İspanya konut piyasası, 2025 yılında fiyatlarda yaşanan hızlı yükselişle birlikte, 2000’li yılların ortasında görülen seviyeleri geride bıraktı. Bu yükselişin arkasında, güçlü alıcı talebiyle birlikte arz ve talep dengesinin giderek bozulması yer alıyor. Uzmanlar ve piyasa analistleri, fiyat artışlarının 2026 yılında da devam edeceği görüşünde birleşiyor. Bu tablo, yatırımcılar açısından yeni fırsatlar yaratırken, ilk kez konut satın almayı planlayanlar için bazı zorlukları da beraberinde getiriyor.
Bu yazımızda, İspanya emlak piyasasının son dönemdeki performansını ele alacak, 2026 yılına yönelik beklentileri değerlendirecek ve yatırım açısından öne çıkan fırsatların hangi bölgelerde yoğunlaştığını inceleyeceğiz.
2025’te İspanya Emlak Piyasası: Rekorlarla Dolu Bir Yıl
2025 yılı, İspanya emlak piyasası açısından son derece güçlü bir dönem olarak öne çıktı; hem çeyreklik hem de yıllık bazda önemli rekorlar kaydedildi. Yılın ilk yarısında gerçekleşen konut satışları yaklaşık 379.484 adede ulaşarak, 2007’den bu yana görülen en yüksek ilk yarı satış rakamı oldu.
Ülke genelinde ikinci el konut satışları pazardaki ağırlığını koruyarak toplam işlemlerin %91,3’ünü oluşturdu. Arzın sınırlı kaldığı yeni konutlar ise %8,7 ile daha küçük bir payda yer aldı. 2025 yılı, yabancı alıcıların piyasadaki etkisinin daha belirgin hâle geldiği bir dönem olarak da dikkat çekti. Özellikle popüler bölgelerde, yabancı yatırımcıların toplam satışlar içindeki payı yüksek seyrini sürdürdü.
İspanya’da Gayrimenkul Fiyatları Son 18 Yılın Zirvesine Ulaştı
INE Konut Fiyat Endeksi’nin yayımladığı güncel verilere göre, hazır konut fiyatları 2025’in üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %12,8 artarak son 18 yılın en sert yükselişini kaydetti. Bu artışın detaylarına bakıldığında, yeni konut fiyatlarının yaklaşık %9,7 oranında yükseldiği, ikinci el konutlarda ise artışın %13,4 seviyesine ulaştığı görülüyor.
2025’in üçüncü çeyreği itibarıyla ülke genelinde ortalama konut fiyatı metrekare başına 2.153 € seviyesine ulaşarak, 2008 yılında kaydedilen 2.101 €/m²’lik rekoru geride bıraktı. Bu artış, 2024’te kaydedilen %7,05’lik fiyat büyümesinin neredeyse iki katına denk geliyor.
Hemen hemen tüm bölgelerde çift haneli fiyat artışları görülürken, özellikle Madrid, Málaga ve Alicante gibi şehirler hem yerel hem de yabancı talebin etkisiyle en güçlü yükselişlerin yaşandığı merkezler arasında yer aldı.
Yabancı Alıcıların Etkisiyle Artan Konut Satışları
El País’te yer alan İspanya emlak piyasasına ilişkin verilere göre, 2025 yılının ilk on bir ayında gerçekleşen konut satışları 662.114 adede ulaşarak, 2024 yılının tamamındaki satış rakamlarını geride bıraktı. Bu tablo, piyasadaki yıllık büyümenin sürdüğünü ve İspanya emlak piyasasının güçlü duruşunu koruduğunu gösteriyor.
Satışların önemli bir kısmı yabancı alıcılar tarafından gerçekleştirildi. Geçtiğimiz yılın ortasına gelindiğinde, yabancıların satın aldığı konut sayısı 71.155’e ulaşarak, 2024 yılının ilk yarısındaki toplamı aşmış oldu. Tüm yabancı alıcılar arasında ise İngilizler, en yüksek paya sahip grup olmaya devam etti.
