İspanya’da Kısa Dönem Kiralama Riskleri İçin Çözüm Rehberi

İspanya’da gayrimenkul yatırımları ile ilgileniyorsanız, İspanya hükümetinin 2025 yılında yürürlüğe koyduğu yeni yönetmeliklerden sonra muhtemelen şu soruyu kendinize sormuşsunuzdur: “Şu anda İspanya’dan ev satın almak güvenli mi?” Cevap ise, evet! Ülkenin gelişen turizm sektörü göz önünde bulundurulduğunda, İspanya’da gayrimenkul yatırımı yapmak hala güvenli bir yatırım aracıdır. Özellikle kısa dönem kiralamalar, yüksek kar marjları nedeniyle ev sahipleri arasında sıklıkla tercih edilirken; İspanya’nın kiralamalara ilişkin 2025 yasası ve Airbnb kısıtlamaları, ev sahiplerini endişelendirmiş olabilir. Ancak, atılan doğru adımlarla birlikte ev sahipleri, bu düzenlemelerin gayrimenkul yatırımı üzerindeki etkilerini pozitif hale getirebilir.

İspanya’nın gayrimenkul piyasası yatırımcılara hala pek çok fırsat sunmaktadır. Siz de doğru planlama ve önlemlerle gayrimenkulünüzü koruyabilir ve güvenle yatırım yapmaya devam edebilirsiniz. Spain Homes® ekibi olarak İspanya’daki gelişmeleri yakından takip ederek, sahip olduğumuz deneyimler doğrultusunda, sizler için bu yönetmeliklerden sonra konutunuzu nasıl güvence altına almanız gerektiği ile ilgili bir rehber hazırladık. Bu rehberde, mülk sahibi olarak haklarınızı nasıl koruyacağınızı, kısa dönem kiralama yönetmelikleri ile ilgili nasıl aksiyon alabileceğinizi ve İspanya’da istikrarlı bir şekilde kira geliri elde etmek için bilmeniz gerekenleri ele alacağız.

İspanya’daki Yeni Kiralama Yönetmeliklerinin Getirdiği Risklerle Nasıl Baş Edilir?

2025 itibarıyla İspanya kiralama piyasasında önemli yasal reformlar hayata geçirilmiştir. Özellikle kısa dönem buy-to-let (yatırım amacıyla kiralama) yapıyorsanız, bu reformlar doğrudan sizi ilgilendirmektedir. Siz de doğal olarak, son yasa değişikliklerinin, kira gelirleriniz ve haklarınız üzerindeki etkilerini bilmek istiyor olabilirsiniz. Bu nedenle, İspanya’da güvenle gayrimenkul yatırımı yapabilmeniz için karşılaşabileceğiniz bazı zorluklar ve çözüm önerilerini sizler için bu şekilde derledik:

1. Kısa Dönem Kiralamalar İçin Zorunlu Kat Mülkiyeti İzni:

3 Nisan 2025’ tarihinden itibaren İspanya’nın Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle, konutunuzu turistik kiralamalarda kullanmak için binanızı Kat Malikleri Topluluğu’na (Comunidad de Propietarios) kayıt ettirmeniz gerekmektedir. Kısa dönem kiralamalar, açıkça yasaklanmadığı sürece eskiden serbestti, ancak artık konut çevresinde yaşayan kesimden en az %60 oranında oy alınması gerekmektedir. Eğer kiralamayı düşündüğünüz konuttaki komşularınız onay vermezse, Airbnb gibi platformlarda yasal kiralama hakkınızı kaybedebilirsiniz. Ancak aşağıda daha detaylı bir şekilde açıklayacağımız gibi doğru adımlar atarak ve komşularınızla daha samimi bir ortam yaratarak bu sorunun üstesinden gelmeniz mümkün!

