı için bu seçenek pratik değildir. Çünkü bu tür bir alımda fiilen edinilen unsur, yalnızca çıplak mülkiyettir. Tapu alıcıya geçse bile, intifa hakkı devam ettiği sürece taşınmazın kullanımı intifa hakkı sahibinde kalır.

İspanya’daki intifa düzenlemeleri, mülkün el değiştirmesi halinde dahi bu hakkı koruma altına alır. Bu durum intifa hakkı sahibine güçlü bir güvence sağlarken, alıcı açısından yatırımın somut karşılığını görebilmek için uzun bir bekleme süresini göze almak anlamına gelebilir.

Likiditeye hızlı erişim arayan ya da intifa hakkını kira sözleşmeleriyle benzer bir yapı olarak değerlendiren yatırımcılar için bu tür gayrimenkuller her zaman uygun bir seçenek olmayabilir. Nitekim intifa hakkı bulunan taşınmazlar, yatırım sermayesinin geri dönüşü açısından geleneksel gayrimenkul alımlarına kıyasla daha uzun bir zaman dilimi gerektirebilir.

İspanya’da ister aile konutu ister yatırım amacıyla gayrimenkul satın almayı planlayın, tam mülkiyet; mülk üzerinde ilk günden itibaren daha fazla kontrol, kullanım serbestisi ve öngörülebilirlik sağlar. İntifa hakkı, belirli durumlarda işlevsel bir araç olsa da, çoğu alıcı açısından tam mülkiyet; esneklik, mülk üzerinde tam kontrol ve uzun vadeli değer yaratma bakımından İspanya’da gayrimenkulü güçlü ve sürdürülebilir bir yatırım haline getiren temel unsurları bir arada sunar.

İspanya’da İntifa Hakkına İlişkin Sık Sorulan Sorular

İspanya’da Nuda Propiedad nedir?
Nuda propiedad, bir gayrimenkulün çıplak mülkiyetini ifade eder. Çıplak mülkiyet sahibi taşınmazın tapu kaydına sahiptir; ancak intifa hakkı devam ettiği sürece gayrimenkulden fiilen yararlanma ve gelir elde etme imkânı intifa hakkı sahibine aittir.

İspanya’da intifa hakkı süreli midir, ömür boyu mu tanınır?
İntifa hakkı her zaman geçici bir haktır. Ancak bu geçici süre, intifa hakkı sahibinin yaşamı boyunca devam edebileceği gibi, baştan belirlenmiş sabit bir süreyle de sınırlandırılabilir.

İntifa hakkı sona erdiğinde ne olur?
İntifa hakkı; belirlenen sürenin dolması ya da intifa hakkı sahibinin vefatıyla sona erdiğinde, gayrimenkul üzerindeki tüm kullanım ve yararlanma yetkileri yeniden çıplak mülkiyet sahibine geçer. Bu aşamadan sonra taşınmaz, hukuki açıdan tam mülkiyet statüsüne kavuşur.