2026’da İspanya Gayrimenkul Piyasasına Yönelik Beklentiler
Pek çok analist, İspanya emlak piyasasındaki hareketliliğin 2026 yılı boyunca da devam edeceği görüşünde birleşiyor. Önde gelen finans kuruluşlarının öngörülerine göre, 2026’da gayrimenkul fiyatları yükselmeyi sürdürecek; ancak bu artışın, 2024 ve 2025 yıllarında görülen güçlü ivmenin altında kalması bekleniyor. Başka bir ifadeyle, geçtiğimiz yıl olduğu gibi çift haneli fiyat artışlarının bu yıl tekrarlanması öngörülmüyor.
BBVA Research, 2026 yılı için yaklaşık %5,3 seviyesinde bir fiyat artışı tahmin ederken, CaixaBank Research ise büyümenin %6,3 civarında gerçekleşmesini bekliyor. Genel tabloya bakıldığında, fiyatlar artmaya devam etse de ekonomik büyüme ve yabancı ilgisinin etkisiyle konut talebinin güçlü kalacağı öngörülüyor. Özellikle birçok alıcının İspanya’yı güvenli bir yatırım bölgesi olarak değerlendirmesi, bu talebi destekleyen temel unsurlar arasında yer alıyor.
Artan fiyatlar ve sınırlı konut arzı, piyasada baskı oluşturmaya devam ediyor. Bu durum, özellikle uygun fiyatlı konut segmentinde arzın yetersiz kalmasına yol açarken, ilk kez konut almayı planlayanlar açısından süreci daha zorlayıcı hâle getiriyor. Buna karşın, 2026 yılında kredi koşullarının görece iyileşmesi ve finansmana erişimin önceki yıllara kıyasla daha dengeli hâle gelmesi, bu alıcı grubu için kısmi bir rahatlama sağlayabilir.
2026’da İspanya’da Konut Kredisi Faiz Oranları
Piyasalardaki genel beklenti, Avrupa Merkez Bankası’nın parasal gevşeme politikasını 2026 yılında da sürdürmesi yönünde şekilleniyor. Bu yaklaşımın, konut kredisi faiz oranlarında ilave düşüşleri beraberinde getirmesi bekleniyor. Nitekim İspanya’da konut kredilerinin temel referans göstergesi olan 12 aylık Euribor, bu yılın 20 Ocak tarihi itibarıyla %2,236 seviyesine kadar gerilemiş durumda. Piyasa öngörüleri, önümüzdeki dönemde bu oranın %2,00 seviyelerine doğru düşebileceğine işaret ediyor.
Önceki yıllarda görülen yüksek faiz oranlarıyla kıyaslandığında, bu gerileme kredi kullanarak konut satın almayı planlayanlar açısından satın alma gücünü belirgin biçimde artırıyor ve konut alımını daha erişilebilir hâle getiriyor.
İspanya’da konut kredisi faiz oranları, Euribor üzerine bankalar tarafından belirlenen sabit bir marj eklenerek hesaplanıyor. Bu yapı, değişken faizli konut kredilerinde toplam faiz oranlarının yaklaşık %3 ile %4 aralığında oluşabilmesini mümkün kılıyor. Söz konusu oranlar, genellikle yerleşik alıcılara kıyasla %0,5–1 daha yüksek faizle kredi kullanan yabancı alıcılar için dahi, görece elverişli finansman koşullarına işaret ediyor.
2026’da İspanya Gayrimenkul Piyasasında Öne Çıkan Fırsatlar
Hem yerel konut talebi hem de yabancı alıcı ilgisi güçlü seyrini korurken, bu tablo İspanya genelinde konut talebinin geniş bir tabana yayıldığını gösteriyor. Özellikle turizm sektöründeki canlılık, yalnızca yaz sezonuyla sınırlı kalmayarak yıl geneline yayılan bir hareketlilik yaratıyor.