2. Birebir Uygulanması Gereken Kayıt İşlemleri:

Yeni düzenlemelere göre, mülk sahiplerinin Ulusal Kısa Dönem Kiralama Kayıt Sistemi’ne kaydettirmesi ve kendilerine özel bir kimlik numarası (Número de Identificación Único) alması zorunlu kılınmıştır. Bu şartlara uymamak mali cezalara ve Airbnb gibi platformlara erişiminizin kısıtlanmasına yol açabileceğinden dolayı dikkatli bir şekilde ilerlemek önem arz etmektedir. Ayrıca, ülkenin farklı bölgelerinde kısa dönem kiralamalar için farklı kurallar bulunmaktadır. Örneğin; turistik olarak daha yoğun olan bölgelerde kurallar daha sıkı. Bu nedenle, bölgesel düzenlemeleri dikkatlice incelemek ve uyum sağlamak kazancınızın devamlılığı için önemlidir.

3. Birden Fazla Eve Sahip Olanlar İçin Üst Kira Limitleri:

İspanya’nın kısa dönem kiralamalara ilişkin yeni yasası, bazı bölgelerin piyasasına kira üst sınırları getirmektedir. Beş ve üzeri kiralık eviniz bulunuyorsa, İspanya Hükümeti tarafından artık yatırımcı olarak nitelendirilecek ve kira gelirleriniz üzerinde daha sıkı kontroller uygulanacaktır. Bu da yatırım amacıyla İspanya’da kiralama yöntemi ile kazanç sağlama stratejiniz üzerinde gelir kaybına yol açabilir. Bu nedenle, kira oranlarınızı belirlerken hassasiyet göstermenizin faydası olabilir.

İspanya’da Mülkünüzü Nasıl Güvence Altına Alabilirsiniz?

2025’te İspanya’daki yönetmelik değişikliklerinden sonra artık mülkünüzü yasal olarak güvence altına almak her zamankinden daha da önemli. Bu nedenle, evinizi ve haklarınızı korumanız için aşağıda bazı ipuçları bulunmaktadır.

1. Ulusal Kısa Dönem Kiralama Kayıt Sistemine Dahil Olun:

1 Temmuz 2025’ten itibaren İspanya’daki tüm kısa dönem kiralık mülklerin Ulusal Kayıt Sistemine (Registro Nacional de Viviendas de Uso Turístico) kayıt edeilmesi zorunlu kılınacaktır. Her kiralık eviniz için ayrı olacak şekilde özel bir kayıt numarası verilecek ve bu numara Airbnb, Booking.com gibi platformlardaki ilanlarınızda aktif bir şekilde gösterilecektir. Kayıt işlemini, İspanya Tapu Sicil Memurluğu’nun (Colegio de Registradores) resmi web sitesi üzerinden online olarak yapabilirsiniz. Kayıt işlemi esnasına konutun adresi, tapu bilgileri ve kapasitesine dair belgeler istenmektedir. Bu belgeleri sisteme eksiksiz ve doğru bir şekilde girmeniz sorunsuz bir süreç yaşamanız adına önemlidir.

2. Gerekli İzinleri ve Yerel Lisans Belgelerini Alın:

Ulusal kaydın yanı sıra, gayrimenkulünüzün bulunduğu bölgeye göre değişiklik gösterecek şekilde yerel turistik kiralama lisansı veya oturma sertifikası (Cédula de Habitabilidad) almanız gerekebilir. Bu belgeler aracılığı ile, mülkünüzün kısa süreli kiralamalar için gerekli güvenlik, yaşanabilirlik ve imar standartlarını karşıladığını doğrulayabilirsiniz. Ayrıca, bu kuralların bölgelere göre değişiklik gösterebileceğini de unutmamak gerekir. Bazı bölgelerde, gerekli belgeleri almak daha katı kurallar veya hatta geçici yasaklar olabilir. Bu nedenle, güncel düzenlemeleri takip etmeniz gerekmektedir.

Ek olarak bir tavsiyede bulunmak gerekirse, sorunsuz bir süreç için; evinizi maksimum doluluk ve gerekli güvenlik unsurları için yerel düzenlemelere uygun hale getirmek için zaman ayırabilirsiniz. Bu yalnızca kolay bir süreçten geçmenize yardımcı olmakla kalmayıp, aynı zamanda evinizi potansiyel kiracılar için daha çekici ve konforlu hale getirir.

3. Kat Mülkiyeti İznini Alın:

Daha önce de belirttiğimiz gibi, İspanya’da mülkiyet yasası için yürürlüğe konan yeni düzenlemelere göre; mülkünüz çok üniteli bir binada yer alıyorsa, kısa süreli kiralamalar için Airbnb gibi platformlara sunmadan önce Ev Sahipleri Derneği’nden (Comunidad de Propietarios) onay almanız gerekecektir. Bu da, binada turist kiralamalarını yetkilendirmek veya kısıtlamak için üçte beş çoğunluk oyu gerektiği anlamına gelmektedir.

Oyların %60'ını alabilmeniz için tavsiyede bulunmak gerekirse, dernek üyeleri veya binadaki komşularınız ile daha erken etkileşime geçerek güvenlerini kazanabilirsiniz. Örneğin, komşularınızla sohbet etmeye başlayabilir ve gayrimenkul yatırım planlarınızı açıklamak için dernek toplantılarına katılabilirsiniz. Böylelikle, seffaf olursanız, olası çatışmalardan kaçınmanız için sizi destekleme ihtimalleri olacaktır. Bu şekilde ihtiyacınız olan onayı alabilirsiniz.

4. Evinizi Sigortayla Güvenceye Alın:

Tahmin edebileceğiniz üzere, kısa dönem kiralamalar, kiracıdan kaynaklanabilecek hasarlara veya hırsızlık gibi sorunlara yol açabilir. Bu riskleri önlemek amacıyla, İspanya’da emlak sigortası yaptırabilirsiniz. Kapsamlı bir sigorta poliçesi yaptırmak mülkünüzü olası zararlara karşı koruyarak bu riskleri önleyebilir.

5. Profesyonel ve Detaylı Bir Kira Sözleşmeleri Yapın:

Detaylı kira sözleşmesi ile her şeyi yazılı hale getirerek kendinize yasal koruma sağlayabilir ve kiralama deneyiminizi olumlu kılabilirsiniz. Ayrıca, sahip olduğunuz gayrimenkulün yönetimini kendiniz yapacaksanız, kiracınızı özenle seçmeniz önemli olabilir.

Eğer profesyonel bir emlak şirketi ile çalışmayı düşünüyorsanız sürecin tamamını onlar yöneteceğinden dolayı bu riskleri azaltabilirsiniz. Fakat kendiniz ilgilenmek istiyorsanız da, kiralamayı bir iş olarak görüp profesyonel ve şeffaf davranmanız, olumlu yorumlar ve tekrar eden rezervasyonlar alabilmeniz için güzel bir deneyimi sağlayabilir.

İspanya’da Kısa Dönem Kiralama Piyasası ve Yatırım Fırsatları

Son çıkan yasa düzenlemeleri ülkedeki yerli ve yabancı ev sahipleri aradında endişe uyandırmış olmasına rağmen, İspanya hâlâ kısa dönem kiralama yatırımları için cazip bir ülke olmaya devam etmektedir. Costa del Sol, Valencia ve Balear Adaları gibi turistik bölgelerdeki emlak piyasası güçlü kalırken, Madrid ve Barcelona gibi şehirlerdeki kısıtlayıcı yasalar yatırımcıları ülkedeki alternatif bölgelere yönlendirmektedir.

Alicante ve Murcia gibi gelişmekte olan şehirler, Madrid ve Barcelona ile kıyaslandığında, daha serbest düzenlemelerle cazip fırsatları beraberinde getirmektedir. Ayrıca banliyölerde “build-to-rent” (kiralamaya yönelik inşaat) projeleri daha stabil ve düzenlemelere uyumlu seçenekler olarak değerlendirilmekte ve son zamanlarda sıklıkla tercih edilmektedir.

Sonuç olarak, İspanya’nın kısa dönem kiralama piyasası hâlâ karlı bir yatırım alanı olarak karşımıza çıkmaktadır. 2025 ve sonrası için odağınız, kuralları bilmek ve kiralamayı bir iş olarak görmek olursa; oldukça kârlı olabilecek yatırım fırsatlarından yararlanabilirsiniz! Bu fırsatlardan yararlanmak için profesyonel destek sunan Spain Homes ekibimizle çalışarak gönül rahatlığı ile yatırım yapabilirsiniz.