Nitekim İspanya’nın en büyük otel zincirlerinden biri olan Meliá, 2026 yılı için ülkeye gelen ziyaretçi sayısının yaklaşık 100 milyona ulaşabileceğini öngörüyor. Bu beklenti, kısa ve orta vadeli kiralama pazarının canlı kalmaya devam edeceğine işaret ederken, gayrimenkul yatırımları açısından da güçlü bir talep zemini oluşturuyor.
İster turizm potansiyel, ister yaşam kalitesi avantajları, isterse sürdürülebilir kira geliri açısından değerlendirilsin; İspanya’da gayrimenkul sektörü, 2026 yılında da hem yerli hem de uluslararası alıcılar için güçlü bir yatırım alanı olmaya devam ediyor.
İspanya’da Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Bölgeler
Endülüs’te yer alan Costa del Sol, İspanya’da yatırım amaçlı konut satın alan yabancılar için güçlü bir seçenek olmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yılın verileri, Málaga’da talebin yüksek seyrettiğini ve yabancı alıcıların pazar payının %42,9 seviyesine ulaşarak Balear Adaları’nın dahi üzerine çıktığını gösteriyor. Málaga ili ve kıyı kasabaları, ulusal ortalamanın üzerinde seyreden fiyat artışlarıyla 2026’ya girerken de öne çıkan yatırım bölgeleri arasında yer alıyor.
Costa Blanca ise önümüzdeki yıl boyunca yüksek fiyat artışı beklenen bir diğer bölge olarak dikkat çekiyor. Güncel verilere göre, bu bölgede konut fiyatları yaklaşık %14 oranında artarak İspanya genel ortalamasının üzerine çıktı. Alicante önemli kazançlar elde ederken, Javea ve Torrevieja gibi yerleşimlerde fiyat artışları %20’nin üzerine çıktı. Bölgedeki talebin güçlü kalması, bu yükseliş eğiliminin yıl boyunca devam edebileceğine işaret ediyor.
Madrid de son bir yılda kayda değer fiyat artışları yaşayan bölgeler arasında yer aldı. Ülkenin başlıca ekonomik merkezlerinden biri olmayı sürdüren şehirde, önümüzdeki 12 ayda da fiyat artışlarının devam etmesi bekleniyor; ancak bu artışların kıyı bölgeleri ve lüks segmentlere kıyasla daha ılımlı seyretmesi muhtemel görünüyor.
Fiyat artışlarının belirgin olduğu diğer bölgeler arasında Valencia ve Barselona da öne çıkıyor. Bu şehirlerde, özellikle uluslararası talebin etkisiyle piyasanın canlılığını koruduğu görülüyor.
2026’da İspanya Genelinde Kira Getirileri
Investropa’nın Ocak ayında yayımladığı araştırmaya göre, İspanya genelinde ortalama brüt kira getirisi %6,3 seviyesinde bulunuyor. Ancak merkezi ve üst segment bölgeler ile orta gelir grubunun yoğun olarak yaşadığı semtler arasında yaklaşık %4’e varan bir getiri farkı dikkat çekiyor. Bu tablo, daha uygun fiyatlı bölgelerde kira getirilerinin belirgin biçimde daha yüksek olabildiğini ortaya koyuyor.
İspanya’nın büyük şehirleri arasında en yüksek kira getirilerinden biri Murcia’da görülüyor. Yaklaşık %7,4 brüt kira getirisi sunan şehir, İspanya’da uygun maliyetli yatırım bölgelerinden biri olması ve güçlü kiralama talebi sayesinde yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. Valencia da genellikle %6 ve üzeri brüt kira getirileriyle istikrarlı bir performans sergiliyor.
Madrid’in çevre mahallelerinde kira getirileri %7’nin üzerine çıkabilirken, şehrin merkezi ve en prestijli bölgelerinde bu oran çoğunlukla %3–4 aralığında kalıyor. Barselona ise özellikle merkezi olmayan ve orta gelir grubunun yoğun olduğu semtlerde, %6 ile %7,5 arasında değişen brüt kira getirileriyle ülke ortalamasının üzerinde seyretmeye devam ediyor.
Yatırımcıların Tercih Ettiği Gayrimenkul Türleri
Orta ve uzun vadeli kiralamaya yönelik konut yatırımları, istikrarlı gelir ve sürdürülebilir getiri arayan yatırımcılar arasında öne çıkıyor. Buna karşılık, kıyı bölgeleri ve üst segment projelerde tatil amaçlı kiralamalar güçlü bir performans sergiliyor; ancak bu model, daha yoğun bir operasyonel yönetimi de beraberinde getiriyor.
Son dönemde, kiralama amacıyla geliştirilen yeni konut projeleri de özellikle Barselona ve Málaga gibi yüksek talep gören bölgelerde giderek daha fazla ilgi görüyor. Konut yatırımlarının yanı sıra, ofis alanları ve lojistik gayrimenkuller de sundukları görece yüksek getiri potansiyeli sayesinde ticari yatırımlar arasında yatırımcıların radarına girmiş durumda. Özellikle Sevilla gibi gelişim potansiyeli yüksek şehirlerde bu segmentlere yönelik ilginin arttığı gözlemleniyor.
Buna ek olarak, yüksek enerji verimliliği standartlarına uygun şekilde yenilenen mülkler, hem düzenleyici teşvikler hem de artan çevresel farkındalık sayesinde yükselen yatırım trendleri arasında yer alıyor.
İspanya Konut Piyasasında Yatırımcıların Karşılacabileceği Zorluklar
İspanya’daki konut sorunu, uzun süredir hükümetin gündeminde yer alan temel başlıklardan biri olmayı sürdürüyor. Son dönemde hayata geçirilen düzenlemeler, özellikle turistik amaçlı kısa dönem kiralamaları ve bu alandaki lisans süreçlerini hedef alıyor. Ancak konut piyasasında yaşanan sıkıntı, yalnızca yabancı talebin yarattığı geçici bir baskıdan ibaret değil; daha çok yapısal nedenlere dayanan kalıcı bir sorun olarak öne çıkıyor.
İspanya genelinde yılda yaklaşık 100.000 yeni konut tamamlanıyor. Bu üretim hacmi, mevcut konut ihtiyacının yaklaşık %40 altında kalıyor. Arzın bu ölçüde sınırlı olması, özellikle uygun fiyatlı konut segmentinde yaşanan sıkıntıyı daha da belirgin hâle getiriyor. Uzman değerlendirmelerine göre, bu sorunun kalıcı biçimde hafifletilebilmesi için kamu konutu üretiminin artırılması ve uzun vadeli kiralamaya yönelik yatırımları teşvik eden düzenlemelerin devreye alınması önem taşıyor.
2026’da İspanya’da Gayrimenkul Almak Hâlâ Güçlü Bir Yatırım mı?
Konut fiyatları artış eğilimini sürdürse de, finansmana erişimin görece kolaylaşması ve piyasanın yatırım potansiyelini koruması sayesinde İspanya, 2026 yılında da gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir pazar olmaya devam ediyor. Özellikle doğru lokasyonda ve gerçekçi fiyat seviyelerinden yapılan alımlar, İspanya’daki konutları hâlen görece erişilebilir kılıyor. Bu da orta vadede sermaye değer artışı ve güçlü kira getirileri açısından önemli bir potansiyel sunuyor.
Spain Homes ® olarak, yerel piyasa analizlerinden hukuki süreçlere kadar yatırım yolculuğunuzun her aşamasında uzman ekibimizle uzman ekibimizle size rehberlik ediyoruz. İspanya’da uzman desteğiyle doğru bir yatırım planlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
EUR
